愛華網(wǎng)內(nèi)容摘要:商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。商業(yè)地產(chǎn)是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈,受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。本文分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素,構(gòu)建了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型,并探討了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系,以期對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作與發(fā)展有所啟示。
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn) 價(jià)值鏈 相互作用關(guān)系 商業(yè)地產(chǎn)指用于各種零售、餐飲、娛樂(lè)、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等。2009年下半年以來(lái),全國(guó)許多城市住宅價(jià)格屢創(chuàng)新高,但商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻背道而馳,在空置率居高不下的情況下,售價(jià)和租金都出現(xiàn)了較大幅度的下跌,部分城市甚至出現(xiàn)了“住商倒掛”現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)究竟是“商業(yè)”還是“地產(chǎn)”?商業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值是什么?為什么商業(yè)地產(chǎn)如此脆弱?本文認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)就是以“商業(yè)”為核心的地產(chǎn)開發(fā)價(jià)值鏈,商業(yè)地產(chǎn)受商業(yè)市場(chǎng)影響較大。 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素
2009年5月以來(lái),住宅市場(chǎng)受中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與一定的剛性需求影響,銷售量與價(jià)格逐步上升,但商業(yè)地產(chǎn)大部分卻慘淡運(yùn)營(yíng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的影響因素包括以下方面:
(一)商業(yè)市場(chǎng)萎縮導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)受困
我國(guó)商業(yè)市場(chǎng)具有消費(fèi)人群多而消費(fèi)能力不強(qiáng)的特點(diǎn),做大市場(chǎng)份額、拓展市場(chǎng)空間是商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的必然選擇。所以導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量過(guò)大—“物業(yè)規(guī)模大,坪效不高”。
受2008年下半年爆發(fā)的金融危機(jī)影響,商業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮,同時(shí)龐大非優(yōu)質(zhì)的商業(yè)建筑體招商困難。在此形勢(shì)下,主力店幾乎成了所有商業(yè)開發(fā)商的救命草。而主力店又往往由一些國(guó)內(nèi)外零售業(yè)知名企業(yè)擔(dān)當(dāng),它們?cè)诮鹑谖C(jī)中也被波及。經(jīng)濟(jì)泡沫破滅導(dǎo)致企業(yè)為繁榮時(shí)期的過(guò)度擴(kuò)張付出慘痛代價(jià)。近期中國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)連鎖零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析報(bào)告》顯示,從2008年初到2009年第一季度,中國(guó)連鎖零售行業(yè)出現(xiàn)連續(xù)5個(gè)季度的增幅下滑。其他相關(guān)數(shù)據(jù)也證實(shí),從2008年開始受金融危機(jī)影響,國(guó)際零售巨頭經(jīng)營(yíng)狀況不佳,資本擴(kuò)張能力下降,導(dǎo)致發(fā)展動(dòng)力不足,商業(yè)門店拓展計(jì)劃放慢。此后,國(guó)內(nèi)外一些知名零售企業(yè)也開始調(diào)整開店計(jì)劃并進(jìn)行裁員。另外,2009年以來(lái)國(guó)內(nèi)外一些大的零售企業(yè)沒有披露新的開店動(dòng)向,也開始悄悄地縮小開發(fā)規(guī)模要求,連鎖商業(yè)回歸理性,尤其在商業(yè)選址上表現(xiàn)出審慎姿態(tài)。
? 商業(yè)連鎖巨頭紛紛改變開店計(jì)劃影響到了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。從微觀角度來(lái)看,商業(yè)零售企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都離不開市場(chǎng),與其他產(chǎn)業(yè)的區(qū)位相比,其最大的特點(diǎn)是區(qū)位的消費(fèi)指向。商業(yè)區(qū)位論的理論基礎(chǔ)是德國(guó)地理學(xué)家克里斯特勒(Christaller)“中心地理論”中適用于零售商業(yè)的部分。因此,商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)必須站在商業(yè)運(yùn)營(yíng)的角度出發(fā),尤其在選址方面要有分析數(shù)據(jù)支持。(二)開發(fā)商的職業(yè)素養(yǎng)影響商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈
商業(yè)地產(chǎn)究竟是一個(gè)怎樣的價(jià)值鏈呢?美國(guó)的主流商業(yè)(零售)地產(chǎn)和商業(yè)管理行業(yè),兼有零售渠道和地產(chǎn)的雙重特質(zhì),其核心就是一個(gè)把地產(chǎn)與商業(yè)有機(jī)整合的產(chǎn)業(yè)。也就是說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)=商業(yè)+地產(chǎn)。“地產(chǎn)”是指各種零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)的持有形式,而“商業(yè)”就是這些地產(chǎn)所承載的各種商業(yè)零售業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈如圖1所示。
如果商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)流通市場(chǎng)的駕馭能力及行業(yè)水平,缺乏企業(yè)家的責(zé)任感與道德素養(yǎng),那么商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)走向危險(xiǎn)的境地,從而影響整個(gè)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈。現(xiàn)在很多商業(yè)開發(fā)商不是去考慮商業(yè)項(xiàng)目給后續(xù)投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的價(jià)值與持久經(jīng)營(yíng)能力,而是能賣則賣,能租則租,兩者不行就逃跑。商業(yè)地產(chǎn)的形成是以商業(yè)為核心的價(jià)值鏈,在這個(gè)價(jià)值鏈中每一個(gè)價(jià)值相關(guān)者都必須引起開發(fā)商的關(guān)注,如果用開發(fā)住宅的思路去開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)除非在瘋狂不理性的市場(chǎng)背景下才能暫時(shí)得逞,但災(zāi)難始終難以避免,因?yàn)檫@個(gè)代價(jià)很有可能讓商業(yè)物業(yè)投資者來(lái)承受。商業(yè)物業(yè)的投資失敗將會(huì)導(dǎo)致商業(yè)市場(chǎng)的恐慌,僥幸的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也就只有收割型利潤(rùn)了,因?yàn)閮r(jià)值鏈的相關(guān)者不會(huì)輕易第二次上當(dāng)。
