愛(ài)華網(wǎng)?????? 內(nèi)容提示：首先揭示了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn),繼而詳細(xì)論述了房地產(chǎn)拆遷投資的外部風(fēng)險(xiǎn)控制措施以及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施,以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)拆遷投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避提供一點(diǎn)理論上的建議。
步驟/方法?政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范,是政府重點(diǎn)管制和調(diào)控的行業(yè)之一。府在土地開(kāi)發(fā)模式及相關(guān)規(guī)則的指定過(guò)程中掌握主動(dòng)權(quán),通過(guò)地出讓計(jì)劃控制土地供應(yīng)量,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)年開(kāi)發(fā)量;通過(guò)制定制土地用途的區(qū)域規(guī)劃,利用規(guī)章制度限制建筑物的建筑高、建筑密度、容積率、建筑紅線、綠化率等建筑指標(biāo);通過(guò)道路、網(wǎng)、公用能源設(shè)施、公共交通設(shè)施來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位等;通過(guò)土地出讓金、房地產(chǎn)稅收、貸款利率、目開(kāi)發(fā)保證金等手段來(lái)影響開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的預(yù)期,調(diào)節(jié)房地開(kāi)發(fā)節(jié)奏、入市時(shí)間、銷售節(jié)奏[6],因此,從土地出讓、地塊規(guī)、項(xiàng)目報(bào)建、施工到銷售、物管都與政府宏觀調(diào)控息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中面臨的風(fēng)險(xiǎn)不僅與以上的宏觀調(diào)控相,還與城市發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)政策、舊城區(qū)發(fā)展定位、拆遷政策、補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)、就業(yè)安置政策、古城保護(hù)措施等直接關(guān)聯(lián)。地方政府實(shí)有利于拆遷改造的政策將加速房地產(chǎn)投資的步伐,降低拆遷的度;舊城區(qū)的發(fā)展定位可能會(huì)將重工業(yè)擠出舊城區(qū)內(nèi),加大舊區(qū)土地供給,改善舊城環(huán)境,提高居住品質(zhì),影響舊城改造;舊改造還與地方政府的古城保護(hù)意識(shí)、古城保護(hù)措施有直接關(guān);補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、就業(yè)安置也是舊城改造的重頭戲,若補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò),就業(yè)安置不到位,拆遷戶為維護(hù)自身權(quán)益就會(huì)引發(fā)大規(guī)模的體性運(yùn)動(dòng),影響社會(huì)穩(wěn)定。 金融風(fēng)險(xiǎn) 和其他投資一樣,房地產(chǎn)拆遷投資也面臨金融風(fēng)險(xiǎn),主要表在利率風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)和金融政策風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而引起的利率的變動(dòng)。而調(diào)整利率國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一,國(guó)家通過(guò)調(diào)整利率引導(dǎo)金流向,從而起到宏觀調(diào)控的作用。匯率風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)際貨匯率波動(dòng)帶來(lái)的涉及外幣結(jié)算的不確定性。金融政策風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貸款規(guī)模等實(shí)施的相關(guān)金融政策帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)[7]。金融風(fēng)險(xiǎn)將影響到拆遷投資的資金來(lái)源和融資成本。 其他風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中還面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)境風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)。其中部分風(fēng)險(xiǎn)屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),是不可控制的風(fēng)險(xiǎn),而部分風(fēng)險(xiǎn)屬于非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),主要來(lái)自城市政府行政干預(yù)。房地產(chǎn)拆遷投資與其他投資項(xiàng)目不同,帶有半政府性質(zhì),加之城市政府掌握房地產(chǎn)拆遷的政策優(yōu)惠以及財(cái)政擔(dān)保,因此城市政府對(duì)舊城改造的行政干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)不可避免。 ?遵循現(xiàn)行法律法規(guī),強(qiáng)化與監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)機(jī)制 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量遵循現(xiàn)行法律法規(guī);其監(jiān)管部門可能包括銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部和建設(shè)部,在管理上屬于多頭管理。為防范來(lái)自法律法規(guī)方面的風(fēng)險(xiǎn),要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時(shí)與有關(guān)部門保持溝通順暢,在資金來(lái)源、籌集方式、運(yùn)作機(jī)制、組織形式、信息披露、退出機(jī)制等方面盡量遵循現(xiàn)行的法律法規(guī),若某些方面需要突破現(xiàn)有法律條件限制,要及時(shí)與相關(guān)部門溝通,取得相關(guān)部門的首肯,以減少房地產(chǎn)拆遷在法律法規(guī)層面上的風(fēng)險(xiǎn)。 建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)
