愛華網(wǎng)??? 時(shí)隔11年后，住建部發(fā)布了新版的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定)》(以下簡(jiǎn)稱《意見稿》)，并面向社會(huì)公開征求意見?？v覽相關(guān)述評(píng)發(fā)現(xiàn)，目前對(duì)新規(guī)的關(guān)注主要集中在違規(guī)罰款額度上，認(rèn)為房企違規(guī)開發(fā)罰款“1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下”標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，卻幾乎忽視了這個(gè)《意見稿》最實(shí)質(zhì)的內(nèi)容，即對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行了重新認(rèn)定。這種關(guān)注點(diǎn)偏離的情況像極了很多網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)事件。至少?gòu)膶?duì)新規(guī)的關(guān)注點(diǎn)上我們可以看出，開發(fā)商普遍把自己置于“如果我違規(guī)”的假定情形下，實(shí)屬違規(guī)“預(yù)謀”心理作祟。對(duì)一般社會(huì)公眾而言，或許又是“仇富”心態(tài)所致，認(rèn)為對(duì)開發(fā)商的處罰過(guò)輕了。
??? 筆者絕無(wú)替住建部辯解之意。恰恰相反，我對(duì)罰款規(guī)定更有三點(diǎn)意見。一是“1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下”的幅度是否太大了。我們知道，無(wú)論是國(guó)家法律法規(guī)，還是企業(yè)內(nèi)部制度流程中，都有類似上下限的規(guī)定，但在實(shí)際操作過(guò)程中卻往往會(huì)演變成“腐敗空間”。因此，與其預(yù)留出幾倍的空間，還不如明確一個(gè)更高的、更便于操作的下限值，例如哪些情形下罰款10萬(wàn)元以上，哪些情形下罰款20萬(wàn)元以上。一句籠統(tǒng)的“在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)及其他嚴(yán)重違法開發(fā)行為……可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款”，相信不具實(shí)際意義。二是新規(guī)是否與現(xiàn)行地方政府的有關(guān)規(guī)定相矛盾，例如捂盤惜售。很多地方政府對(duì)此都有嚴(yán)格的處罰規(guī)定。按照我國(guó)的法治原則，今后是否意味著地方政府必須遵照《意見稿》規(guī)定執(zhí)行。如此，實(shí)屬市場(chǎng)調(diào)控之倒退，也給開發(fā)商留下了辯解、融通的理由。更為重要的是，將違法開發(fā)行為與開發(fā)資質(zhì)掛鉤是否存在非直接相關(guān)的邏輯錯(cuò)誤。以容積率為例，實(shí)踐中，很多地方政府規(guī)劃行政部門為了讓開發(fā)商有求于自己，而有意壓低容積率指標(biāo)。面對(duì)明顯的“不合理”，開發(fā)商往往會(huì)先擅自提高容積率，再補(bǔ)交款了事。這種“一方挖坑、一方愿罰”的情況幾乎已成為公開的事實(shí)，住建部不去整頓，現(xiàn)在卻與開發(fā)資質(zhì)硬扯上關(guān)系，而不是針對(duì)開發(fā)資質(zhì)條件本身明確處罰規(guī)定，顯然是邏輯錯(cuò)亂。總之，《意見稿》中的處罰規(guī)定，不僅有必要進(jìn)行幅度和額度的修改，更需要進(jìn)行立意修正。
??? 再說(shuō)資質(zhì)條件，這也是《意見稿》中的核心內(nèi)容。與2000年3月發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(下簡(jiǎn)稱原《規(guī)定》)相比，在開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)認(rèn)定上，《意見稿》規(guī)定的“門檻”高了不少。以住建部直接負(fù)責(zé)的一級(jí)資質(zhì)為例，原《規(guī)定》的注冊(cè)資本要求是“不低于5000萬(wàn)元”；近3年房屋建筑面積要求是“累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上，或累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額”。新《意見稿》的一級(jí)資質(zhì)相關(guān)要求則是：注冊(cè)資本不低于2億元；近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工60萬(wàn)平方米以上?！