(三)商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)增壓
在市場(chǎng)不規(guī)范與經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定的狀況下,商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的價(jià)值體系過(guò)高容易導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的失敗。商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的區(qū)別較大。一個(gè)商鋪承擔(dān)很多賺取利潤(rùn)的要求和環(huán)節(jié):開發(fā)商要有開發(fā)利潤(rùn);投資商要有投資利潤(rùn);經(jīng)營(yíng)者也要賺取營(yíng)業(yè)利潤(rùn),如此層層加碼,商品的銷售成本扶搖直上,從而使商品失去了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,導(dǎo)致人氣低落,最終拖垮整個(gè)市場(chǎng),使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失去長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。由于商業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、消費(fèi)市場(chǎng)及其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身原因,金融危機(jī)不良因素開始層層傳導(dǎo),最直接的打擊是商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)租水平下降;而由于門店擴(kuò)張速度減緩,導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)飽和程度進(jìn)一步提高,需求量減少,商業(yè)物業(yè)供求關(guān)系更加失衡,租金定價(jià)主動(dòng)權(quán)傾向承租方,所以租金水平總體呈下降趨勢(shì)。這就是目前很多城市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的原因之一。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)模型構(gòu)建 (一)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值活動(dòng)階段商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)模型一般分為四個(gè)階段,即項(xiàng)目調(diào)研階段、項(xiàng)目開發(fā)階段、招商同步運(yùn)營(yíng)階段、策劃推進(jìn)階段。
1.項(xiàng)目調(diào)研階段。商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研是非常關(guān)鍵的程序,所考慮的因素決定后期經(jīng)營(yíng)的成敗,調(diào)研所解決的問(wèn)題必須考慮項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)及資本、商業(yè)環(huán)境、人力資源條件等是否匹配。在調(diào)研中尤其要關(guān)注商業(yè)環(huán)境。商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)中,商圈的飽和意味這個(gè)商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)白熱化,顧客被嚴(yán)重分流,資源的利用效能相對(duì)下降,經(jīng)營(yíng)環(huán)境欠佳,商業(yè)物業(yè)的收益減少,商業(yè)物業(yè)的價(jià)格也相應(yīng)下降。測(cè)量商圈飽和度,使用比較廣泛的是飽和度指數(shù),其公式為: IRS=(C*RE)÷RF 其中:IRS為飽和度指數(shù);C為顧客總數(shù);RE為每一位顧客的平均購(gòu)買額;RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。2.項(xiàng)目開發(fā)階段。項(xiàng)目開發(fā)階段從項(xiàng)目的合理設(shè)計(jì)開始到建筑細(xì)節(jié)質(zhì)量及商業(yè)合理功能區(qū)域的細(xì)節(jié)化布置等。項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于項(xiàng)目的特色優(yōu)勢(shì)、成本優(yōu)勢(shì)、環(huán)境及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。這些因素是商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格高低的先決條件。
? 3.招商同步運(yùn)營(yíng)階段。商業(yè)項(xiàng)目招商的難易除了前面兩個(gè)階段以外,更決定于商業(yè)品牌與商業(yè)規(guī)模。一般而言,品牌知名度越高,商業(yè)魅力就越大。另外,商業(yè)規(guī)模也決定商業(yè)發(fā)展的空間與潛力,所以規(guī)?；虡I(yè)體更能受到青睞。4.策劃推進(jìn)階段。商業(yè)地產(chǎn)的策劃是在商業(yè)地產(chǎn)投資初始階段必須考慮的因素,否則后續(xù)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)將面臨癱瘓。筆者曾負(fù)責(zé)江蘇鎮(zhèn)江一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總策劃,在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)其中一個(gè)位于鎮(zhèn)江市主商業(yè)區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡,經(jīng)分析,該項(xiàng)目除了先天設(shè)計(jì)存在缺陷以外,更為關(guān)鍵的是沒有商業(yè)推手來(lái)包裝運(yùn)營(yíng),以至于最后出現(xiàn)“前熱后冷”的局面。
(二)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程
商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值活動(dòng)過(guò)程一般分為三個(gè)過(guò)程,即項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程、項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程、價(jià)值分配過(guò)程。
1.項(xiàng)目構(gòu)成過(guò)程。這個(gè)過(guò)程要求開發(fā)商錯(cuò)位思考,也就是說(shuō)開發(fā)商必須站在商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角度來(lái)制造商業(yè)載體。同時(shí)該過(guò)程中銀行與投資方對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可與否直接影響項(xiàng)目能否成立。
