愛華網(wǎng)所謂"產(chǎn)權(quán)式酒店"，就是由個(gè)人投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售模式將酒店每間客房的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，投資者如購買商品房一樣投資置業(yè)，將客房委托給酒店管理公司分取投資回報(bào)及獲取該物業(yè)的增值，同時(shí)還獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店概念的實(shí)質(zhì)就是迎合普通老百姓的不動(dòng)產(chǎn)投資理財(cái)需求。產(chǎn)權(quán)酒店商業(yè)模式和國外的權(quán)益性房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)有限合伙企業(yè)較類似，都是為了幫助大眾投資者共同參與大型經(jīng)營型住宿業(yè)房地產(chǎn)的投資行為，目的是獲得房地產(chǎn)增值和經(jīng)營收益。 一、與項(xiàng)目相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)許可證? 產(chǎn)權(quán)式酒店本身就是商品房買賣，投資者購買前必須了解該項(xiàng)目的各類房地產(chǎn)許可證，確保投資的是具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的物業(yè)。通過對(duì)相關(guān)證件的了解，明確了物業(yè)的用地性質(zhì)。一般來說，產(chǎn)權(quán)酒店的用地性質(zhì)有三種，分別是：40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)性質(zhì)用地，50年產(chǎn)權(quán)的綜合用地和70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地性質(zhì)。不同的房地產(chǎn)用地性質(zhì)將影響物業(yè)的購置成本和收益的稅收。 開發(fā)商必須提供：土地證、開工許可證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證等證件。 二、酒店物業(yè)市場可行性研究報(bào)告? 專業(yè)公司的市場可行性分析是投資產(chǎn)權(quán)酒店成功與否的關(guān)鍵所在，也是幫助投資者判斷所購物業(yè)價(jià)格是否合理，未來收益能否通過市場經(jīng)營來獲得的重要依據(jù)。可行性分析主要包括以下內(nèi)容： 1.項(xiàng)目所在地宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2.項(xiàng)目所在地的旅游業(yè)發(fā)展分析 3.項(xiàng)目所在地的酒店市場分析 4.酒店客源市場定位 5.酒店產(chǎn)品定位：客房、配套設(shè)施、裝修標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)檔次
6.酒店5-10年的經(jīng)營財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)：平均房價(jià)、平均出租率、年平均投資收益率 國內(nèi)產(chǎn)權(quán)酒店投資失敗的例子較多，主要原因就是缺乏科學(xué)的市場可行性研究分析。另外，房地產(chǎn)開發(fā)公司利用產(chǎn)權(quán)酒店模式惡意圈錢的例子比比皆是，例如開發(fā)商在有些酒店市場已經(jīng)飽和的地區(qū)，仍盲目地建造一個(gè)具有400個(gè)客房以上的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目，最終的結(jié)果是老百姓不僅沒有獲得投資收益，還要為此承受銀行大量的房貸債務(wù)。除此之外，開發(fā)商還利用所在地中心商務(wù)區(qū)的五星級(jí)酒店的經(jīng)營數(shù)據(jù)，來套用處于較偏僻地區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店項(xiàng)目未來的經(jīng)營前景，導(dǎo)致老百姓上當(dāng)受騙。作為普通投資者切莫輕信開發(fā)商的承諾，而是要求開發(fā)商提供真實(shí)的市場數(shù)據(jù)或自己收集數(shù)據(jù)加以分析。 三、產(chǎn)權(quán)酒店的商業(yè)模式? 商業(yè)模式?jīng)Q定了開發(fā)商、個(gè)人投資者、酒店經(jīng)營實(shí)體三者的關(guān)系。較為常見的模式是，開發(fā)商在物業(yè)銷售之前必須成立獨(dú)立核算的經(jīng)營實(shí)體，該實(shí)體可聘請(qǐng)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來經(jīng)營，也可委托酒店管理品牌公司來經(jīng)營管理。