以北京為代表，上海、青島、濟(jì)南等城市近期都推出了自己的限購政策，這樣，通過“限購”抑制不合理的需求，通過加大保障房建設(shè)增加供應(yīng)成為本次樓市調(diào)控的主要特征。

從民眾對限購政策的反應(yīng)看，大體有兩種截然不同的意見，一種意見認(rèn)為，這種以戶籍為主要依托的限購政策本質(zhì)上是一種歧視，以北京的政策為例，北京戶籍的人最多可以擁有兩套住房，而非北京戶籍且在北京連續(xù)五年繳納社會保險或納稅者最多可以擁有一套住房，縱觀各地的政策，和北京基本大同小異，對于戶籍人口和非戶籍人口采取了區(qū)別對待的舉措；另一種意見認(rèn)為，限購政策盡管是行政性的措施，但能夠抑制投資投機(jī)和不合理的需求，為樓市真正降溫。

這兩種意見，其實代表了目前對限購政策最典型的看法。從歧視而言，的確，對于戶籍人口和非戶籍人口的劃分的詬病由來已久，并不僅僅體現(xiàn)在住房的限購上，這種歧視，是一種體制性問題，和中國的戶籍制度的存在有緊密的關(guān)系，但并不是一個新問題。如果站在樓市調(diào)控的角度，在當(dāng)前住房供求失衡、地少人多的基本國情的情況下，住房的首要屬性應(yīng)該是滿足民眾的居住需求，而不是成為和股票一樣的投資品，土地資源有限決定了住房的供應(yīng)也不是無限的，在住房供應(yīng)有限的情況下，一個人占有太多的住房肯定會擠壓別人的居住權(quán)，就此而言，對居民購房進(jìn)行限購具有現(xiàn)實的合理性。通過限購，避免有限的住房過度集中在少數(shù)人手里空置，或者成為牟利的工具，這應(yīng)該成為維護(hù)中國社會穩(wěn)定的基本公共政策之一。我們很難想象，一個社會的80%的房子集中在20%的人手里，然后20%的人成為食利階層將房子高價賣給或者租給80%的人，如果形成這種結(jié)構(gòu)，社會保持穩(wěn)定是不可想象的。因此，限購在中國特殊的國情下具有其合理性，不僅可以抑制房子的過度投機(jī)，讓房子回歸居住的基本屬性，而且通過限購，能夠?qū)⒎績r控制在合理水平，這是毫無疑問的。限購的本質(zhì)是抑制投資投機(jī)，限購并不會制造新的短缺，本質(zhì)上是通過制止房子過度集中在少數(shù)人手里而客觀上增加了住房的供應(yīng)，有利于房價的回歸。

但是，也必須承認(rèn)，目前的限購政策以戶籍為基本標(biāo)準(zhǔn)，對人群的基本劃分的確具有政策的歧視。我們支持讓房價回歸的努力，我們支持通過政策讓住房回歸居住屬性，我們也支持一個不在北京工作、也不在北京生活的人不應(yīng)該在北京擁有住房，其最大的前提就是住房供應(yīng)有限，只能優(yōu)先將房子供應(yīng)給那些有基本居住需求的人，而不是用于僅僅幾天的度假，或者其他非基本居住的需求，這是基本國情。但在北京工作、或者生活的人，的確不應(yīng)該再劃分成三六九等，我們不明白，為什么已經(jīng)在北京連續(xù)五年繳納社保的人，還不能享受北京戶籍人口的待遇，特別是在戶籍制度逐漸松動，打破堅冰的背景下，出臺具有明顯歧視的公共政策對于民眾的刺痛是可想而知的。

當(dāng)然，對于限購政策的質(zhì)疑還夾雜了民眾對于房價更深層的思考，比如，很多民眾認(rèn)為，高房價的根源在于土地財政和目前政府壟斷的土地供應(yīng)制度，政府不在房地產(chǎn)市場的大蛋糕中讓利，以身垂范，不控制自己在房地產(chǎn)鏈條中的利益，而用限購這樣讓民眾承擔(dān)調(diào)控成本的手段事實上是本末倒置，這種思考很顯然有其合理性，而且的確看到了中國房地產(chǎn)領(lǐng)域真正的制度性問題，但這并不意味著限購就是錯的，土地供應(yīng)和土地財政問題要解決，但需要時間，而限購是給高燒的樓市暫時降溫，這種臨時性的舉措也是無奈之舉，但其作用不應(yīng)被一概否定。

但是，應(yīng)該看到，限購政策在抑制不合理的需求的同時，其負(fù)面效應(yīng)亦不容低估：一是限購政策短期性，我們不能確定，限購政策執(zhí)行的時間，但作為一種行政性的措施，應(yīng)該不會成為一項長期的政策，一旦政策到期，民眾擔(dān)心，房價將會報復(fù)性反彈，這幾乎就是一個大概率事件；二是限購本身意味著出租房源的減少，最近各地房租的上漲就是一個明顯的市場反應(yīng)，民眾擔(dān)心，限購不僅解決不了買房問題，反而會引發(fā)租房問題。

筆者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)政策多年來的最大弊病就是缺乏系統(tǒng)的考慮，政策漏洞百出，缺乏系統(tǒng)的設(shè)計，在解決一個問題的同時，由于缺乏后續(xù)的配套政策而制造出另一個更大的問題。比如，限購雖然抑制了投資投機(jī)，但卻造成了房租的大漲，等等。要讓限購政策發(fā)揮效應(yīng)，必須盡可能將其負(fù)面效應(yīng)降至最低限度，在當(dāng)前的情況下，可以考慮給限購政策打補(bǔ)?。阂皇且∠缫曅缘囊?guī)定，不以戶籍人口，而以常住人口作為劃分的標(biāo)準(zhǔn)，而常住人口的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《民法通則》予以認(rèn)定；二是限購政策必須有一個相對長的時限，而不能是一個特別短期的政策，筆者建議將該政策的實效最少規(guī)定為三年，三年的時間，足可以為實施別的政策準(zhǔn)備的時間，避免限購政策一旦退出房價的報復(fù)性反彈，使限購功虧一簣；三是因為限購而引發(fā)的租房房源的短缺問題，政府也應(yīng)該考慮解決。比如，在建大公租房建設(shè)的同時，也可以通過財政、稅收等手段，鼓勵有房源者出租房屋。筆者特別建議，對于以出租為目的而買房者，可以規(guī)定其在10年之內(nèi)出讓房產(chǎn)的情況下，不對這些人進(jìn)行限購，強(qiáng)制要求其出租，如果購買之后不出租，對其征收強(qiáng)制性的空置費(fèi)，這在監(jiān)管上是沒有多大難度的。這樣，既可以抑制住房需求，也可以避免租房房源的短缺。

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