以北京為代表,上海、青島、濟(jì)南等城市近期都推出了自己的限購政策,這樣,通過“限購”抑制不合理的需求,通過加大保障房建設(shè)增加供應(yīng)成為本次樓市調(diào)控的主要特征。
從民眾對限購政策的反應(yīng)看,大體有兩種截然不同的意見,一種意見認(rèn)為,這種以戶籍為主要依托的限購政策本質(zhì)上是一種歧視,以北京的政策為例,北京戶籍的人最多可以擁有兩套住房,而非北京戶籍且在北京連續(xù)五年繳納社會保險或納稅者最多可以擁有一套住房,縱觀各地的政策,和北京基本大同小異,對于戶籍人口和非戶籍人口采取了區(qū)別對待的舉措;另一種意見認(rèn)為,限購政策盡管是行政性的措施,但能夠抑制投資投機(jī)和不合理的需求,為樓市真正降溫。

這兩種意見,其實代表了目前對限購政策最典型的看法。從歧視而言,的確,對于戶籍人口和非戶籍人口的劃分的詬病由來已久,并不僅僅體現(xiàn)在住房的限購上,這種歧視,是一種體制性問題,和中國的戶籍制度的存在有緊密的關(guān)系,但并不是一個新問題。如果站在樓市調(diào)控的角度,在當(dāng)前住房供求失衡、地少人多的基本國情的情況下,住房的首要屬性應(yīng)該是滿足民眾的居住需求,而不是成為和股票一樣的投資品,土地資源有限決定了住房的供應(yīng)也不是無限的,在住房供應(yīng)有限的情況下,一個人占有太多的住房肯定會擠壓別人的居住權(quán),就此而言,對居民購房進(jìn)行限購具有現(xiàn)實的合理性。通過限購,避免有限的住房過度集中在少數(shù)人手里空置,或者成為牟利的工具,這應(yīng)該成為維護(hù)中國社會穩(wěn)定的基本公共政策之一。我們很難想象,一個社會的80%的房子集中在20%的人手里,然后20%的人成為食利階層將房子高價賣給或者租給80%的人,如果形成這種結(jié)構(gòu),社會保持穩(wěn)定是不可想象的。因此,限購在中國特殊的國情下具有其合理性,不僅可以抑制房子的過度投機(jī),讓房子回歸居住的基本屬性,而且通過限購,能夠?qū)⒎績r控制在合理水平,這是毫無疑問的。限購的本質(zhì)是抑制投資投機(jī),限購并不會制造新的短缺,本質(zhì)上是通過制止房子過度集中在少數(shù)人手里而客觀上增加了住房的供應(yīng),有利于房價的回歸。
但是,也必須承認(rèn),目前的限購政策以戶籍為基本標(biāo)準(zhǔn),對人群的基本劃分的確具有政策的歧視。我們支持讓房價回歸的努力,我們支持通過政策讓住房回歸居住屬性,我們也支持一個不在北京工作、也不在北京生活的人不應(yīng)該在北京擁有住房,其最大的前提就是住房供應(yīng)有限,只能優(yōu)先將房子供應(yīng)給那些有基本居住需求的人,而不是用于僅僅幾天的度假,或者其他非基本居住的需求,這是基本國情。但在北京工作、或者生活的人,的確不應(yīng)該再劃分成三六九等,我們不明白,為什么已經(jīng)在北京連續(xù)五年繳納社保的人,還不能享受北京戶籍人口的待遇,特別是在戶籍制度逐漸松動,打破堅冰的背景下,出臺具有明顯歧視的公共政策對于民眾的刺痛是可想而知的。
當(dāng)然,對于限購政策的質(zhì)疑還夾雜了民眾對于房價更深層的思考,比如,很多民眾認(rèn)為,高房價的根源在于土地財政和目前政府壟斷的土地供應(yīng)制度,政府不在房地產(chǎn)市場的大蛋糕中讓利,以身垂范,不控制自己在房地產(chǎn)鏈條中的利益,而用限購這樣讓民眾承擔(dān)調(diào)控成本的手段事實上是本末倒置,這種思考很顯然有其合理性,而且的確看到了中國房地產(chǎn)領(lǐng)域真正的制度性問題,但這并不意味著限購就是錯的,土地供應(yīng)和土地財政問題要解決,但需要時間,而限購是給高燒的樓市暫時降溫,這種臨時性的舉措也是無奈之舉,但其作用不應(yīng)被一概否定。
但是,應(yīng)該看到,限購政策在抑制不合理的需求的同時,其負(fù)面效應(yīng)亦不容低估:一是限購政策短期性,我們不能確定,限購政策執(zhí)行的時間,但作為一種行政性的措施,應(yīng)該不會成為一項長期的政策,一旦政策到期,民眾擔(dān)心,房價將會報復(fù)性反彈,這幾乎就是一個大概率事件;二是限購本身意味著出租房源的減少,最近各地房租的上漲就是一個明顯的市場反應(yīng),民眾擔(dān)心,限購不僅解決不了買房問題,反而會引發(fā)租房問題。
筆者認(rèn)為,中國房地產(chǎn)政策多年來的最大弊病就是缺乏系統(tǒng)的考慮,政策漏洞百出,缺乏系統(tǒng)的設(shè)計,在解決一個問題的同時,由于缺乏后續(xù)的配套政策而制造出另一個更大的問題。比如,限購雖然抑制了投資投機(jī),但卻造成了房租的大漲,等等。要讓限購政策發(fā)揮效應(yīng),必須盡可能將其負(fù)面效應(yīng)降至最低限度,在當(dāng)前的情況下,可以考慮給限購政策打補(bǔ)?。阂皇且∠缫曅缘囊?guī)定,不以戶籍人口,而以常住人口作為劃分的標(biāo)準(zhǔn),而常住人口的標(biāo)準(zhǔn)可以參照《民法通則》予以認(rèn)定;二是限購政策必須有一個相對長的時限,而不能是一個特別短期的政策,筆者建議將該政策的實效最少規(guī)定為三年,三年的時間,足可以為實施別的政策準(zhǔn)備的時間,避免限購政策一旦退出房價的報復(fù)性反彈,使限購功虧一簣;三是因為限購而引發(fā)的租房房源的短缺問題,政府也應(yīng)該考慮解決。比如,在建大公租房建設(shè)的同時,也可以通過財政、稅收等手段,鼓勵有房源者出租房屋。筆者特別建議,對于以出租為目的而買房者,可以規(guī)定其在10年之內(nèi)出讓房產(chǎn)的情況下,不對這些人進(jìn)行限購,強(qiáng)制要求其出租,如果購買之后不出租,對其征收強(qiáng)制性的空置費(fèi),這在監(jiān)管上是沒有多大難度的。這樣,既可以抑制住房需求,也可以避免租房房源的短缺。
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