房地產(chǎn)企業(yè)在拆遷中對(duì)外部風(fēng)險(xiǎn)的把握僅靠經(jīng)驗(yàn)判斷是不夠的,還需要建立一套全方位的預(yù)警系統(tǒng)。預(yù)警體系將市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性過(guò)剩、利率風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)周期、投資周期、社會(huì)環(huán)境等外部風(fēng)險(xiǎn)因素量化為指標(biāo),通過(guò)這些指標(biāo)體系的監(jiān)控,隨時(shí)掌握外部風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作的影響,在風(fēng)險(xiǎn)防范方面掌握主動(dòng)權(quán),減少由于外部條件改變帶來(lái)的損失。建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),其實(shí)質(zhì)是將外部風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部化處理,將不可控因素變?yōu)榭煽匾蛩亍?與城市政府簽訂協(xié)議,保證項(xiàng)目需求 房地產(chǎn)拆遷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),市場(chǎng)變化莫測(cè),為保證市場(chǎng)需求,可與城市政府簽訂協(xié)議。為保證項(xiàng)目的消費(fèi)市場(chǎng),城市政府不在該片區(qū)出讓土地,或者將舊城改造土地納入當(dāng)年城市土地出讓計(jì)劃,減少當(dāng)年城市土地供應(yīng)量。針對(duì)拆遷戶實(shí)施減免計(jì)劃,如“拆一免二減三”和違章建筑清理計(jì)劃。?建立房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系 在制度層面上,建立以決策委員會(huì)、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)、審計(jì)委員會(huì)為核心的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系,完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度;建立健全崗位責(zé)任制,明確各工作崗位的任務(wù)、責(zé)任;制定完備的風(fēng)險(xiǎn)管理政策、風(fēng)險(xiǎn)提示程序和風(fēng)險(xiǎn)限額標(biāo)準(zhǔn)。在技術(shù)層面上,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)和信息管理系統(tǒng)。 建立健全的崗位責(zé)任制度,發(fā)揮員工的主人翁意識(shí),對(duì)員工適當(dāng)?shù)氖跈?quán),明確員工的權(quán)、責(zé)、利,要求員工及時(shí)將各自工作領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)隱患層層上報(bào),同時(shí)也讓各層員工掌握企業(yè)中各自工作領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)狀況。確定自下而上的“風(fēng)險(xiǎn)通報(bào)系統(tǒng)”和自上而下的“風(fēng)險(xiǎn)反饋系統(tǒng)”,這兩套系統(tǒng)可充分發(fā)揮員工的主人翁精神,調(diào)動(dòng)工作積極性,有效防范由于員工操作性失誤帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。 風(fēng)險(xiǎn)管理政策以房地產(chǎn)企業(yè)拆遷中的理念、價(jià)值觀和投資目標(biāo)為依據(jù),以實(shí)際項(xiàng)目、外部條件和項(xiàng)目可承受的風(fēng)險(xiǎn)水平為依托,隨時(shí)調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理的政策可以確保政策的針對(duì)性和時(shí)效性。 建立科學(xué)的投資決策流程 房地產(chǎn)拆遷投資項(xiàng)目一方面需要在拆遷、補(bǔ)償、安置等方面享受城市政府的優(yōu)惠政策,因此房地產(chǎn)拆遷投資項(xiàng)目在運(yùn)作期間或多或少會(huì)受到來(lái)自城市政府的行政干預(yù)或者承受領(lǐng)導(dǎo)的意志壓力;另一方面項(xiàng)目的運(yùn)作需要科學(xué)的投資決策流程,在項(xiàng)目投資決策過(guò)程中切忌出現(xiàn)“領(lǐng)導(dǎo)三拍”現(xiàn)象,以免造成投資決策的失誤。嚴(yán)格控制投資風(fēng)險(xiǎn),建立科學(xué)民主的投資決策流程,要求企業(yè)做好評(píng)估工作和項(xiàng)目可行性研究工作。 建立專家資源庫(kù),成員包含來(lái)自法律、社會(huì)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、人口學(xué)、行政、工程、環(huán)境、規(guī)劃、土地以及營(yíng)銷策劃等行業(yè)的專家,以專家團(tuán)隊(duì)為核心的企業(yè)評(píng)價(jià)專家組和項(xiàng)目評(píng)價(jià)專家組,嚴(yán)格按照決策委員會(huì)確定的企業(yè)評(píng)價(jià)體系和項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估,將評(píng)估結(jié)果整理成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,作為決策委員會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)的投資決策基礎(chǔ)。 注意事項(xiàng)舊城改造、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷的運(yùn)作成功會(huì)出現(xiàn)政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)、居民多贏的局面,即政府通過(guò)解決舊城改造的資金缺口,盤活了舊城經(jīng)濟(jì),改善了居民居住環(huán)境;房地產(chǎn)企業(yè)獲取了開(kāi)發(fā)收益,擴(kuò)大了企業(yè)影響;居民獲得更好的居住環(huán)境,是一項(xiàng)造福于民的工程,將為我國(guó)和諧社會(huì)的構(gòu)建貢獻(xiàn)力量,因此應(yīng)當(dāng)引起地方政府與房地產(chǎn)投資企業(yè)的足夠重視。
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