愛華網(wǎng)“沒有‘商業(yè)’的需求作支撐，再旺盛的地產(chǎn)市場也只是虛火。” 4月以來，隨著“新國十條”和各地樓市調(diào)控政策的陸續(xù)出臺，此前一直“高燒不退”的住宅市場迅速降溫。北京、上海等一線城市5月商品房簽約量環(huán)比均出現(xiàn)70％以上的巨大降幅。而與此同時(shí)，此前一直不溫不火的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻開始受到追捧。據(jù)來自我愛我家等機(jī)構(gòu)的調(diào)研顯示，4月下旬至今，咨詢商業(yè)地產(chǎn)的客戶量比新政出臺前增加了約30％。 投資轉(zhuǎn)向的不僅是投資客，包括萬科等原本專注住宅的開發(fā)商也越來越多地涉足商業(yè)地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市新政讓商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值開始回歸，但由于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)還沒有成熟的模式可以借鑒，融資渠道受限，以及宏觀面和政策風(fēng)險(xiǎn)等因素，商業(yè)地產(chǎn)之路絕非坦途。 受益樓市新政 據(jù)報(bào)道，4月國內(nèi)房地產(chǎn)資金流向出現(xiàn)“轉(zhuǎn)舵”跡象，主要去向是商業(yè)、寫字樓市場。但投資住宅市場的資金能否持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)市場，目前尚未有定論。 中原地產(chǎn)發(fā)布報(bào)告稱，北京、上海、廣州、深圳等四大一線城市4月寫字樓新增供應(yīng)面積約50.09萬平方米，環(huán)比大幅增長181.9％；銷售面積62.70萬平方米，環(huán)比增長了72.43％。銷售價(jià)格和租賃價(jià)格均環(huán)比上漲，其中北京寫字樓價(jià)格創(chuàng)出一年來新高。 另有相關(guān)數(shù)據(jù)亦顯示，在目前北京活躍的90個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有90％的項(xiàng)目租售價(jià)格在國家出臺房地產(chǎn)調(diào)控新政后提高，其中約27％的項(xiàng)目租售價(jià)格漲幅超過兩成，租、售價(jià)最高漲幅分別為60％、50％。 中原集團(tuán)研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，樓市新政后，住宅成交量萎縮將成為持續(xù)狀態(tài)，商業(yè)地產(chǎn)則借此走出了獨(dú)立行情，成為新政的受益者。在首付、利率、回報(bào)率等方面，目前投資商業(yè)地產(chǎn)明顯優(yōu)于住宅市場，在通脹預(yù)期影響下，更多投資者將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值開始得以回歸。 據(jù)戴德梁行2010年一季度物業(yè)報(bào)告顯示，目前上海很多商業(yè)物業(yè)的價(jià)格比同地段的住宅低很多，出現(xiàn)“商住倒掛”現(xiàn)象。上海今年一季度轉(zhuǎn)手的新天地白金大廈，售價(jià)約為6萬元/平方米，而同區(qū)位的住宅物業(yè)售價(jià)則在8萬元-10萬元/平方米。這樣的個(gè)案并不少見。同時(shí)，目前上海甲級寫字樓平均租金僅為5-7元/平方米·天，雖然有所回升，但尚未回復(fù)到2008年金融危機(jī)爆發(fā)前的租金水平，處在筑底階段?？傮w而言，目前商業(yè)地產(chǎn)尚處于金融危機(jī)影響下從低谷逐漸復(fù)蘇的階段，與住宅相比，商鋪和寫字樓的售價(jià)和租金仍處于較低水平。 商業(yè)地產(chǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)的租金回報(bào)率，也讓投資客心動。據(jù)國泰君安研究院孫建平的統(tǒng)計(jì)，中國大部分一、二線城市優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金收益率在7％以上，最高達(dá)到11.5％。而住宅隨著售價(jià)快速上漲，其租金收益率持續(xù)下跌。以上海為例，2003年住宅的租金收益率約6％，2005年下跌至4.4％，2010年初大致在2.4％左右。住宅物業(yè)的投資者更多看中資產(chǎn)價(jià)格的增值部分，而非租金收益。相比之下，商業(yè)地產(chǎn)租金穩(wěn)定，能夠提供持續(xù)的現(xiàn)金流，可以有效地抵御外部沖擊。 開發(fā)商扎堆轉(zhuǎn)型 在投資客大量涌入的同時(shí)，更多開發(fā)商也正將資金投向商業(yè)地產(chǎn)。 一直宣稱不做商業(yè)地產(chǎn)的萬科高調(diào)改口，稱將涉足商業(yè)地產(chǎn)。早在2009年年底，萬科總裁郁亮就表示，萬科將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，除80％的項(xiàng)目為住宅產(chǎn)品外，其余20％將開發(fā)持有型物業(yè)，預(yù)計(jì)3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米商業(yè)配套。 