? ?2012年國家將促進(jìn)房價回歸合理，市場受一線城市個盤大跌影響，扛不住的二線城市的開發(fā)商也將打開“芝麻”之門放水下跌。據(jù)中科院2012年綠皮書預(yù)測，今年一季度或現(xiàn)拐點，三季度降價幅度會更深，這樣以來樓市很有可能趨向“軟著陸”。

　　2012年，樓市拼跌或?qū)⒀永m(xù)。

　　100個城市樓市拼跌

　　2011年樓市的深度調(diào)控讓不少開發(fā)商感到“壓力山大”。為了扛過這輪地產(chǎn)寒冬，絕大部分開發(fā)商都選擇了以價換量的銷售策略。而中國指數(shù)研究院1月4日發(fā)布的最新百城價格指數(shù)也顯示，在調(diào)控持續(xù)發(fā)酵的情況下，全國100個城市住宅均價已經(jīng)連續(xù)四個月環(huán)比下降，而十大城市的住宅均價不但集體下挫，且降幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年12月，全國100個城市住宅平均價格為8809元/平方米，環(huán)比11月下降0.25%。

　　在全國百城均價連續(xù)四個月下滑的同時，2011年12月十大城市的住宅銷售價格則集體下挫。其12月的住宅均價為15588元/平方米，環(huán)比11月下跌0.48%，跌幅比上月擴(kuò)大0.12個百分點。其中成都和重慶(主城區(qū))跌幅最大，分別環(huán)比下跌1.10%和0.89%，深圳、廣州、南京、天津跌幅在0.5%-1%之間，上海、北京、杭州、武漢跌幅在0.5%以內(nèi)。

　　同比來看，十大城市平均價格上漲0.42%，漲幅降至年度最低點。12月，同比上漲和下跌的城市各一半。其中，廣州、武漢、深圳、北京漲幅在1%-5%之間；上海漲幅小于1%；重慶(主城區(qū))和成都跌幅較大，分別為2.55%和1.19%；杭州、南京、天津跌幅在1%以內(nèi)。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，在限購等政策執(zhí)行一年后，百城住宅均價連續(xù)四個月環(huán)比下滑說明全國房價下行的拐點已經(jīng)到來。短期來看，宏觀調(diào)控政策以及貨幣政策不會出現(xiàn)方向上的大調(diào)整，預(yù)計在未來三至六個月，房價有望呈現(xiàn)加速回落的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，2011年前十一個月，全國房地產(chǎn)投資同比增加31.3%，投資在增加，而成交量持續(xù)低迷，意味著房地產(chǎn)庫存激增，巨額的庫存占款，將令現(xiàn)金流本就不充裕的開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)愈發(fā)困難，未來，加速去庫存將成為房企的工作重心，在樓市購房需求難以提振的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商只有依靠降價才能促成交、增現(xiàn)金。

　　郭毅預(yù)計，未來一線城市及部分房價漲幅過快的二線城市，房價降幅可能會達(dá)到15%至20%，其他二三線城市受看跌預(yù)期影響，房價回落也有望達(dá)到10%左右。

　　看跌房價預(yù)期并非偶然，中國指數(shù)研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，由于2011年上市樓盤增加以及政策打壓之下銷售萎縮，導(dǎo)致全國主要城市樓市庫存量均處在高位。其中，2011年12月主要城市庫存量壓力繼續(xù)增加。廣州商品住宅可售增加79.94萬平方米，上海、南京商品住宅可售量增加均超過30萬平方米，深圳商品住宅可售量增加18萬平方米，北京可售量較上月基本持平。

　　130個城市賣地1.8萬億

　　自去年三季度開始，流標(biāo)和流拍縈繞在多個城市的土地市場。中原統(tǒng)計顯示，2011年130個城市土地流標(biāo)900宗，其中居住類流標(biāo)達(dá)到了420宗。總數(shù)相比2010年的280宗上漲了2.2倍。特別是在11-12月，全國性的樓市調(diào)控見效，房產(chǎn)交易的低迷傳遞至土地市場，這兩個月土地流標(biāo)數(shù)量達(dá)到了近300宗，其中居住類占到了50%。

　　2011年，受宏觀調(diào)控影響，大部分城市土地收入都出現(xiàn)了明顯下調(diào)，尤其是住宅用地。統(tǒng)計顯示，130個城市中，住宅類用地成交額12391.3億元，同比下滑了24%；成交面積同比減少18%，樓面價也下跌了12%，降至1473元/平方米。

　　綜合中國指數(shù)研究院、中原地產(chǎn)、世聯(lián)地產(chǎn)等機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2011年，全國130個城市共錄得土地出讓金1.86萬億，同比減少13%。加上其他未統(tǒng)計城市，預(yù)計2011年全年，全國賣地收入同比將縮減兩成(約5000億)至2.4萬億左右。

　　樓市泡沫仍嚴(yán)重?

