愛華網(wǎng)?從商業(yè)地產(chǎn)的生命周期看，一般要經(jīng)歷開發(fā)期、租售期和運(yùn)營(yíng)期三個(gè)周期，其中開發(fā)期需要確定商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)位選擇與開發(fā)面積，由此形成的規(guī)模，我們稱之為潛力規(guī)模。商業(yè)地產(chǎn)的潛力規(guī)模不是簡(jiǎn)單地、普通意義上用建筑面積大小表征的規(guī)模，還包括了區(qū)位空間的內(nèi)容。??? 一、當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模發(fā)展的誤區(qū)??? 隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)和零售商業(yè)都得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，同時(shí)也促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。近年來(lái)，全國(guó)各地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭。但是由于規(guī)?？刂撇划?dāng)所帶來(lái)的項(xiàng)目發(fā)展停滯甚至失敗的案例也比比皆是，2004年在北京火爆一時(shí)的“巨庫(kù)”小商品城就是其中一例。??? 自從Shopping Mail商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式引入我國(guó)之后，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模越做越大，少則幾萬(wàn)平方米，多則數(shù)百萬(wàn)平方米。但是由于商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)涉及多個(gè)主體，存在多種不同利益的交織，其潛力規(guī)模的確定并非通常意義上的離城市中心越近越好、越大越好，而是要綜合分析各方面的影響因素，結(jié)合當(dāng)?shù)爻鞘姓囊?guī)劃方案進(jìn)行多因素分析。??? 二、商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模的影響要素分析??? 1．交通環(huán)境??? 商業(yè)地產(chǎn)交通環(huán)境的變化是影響商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模改變的重要因素，制約著商業(yè)地產(chǎn)的形成和發(fā)展，影響到客流量和顧客到達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的便利程度。交通環(huán)境主要包括交通道路狀況、交通輻射區(qū)域、車流狀況、運(yùn)輸工具、停車設(shè)施狀況等。改善交通環(huán)境可以提高消費(fèi)者到達(dá)商業(yè)街區(qū)的便利程度，相對(duì)縮短消費(fèi)者與商業(yè)地產(chǎn)之間地理位置的空間距離。相關(guān)研究表明，消費(fèi)者到某商店購(gòu)物的可能性與該店的規(guī)模和方便程度成正比，而與兩者之間的距離成反比。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)交通運(yùn)輸能力的提高，也會(huì)增加其他地區(qū)的客源到商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)物的可能性，從而擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)商圈范圍，提高商業(yè)地產(chǎn)的人流量，使商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模具有擴(kuò)大的潛力。相反，如果商業(yè)地產(chǎn)交通環(huán)境相對(duì)于其他地區(qū)變得更擁擠、更落后，則消費(fèi)者可能會(huì)減少光顧商業(yè)地產(chǎn)的可能性，從而縮小商業(yè)地產(chǎn)商圈范圍，減少商業(yè)街區(qū)的人流量，使商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模呈現(xiàn)衰落、萎縮的可能。??? 2．開發(fā)空間相關(guān)要素??? (1)消費(fèi)者購(gòu)物疲勞度與商場(chǎng)規(guī)模關(guān)系??? 根據(jù)相關(guān)研究，消費(fèi)者購(gòu)物疲勞度與商場(chǎng)規(guī)模存在以下關(guān)系：??? 人保持某種狀態(tài)的時(shí)間是有限度的，時(shí)間過(guò)長(zhǎng)必然會(huì)產(chǎn)生疲勞，從而會(huì)放棄某種活動(dòng)，如兒童保持某種狀態(tài)的時(shí)間為40—60分鐘，成人為 40-150分鐘。而顧客在商場(chǎng)停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)2．5小時(shí)。??? 普通人的休閑步速為30～40米／分鐘，顧客在商店內(nèi)瀏覽購(gòu)物步行距離一般不會(huì)超過(guò)8000米。每平方米營(yíng)業(yè)面積的顧客通過(guò)距離為 0．35—0．4米。??? 顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的心理最大承受量為 150分鐘×40米／分鐘十0．