愛(ài)華網(wǎng)發(fā)展的攔路虎：認(rèn)識(shí)誤區(qū)與偏差 ????新華網(wǎng)四川頻道５月２７日電（記者呂慶福）據(jù)調(diào)查，在目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中，還存在一序列的認(rèn)識(shí)誤區(qū)和偏差，嚴(yán)重影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。? ????據(jù)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平介紹，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)中主要有四大誤區(qū)：? ????一是投資商業(yè)地產(chǎn)必賺錢(qián)。從一般意義上講，有需求就能賺錢(qián)，但是目前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中存在嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題和供求矛盾。如很多商鋪的價(jià)格是住房?jī)r(jià)格的8倍甚至10倍以上，其實(shí)這之間有不少是虛假的繁榮。他舉例說(shuō)，一全球跨國(guó)公司在山西的一個(gè)投資項(xiàng)目，就是靠免去其10000多平方米的租金換來(lái)的，條件是該跨國(guó)公司對(duì)外保守這一秘密，目的是誤導(dǎo)投資者——這里的商業(yè)地產(chǎn)很“火爆”。另外商業(yè)地產(chǎn)中的“圍城”現(xiàn)象也加劇了虛假繁榮的景象。王永平說(shuō)，他在烏魯木齊遇到一個(gè)投資商，在不到一個(gè)月的時(shí)間里，就虧了一萬(wàn)多元?？僧?dāng)他一退出，就有人又進(jìn)去，外面的人總以為進(jìn)去就能賺大錢(qián)，于是形成一個(gè)怪圈：里面的人想出來(lái)，外面的人卻想往里沖。事實(shí)上，很多商鋪的轉(zhuǎn)手率非常高。這就存在著很大的泡沫并潛伏著風(fēng)險(xiǎn)。? ????二是投資商業(yè)地產(chǎn)可長(zhǎng)期賺錢(qián)。目前，國(guó)內(nèi)不少住宅開(kāi)發(fā)商都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)量的增加必然要影響其價(jià)格，并使利潤(rùn)下降。同時(shí)，我國(guó)商業(yè)已進(jìn)入微利時(shí)代，超市的利潤(rùn)率一般只是1－2%之間，商家賺不到錢(qián)哪來(lái)的高租金呢？? ????三是外資擴(kuò)張將給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。種種跡象表明，外資在華擴(kuò)張加快，但不一定就是要新開(kāi)店，很多外資目前都是以收購(gòu)等方式進(jìn)來(lái)。而且那些大的跨國(guó)公司進(jìn)來(lái)時(shí)其條件都相當(dāng)苛刻。在這種情況下，無(wú)限商機(jī)的又在哪里？? ????四是返租是一劑靈丹妙藥。返租，即開(kāi)發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由一家商業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作，并給予投資者固定的回報(bào)。但是，返租是不是就一定能解決這些問(wèn)題了呢？是不是交由商業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)就一定能成功了呢？顯然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成敗與否取決于所選擇商業(yè)公司的水平，他們的定位準(zhǔn)不準(zhǔn)，招商能力強(qiáng)不強(qiáng)，營(yíng)銷(xiāo)管理到不到位。不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種，不同的管理水平，會(huì)直接影響到返租回報(bào)的承諾。所以，不是一返租就靈，現(xiàn)在返租回報(bào)承諾都不低，到時(shí)兌現(xiàn)不了怎么辦？王永平說(shuō)：“我看前兩年搞的返租，從不少項(xiàng)目現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)看，肯定有不少會(huì)兌現(xiàn)不了，到時(shí)問(wèn)題可能會(huì)集中暴發(fā)出來(lái)，成為投訴新熱點(diǎn)。”? ????據(jù)了解，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的一些偏差，也程度不同地影響著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。? ????1、套用住宅的開(kāi)發(fā)模式。這是一些商業(yè)地產(chǎn)公司經(jīng)常犯的錯(cuò)誤。這種情況在前兩年非常普遍，這些開(kāi)發(fā)商都是采取“先開(kāi)發(fā)后招商”的方式，憑非理性的感覺(jué)進(jìn)行項(xiàng)目投資，在缺乏專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究和商業(yè)策劃的前提下，在沒(méi)有明確的目標(biāo)、明確的客戶，甚至沒(méi)有明確將要對(duì)哪些業(yè)態(tài)進(jìn)行組合的情況下就開(kāi)始敲定方案，緊接著破土動(dòng)工，然后再考慮如何招商的問(wèn)題。其結(jié)果是招商效果不好，最終造成項(xiàng)目的損失巨大，還易形成開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)商、物業(yè)管理商三方矛盾，成為新一輪投訴熱點(diǎn)。? ????2、經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣(mài)房子就走”的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。有的商業(yè)城以及商業(yè)街，出現(xiàn)銷(xiāo)售火爆的場(chǎng)面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街就日漸蕭條。? ????3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款。據(jù)王永平介紹，商業(yè)設(shè)施投資大，動(dòng)作快，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。? ????4、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在著形象工程。王永平說(shuō)，現(xiàn)在很多城市都在建大型的購(gòu)物中心和商業(yè)步行街。購(gòu)物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，一味地進(jìn)行建設(shè)，并在建設(shè)中又過(guò)于重視城市景觀的要求，使項(xiàng)目招商陷入兩難的尷尬境地。（完）?
愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/110215.html
