盈石中國(guó)2014北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)盈石中國(guó)發(fā)布報(bào)告稱，北京商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢(shì)，核心區(qū)增速在放緩的同時(shí)，隨著京津冀一體化提速，人流、物流及產(chǎn)業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移，“大七環(huán)概念”促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)新興商圈的發(fā)展，有利于北京郊區(qū)發(fā)展并生成新的增長(zhǎng)極，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

2014北京購(gòu)物中心市場(chǎng)

購(gòu)物中心商圈分布及特點(diǎn)

根據(jù)北京當(dāng)前商業(yè)物業(yè)存量分布情況，盈石集團(tuán)研究中心將北京商圈劃分為王府井、西單、東二環(huán)、中關(guān)村、燕莎、公主墳、三里屯、望京、崇文門—宣武門、CBD和亞奧十一個(gè)核心商圈（如圖4），其中，王府井商圈是北京著名傳統(tǒng)市級(jí)商圈，地鐵和多條公交線路直接抵達(dá)，步行街兩旁有多個(gè)知名傳統(tǒng)百貨和最早的現(xiàn)代購(gòu)物中心。另一個(gè)北京著名傳統(tǒng)市級(jí)商圈西單商圈，以年輕人為主要客群，交通極為便利。燕莎商圈是北京較早的商務(wù)區(qū)及涉外商圈之一，毗鄰使館區(qū)，商圈內(nèi)以燕莎友誼商城為核心幵聚集諸多酒店、餐飲。臨近使館區(qū)的還有三里屯商圈，酒吧街、時(shí)尚街區(qū)等前衛(wèi)的建筑風(fēng)格吸引了眾多中外時(shí)尚人群。隨著人口向交通便利的非核心區(qū)域快速導(dǎo)入，通州、大興等北京非中心區(qū)域的新興商圈也正在成長(zhǎng)中。

商業(yè)物業(yè)存量及變化

截止2014年上半年，北京核心商圈優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)超過(guò)700萬(wàn)平斱米，占全國(guó)20大城市核心商圈總存量的10%，總存量穩(wěn)居各城市首位。隨著北京城區(qū)中心土地供應(yīng)逐漸減少，核心商圈商業(yè)物業(yè)的增速也逐年放緩，2012至2013年優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)數(shù)量?jī)H保持了4.36%的個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)。從商圈分布上來(lái)看，北京以井奧、望京、CBD商業(yè)存量最大，比重分別為15.4%、15.0%和13.0%。從業(yè)態(tài)類型來(lái)看，販物中心存量超410萬(wàn)平方米，占總存量的58%；百貨總存量超過(guò)168萬(wàn)平方米，占總存量的24%，商業(yè)街與奧特萊斯存量相對(duì)較少。從近幾年走勢(shì)來(lái)看，購(gòu)物中心存量保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，而受商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)去百貨化趨勢(shì)影響，百貨新增基本呈停滯狀態(tài)。

商業(yè)物業(yè)未來(lái)供應(yīng)

依據(jù)商業(yè)物業(yè)原定入市計(jì)劃，未來(lái)3年北京將有超310萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目入市，其中核心商圈將新增超138萬(wàn)平方米，占20大城市未來(lái)同期新增供應(yīng)量的10%左右。北京商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將繼2007年之后迎來(lái)又一次供應(yīng)高峰。非核心商圈未來(lái)三年商業(yè)物業(yè)將新增超過(guò)170萬(wàn)平方米，約占總新增供應(yīng)量的55%，大北京區(qū)域發(fā)展的加速以及新興商圈的逐步成型與發(fā)展促使新增商業(yè)物業(yè)向郊區(qū)發(fā)展趨勢(shì)日益明顯。

商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)展望

北京傳統(tǒng)核心商圈的大型百貨和購(gòu)物中心的新增供應(yīng)成下降趨勢(shì)，發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到四環(huán)外及周邊地區(qū)。預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，隨著北京軌道交通的高速發(fā)展和郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷加強(qiáng)，城市中心區(qū)人口將加快向郊區(qū)導(dǎo)入，將為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展帶來(lái)較大空間與機(jī)遇，并與區(qū)域級(jí)購(gòu)物中心形成互補(bǔ)共存；百貨占比將繼續(xù)下降，并通過(guò)增加娛樂(lè)、餐飲、特色體驗(yàn)式消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)差異化，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)體商業(yè)將更加注重運(yùn)用大數(shù)據(jù)進(jìn)行高科技手段營(yíng)銷，增加消費(fèi)者粘性，提升目標(biāo)客群忠誠(chéng)度，搶占市場(chǎng)份額。

2014北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)