個(gè)人投資者在簽定商品房購置合同的同時(shí)，必須和經(jīng)營實(shí)體簽定回租合同或全權(quán)委托管理合同，這是個(gè)人投資者能確定所購物業(yè)將作為酒店來經(jīng)營，并確保酒店正常運(yùn)營的首要因素。投資者需重點(diǎn)關(guān)注如下事項(xiàng)： 1、如果是以固定回租模式：? 簽訂租賃協(xié)議主體：一般來說是開發(fā)商成立的獨(dú)立核算的經(jīng)營實(shí)體，該實(shí)體將承擔(dān)酒店籌建和開業(yè)后的管理工作和相關(guān)費(fèi)用。 租賃協(xié)議內(nèi)容：主要包括，租金標(biāo)的、租金起始日期、租賃年限、租金支付時(shí)間和方式，租金的擔(dān)保方、物業(yè)二次裝修和資產(chǎn)重置資金的來源，租賃協(xié)議期滿后業(yè)主物業(yè)如何經(jīng)營管理，業(yè)主物業(yè)租賃期間如何轉(zhuǎn)讓，酒店提供業(yè)主免費(fèi)入住權(quán)益的實(shí)施方法等等協(xié)議條款。 租金擔(dān)保主體：開發(fā)商以保留物業(yè)或其它資產(chǎn)擔(dān)保，根據(jù)酒店的經(jīng)營特性，一般要求開發(fā)商提供相當(dāng)于1-2年左右的租金總額的資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保。 2、如果（或固定回租期滿后）采用的是經(jīng)營收益分紅模式：? 業(yè)主收益的確定：產(chǎn)權(quán)式酒店和一般的酒店經(jīng)營實(shí)體的財(cái)務(wù)計(jì)算方法，原則上是一樣。但產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主實(shí)際上購買的只是酒店的客房。因此業(yè)主的收益只包括客房的收益，以及與業(yè)主客房產(chǎn)權(quán)所包含的公攤面積部分的收益（如果有公攤面積用于經(jīng)營的話）。而屬于開發(fā)商保留的酒店配套部分資產(chǎn)，如：會(huì)議室、餐飲、娛樂等部分的收益應(yīng)該歸開發(fā)商所有。 客房收益的確定：客房收入是酒店所有營業(yè)部門經(jīng)營毛利潤最高的部門?？头拷?jīng)營毛利潤＝客房收入－（客房直接成本＋客房其它開支＋客房部所占酒店未分配經(jīng)營開支的比例）。國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式酒店目前不采用固定資產(chǎn)折舊和土地?cái)備N的財(cái)務(wù)方法，客房部的收益實(shí)際上就是客房部的經(jīng)營毛利潤減去客房部營業(yè)稅，也就是全體業(yè)主的可分配利潤。 業(yè)主利潤分配：按照國際慣例，如權(quán)益性投資基金，一般都應(yīng)該將可分配利潤的95%作為業(yè)主的分紅，而剩余的5%將作為酒店的儲(chǔ)備基金。酒店可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，采取按月、季度、半年度和年度等方式進(jìn)行分配。國內(nèi)大部分地區(qū)的稅務(wù)部門將業(yè)主的利潤分紅看成是業(yè)主的房屋租金收入，目前普遍采用的是房屋租賃綜合稅，一般在5%左右，由經(jīng)營實(shí)體代扣代繳。 業(yè)主參與監(jiān)管：產(chǎn)權(quán)酒店與股份制公司極為相似。在手續(xù)齊全、經(jīng)營合法的前提下，關(guān)鍵在于能否建立起一系列規(guī)范有效的管理制度和監(jiān)督方式。通常，產(chǎn)權(quán)酒店是由經(jīng)營實(shí)體組建的管理團(tuán)隊(duì)或聘請(qǐng)酒店管理公司獨(dú)立進(jìn)行日常經(jīng)營。此種情況下，產(chǎn)權(quán)酒店有必要成立業(yè)主委員會(huì)參與酒店經(jīng)營管理事項(xiàng)，包括經(jīng)營業(yè)績考核，高級(jí)管理人員任免，人員薪酬的制定，年度預(yù)算制定，經(jīng)營成本控制，市場發(fā)展戰(zhàn)略等等內(nèi)容。同時(shí)，還需要聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審核財(cái)務(wù)報(bào)表。? 四、酒店管理公司的經(jīng)營管理? 絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)商不具備酒店經(jīng)營管理的能力，所成立的經(jīng)營實(shí)體一般都會(huì)組建專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，或委托知名酒店管理品牌進(jìn)行管理，或加盟某一特許連鎖品牌，對(duì)此，投資者有必要了解如下內(nèi)容： 1、管理品牌：如果經(jīng)營實(shí)體是委托品牌管理公司或加入特許連鎖品牌經(jīng)營，就必須要求開發(fā)商出具和酒店管理公司之間的管理合同，仔細(xì)查看合同的相關(guān)條款，如：管理形式（全權(quán)委托、特許連鎖或管理顧問等），管理年限，管理費(fèi)用等。 