愛華網(wǎng)2004年12月11日零售業(yè)全面開放，不僅對(duì)零售業(yè)本身，同時(shí)也對(duì)相關(guān)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 零售業(yè)開放帶來的地產(chǎn)商機(jī) 零售業(yè)全面開放對(duì)商業(yè)地產(chǎn)無疑是一個(gè)利好消息，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生促進(jìn)作用，它對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的激勵(lì)效果主要體現(xiàn)在以下兩方面： ????對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求加大 隨著零售業(yè)開放的逐步到位，中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)正在吸引著越來越多國(guó)際商家的關(guān)注。據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2004年商務(wù)部新批準(zhǔn)設(shè)立外資商業(yè)企業(yè)32個(gè)（包括批發(fā)企業(yè)11個(gè)），批準(zhǔn)原有外資商業(yè)企業(yè)新開分店299個(gè)，批準(zhǔn)設(shè)立各類大小門店1473個(gè)。商務(wù)部市場(chǎng)運(yùn)行調(diào)節(jié)司的數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)新批零售業(yè)外資項(xiàng)目183個(gè)，實(shí)際利用外資3.6億美元，增長(zhǎng)5.1%。新批餐飲業(yè)外資項(xiàng)目812個(gè)，增加30.8%。外商投資商業(yè)企業(yè)在華營(yíng)業(yè)面積已超過800萬平方米，店鋪接近4000個(gè)。自去年12月11日全面開放以來，今年1-3月份審批的外資零售業(yè)項(xiàng)目是去年同期的10倍以上。許多是采取大規(guī)模的并購方式進(jìn)入。中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)有關(guān)研究表明，全球零售企業(yè)200強(qiáng)中，已有12.5%的企業(yè)進(jìn)入我國(guó)，還有12%的企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入亞洲正隨時(shí)準(zhǔn)備進(jìn)入中國(guó)。 ????從各大跨國(guó)知名零售企業(yè)的擴(kuò)張情況看：2004年家樂福在北京、上海、廣州、深圳各新開了12家店鋪，同時(shí)計(jì)劃2005年新增10至15家超市，并新開100家迪亞店及增開10至15家冠軍生鮮超市；沃爾瑪計(jì)劃2005年之內(nèi)在中國(guó)再開設(shè)7家新店，使在中國(guó)的連鎖店總數(shù)將達(dá)到35家；德國(guó)麥德龍2005年在中國(guó)的店鋪數(shù)量將增加50%，目前該公司在中國(guó)經(jīng)營(yíng)著21家倉儲(chǔ)式商店，公司的業(yè)務(wù)擴(kuò)展重點(diǎn)將是靠近大城市的中小城市，以及華中及華北地區(qū)的一些城市。 ????歐洲排名第一的建材零售商百安居2005年即將在中國(guó)開出10多家新店；正大集團(tuán)旗下的零售業(yè)品牌易初蓮花未來3年內(nèi)也要在中國(guó)開設(shè)100家店。
????可見，外資商業(yè)對(duì)商鋪的需求將會(huì)有大幅增加，同時(shí)商家對(duì)商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，一些物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項(xiàng)目將成為追捧對(duì)象。 ????帶動(dòng)內(nèi)外資商業(yè)同步擴(kuò)張 零售業(yè)開放無疑促進(jìn)外資商業(yè)的擴(kuò)張步伐，但同時(shí)對(duì)于處于競(jìng)爭(zhēng)地位的內(nèi)資零售企業(yè)來講，將面臨更大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。在近兩年間，迫于全面開放的壓力，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)明顯加快了發(fā)展速度。