滬高法民一[2010]2號
（2005年8月29日制定2010年3月22日修訂）
　　
　　一、租賃合同的效力
　　1、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認(rèn)定?
　　出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。合同簽訂時間在前的承租人主張后租賃合同無效的，不予支持。
　　租賃合同之一已實(shí)際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。
　　2、租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力?
　　租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經(jīng)登記的租賃合同，不得對抗第三人。
　　最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。
　　但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優(yōu)先購買權(quán)以及買賣不破租賃等較強(qiáng)效力，如果租賃合同未經(jīng)登記就具有這么強(qiáng)的效力，對于不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴(yán)重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向于未經(jīng)登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。(本條中關(guān)于未經(jīng)登記的租賃合同對抗效力的規(guī)定，與最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）第二十四條第（四）項(xiàng)規(guī)定不一致，予以刪除。本條調(diào)整為“租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（一）》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。因此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。”）
　　3、未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效?
　　未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房屋沒有合法審批手續(xù)的等。
　　二、轉(zhuǎn)租合同
　　4、未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同是否有效？
　　在沒有其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
　　租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權(quán)、處分權(quán)，不是租賃合同必須考慮的內(nèi)容。租賃合同的內(nèi)容是出租人將租賃物交由承租人占有、使用，承租人支付相應(yīng)的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對租賃物的處分?！逗贤ā返诙俣臈l第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”?？梢?，對于承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，合同法給出租人設(shè)定的救濟(jì)途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉(zhuǎn)租合同無效。（內(nèi)容與《司法解釋》第十五條、第十六條、規(guī)定不一致，本條廢止。）
　　5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產(chǎn)生爭議的，是否需要追加出租人為合同當(dāng)事人?
　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個法律關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)在一個案件中審理；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人，或通知出租人對租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。
　　我們認(rèn)為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個法律關(guān)系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達(dá)意見的話，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)作為一個事實(shí)予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。
　　6、因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人?對次承租人向承租入主張解除合同并要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當(dāng)事人?
　　因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人參與訴訟。如果次承租人人數(shù)過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據(jù)情況需要，由當(dāng)事人另行訴訟。
　　次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當(dāng)事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。
　　7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任?
　　由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租入主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。
　　8、經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租合同，如因轉(zhuǎn)租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，是兩個租賃合同同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系?
　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，次承租人無過錯且要求繼續(xù)租賃，而出租人行使合同解除權(quán)的，在做出租人與次承租人建立租賃關(guān)系的調(diào)解工作無效的情況下，只能兩個租賃合同同時解除。對兩個合同解除的后果，原則上都應(yīng)予以處理，但當(dāng)行使釋明權(quán)后，相關(guān)當(dāng)事人不主張也不舉證的，對后一個租賃合同解除的后果可不予處理。對解除兩個租賃合同的后果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對違約責(zé)任及裝潢損失的賠償，則根據(jù)兩個租賃合同中的約定處理。
　　另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，對轉(zhuǎn)租中，因承租人拖欠租金，次承租人無過錯且要求繼續(xù)租賃的，從保護(hù)次承租人的利益出發(fā)，可判明次承租人直接與出租人建立租賃關(guān)系。
　　我們認(rèn)為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉(zhuǎn)租合同將因此而處于履行不能的狀態(tài)。但原租賃合同與轉(zhuǎn)租合同畢竟是兩個合同，原出租人并非轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人，不能強(qiáng)迫他繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。（內(nèi)容與《司法解釋》第十七條規(guī)定不一致。本條廢止）
　　9、原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔(dān)違約責(zé)任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應(yīng)收訴訟費(fèi)?
　　次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬于無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無論其提出什么主張，都不能構(gòu)成反訴。但出于解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟后，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。同時，另行訴訟屬于新的訴訟，應(yīng)當(dāng)收取訴訟費(fèi)。
　　10、租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時解除)，次承租人因此負(fù)有退房義務(wù)。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算?
　　房屋使用費(fèi)參照數(shù)額一般有租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場租金三個標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)為，出租人就上述三個標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)支持。（根據(jù)《司法解釋》第十八條規(guī)定房屋租賃合同解除后，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持，故將標(biāo)題改為“租賃合同解除后，負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算？”參照《司法解釋》第五條規(guī)定，將本條解答內(nèi)容改為“當(dāng)事人請求參照租賃合同約定的租金或轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，一般應(yīng)予支持。”
　　三、合同的履行
　　11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?