2.項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程。項(xiàng)目產(chǎn)生價(jià)值過(guò)程是一個(gè)專業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程,對(duì)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的人力資源要求較高,團(tuán)隊(duì)的業(yè)務(wù)水平直接影響項(xiàng)目質(zhì)量及其價(jià)值高低。這個(gè)過(guò)程能決定項(xiàng)目投資者的回報(bào)價(jià)值。
3.價(jià)值分配過(guò)程。價(jià)值分配過(guò)程其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與價(jià)值的平衡過(guò)程。項(xiàng)目投資者除去項(xiàng)目成本獲取回報(bào);銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獲取利息回報(bào);物業(yè)投資者及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者靠租金及高營(yíng)業(yè)額獲取報(bào)酬。支持性合作伙伴利益分配體現(xiàn)在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)后產(chǎn)生的價(jià)值利潤(rùn)上面。只有商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功,商業(yè)市場(chǎng)繁榮,各方才有回報(bào)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目支持性合作伙伴利益分配如圖2所示。
商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系 邁克爾8226;波特對(duì)生產(chǎn)性企業(yè)提出的“價(jià)值鏈分析法”,把企業(yè)內(nèi)外價(jià)值增加的活動(dòng)分為基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)。商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)運(yùn)作過(guò)程也一樣:基本活動(dòng)包括商業(yè)地塊信息收集、商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及后續(xù)策劃跟進(jìn)等;支持性活動(dòng)涉及人力、財(cái)務(wù)、計(jì)劃、研究與開發(fā)、價(jià)值關(guān)系等。上述基本活動(dòng)和支持性活動(dòng)構(gòu)成了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈,這些真正創(chuàng)造價(jià)值的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),就是價(jià)值鏈上的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。運(yùn)用價(jià)值鏈的分析方法確定核心競(jìng)爭(zhēng)力,就是要求商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)密切關(guān)注組織的資源狀態(tài),要求開發(fā)企業(yè)決策者在價(jià)值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力,以形成和鞏固企業(yè)在行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)既可以來(lái)源于價(jià)值活動(dòng)所涉及市場(chǎng)范圍的調(diào)整,也可來(lái)源于合作伙伴之間的協(xié)調(diào)或合用價(jià)值鏈所帶來(lái)的最優(yōu)化效益。如果說(shuō)純粹的商業(yè)關(guān)系追求的是同等價(jià)值,那么商業(yè)伙伴追求的是差異化價(jià)值,而同盟追求的才是共同價(jià)值。開發(fā)商、銀行或投資方、物業(yè)投資者、業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系是微妙的,他們?cè)诤献髦半m然有著不同行業(yè)的特性,但共同的利益讓他們成為價(jià)值體系中的共同體,他們的方向是一致的,任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就意味著價(jià)值鏈面臨斷裂的危險(xiǎn),從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目失敗。所以商業(yè)地產(chǎn)除了涉及的四個(gè)基本階段性活動(dòng)以外,支持性合作伙伴也非常關(guān)鍵,他們之間具有價(jià)值鏈的相互作用關(guān)系。
結(jié)論 本文分析了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)價(jià)值鏈及其價(jià)值模型,指出商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)法則,地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式,兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)。商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)與地產(chǎn)的結(jié)合,只有兩者配合,項(xiàng)目才能繁榮升值,價(jià)值鏈中的利益相關(guān)者才有長(zhǎng)期的投資收益。但是目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大多是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商,他們的著眼點(diǎn)在于商鋪的銷售,后續(xù)經(jīng)營(yíng)往往流于促進(jìn)銷售的概念宣傳。而事實(shí)上,一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功與否,或者說(shuō)一個(gè)投資行為的成功與否,關(guān)鍵在于項(xiàng)目的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)價(jià)值。而目前存在的最大問(wèn)題是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)沒有形成一個(gè)系統(tǒng)性的因果關(guān)系。商業(yè)地產(chǎn)是一系列業(yè)態(tài)的集合,只有渡過(guò)艱難的市場(chǎng)培育期,才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 參考文獻(xiàn): 1.陳建明.商業(yè)房地產(chǎn)投融資指南.機(jī)械工業(yè)出版社,2003 2.辜朝明.大衰退—如何在金融危機(jī)中幸存和發(fā)展(中譯本).東方出版社,2008 3.曹嶸,白光潤(rùn).城市交通的零售商業(yè)區(qū)位效應(yīng)探析[J].上海師范大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版),2002,31(3) 4.W.Robert,Buckner.Site Selection:New Advancement in Methods and Technology[M].Beijing:China store publishing Corporation,1998 5.邁克爾8226;波特.競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì).華夏出版社,2003 6.Johnson,Michael D,and selnes,Fred.Customer Dortfolio management:Toward a dynamic theory of exchange relationships[J].Journal of Marketing,2004.68(2)愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/109940.html