今年4月，萬科從中信地產(chǎn)接手位于北京CBD的贏嘉中心，著力將其改造成高檔商住樓，同時(shí)正著手開發(fā)位于東莞長安鎮(zhèn)和西安曲江新區(qū)的兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。今年萬科還將在深圳營建5家酒店。 4月10日，保利地產(chǎn)第一個(gè)城市綜合體——保利水城購物中心的營運(yùn)，標(biāo)志著保利全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。同時(shí)，保利地產(chǎn)還宣稱，在未來的3-5年間，保利持有型商用物業(yè)的投資比例將逐漸增大到全部投資的30％。 金地集團(tuán)董事長凌克也公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來金地一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，今年將把20％的資金投向商業(yè)項(xiàng)目。 此外，合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等也紛紛拋出了自己的商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃。 除了政府對住宅市場的嚴(yán)厲打壓成就商業(yè)地產(chǎn)的“利好”，以及商業(yè)地產(chǎn)本身蘊(yùn)含的潛力等因素之外，眾多開發(fā)商扎堆轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，還被認(rèn)為源于住宅市場競爭日趨激烈之下，開發(fā)商對于企業(yè)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的訴求。 美國地產(chǎn)服務(wù)商高緯環(huán)球董事總經(jīng)理張良軍分析稱，在地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺的大背景下，未來住宅地產(chǎn)中保障房比例增加，地產(chǎn)開發(fā)商在住宅地產(chǎn)的投資占比會下降，所以從長遠(yuǎn)來看有生存和轉(zhuǎn)型問題。轉(zhuǎn)型的出路之一是通過行業(yè)整合，淘汰一部分開發(fā)商，之二是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。“以前開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)商多元化策略的一部分，是為了建立穩(wěn)定現(xiàn)金流而采取的合理財(cái)務(wù)策略，現(xiàn)在則可能是被動的選擇?！? 但對于這場轉(zhuǎn)型，香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗表示，“一個(gè)人兩條腿站在兩條船上，是很危險(xiǎn)的?！睒I(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，萬科們面臨的絕非坦途。“國外經(jīng)驗(yàn)不能照抄，國內(nèi)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)尚淺，商業(yè)地產(chǎn)還遠(yuǎn)沒有探索出任何一條成熟的成功路徑?！? 資金問題首當(dāng)其沖 在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達(dá)集團(tuán)是最典型的代表。 原本做住宅地產(chǎn)的萬達(dá)2001年開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，在并非最好的地段低價(jià)拿地，通過與沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名企業(yè)的戰(zhàn)略結(jié)盟，萬達(dá)憑借“商業(yè)＋地產(chǎn)”的開發(fā)模式迅速穩(wěn)坐國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的頭把交椅。2012年萬達(dá)廣場數(shù)量預(yù)計(jì)將超過80個(gè)，經(jīng)營性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。 據(jù)萬達(dá)日前公告顯示，2010年一季度公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額約152億元，相當(dāng)于2009年的一半，首次超越萬科，同期萬科的銷售金額為150.9億元。 萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示，萬達(dá)每個(gè)城市綜合體投資約20億元，算上土地、建筑成本，大大低于同行業(yè)平均水平。