　　《合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同?！币虼?，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責(zé)任。在房屋瑕疵是出租人責(zé)任的情況下，根據(jù)租賃房屋瑕疵情況和承租人實(shí)際使用的情況，可以部分減少相應(yīng)的租金；如果導(dǎo)致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。
　　12、由于第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權(quán)利要求減少租金?
　　合同責(zé)任是嚴(yán)格責(zé)任，只要是非承租人自己過錯的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權(quán)利，出租人不得以系第三入侵權(quán)為由而免除自己的責(zé)任。出租人與第三人之間的關(guān)系是另一法律關(guān)系。
　　13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權(quán)，承租人是否可以直接向侵權(quán)人主張侵權(quán)責(zé)任?
　　承租人基于承租權(quán)而對房屋具有使用、收益的權(quán)利，當(dāng)?shù)谌说男袨橛绊懫涑凶鈾?quán)時，承租人基于占有人的地位，可以相應(yīng)地請求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權(quán)利范圍僅限于因占有地位享有的權(quán)利，而不得主張屬于所有權(quán)人的權(quán)利。不過，房屋所有權(quán)人對房屋的權(quán)利與承租人對房屋的權(quán)利有時是會有交叉的。因此，雙方的權(quán)利如何行使、協(xié)調(diào)，一直是比較有爭議的問題。
　　我們認(rèn)為，雙方的權(quán)利行使應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持如下原則：即就雙方權(quán)利重合的部分，其中一方行使權(quán)利的，另外一方可以加入已經(jīng)主張權(quán)利的當(dāng)事人一方，但不能重復(fù)主張這部分權(quán)利。所有權(quán)人的權(quán)利與承租人權(quán)利不一致的地方，應(yīng)當(dāng)各自主張。如侵權(quán)行為人針對承租人的營業(yè)而實(shí)施侵權(quán)行為，承租人可以要求侵權(quán)人承擔(dān)責(zé)任，而所有權(quán)人則不能主張。同理，第三人所侵害的權(quán)利僅僅是所有權(quán)人的權(quán)利，而不影響承租人權(quán)利的行使的，承租人也不得主張。比如第三人未經(jīng)出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對該房屋進(jìn)行使用的，承租人就不能向第三入主張權(quán)利。
　　14、租賃合同解除時，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?
　　《合同法》第二百二十三條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失?！币虼耍赓U合同解除時，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經(jīng)出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應(yīng)當(dāng)自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補(bǔ)償。因?yàn)樵谶@種情況下，如果要求出租人給予補(bǔ)償，對出租人而言，該補(bǔ)償將構(gòu)成強(qiáng)制得利的補(bǔ)償。而依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)則，強(qiáng)制得利是不應(yīng)補(bǔ)償?shù)摹６?、?jīng)過出租人同意的添附，在合同解除后，由于該添附物不能取回，已經(jīng)成為添附方的損失。對于這種損失，原則上按照過錯承擔(dān)賠償責(zé)任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。（內(nèi)容與《司法解釋》第十條、第十一條、第十二條規(guī)定存在重復(fù)和不一致，本條廢止。）
　　15、租賃合同當(dāng)事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時歸出租人?，F(xiàn)因一方當(dāng)事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定?
　　如果雙方約定合同終止時添附物歸出租人的，則該約定屬于關(guān)于添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價值完全移轉(zhuǎn)給出租人的條件。因此，根據(jù)附條件法律行為的規(guī)則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有；同時，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，參照上條規(guī)定處理。（由于本解答第14條已廢止，不能再參照上條處理，將相關(guān)內(nèi)容刪除，斜體字部分改為“添加物不能取回的，承租人可以要求出租人賠償。如果因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)添附物歸出租人所有?！保?br />　　四、優(yōu)先購買權(quán)（《司法解釋》第二十一條至二十四條，對承租人優(yōu)先購買權(quán)性質(zhì)的認(rèn)定、權(quán)利的行使方式、期限、限制等問題作了具體的規(guī)定，本解答第16-28條與《司法解釋》相關(guān)規(guī)定有所沖突和內(nèi)容重復(fù)，予以廢止。對于適用《司法解釋》處理涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛中出現(xiàn)的具體問題，高院將進(jìn)行專題調(diào)研，另行制定法律適用解答。）
　　16、未經(jīng)登記的租賃合同，承租方是否有優(yōu)先購買權(quán)?