35米／平方米= 17143平方米。顧客對(duì)商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的生理最大承受量為8000米／0．35米／平方米=22857平方米。??? (2)客流量與規(guī)模的關(guān)系??? 一個(gè)單體店的規(guī)模參數(shù)包括商業(yè)半徑、流動(dòng)人口和購(gòu)買力。大型商場(chǎng)以流動(dòng)人口為銷售對(duì)象，80％以上的顧客為流動(dòng)人口。客流量中步行權(quán)數(shù)(騎自行車和步行購(gòu)物人數(shù)的比例)一般為 20％～25％，其余75％～80％的顧客交通工具主要是公共汽車、電車和地鐵，以及少數(shù)出租汽車。據(jù)推算，一般條件下，中小城市每萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積最低銷售額(盈虧點(diǎn))為0．5億一1億元，大城市為1億～1．5億元，特大城市為1．5億～2億元。??? (3)商店與品種的關(guān)系??? 正常情況下，大型百貨商場(chǎng)每平方米營(yíng)業(yè)面積銷售3—4個(gè)商品品種，每萬(wàn)平方米銷售4萬(wàn)一5萬(wàn)種，世界上的商品多達(dá)150萬(wàn)種，最大的百貨店也只經(jīng)營(yíng)40萬(wàn)種商品。??? (4)零售業(yè)態(tài)之間的關(guān)系??? 根據(jù)消費(fèi)者的需求業(yè)態(tài)分工和效益原則，不同的零售業(yè)態(tài)具有不同的社會(huì)分工、不同的業(yè)態(tài)要素。根據(jù)《零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)》國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不同業(yè)態(tài)的目標(biāo)顧客群、選址、規(guī)模、商品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能、MIS系統(tǒng)等，形成不同的業(yè)態(tài)生態(tài)圈，這應(yīng)引起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的高度重視。??? 3．商業(yè)元素組合??? 商業(yè)物業(yè)的構(gòu)成元素包括兩個(gè)層次，即商品元素和商店元素，構(gòu)成元素的組合就是指商品元素組合和商店元素組合。商品元素包括各類購(gòu)物元素、餐飲元素、娛樂(lè)元素等，商品元素組合是指商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品類型及其所占的營(yíng)業(yè)面積比例，是根據(jù)商圈中各類商品元素的市場(chǎng)容量及其發(fā)展?jié)摿Φ拇笮。⒕C合考慮租金收益因素、關(guān)聯(lián)性因素、一站式購(gòu)物因素后進(jìn)行組合的。商業(yè)物業(yè)是商店群的集合體，是各種類型的零售商店匯集在一起的商業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，商業(yè)物業(yè)商品元素的組合實(shí)際上是通過(guò)商店元素的組合實(shí)現(xiàn)的。??? 商店元素是指商業(yè)物業(yè)各種類型的經(jīng)營(yíng)商店，商店元素可分為三個(gè)層次，即主力商店、半主力商店和普通的專業(yè)店(專賣店)。不同的商店元素各自具有不同的特點(diǎn)，即使是經(jīng)營(yíng)同類商品的商店，其產(chǎn)品特色、目標(biāo)顧客、服務(wù)方式、品牌特征等方面都會(huì)有一定的差異。在進(jìn)行商店元素組合時(shí)，組合的經(jīng)營(yíng)商店，既要具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，其目標(biāo)顧客又要與商業(yè)物業(yè)商圈消費(fèi)者的特征相吻合。??? 4．人口分布與消費(fèi)結(jié)構(gòu)??? 由于商業(yè)地產(chǎn)是為滿足個(gè)體需求而產(chǎn)生的商品和服務(wù)供給，人口地理和人口統(tǒng)計(jì)提供了市場(chǎng)最基本和最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。人口普查統(tǒng)計(jì)提供有關(guān)人口普查數(shù)據(jù)最全面的報(bào)告，所以它是最常見的分析單元。人口普查提供關(guān)于人口數(shù)、家庭特征、職業(yè)、年齡、性別、種族和收入的統(tǒng)計(jì)情況，這些都是估算市場(chǎng)潛力和確定市場(chǎng)(區(qū)位)戰(zhàn)略的關(guān)鍵變量。圖1給出商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模影響要素中開發(fā)商——專用信息——人口——交易頻率的關(guān)系。 ??? 如果必須從人口普查區(qū)的資料分解出更詳細(xì)的人口數(shù)據(jù)，可使用城市地區(qū)的街區(qū)數(shù)據(jù)，以把握普查區(qū)內(nèi)人口分布和密度。食品店、藥店、餐館和其他類型的商業(yè)可能需要一個(gè)描述準(zhǔn)確的人口分布情況。