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年全國公布了年度新建住房價格控制目標(biāo)的城市超過100個，多數(shù)與地方GDP、人均可支配收入增速掛鉤，多數(shù)地方只需控制當(dāng)年新建住房價格增幅在10%以內(nèi)即達(dá)標(biāo)，唯有北京明確提出“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。

　　由于2011年12月份各地的房價數(shù)據(jù)尚未完全公布，以截至2011年11月的剔除保障房因素的樓市數(shù)據(jù)，有相當(dāng)數(shù)量的城市并未實現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)。其中深圳、上海、杭州房價出現(xiàn)下降，跌幅僅在5%左右；多數(shù)城市房價仍保持上漲，半數(shù)城市房價漲幅超10%，最高漲幅近30%。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，?？谑?011年的控漲目標(biāo)是漲幅低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平，截至去年11月，該市GDP預(yù)期漲幅為10%左右，同期當(dāng)?shù)胤績r均價為9992.3元/平方米，2010年同期則為7716.2元/平方米，漲幅高達(dá)29.50%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未完成調(diào)控目標(biāo)。

　　?？谥?，其他很難完成控漲目標(biāo)的城市還包括：2011年前11月，長沙房價同比漲幅26.34%，同期該市GDP及居民收入預(yù)期增幅分別為12%和14%；成都房價同比漲幅17.90%；鄭州房價同比漲幅17.78%，同期該市GDP及居民收入預(yù)期漲幅分別為10%和13%；重慶上漲16.39%、沈陽15.61%、南京12.02%、北京7.86%。

　　值得注意的是，除了西安外，包括大連同比上漲9.85%、廣州8.86%、武漢3.76%和天津0.54%等不少房價同比依然上漲的城市，由于制定的房價控制目標(biāo)相對寬松，它們均已順利完成調(diào)控目標(biāo)。

　　形成鮮明對比的是，已完成調(diào)控目標(biāo)的重點城市中，房價統(tǒng)計顯示真正同比下降的城市僅占少數(shù)，僅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。

　　與地方房價控制目標(biāo)形同虛設(shè)相呼應(yīng)的，是地方限購令繼續(xù)執(zhí)行時的“觀望”。2011年1月底后各地共48個城市相繼出臺地方性限購政策，其中10個城市限購令于2011年12月31日到期，1個城市2012年2月29日到期，其余37個城市沒有明確具體時間。

　　從地方利益和經(jīng)濟(jì)短期發(fā)展的角度看，控制房價上漲目標(biāo)、嚴(yán)格執(zhí)行限購令的動力顯然不足。而從2011年各地最終房價同比漲幅看，樓市調(diào)控離成功還很遙遠(yuǎn)。

　　此輪調(diào)控一年多以后，多數(shù)城市樓市的調(diào)控效果主要還停留在成交量萎縮和少量的降價層面，從量價齊跌到價格下調(diào)還需要最后“一把火”。同策咨詢研究中心分析師姚伯均注意到，不少區(qū)域樓市所出現(xiàn)的供求嚴(yán)重失衡現(xiàn)象，一方面是調(diào)控的效果表現(xiàn)，更是這些區(qū)域原本存在嚴(yán)重供求泡沫的“臨床反應(yīng)”。

　　姚伯均稱，即使達(dá)標(biāo)的城市，也是因為目標(biāo)定得太低。樓市泡沫在很大范圍內(nèi)依然嚴(yán)重存在，如上海某些區(qū)域的供求比達(dá)到了驚人的8.66：1，大量區(qū)域供求比依然在2：1以上。

　　多位業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，當(dāng)前不少城市的樓市依然是被暫時壓抑住的“活火山”，一旦壓力解除，再次噴發(fā)的概率極高。“繼續(xù)嚴(yán)厲調(diào)控，讓這座火山實現(xiàn)逐步冷卻，這是目前調(diào)控騎虎難下的唯一出路。”一位資深人士直言。

　　2012房價或深度博弈

　　中國指數(shù)研究院報告指出，截至目前，去年實施限購令的46個城市中，25個城市表態(tài)繼續(xù)限購，但仍有20個左右的城市對2012年是否繼續(xù)限購未作明確表態(tài)。總的來看，2012年樓市可能陷入深度博弈。

　　據(jù)分析，2012年是保障房建設(shè)的高峰期，保障房建設(shè)力度將持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加。與此同時，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。房產(chǎn)稅試點改革范圍可能擴(kuò)大，為建立中長期制度奠定基礎(chǔ)，也可能降低相關(guān)城市限購的必要性，這將為限購政策的逐步退出提供條件。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在調(diào)控不松動的情況下，今年樓市調(diào)整壓力可能進(jìn)一步加大。

　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟稱，預(yù)計在2012年上半年，調(diào)控效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)，需求仍將被抑制，一線城市及重點二線城市受政策影響的程度仍將擴(kuò)大。

　　他預(yù)計，過去兩年新開工項目將在2012年入市，推動庫存量的進(jìn)一步上升和房價下行；保障房建設(shè)力度將持續(xù)加大，規(guī)模迅速增加；房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力短期內(nèi)還將不斷增加，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解其資金壓力。在調(diào)控政策仍將延續(xù)的情況下，2012年特別是上半年，房地產(chǎn)市場的調(diào)整壓力將不斷加大。

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