　　租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán)，不因登記與否而影響該項(xiàng)權(quán)利。但是，未經(jīng)登記的租賃合同，其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。
　　當(dāng)然，優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
　　17、出租人就租賃房屋已經(jīng)與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，其優(yōu)先購買權(quán)如何行使?
　　優(yōu)先購買權(quán)的行使是以取得租賃物的所有權(quán)為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權(quán)之前，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續(xù)，且承租人也在知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的3個月內(nèi)提出優(yōu)先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優(yōu)先購買該房屋。在房屋已經(jīng)過戶登記為第三人所有時，則要根據(jù)第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優(yōu)先購買權(quán)。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。
　　18、承租人的優(yōu)先購買權(quán)主要在哪些情形下受到限制?
　　主要有共有入優(yōu)先購買、出租人基于特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，房屋以招標(biāo)形式出賣的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)的同時，也要保障出租人的合法權(quán)益，而不是犧牲出租人的權(quán)利來滿足承租人的要求。因此，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實(shí)體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機(jī)會。因此，共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的，共有人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)；出租人基于與第三人的親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開該人身關(guān)系，出租人則不愿出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當(dāng)然可以行使優(yōu)先購買權(quán)。
　　就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權(quán)人。因此，與承租人相比仍然更有優(yōu)先性。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規(guī)定承租人對其承租的部分房屋有優(yōu)先購買權(quán)，而對其他部分則沒有優(yōu)先購買權(quán)，故承租人的權(quán)利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。否則，就是對出租人實(shí)體權(quán)利構(gòu)成損害。
　　19、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優(yōu)先購買權(quán)?
　　拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質(zhì)是買賣，不能剝奪承租人優(yōu)先購買的權(quán)利，出租人或者拍賣行依然有義務(wù)通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》，其中第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人；如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人”。
　　20、對于承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)為由，訴訟請求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理?
　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。這兩個訴訟請求是承租人優(yōu)先購買權(quán)的具體化。為避免訟累，切實(shí)維護(hù)承租人的優(yōu)先購買權(quán)，法院在保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關(guān)系成立，出租人應(yīng)依法交付房屋，承租人應(yīng)(在同等條件、期限內(nèi))支付購房款。如不判明，承租人的優(yōu)先購買權(quán)實(shí)際上可能無法實(shí)現(xiàn)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強(qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。出租人可再根據(jù)房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優(yōu)先購買權(quán)。
　　我們認(rèn)為，承租人在訴訟過程中僅主張確認(rèn)買賣合同無效，而未要求行使優(yōu)先購買權(quán)，經(jīng)法院釋明后不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優(yōu)先購買權(quán)作為法律賦予承租人的一項(xiàng)權(quán)利，其目的在于保證承租人可以相對優(yōu)先地取得租賃物的所有權(quán)。為此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實(shí)現(xiàn)這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段，而不是目的。而法律規(guī)定保護(hù)的是承租人實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買的目的。在當(dāng)事人不主張購買的情況下，就說明他沒有實(shí)現(xiàn)這個目的的意思。因此，也就沒有繼續(xù)加以保護(hù)的必要。故承租人不主張優(yōu)先購買權(quán)，而僅要求確認(rèn)合同無效的，不應(yīng)支持。
　　21、出租人將房屋出售于第三人，因承租人行使優(yōu)先購買權(quán)而將該房屋出賣給承租人時，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內(nèi)容如價款、付款方式等如何確定?
　　出租人與第三人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)作為出租人與承租人之間買賣合同的內(nèi)容。
　　通說認(rèn)為承租人的優(yōu)先購買權(quán)在權(quán)利分類上屬于形成權(quán)，即享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人作出以同等條件購買系爭房屋的意思表示時，該意思表示到達(dá)出租人一方時買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。
　　22、如何確定優(yōu)先購買權(quán)的放棄?
　　放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現(xiàn)為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示后，或者承租人知道房屋出賣事實(shí)的，承租人在合理期限內(nèi)沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現(xiàn)為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。
　　23、出租人通知承租人有無形式要件要求?