伴T檻”的提高顯然有利于改變房地產(chǎn)企業(yè)小、散、亂的狀況。但是這種基于原《規(guī)定》的簡(jiǎn)單調(diào)整，依然沒(méi)有堵住資質(zhì)認(rèn)定的漏洞。如果竣工面積不夠，開發(fā)商可能會(huì)“周期”上做文章，比如把去年或未來(lái)待開發(fā)的體量也報(bào)上去充數(shù)字，然后用這個(gè)數(shù)字分解到各個(gè)項(xiàng)目。另外，《意見稿》也沒(méi)有明確是否是權(quán)益建筑面積，這就會(huì)使開發(fā)商也可以把合作項(xiàng)目的體量全部報(bào)上去充數(shù)字。還有，為什么是3年，而不是4年、5年，如果近3年只完成50萬(wàn)平方米，而近5年卻完成100萬(wàn)平方米，難道就要降級(jí)嗎？這種政策導(dǎo)向是否會(huì)促使開發(fā)商更加追求規(guī)模增長(zhǎng)，進(jìn)而會(huì)助漲已經(jīng)很高的房地產(chǎn)開發(fā)投資額，會(huì)進(jìn)一步放大房地產(chǎn)供應(yīng)泡沫？這種可能性顯然存在。
??? 另外，資質(zhì)“門檻”提高后，會(huì)在一兩年內(nèi)使得房企的數(shù)量減少許多。這可能會(huì)形成市場(chǎng)“洗牌”結(jié)果的假象，而被一些人錯(cuò)誤解讀和利用。
??? 最為重要的是，具有行政色彩的、以認(rèn)定審核為主要手段的資質(zhì)管理到底還有多少存在價(jià)值，才是根本問(wèn)題所在。開發(fā)商都知道，在投資開發(fā)實(shí)踐中，資金比資質(zhì)重要的多。即使有一級(jí)資質(zhì)，如果缺乏資金，或者開發(fā)、管理能力較低，也會(huì)逐漸被淘汰。這也是原中房集團(tuán)及其各成員單位，以及過(guò)去各地方政府下屬的城建開發(fā)、房屋開發(fā)公司大都已經(jīng)消逝的主要原因。反之，許多快速擴(kuò)張、快速發(fā)展起來(lái)的企業(yè)，卻未必有較高資質(zhì)。常識(shí)告訴我們，對(duì)房企而言，商業(yè)模式、土地、資金、人才等才是最重要的，資質(zhì)卻是可高可低、可有可無(wú)的。隨著區(qū)域化、全國(guó)化布局成為房企開發(fā)的主流，大多數(shù)情況下，土地都是由有資質(zhì)的母公司拿，之后母公司會(huì)成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司再申請(qǐng)臨時(shí)資質(zhì)。項(xiàng)目開發(fā)銷售過(guò)程中，如果母公司實(shí)施“城市深耕戰(zhàn)略”，即在項(xiàng)目所在城市繼續(xù)做更多的項(xiàng)目，那么項(xiàng)目公司就可能轉(zhuǎn)為正式低級(jí)別的資質(zhì)；如果項(xiàng)目做完后就轉(zhuǎn)戰(zhàn)到其他城市，那么項(xiàng)目公司做會(huì)注銷掉，資質(zhì)對(duì)于項(xiàng)目公司而言，也就沒(méi)有意義了。由此，或許資質(zhì)對(duì)房企影響最大的環(huán)節(jié)就是土地獲取環(huán)節(jié)。畢竟有些地塊的競(jìng)標(biāo)有資質(zhì)要求。但在招拍掛市場(chǎng)還不太公正、透明（甚至有時(shí)會(huì)“度身定做”招標(biāo)條件）的環(huán)境下，出現(xiàn)這種情況的概率又是很低的。而且現(xiàn)實(shí)情況是，土地市場(chǎng)由國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)。除非國(guó)土資源部門也推出自己的一套資質(zhì)管理規(guī)定，而且要與新《意見稿》的精神相一致，否則資質(zhì)新規(guī)極有可能像舊《規(guī)定》一樣也流于形式。
??? 客觀地講，資質(zhì)管理并非沒(méi)有一點(diǎn)必要。但是，像任何法規(guī)一樣，如果一項(xiàng)規(guī)定的實(shí)施目的可以通過(guò)其他規(guī)定實(shí)現(xiàn)，也不妨舍棄。如果一項(xiàng)規(guī)定是為了行政集權(quán)，存在部門利益化的可能性，或者說(shuō)增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)和官員們腐敗的可能性，也不妨舍棄。就像名目繁雜的職業(yè)資格考試一樣，除了行政部門所屬的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)賺了不少培訓(xùn)費(fèi)外，到底培養(yǎng)了多少人才？新《意見稿》也有必要從立法本意回答這個(gè)問(wèn)題。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/70537.html