??? 另外，消費(fèi)者如何花錢和花費(fèi)多少是市場(chǎng)評(píng)估和戰(zhàn)略決策的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)。政府的統(tǒng)計(jì)部門會(huì)有相關(guān)的數(shù)據(jù)資源，有的大公司也可能通過(guò)調(diào)查研究建立數(shù)據(jù)庫(kù)，但是，一般可利用的主要數(shù)據(jù)出自每年的統(tǒng)計(jì)年鑒。需要注意的是，這些數(shù)據(jù)也有著和人口普查數(shù)據(jù)一樣的問(wèn)題，即在調(diào)查年份之間的時(shí)期，這些數(shù)據(jù)是過(guò)時(shí)的，而且這些數(shù)據(jù)必須根據(jù)物價(jià)—卜漲的情況調(diào)整。??? 三、合理確定商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模的決策建議??? 1．積極推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的法律制度建設(shè)??? 針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)位選擇和布局不合理的現(xiàn)狀，應(yīng)該從宏觀角度規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)布局，合理確定規(guī)劃期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的數(shù)量、規(guī)模、檔次與業(yè)態(tài)，減少盲目的開發(fā)與無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)。??? 日本的“大店法”與法國(guó)的“商業(yè)和手工業(yè)指導(dǎo)法”對(duì)于各種規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)立都有詳細(xì)的規(guī)定。我國(guó)也應(yīng)該盡快出臺(tái)關(guān)于完善各類商業(yè)店鋪設(shè)立的法律。國(guó)家可根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、人口密度的不同將各城市劃分不同的等級(jí)，確定不同等級(jí)城市所對(duì)應(yīng)的商業(yè)規(guī)模與商業(yè)容量。當(dāng)零售商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)達(dá)到控制標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)該由相應(yīng)的各級(jí)政府與商業(yè)管理部門組織項(xiàng)目聽證會(huì)，由行業(yè)協(xié)會(huì)組織、當(dāng)?shù)叵M(fèi)者代表、商業(yè)研究專家及同行業(yè)代表，還有城市規(guī)劃、交通、環(huán)保部門的各類專家組成，相關(guān)職能部門將根據(jù)聽證會(huì)的意見，對(duì)申請(qǐng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整并決定是否審批。??? 2．強(qiáng)化地方政府在商業(yè)地產(chǎn)潛力規(guī)模決策中的多元化職能??? 地方政府要考慮公平與效率、壟斷和競(jìng)爭(zhēng)，保證新進(jìn)入的零售企業(yè)對(duì)于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用。要保證商業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，從而保證商業(yè)服務(wù)設(shè)施的合理規(guī)模。國(guó)內(nèi)許多城市已經(jīng)有類似的探索，大連是第一個(gè)進(jìn)行城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)管理立法的城市，北京、上海、青島、天津也相繼出臺(tái)了城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。??? 3．加速專用信息的完備化與透明化進(jìn)程??? 專用信息是指確定商業(yè)容量的參數(shù)，即商業(yè)地產(chǎn)輻射面積內(nèi)的居民數(shù)量、消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和已有商業(yè)設(shè)施。這些信息對(duì)寸：不同的主體有不同的價(jià)值，地方政府對(duì)專用信息的掌握可以為是否發(fā)放商業(yè)設(shè)施建筑的許可提供幫助：對(duì)于開發(fā)商，專用信息是確定建筑面積的主要依據(jù)：而零售商可以根據(jù)專用信息進(jìn)行商店和商品的不同組合。商業(yè)地產(chǎn)的專用信息與地理空間的人口分布有密切的關(guān)系，所以其信息源的獲得應(yīng)該主要依靠正在不斷完善的政府地理信息系統(tǒng) (GIS)。尤其是人口GIS，可以對(duì)人口空間地理信息進(jìn)行查詢、檢索、處理、分析、顯示和更新，這類信息構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)專用信息中的消費(fèi)者分析的主要來(lái)源。專用信息的加工處理一般由開發(fā)商和零售商自行組織人員進(jìn)行調(diào)研，或者聘請(qǐng)市場(chǎng)專家來(lái)完成。
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