　　合同法規(guī)定出租人在房屋出賣前合理的期限內(nèi)通知承租人，該合理期限以出租人確定的期限而定。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。
　　出租人的通知形式可以靈活多樣，如可通過信函、在租賃房屋處張貼告示等形式均可。但無論以什么形式通知，都應(yīng)當(dāng)以送達(dá)承租人為必要。單純以登報公告等形式進(jìn)行通知，而未針對承租人進(jìn)行通知的，不發(fā)生通知的效果。
　　24、出租人在房屋————出售前對承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)?
　　承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間制度加以規(guī)定，即承租人應(yīng)自知悉出賣事實(shí)時起一定期限內(nèi)行使先買權(quán)。該制度與合同法規(guī)定的出租人應(yīng)當(dāng)給出“合理期限”一起(一為基于當(dāng)事人自由意思產(chǎn)生，一為沒有當(dāng)事人意思表示時補(bǔ)充當(dāng)事人意思)，共同構(gòu)成承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的程序性規(guī)定。
　　關(guān)于“合理期限”問題，具體標(biāo)準(zhǔn)如何，應(yīng)由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況而定，不宜強(qiáng)制劃一。而關(guān)于承租人行使權(quán)利的除斥期間，不少人認(rèn)為法律沒有規(guī)定。我們認(rèn)為最高人民法院((關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見)第118條的規(guī)定，實(shí)際上就可以理解為對此問題作出的規(guī)定。該條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。”從該條文的表述本身來看，其目的無非是在出租人未及時通知承租人的情況下，給予承租人以行使權(quán)利的期間。因?yàn)椋诔鲎馊送ㄖ凶馊速徺I時，實(shí)際上是要在承租人和其他人提出相同條件時，優(yōu)先將租賃物出賣于承租人。那么，出租人的主要義務(wù)就是將出賣的意思通知承租人。而承租人在收到通知后必須在合理期限內(nèi)行使其權(quán)利。而設(shè)定優(yōu)先購買權(quán)行使期限的目的，則在于督促承租人盡早行使權(quán)利。因此，其目的應(yīng)該是：出租人出賣租賃物的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。承租人在接到通知后，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)決定是否購買。該期限最長為3個月。
　　因此，我們傾向于認(rèn)為，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的期間，應(yīng)該為出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道出租人出賣房屋之日起的3個月。
　　25、出租人雖然沒有通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，但房屋已幾經(jīng)轉(zhuǎn)手出售，現(xiàn)房屋承租人主張優(yōu)先購買的，應(yīng)如何處理?
　　首先，應(yīng)當(dāng)判斷承租人是否超過期限行使權(quán)利；其次，對于租賃的房屋已經(jīng)出售并幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，只要后幾個環(huán)節(jié)的房屋買受人中有一個是善意購買的，承租人就不能再主張優(yōu)先購買。當(dāng)然，承租人不能行使優(yōu)先購買權(quán)的，可以要求出租人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
　　26、租賃合同未經(jīng)登記對承租人優(yōu)先購買權(quán)的影響
　　我國法律規(guī)定，房屋租賃應(yīng)實(shí)行登記備案制度。但房屋租賃的登記備案與否不影響租賃合同的效力，故審判實(shí)踐中當(dāng)事人為逃避稅收等，租賃合同未經(jīng)登記備案的情況較多。
　　一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未經(jīng)登記備案的租賃合同，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。因?yàn)樽赓U合同未經(jīng)登記公示，第三人因此可能不知道所購房屋上存在租賃關(guān)系，而與出租人建立買賣關(guān)系，該第三人是善意第三人。在此情況下，承租人的優(yōu)先購買權(quán)不能對抗善意第三人。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在動產(chǎn)取得問題上存在善意取得制度，不動產(chǎn)取得不存在善意取得問題，承租人優(yōu)先購買權(quán)是法定的權(quán)利，可以對抗任何第三人。
　　我們傾向第一種觀點(diǎn)。這樣處理有利于保護(hù)第三人的交易安全，在當(dāng)前房價上漲形勢下，也可防止部分出賣人為反悔賣房，惡意與他人串通假造租賃合同關(guān)系，達(dá)到悔約的目的。承租人的優(yōu)先購買權(quán)因此不能實(shí)現(xiàn)的，可以請求出租人進(jìn)行賠償。
　　27、承租人優(yōu)先購買權(quán)的案由問題
　　實(shí)踐中，有的案由為租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛，有的案由為買賣合同糾紛。主張案由為租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)糾紛源于租賃合同關(guān)系，無租賃關(guān)系，就無優(yōu)先購買權(quán)，故應(yīng)以租賃合同優(yōu)先購買權(quán)糾紛為案由。主張案由為買賣合同糾紛者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)糾紛的訴訟請求主要是兩個：一為請求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系，故以買賣合同糾紛為宜。
　　我們傾向于第一種意見。因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)本身也包含了買賣的內(nèi)容，而單純的買賣合同糾紛不能體現(xiàn)優(yōu)先購買糾紛的特點(diǎn)。
　　28、承租人優(yōu)先購買權(quán)案件當(dāng)事人的訴訟地位問題
　　審判實(shí)踐中，承租人作為原告起訴，有的僅將出租人列為被告，有的將出租人和買受人列為共同被告，有的將出租人列為被告、買受人列為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將承租人與買受人列為共同被告。
　　五、租賃物的出賣
　　29、租賃期間對外出賣房屋的，如何確定出租主體的變更時間?