如果把外資零售企業(yè)比做“狼”，內(nèi)資零售企業(yè)比做“羊”的話，羊由于有了狼的存在，而跑的更快了。 ????從中國(guó)連鎖百強(qiáng)的店鋪增長(zhǎng)速度來看，?2001年，每家連鎖百強(qiáng)的企業(yè)可用的店鋪數(shù)量是111家，2002年達(dá)到了169家，2003年達(dá)到了204家。根據(jù)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，一些具有優(yōu)勢(shì)的連鎖企業(yè)，已經(jīng)把加快開店速度，擴(kuò)大規(guī)模作為企業(yè)發(fā)展的首要戰(zhàn)略目標(biāo)，這對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)商意味著商鋪成為一種直接的需求。 ????北京王府井百貨集團(tuán)未來2－3年時(shí)間里，百貨門店及購物中心數(shù)量將達(dá)到30家；北京華聯(lián)集團(tuán)在未來幾年里也將在全國(guó)開店30家；與此同時(shí)，由上海一百、華聯(lián)、友誼和物資集團(tuán)四家大型企業(yè)整合而成的國(guó)內(nèi)最大規(guī)模的商貿(mào)流通集團(tuán)——上海百聯(lián)集團(tuán)也表示，未來3年，將其在長(zhǎng)三角的網(wǎng)點(diǎn)新增3200家，到2008年底達(dá)到7400家；而國(guó)美電器總裁黃光裕也表示：2005年國(guó)美電器春節(jié)前的總店數(shù)已經(jīng)達(dá)到了190家，2005年計(jì)劃在開店總數(shù)和年度銷售額兩個(gè)指標(biāo)上再增加一倍，將開店擴(kuò)張速度大大提高，到2008年，達(dá)到1200億元的年銷售額，成為中國(guó)零售業(yè)界的巨無霸。 ????以上這些情況均表明，隨著零售業(yè)的逐漸開放，作為外資零售企業(yè)進(jìn)入的最直接競(jìng)爭(zhēng)者，國(guó)內(nèi)零售企業(yè)的發(fā)展同樣令人刮目相看，給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來雙重需求。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要避免對(duì)需求的誤判 盡管零售業(yè)全面開放為商業(yè)地產(chǎn)帶來發(fā)展機(jī)遇，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還要客觀地分析這些需求和市場(chǎng)實(shí)際狀況，避免對(duì)需求的誤判,造成開發(fā)中的盲目性。這些誤判集中體現(xiàn)在以下幾方面： ????外資開店，一般均需要經(jīng)過復(fù)雜的市場(chǎng)調(diào)研與程序，對(duì)商業(yè)設(shè)施的各方面要求也比較嚴(yán)格，比如在選址、結(jié)構(gòu)、樓層、承重等問題上都有自身的標(biāo)準(zhǔn)。目前開發(fā)商所建成的商業(yè)設(shè)施，能夠符合外資要求的少之又少。因此如果要面對(duì)外資招商，商業(yè)設(shè)施在建設(shè)時(shí)最好量身定做，在與外資零售企業(yè)達(dá)成初步意向后，即由外方工程人員現(xiàn)場(chǎng)對(duì)設(shè)施的建設(shè)提出具體設(shè)計(jì)要求，開發(fā)商再動(dòng)手施工。這種方式也是國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)比較常規(guī)的做法。 ????擴(kuò)張并非一定開新店，兼并和重組也是選擇。外資零售企業(yè)的擴(kuò)張方式是多樣化的，特別是近幾年許多跨國(guó)零售企業(yè)為了加快擴(kuò)張速度，將眼光瞄準(zhǔn)了一些已具有店鋪優(yōu)勢(shì)的國(guó)內(nèi)零售企業(yè)，采用兼并、重組等方式獲得現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，免除了建設(shè)周期。近期全球最大的家居零售商美國(guó)Homedepper公司與東方家園正在簽協(xié)議，擬對(duì)其全部收購。可見，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要清醒認(rèn)識(shí)到，外資零售的擴(kuò)張加快，并不意味著對(duì)店鋪的需求同步增長(zhǎng)，其中存在著一部分隱性需求。 商業(yè)規(guī)劃不完善帶來的政策制約。