商圈分布及特點(diǎn)

根據(jù)北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)特征，將其劃分為中央商務(wù)區(qū)(CBD)、東二環(huán)、金融街、中關(guān)村、亮馬河、望京六大核心商圈，外加亞奧、上地、總部基地、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、通州運(yùn)河核心區(qū)和Z-Park軟件園六大新興商圈。CBD是北京甲級(jí)寫(xiě)字樓最密集、國(guó)際化程度最高的商務(wù)區(qū)域，甲級(jí)寫(xiě)字樓存量超過(guò)整個(gè)市場(chǎng)存量的三成；央企、國(guó)企和大型民營(yíng)企業(yè)組成了東二環(huán)商圈的主力租戶群；金融街商圈由于集中了“一行三會(huì)”及相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)和國(guó)有大型企業(yè)總部是該商圈的典型租戶。科技、互聯(lián)網(wǎng)、新媒體公司是中關(guān)村商圈的主力租戶；位于第三使館區(qū)的亮馬河商圈租戶以歐洲和日韓的跨國(guó)公司為主；望京商圈是形成最晚的核心商圈，入駐了多家國(guó)際國(guó)內(nèi)知名電子、電器、汽車等制造企業(yè)，同時(shí)還吸引了眾多面積需求較大、對(duì)租金成本較為敏感的企業(yè)租戶；此外，新興區(qū)域?qū)懽謽谴媪拷陙?lái)也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

寫(xiě)字樓存量及變化

根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心寫(xiě)字樓評(píng)分系統(tǒng)，北京寫(xiě)字樓分為頂級(jí)、甲級(jí)和乙級(jí)三個(gè)級(jí)別。截至2014年上半年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)頂級(jí)和甲級(jí)寫(xiě)字樓存量超過(guò)800萬(wàn)平方米，乙級(jí)寫(xiě)字樓存量超1700萬(wàn)平方米。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓有近740萬(wàn)平方米集聚在核心商圈，占北京市場(chǎng)整體存量90%以上。2007年和2009年是北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)高峰，分別入市123萬(wàn)、88萬(wàn)平方米，隨后幾年入市量逐步遞減，甲級(jí)（含頂級(jí)）寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率持續(xù)下降，租金不斷攀升，導(dǎo)致企業(yè)選址邊緣化逐步加劇，從而極大促進(jìn)了非核心商圈的發(fā)展，從而對(duì)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)格局產(chǎn)生影響，如大批高端租戶的遷入和大量新建高品質(zhì)寫(xiě)字樓使非核心區(qū)域的望京商圈成功晉級(jí)為核心商圈。

寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)

2014年預(yù)計(jì)有近20萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)量進(jìn)入市場(chǎng)，其中融科資訊中心B座和進(jìn)洋國(guó)際中心II期將帶來(lái)超過(guò)10萬(wàn)平方米的可租賃面積，預(yù)計(jì)這將在一定程度上緩解核心商圈供應(yīng)緊張的局面，為企業(yè)提供更多選址選擇。根據(jù)盈石集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)2014年至2017年北京市將有超240萬(wàn)平方米的甲級(jí)和頂級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量，并且主要集中在核心商圈，占整個(gè)市場(chǎng)的89%。雖然按照規(guī)劃中服地塊將有約118萬(wàn)平方米新增供應(yīng)入市，但考慮到中服地塊開(kāi)發(fā)復(fù)雜性已經(jīng)導(dǎo)致各項(xiàng)目多次推遲入市時(shí)間，且部分項(xiàng)目已公布將自用或僅供關(guān)聯(lián)企業(yè)使用，預(yù)計(jì)未來(lái)三年租金大幅下降的可能性較低。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)展望

受核心商圈租金成本高企及可租賃面積有限的影響，未來(lái)1-3年北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)邊緣化趨勢(shì)將更加明顯。雖然目前新興商圈可租賃甲級(jí)寫(xiě)字樓較少，隨著眾多在建寫(xiě)字樓項(xiàng)目完工入市以及軌道交通的快速發(fā)展，結(jié)合已經(jīng)形成的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，新興商圈對(duì)于目標(biāo)租戶的吸引力將明顯提升。另一方面，亦莊和總部基地等新興商圈區(qū)域內(nèi)已建成一定體量的優(yōu)質(zhì)商務(wù)園區(qū)和工業(yè)園區(qū)，隨著未來(lái)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓陸續(xù)完工以及相關(guān)生活配套逐步改善，更多高端制造業(yè)和高新技術(shù)企業(yè)的入住將近一步提升新興商圈租戶品質(zhì)。

愛(ài)華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/25101011/48872.html