　　租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動導(dǎo)致產(chǎn)生新的租賃合同的，新的法律關(guān)系的產(chǎn)生以該房屋所有權(quán)變更登記的時間為準(zhǔn)。買賣房屋雙方對此另有約定的按約定。
　　《合同法》第二百二十九條規(guī)定“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”，這就是“買賣不破租賃”的規(guī)定，事實(shí)上，還包括贈與、互易等形式的所有權(quán)變更情況。審判實(shí)踐中，新舊法律關(guān)系交替的時間點(diǎn)掌握很重要。由于房屋買賣而產(chǎn)生的新的租賃關(guān)系，該時間點(diǎn)就掌握在所有權(quán)發(fā)生變動的時間，也就是房屋權(quán)利變更登記的時間。
　　30、“買賣不破租賃”的適用是否要求租賃合同登記?
　　未經(jīng)登記的租賃合同，當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是，承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實(shí)的除外。
　　在保護(hù)承租人權(quán)利的同時，也應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)房屋買受人的權(quán)利，兩者的權(quán)利在法律上是平等的。德國由于二戰(zhàn)后居住房屋緊張，為保護(hù)居住人的利益而創(chuàng)設(shè)了“買賣不破租賃”的法律規(guī)定，以后一些國家也將“買賣不破租賃”作為自己的法律，我國就是如此。應(yīng)該說，租賃合同由于其準(zhǔn)物權(quán)的特性，“買賣不破租賃”有其一定的法理基礎(chǔ)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)初的立法理由已經(jīng)日漸弱化，特別是大量商業(yè)租賃的存在與當(dāng)初保護(hù)居民居住權(quán)的立法意圖不相一致。在保護(hù)承租人利益的同時，如何保護(hù)買受人的利益成為值得思考的問題。我們認(rèn)為，《上海市房屋租賃條例》第十五條第二款關(guān)于“房屋租賃合同未經(jīng)登記備案的，不得對抗第三人”的規(guī)定，使我們得以將兩者利益予以平衡。當(dāng)租賃合同未予登記，或者買受人不知道系爭房屋租賃事實(shí)的，相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由，對抗買受人對房屋處分的權(quán)利，不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。
　　同時，出賣人未向買受人告知租賃事實(shí)，導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。（為了簡化需要，將斜體字部分刪除)
　　六、租賃與抵押
　　31、租賃的房屋能否進(jìn)行抵押?如何實(shí)現(xiàn)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)?
　　出租人可以將出租的房屋進(jìn)行抵押，租賃不影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)。同時，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)亦不影響租賃合同的繼續(xù)履行，也就是說，租賃合同的效力及于買受人。
　　租賃關(guān)系直接針對的是房屋使用、收益的權(quán)利，而抵押權(quán)針對的是房屋的交換價值，二者并無本質(zhì)沖突，出租人可以對房屋行使充分的處分權(quán)。抵押權(quán)人對已出租的房屋同意抵押的，該風(fēng)險由其自行承擔(dān)，抵押權(quán)人不能以該權(quán)利對抗承租權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，也不影響租賃合同的履行。為此，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定：“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。（《物權(quán)法》對已出租財(cái)產(chǎn)能否抵押的問題已經(jīng)明確，斜體字部分刪除。）
　　32、抵押的房屋能否進(jìn)行租賃?租賃合同是否有效?