開發(fā)萬達(dá)廣場的資金來源：一是賣公寓回收一部分；二是商業(yè)租賃。開業(yè)一年后就可辦理抵押貸款，以每年租金1億元10年10億元計(jì)，可從銀行貸到9億元，加上自有資金、其他貸款等就夠投資了。據(jù)稱，萬達(dá)連續(xù)五年收租率達(dá)99.5％以上。 但對萬達(dá)“快速復(fù)制產(chǎn)品”的商業(yè)模式，業(yè)界不乏擔(dān)心?！叭f達(dá)這種復(fù)制模式，擴(kuò)張?zhí)欤Y金跟不上的話可能出問題?！笨焖贁U(kuò)張也對管理構(gòu)成巨大挑戰(zhàn)?；鶑?qiáng)聯(lián)行執(zhí)行董事陳泳東指出，要建立一個(gè)成功的城市綜合體，企業(yè)不僅需要充足的資金，還要有專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)。目前中國的企業(yè)尚未到快速復(fù)制階段。 對于萬達(dá)如此大規(guī)模擴(kuò)張的動機(jī)，有人解讀為為上市做準(zhǔn)備，據(jù)悉萬達(dá)正在籌備A股上市。亦有人認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)培育期較長，萬達(dá)必須靠不斷擴(kuò)張，來獲取貸款“喂養(yǎng)”以前的項(xiàng)目。 業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，資金和人才是困擾商業(yè)地產(chǎn)的兩大瓶頸。在無數(shù)失敗案例中，招商不良和低效的后期運(yùn)營是共性，強(qiáng)大的招商團(tuán)隊(duì)和后期運(yùn)營非常重要。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)是資金密集型的運(yùn)作項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)頗大，且不容易賣掉。相對于住宅開發(fā)的短平快來說，商業(yè)地產(chǎn)往往是慢熱型的，屬于長線運(yùn)作。目前樓市調(diào)控下，高庫存的商品住宅難以在短時(shí)間內(nèi)消化，資金來源成為首當(dāng)其沖的難題。對于資金壓力較大的開發(fā)商來說，不能盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，尤其要避免大體量的商業(yè)項(xiàng)目。在資金配比上，必須做到短長線相結(jié)合，通過短線銷售一部分快速回籠資金，自持物業(yè)部分一般需要兩到三年培育期才能進(jìn)入盈利。 中國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道主要有銀行貸款、自有資金及資本市場。目前開發(fā)商自有資金不多，資本市場融資受制于政策，主要來源還是靠銀行貸款，信貸一收緊，資金就很困難。 摩根大通銀行副總裁陳思沖表示，中國商業(yè)地產(chǎn)缺乏房地產(chǎn)信托基金（REITs），從國際經(jīng)驗(yàn)來看，商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)很重要的渠道就是房地產(chǎn)投資信托平臺。投資者投資REITs看重的是每年分紅收益率和低風(fēng)險(xiǎn)，并且可以參與中國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)長遠(yuǎn)增長收益。 據(jù)傳，下半年中國的第一個(gè)REITs將推出，上海或?qū)⒊蔀榈谝粋€(gè)獲批城市。 風(fēng)險(xiǎn)猶存 一些專家表示，隨著注入商業(yè)地產(chǎn)資金的增多與整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，商業(yè)地產(chǎn)將就此迎來“春天”。但持有謹(jǐn)慎觀點(diǎn)的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，由于目前投資渠道的缺乏與通脹壓力的存在，一部分游資確實(shí)在覬覦商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，再加上很多炒作的因素，“商業(yè)地產(chǎn)”很可能成為下一個(gè)被爆炒的“大蒜”。 亞豪機(jī)構(gòu)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理姜黎明表示，“商業(yè)”和“地產(chǎn)”作為一個(gè)共生的概念，具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。目前很多投資人受制于政府的限購令，想按照投資住宅一樣去買商鋪，這具有很大的盲目性?！叭绻麊渭儼凑盏禺a(chǎn)的概念，只重銷售而忽視經(jīng)營，會使商鋪賣得火但無人使用，最后陷入慘淡經(jīng)營的境地，給投資者帶來巨大損失?！蓖瑫r(shí)，目前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未企穩(wěn)，更有部分人士指存在“二次探底”或滯脹的風(fēng)險(xiǎn)。姜黎明認(rèn)為，整體商業(yè)氛圍的停滯不前，也是制約商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大因素。