2、管理品牌是否適合：酒店管理品牌的選擇主要是以酒店的功能定位和客源市場的區(qū)域分布來決定的，比如國內(nèi)的一線城市，由于國際入境旅游客人較多，一般高檔的酒店物業(yè)都采用加盟國際連鎖品牌。而主要以國內(nèi)客源市場為主的地區(qū)，可能自己組建管理團(tuán)隊(duì)或者加盟國內(nèi)品牌將更加適合。正常情況下，專業(yè)公司的可行性研究報(bào)告會(huì)對(duì)可適用的酒店管理模式和管理品牌提出合理的建議。除非有些開發(fā)商本身對(duì)管理品牌不太熟悉，為了盡快將房產(chǎn)銷售出去，盲目地選擇國際品牌，或者是以虛假的國際品牌來欺騙投資者。 3、酒店管理市場戰(zhàn)略計(jì)劃：產(chǎn)權(quán)酒店在經(jīng)營管理上和別的酒店一樣，需要一個(gè)完善的市場戰(zhàn)略計(jì)劃，內(nèi)容包括籌建/開業(yè)計(jì)劃，中短期運(yùn)營計(jì)劃和長期市場戰(zhàn)略計(jì)劃。酒店的經(jīng)營管理目標(biāo)，一方面是通過中短期運(yùn)營計(jì)劃的實(shí)施，盡快占領(lǐng)市場，鎖定目標(biāo)客戶群，為業(yè)主創(chuàng)造最大的投資收益；另一方面，就是提高服務(wù)品質(zhì)，延長固定資產(chǎn)的使用壽命，樹立市場品牌，保障業(yè)主固定資產(chǎn)的保值/增值。 五、產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展趨勢(shì)及金融危機(jī)影響 產(chǎn)權(quán)酒店只是一個(gè)概念，是指由眾多普通投資者購買酒店物業(yè)項(xiàng)目中的一間或多間客房的一種投資模式，并不是指某單一類型的酒店住宿產(chǎn)品。目前市場上出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)酒店的市場定位主要是為各類商務(wù)旅游、旅游觀光和休閑度假旅游者提供住宿服務(wù)，是指分布在商務(wù)和旅游城市、旅游風(fēng)景區(qū)、旅游度假區(qū)的各類以投資經(jīng)營為主要目的的旅游星級(jí)酒店、全套房酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務(wù)式公寓、主題酒店（或精品酒店）、經(jīng)濟(jì)型酒店。? 以產(chǎn)權(quán)酒店在中國十年中的發(fā)展來看，已從早期的概念化逐步走向商業(yè)模式成熟化階段，是普通老百姓獲取財(cái)產(chǎn)性收入的重要手段之一。十年的發(fā)展證明，在國內(nèi)主要商務(wù)和旅游城市如北京、上海、杭州等地區(qū)的產(chǎn)權(quán)酒店投資，不僅為投資者獲得了房地產(chǎn)的正常增值價(jià)值，同時(shí)，投資者也享受到旅游產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展所帶來的巨大的經(jīng)營收益。2008年全球金融危機(jī)對(duì)國內(nèi)各類投資產(chǎn)品，如住宅房地產(chǎn)、股市、期貨、基金、銀行投資理財(cái)?shù)榷荚斐闪司薮髶p失。而產(chǎn)權(quán)酒店投資者所受影響相對(duì)較低，雖然酒店經(jīng)營收益有所降低（固定收益投資者沒有影響），但資產(chǎn)的保值還是得到了充分的保障。此輪金融危機(jī)造成房地產(chǎn)的深度調(diào)整，銀行貸款利息的降低，是普通老百姓又一輪低價(jià)入市投資產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)的最佳時(shí)機(jī)。一般而言，包括金融危機(jī)在內(nèi)的突發(fā)事件對(duì)旅游業(yè)市場的影響周期相對(duì)較短，如2003年的SARS所帶來的影響只有6個(gè)月左右，而此輪全球金融危機(jī)所帶來的影響，估計(jì)是一年左右。根據(jù)全球的旅游市場發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，旅游業(yè)通常是所有行業(yè)中復(fù)蘇最快的行業(yè)之一。隨著各個(gè)國家為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，采取加大諸如基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、固定資產(chǎn)投資等手段的實(shí)施，首先獲利的就是為各類商務(wù)旅游活動(dòng)提供服務(wù)的酒店行業(yè)。
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