　　抵押權(quán)與出租權(quán)是房屋所有權(quán)人的權(quán)利，房屋所有權(quán)人將已抵押房屋出租的，租賃合同有效，但租賃權(quán)不能對抗抵押權(quán)。
　　《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人對該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。”可見，后成立的承租權(quán)對先設(shè)立的抵押權(quán)無對抗力，抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利時可以不考慮租賃事實(shí)的存在，租賃關(guān)系對于受讓人無約束力。
　　同時應(yīng)當(dāng)注意，出租人與承租人之間的租賃合同有效，由于抵押權(quán)人行使抵押權(quán)致使承租人不能行使承租權(quán)的，承租人可以據(jù)此主張違約請求權(quán)。雙方當(dāng)事人有約定的除外。（《物權(quán)法》對已出租財(cái)產(chǎn)能否抵押的問題已經(jīng)明確，斜體字部分刪除。）
　　七、合同的解除
　　33、如何確定合同解除的時間?
　　一般情況下，可以分以下三種情況：1、訴訟之前，雙方當(dāng)事人協(xié)商解除租賃合同的，協(xié)商確定之日為合同解除之日；2、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理后認(rèn)為行使合同解除權(quán)并無不當(dāng)?shù)?，解除合同通知送達(dá)之日為合同解除之日；3、一方當(dāng)事人行使合同解除權(quán)，對方有異議提起訴訟，經(jīng)法院審理認(rèn)為該當(dāng)事人無合同解除權(quán)，但雙方當(dāng)事人在訴訟中均同意解除合同的，可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日。
　　合同解除的時間點(diǎn)是對租賃法律關(guān)系存在與否的重要判斷。《合同法》第九十三條、第九十四條規(guī)定了當(dāng)事人具有合同解除權(quán)的幾種情形，《合同法》第九十六條規(guī)定了合同解除的方式。實(shí)踐中，對當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)，合同是否已經(jīng)解除，合同解除的時間點(diǎn)如何確定往往會有不同的意見。對于當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)，可以依據(jù)《合同法》第九十三條、九十四條和分則中的特別規(guī)定作出判斷，這里不作羅列。對合同是否已經(jīng)解除，也可以通過當(dāng)事人是否具有合同解除權(quán)以及是否正確行使了合同解除權(quán)進(jìn)行審查。本條是專門就合同解除時間點(diǎn)的確定提供幾種判斷依據(jù)。
　　《合同法》第九十六條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力”。因此，雙方當(dāng)事人就是否有合同解除權(quán)產(chǎn)生爭議時，經(jīng)法院審查認(rèn)為一方當(dāng)事人確有解除權(quán)的，有解除權(quán)一方的通知到達(dá)對方時解除權(quán)即產(chǎn)生效力，合同解除。這種情況下，由于合同解除是已經(jīng)存在的事實(shí)，法院可以在判決說理部分確認(rèn)合同業(yè)已解除，如果判決主文中需要確認(rèn)合同解除的，應(yīng)當(dāng)注意合同解除之日為通知送達(dá)之日。經(jīng)審查認(rèn)為一方當(dāng)事人無解除權(quán)的，則通知到達(dá)對方時并不能產(chǎn)生合同解除的效力，合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。合同繼續(xù)履行并不排除雙方當(dāng)事人可以在訴訟過程中就解除合同達(dá)成一致。
　　34、合同解除權(quán)消滅的情形有哪些?