“沒有‘商業(yè)’的需求作支撐，再旺盛的地產(chǎn)市場也只是虛火。” 上述專家的擔(dān)心或不無道理：在前述中原地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告中同時(shí)也提到，盡管北京商業(yè)地產(chǎn)的活躍程度在持續(xù)增加，但衡量市場需求的空置率也在持續(xù)增高。以寫字樓這一商用物業(yè)類型為例，北京4月份甲級寫字樓、準(zhǔn)甲級寫字樓的空置率持續(xù)攀升，其中準(zhǔn)甲級寫字樓的空置率升幅達(dá)到了24.41％。這會對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格與租金產(chǎn)生顯著影響。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率受稅收影響也較大。主要稅負(fù)有分別相當(dāng)于租金收入5.5％和12％的營業(yè)稅（包括城建稅與教育費(fèi)附加）和房產(chǎn)稅、25％的企業(yè)所得稅。 而一直在為商業(yè)地產(chǎn)搖旗吶喊的SOHO中國董事局主席潘石屹也不無憂慮地表示，“現(xiàn)在是住宅價(jià)格上漲太快，政府采用政策方式調(diào)控，這些資金就有往商業(yè)地產(chǎn)走的趨勢，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)沒有任何政治化的風(fēng)險(xiǎn)，也沒有社會輿論壓著政府調(diào)控它。這種情況下資金的流動情況就反了：本來應(yīng)該是更多的資金和土地去建住房，如果現(xiàn)在的資金趨勢要回流到商業(yè)地產(chǎn)，這實(shí)際上跟宏觀調(diào)控的目的又背道而馳了?！? 實(shí)際上，政府對商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的警示或已發(fā)出：近日，北京市住建委強(qiáng)調(diào)，土地不能隨意更改用途，禁止“商改住”。這一政策訊號傳導(dǎo)到市場上，直接導(dǎo)致了5月末多塊商業(yè)用地的遇冷。而早前物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）將率先對商業(yè)地產(chǎn)征收的傳聞，同樣對商業(yè)地產(chǎn)的前景產(chǎn)生重大影響。 商業(yè)地產(chǎn)投資攻略 投資商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)從宏觀層面關(guān)注三個(gè)指標(biāo)，即城市化率、人均GDP和人口規(guī)模，選擇投資與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)相配的商業(yè)地產(chǎn)類型。 第一類城市，步入城市化的尾聲階段，如北京和上海等一線大城市：城市化率超過75％，人均GDP超過1萬美元，人口總量超過1500萬。根據(jù)日韓等國零售業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，超級大都市中，百貨店、大賣場將處于最佳發(fā)展時(shí)期，部分高收入人群熱衷于奢侈品消費(fèi)。當(dāng)人均GDP超過2萬美元時(shí)，與之對應(yīng)的是逆城市化進(jìn)程，居民大規(guī)模向郊區(qū)的遷移和社區(qū)性商業(yè)的發(fā)展，便利店、專業(yè)店和折扣店將獲得快速發(fā)展。 第二類城市，處于城市化的后期階段，如部分東部和中部的省會大城市：城市化率接近60％-70％，人均GDP超過5000美元，人口總量超過600萬。此類城市耐用消費(fèi)品占比保持相對穩(wěn)定，服務(wù)性消費(fèi)正逐漸占據(jù)主導(dǎo)。百貨公司、超市和連鎖店成為零售業(yè)的重要載體。 第三類城市，處于城市化的加速階段，如部分較富裕的二三線城市：城市化率超過50％，人均GDP超過3000美元，人口總量超過200萬。此類城市非耐用消費(fèi)品占比減少，耐用消費(fèi)品和服務(wù)性消費(fèi)占比提升，消費(fèi)升級趨勢趨于明顯；百貨大樓成為重要的銷售渠道。 從微觀層面考察商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在有兩類值得關(guān)注：熱點(diǎn)城市區(qū)域的功能齊全的大型城市綜合體和社區(qū)商鋪。投資前者，應(yīng)注意所在的城市區(qū)域，關(guān)注項(xiàng)目規(guī)模、知名度、銷售狀態(tài)、入住率、開發(fā)商的實(shí)力，周圍的人流車流密集度，以及周邊區(qū)域的商業(yè)氛圍等；投資后者，需注意開發(fā)公司的品牌、社區(qū)的成熟度，比如入住率、入住人群的素質(zhì)、交通是否便捷、相關(guān)商業(yè)的配套設(shè)施等。 投資商業(yè)地產(chǎn)，對收益率不要期望太高，“年收益率不低于7％的話就可以做了，8％—8.5％就不錯(cuò)了，10％的話就太理想了”。?
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