愛華網(wǎng)問題突顯?現(xiàn)狀堪憂? ????新華網(wǎng)四川頻道５月２７日電（記者呂慶福）接受記者采訪的國家有關(guān)部門負(fù)責(zé)人、房地產(chǎn)專家及業(yè)界代表們普遍認(rèn)為，盡管我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展正迎來大發(fā)展機遇，但商業(yè)地產(chǎn)業(yè)中存在的大量問題卻不令人樂觀，更不容忽視。? ????從行業(yè)本身來看，目前存在著許多不良現(xiàn)象。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平、西南財經(jīng)大學(xué)博士生導(dǎo)師楊繼瑞教授等專家介紹，這些不良現(xiàn)象主要表現(xiàn)在：? ????一是商業(yè)地產(chǎn)外發(fā)中存在過分概念炒作行為。從其他物業(yè)開發(fā)沿襲而來的炒作行為，對商家的招商基本上不會產(chǎn)生太大影響。經(jīng)營者更多的會根據(jù)自身的經(jīng)營能力來測算租金的高低以及商業(yè)物業(yè)的價值，而非依據(jù)廣告炒作，但是中小投資者往往容易被誤導(dǎo)。? ????二是商業(yè)地產(chǎn)要價過高。許多開發(fā)商沒有為商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者、投資者留下一個合理的獲利空間，而把風(fēng)險留給投資者。商業(yè)物業(yè)環(huán)境是需要慢慢培養(yǎng)的，不可能在短期內(nèi)一下形成，而在其出現(xiàn)繁榮局面之前，很多投資者，尤其中小投資者根本就沒有抗風(fēng)險的能力。金房集團董事長王曉白也認(rèn)為，地價上漲過快，直接導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)成本的增加，從而拉高了房價，導(dǎo)致購房者的恐慌，惡性影響整個行業(yè)甚至社會。由于成本的不可預(yù)知性，以及高支出性，地價失去限制，會給開發(fā)商帶來恐慌?，F(xiàn)在成都土地市場的一個客觀事實是，有些開發(fā)商手里有地但不想開發(fā)，有些開發(fā)商想開發(fā)但手里沒地。在這種情況下，土地拍賣如果還不限高，最大的影響就是市場將越來越失去理性，越來越浮躁。? ????三是商業(yè)產(chǎn)權(quán)過于多樣化。多樣化產(chǎn)權(quán)不利于統(tǒng)一規(guī)劃和定位，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)分割出現(xiàn)問題。? ????四是商業(yè)與地產(chǎn)脫節(jié)。不少的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不做科學(xué)的前期定位，在不知道客戶在哪里、也不知道客戶需求就敢蓋，也不了解當(dāng)?shù)厣虡I(yè)規(guī)劃、不了解商業(yè)發(fā)展趨勢、不了解不同業(yè)態(tài)對物業(yè)經(jīng)營條件的要求，總是想當(dāng)然。比如不少開發(fā)商在選址方面就有誤區(qū)，總認(rèn)為越是中心越好，其實不同業(yè)態(tài)對位置需求有很大不同，物業(yè)的適用性也一樣。預(yù)計今年可能會出現(xiàn)一些不好用的商業(yè)爛尾樓。所以，導(dǎo)致的問題也比較多。國家統(tǒng)計局的最新統(tǒng)計資料顯示，2005年一季度，全國累計完成的商業(yè)營業(yè)用房施工面積1．03億平方米，同比增長20．4％，可以看到發(fā)展的速度很快。但同時問題也突出。到3月底，商業(yè)營業(yè)用房空置面積為2612萬平方米，同比增長20．3％，空置面積與開發(fā)面積幾乎同步增長。它占了全國商品房空置面積9220萬平方米的28％。按道理，空置面積與開發(fā)面積都在大幅度增加，價格就應(yīng)該不太好了。但實際情況是，一季度，全國商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格上漲5．2％；而與此同時辦公樓銷售價格則下降0．9％。王永平說：“出現(xiàn)這種情況靠的就是炒作。”? ????與此同時，競爭也在加劇。據(jù)了解，繼萬達、世紀(jì)金源之后，今年又有不少大的開發(fā)商將介入商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域。王永平說：“最近，我們協(xié)會走訪了幾家大的開發(fā)商，像天津順馳、北京當(dāng)代、國美鵬潤，他們的高層都明確向我們表示，今年在商業(yè)地產(chǎn)方面都要有大動作，把進入商業(yè)地產(chǎn)作為公司的一項戰(zhàn)略性調(diào)整。而且，還有新情況是，前不久，國家大力度調(diào)控商品住宅，要求控制高檔商品房土地供應(yīng)，對按揭也予以限制，但沒有明確的商業(yè)地產(chǎn)控制措施，這很可能會導(dǎo)致一些住宅開發(fā)商被動地轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。供應(yīng)量在大幅度增加，但商業(yè)需求的增加卻并非同步。今年，商務(wù)部預(yù)計，全國社會消費品零售總額的增長幅度大約在8％左右，當(dāng)然，社會消費品零售總額也不能絕對反應(yīng)市場對商業(yè)物業(yè)的需求，比如商業(yè)設(shè)施的更新就無法含在里頭，但我們認(rèn)為，這仍然是個重要的參照指標(biāo)，大型商業(yè)企業(yè)主導(dǎo)市場的格局依然不會改變，還會是品牌商家的買方市場。”? ????據(jù)介紹，還有一些因素在影響甚至是制肘著我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。如：今年政府陸續(xù)出臺的一系列控制住宅房價的若干政策，將會促使部分原來從事住宅開發(fā)的開發(fā)商被動進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，大量資金也會流入商業(yè)地產(chǎn)，使原本問題重重、不容樂觀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)雪上加霜；去年國務(wù)院擬定的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》將在今年頒布，由于政策的滯后性，大量資金介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將有可能沖擊該條例；在不少投資者的心目中都熱衷于商業(yè)地產(chǎn)投資，認(rèn)為是“一鋪養(yǎng)三代”的穩(wěn)妥投資，但是商業(yè)地產(chǎn)投資也是風(fēng)險最高的投資，到時有可能出現(xiàn)“三代養(yǎng)一鋪”的悲??；商業(yè)地產(chǎn)的投資風(fēng)險高于住宅的投資，住宅如果不租售還可自用，但商業(yè)項目如果出現(xiàn)問題，極有可能成為爛尾樓；對于商業(yè)地產(chǎn)投資引發(fā)社會問題，相關(guān)部門已經(jīng)引起高度重視，但是目前全國的商業(yè)地產(chǎn)項目特別是大型項目尚未出現(xiàn)完全死掉的狀況，所以尚處于觀望階段。? ????另外，2005年，資金依然是個突出問題。金融的宏觀調(diào)控也不會有太大松動，房地產(chǎn)投資基金的渠道又一直沒有打通。商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求量應(yīng)該說是比較大的，而且國外成功的商業(yè)地產(chǎn)運作模式基本上都是由基金來投入。最近國外有一些基金找我們，但他們都是要已經(jīng)運營的商業(yè)地產(chǎn)項目，而且產(chǎn)權(quán)要完整的。我們很多項目根本就等不到開業(yè)就得賣，能夠整體出租的物業(yè)不多。（完）
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