　　在判斷合同解除權(quán)是否已經(jīng)消滅，主要從以下四種情形分析：1、雙方當(dāng)事人對合同解除權(quán)約定了行使期限的，期限屆滿權(quán)利人不行使的，解除權(quán)消滅；2、雙方未約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后權(quán)利人未在合理期限內(nèi)行使解除權(quán)，解除權(quán)消滅；3、雙方未約定解除權(quán)行使期限，對方亦未催告的，權(quán)利人未在合理期限內(nèi)主張解除權(quán)的，解除權(quán)消滅，該合理期限一般掌握在一年；4、由于未按時支付租金而使出租人具有合同解除權(quán)，但承租人表示支付后期租金而出租人同意的，解除權(quán)消滅。
　　權(quán)利因主張而成就，因放棄而消滅，合同解除權(quán)同樣如此?！逗贤ā返诰攀鍡l規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅；法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”。實(shí)踐中較難把握的是，法律未規(guī)定租賃合同的解除權(quán)行使期限，而當(dāng)權(quán)利人怠于行使權(quán)利時，將導(dǎo)致權(quán)利長期處于一種不確定的狀態(tài)。我們認(rèn)為，這種長期怠于行使權(quán)利的狀況也是權(quán)利消滅的一種情形。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人(合同違約方)催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方?jīng)]有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。對此，我們建議關(guān)于租賃合同的解除權(quán)行使期限可以參照把握。
　　備注：本法律適用解答不適用公房租賃。
　　本法律適用解答適用下發(fā)后受理的和下發(fā)前已受理尚未審結(jié)的一審案件。
　　二〇一〇年三月二十三日
　　
【相關(guān)資料】

上海市高級人民法院民一庭
關(guān)于對《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》進(jìn)行修改的說明

　　《物權(quán)法》以及最高法院《民事案件案由規(guī)定》、《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《司法解釋》)等已相繼施行。上海高院民一庭于2005年8月制定的《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》(滬高法民一(2005)14、15、16號，以下簡稱《解答》)與前述法律或司法解釋存在部分不一致或內(nèi)容重復(fù)之處，經(jīng)討論研究，對相關(guān)問題作了修改和調(diào)整，現(xiàn)說明如下：
　　1、關(guān)于《解答》第2條未經(jīng)登記的租賃合同對抗效力問題的修改
　　高院《解答》第2條規(guī)定，租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力；同時規(guī)定未經(jīng)登記的租賃合同，不具有對抗善意第三人的效力。而《司法解釋》第二十四條第(四)項(xiàng)規(guī)定，第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人不得再主張優(yōu)先購買房屋。由此可見，第三人與出租人簽訂房屋買賣合同時即使善意，但房屋未過戶登記時，承租人仍可主張優(yōu)先購買房屋，此時承租人可對抗善意第三人；承租人因此獲得的對抗權(quán)利是否需以租賃合同登記為前提，《司法解釋》并未提及，應(yīng)當(dāng)理解為不需要登記?？梢姡凇端痉ń忉尅烦雠_后，未經(jīng)登記的租賃合同，并非絕對不具有對抗善意第三人的效力，高院《解答》第2條的該部分內(nèi)容應(yīng)刪去，其余內(nèi)容不變。
　　2、關(guān)于《解答》第4條轉(zhuǎn)租合同效力問題的修改
　　高院《解答》第4條規(guī)定，在沒有其他無效原因存在的情況下，未經(jīng)出租人同意的房屋轉(zhuǎn)租合同有效。而根據(jù)《司法解釋》第十五條、第十六條的規(guī)定及最高法院民一庭負(fù)責(zé)人就《司法解釋》答記者問的精神，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，或雖經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租但轉(zhuǎn)租期限超過剩余租賃期限的，轉(zhuǎn)租合同無效。在判斷轉(zhuǎn)租合同效力時，是否需考慮出租人對轉(zhuǎn)租行為的態(tài)度這個因素，《解答》與《司法解釋》不一致，故《解答》第4條予以廢止。
　　3、關(guān)于《解答》第8條出租人解除權(quán)問題的修改
　　高院《解答》第8條規(guī)定，在出租人同意轉(zhuǎn)租情形下，如因轉(zhuǎn)租人拖欠租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同的，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。根據(jù)《司法解釋》第十七條的規(guī)定，承租人拖欠租金時，出租人請求解除合同的權(quán)利因次承租人代付行為而受到限制。高院《解答》與《司法解釋》的區(qū)別在于次承租人對出租人解除權(quán)的限制，前者注重于次承租人、出租人雙方的意思表示是否一致；后者僅需要次承租人的單方代付行為即可，側(cè)重于維護(hù)次承租人的合法權(quán)益。故《解答》第8條應(yīng)予廢止。
　　4、關(guān)于《解答》第10條次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)問題的修改
　　高院《解答》第10條的標(biāo)題部分“租賃合同解除后(轉(zhuǎn)租合同也將同時解除)，次承租人因此負(fù)有退房義務(wù)。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算?”而《司法解釋》第十八條已經(jīng)明確，租賃合同解除后，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。故標(biāo)題部分需要適當(dāng)簡化，改為“租賃合同解除后，負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的房屋使用費(fèi)如何計(jì)算?”