商務(wù)部規(guī)定，凡是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)范未在商務(wù)部備案的地區(qū)，不允許外資零售業(yè)進(jìn)入。因此有些地區(qū)由于網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃不到位，制約了外資零售業(yè)的擴(kuò)張，比如沃爾瑪在有些二、三線城市就遇到了類似問題，這是與各城市的的具體情況相關(guān)的。 ????除此之外，外資零售商進(jìn)入市場(chǎng)的動(dòng)機(jī)不同，其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。具體分析，目前外資零售業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)表現(xiàn)出三種動(dòng)機(jī)：第一種是做資金流，表現(xiàn)為規(guī)模擴(kuò)張快，對(duì)于盈利并不關(guān)注，一般背后有高利潤(rùn)和高資金支撐。第二種是做渠道，表現(xiàn)為開店速度快，經(jīng)營(yíng)粗放，目的在于等待收購或上市。第三種是真正做商業(yè)，表現(xiàn)為真正關(guān)注經(jīng)營(yíng)，關(guān)注盈利。由于擴(kuò)張目的不同，前兩種對(duì)店鋪的要求并不高，這也應(yīng)引起開發(fā)商的注意。 ????綜合分析說明，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于外資零售開放不應(yīng)盲目樂觀，以免造成判斷的失誤以致錯(cuò)誤的決策。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)戰(zhàn)略 對(duì)于零售業(yè)全面開放后，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)如何應(yīng)對(duì)，有以下觀點(diǎn)供參考： ????觀點(diǎn)一：在商家和開發(fā)商的利益較量中，追求的目標(biāo)應(yīng)是雙方的“雙贏”。如果物業(yè)價(jià)格太低，則使開發(fā)商無法獲得應(yīng)有的收益；價(jià)格太高，又使商家沒有成長(zhǎng)空間。應(yīng)尋找雙方均能獲利的平衡點(diǎn)，才能形成均衡的市場(chǎng)格局，戰(zhàn)略結(jié)盟才能實(shí)現(xiàn)，使市場(chǎng)上的供需關(guān)系逐漸趨于成熟。 ????觀點(diǎn)二：“訂單地產(chǎn)”從總體上來講是值得肯定的，它能減少投資與開發(fā)的盲目性，保證商業(yè)物業(yè)開發(fā)的針對(duì)性，同時(shí)對(duì)周邊中小客戶的招商起到帶動(dòng)作用，從而帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍的形成，最大限度地發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。但“訂單”能否選擇好客戶是成功的關(guān)鍵。選擇客戶的標(biāo)準(zhǔn)不是越大越好、越有名氣越好，這類客戶往往談判能力很強(qiáng)，一般均采用租賃方式，而且租金壓得很低，開發(fā)商難以獲得預(yù)期的收益。目前，品牌商家的主導(dǎo)地位仍繼續(xù)保持，還有些有實(shí)力的商家利用自身品牌知名度，做起了“二房東”，結(jié)果用較少的租金換得較高的租金回報(bào)，使開發(fā)商的利益受損，同時(shí)也使周邊小客戶的招商受到影響。 ????觀點(diǎn)三：“訂單地產(chǎn)”將會(huì)有更快發(fā)展。“訂單地產(chǎn)”"成功的前提是要在前期進(jìn)行充分的專業(yè)研究，把握整體上應(yīng)如何定位、各類業(yè)態(tài)應(yīng)如何組合、應(yīng)選擇哪類客戶、特別是主力店應(yīng)如何選擇等問題均需要有準(zhǔn)確的策劃，因此專業(yè)的顧問公司將會(huì)有更大的市場(chǎng)空間。對(duì)于開發(fā)商來說，要實(shí)現(xiàn)“訂單地產(chǎn)”，必須“有所為有所不為”，建筑設(shè)計(jì)中也要符合商家標(biāo)準(zhǔn)。比如廈門明發(fā)MALL在建設(shè)前期就向商家索要建筑設(shè)計(jì)圖紙，最終設(shè)計(jì)效果使商家非常滿意，有效促進(jìn)了招商工作。?
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