　　另外，《解答》第10條規(guī)定，房屋使用費(fèi)參照數(shù)額可為租賃合同的租金、轉(zhuǎn)租合同的租金、市場租金三個標(biāo)準(zhǔn)。在租賃合同無效情形中，《司法解釋》第五條規(guī)定傾向于適用合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付使用費(fèi)，這樣既可以尊重當(dāng)事人意思表示，又方便案件審理。在確定租賃合同解除后的房屋使用費(fèi)時，為了與《司法解釋》的規(guī)定保持一致，參照前述規(guī)定，修改為“當(dāng)事人請求參照租賃合同約定的租金或轉(zhuǎn)租合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付逾期騰房的房屋使用費(fèi)的，一般應(yīng)予支持”。其余內(nèi)容不變。
　　5、關(guān)于《解答》第14條、第15條添附物處理問題的修改
　　高院《解答》第14條主要針對租賃合同解除后添附物的處理問題。其中規(guī)定，在經(jīng)過出租人同意添附并形成附合的情形下，如雖系承租方違約，但所留裝潢物對于出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補(bǔ)償。而《司法解釋》第十一條第(二)項(xiàng)規(guī)定，承租人單方違約時，只有在出租人同意利用添附物時，出租方才予以適當(dāng)補(bǔ)償?！督獯稹返脑摬糠謨?nèi)容與《司法解釋》不一致的地方在于，決定出租人是否應(yīng)補(bǔ)償時，前者不考慮出租人對添附物的利用態(tài)度，而后者需以出租方同意利用添附物為前提。
　　《解答》第14條的其余內(nèi)容與《司法解釋》第十條、第十一條、第十二條已重復(fù)，故該條予以廢止。由于《解答》第14條予以廢止，第15條中關(guān)于“參照上條(即第14條)處理”的相應(yīng)內(nèi)容需要刪除。需要指出的是，在司法實(shí)踐中，對于承租人單方違約或過錯責(zé)任的認(rèn)定要嚴(yán)格把握，特別是存在裝飾裝修價值較大，客觀上對出租人確有利用價值而出租人又不同意利用等情形時，要本著合法、合理、合情的原則，切實(shí)平衡好出租人與承租人的利益，依法慎重妥善處理。
　　6、關(guān)于《解答》第16—28條承租人優(yōu)先購買權(quán)問題的修改
　　承租人優(yōu)先購買權(quán)，一直是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)問題，爭議較多。高院《解答》在制定之時，依據(jù)當(dāng)時的通說，認(rèn)為優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)；而最高法院民一庭負(fù)責(zé)人就《司法解釋》答記者問時強(qiáng)調(diào)，《司法解釋》第二十一條規(guī)定承租人不能以出租人侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，該規(guī)定已將承租人優(yōu)先購買權(quán)定性為債權(quán)。對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，《解答》與《司法解釋》所持理論基礎(chǔ)有所不同。另外，關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)的行使方式、期限、限制等問題，《司法解釋》亦已作了詳細(xì)規(guī)定，《解答》與《司法解釋》存在不盡一致和內(nèi)容重復(fù)，故《解答》第16-28條予以廢止。對于適用《司法解釋》處理涉及承租人優(yōu)先購買權(quán)糾紛中出現(xiàn)的具體問題，高院將進(jìn)行專題調(diào)研，另行制定法律適用解答。
　　7、關(guān)于《解答》第30條買賣不破租賃問題的修改
　　《解答》第30條主要針對“買賣不破租賃”原則的適用是否要求租賃合同登記的問題。其中，對于“買賣不破租賃”存在的法理基礎(chǔ)等問題予以了詳細(xì)說明。而對于“買賣不破租賃”原則存在的合理性等問題，在理論、制度和實(shí)踐等層面已形成共識，例如我國《合同法》第二百二十九條就規(guī)定租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。為了簡化之需，將“買賣不破租賃”原則的起源、發(fā)展等內(nèi)容予以刪除。該條其余內(nèi)容不變。
　　8、關(guān)于《解答》第31條、第32條租賃房屋抵押問題的修改
　　高院《解答》第31條、第32條，在對租賃的房屋能否進(jìn)行抵押、抵押的房屋能否進(jìn)行租賃等問題進(jìn)行解答時，引用了最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條、第六十六條的相關(guān)規(guī)定。在《解答》制定后頒布的《物權(quán)法》對相關(guān)抵押問題進(jìn)一步明確，其中第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響；抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。”故對于最高法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條、第六十六條規(guī)定的引用部分予以刪除。
　　二〇一〇年三月二十三日