愛(ài)華網(wǎng)???? 早上穿著運(yùn)動(dòng)服去社區(qū)的健身房運(yùn)動(dòng)，那里有各種健身器材，如果在會(huì)費(fèi)之外再支付1000元的年費(fèi)，還可以進(jìn)行游泳、健身、水療等，運(yùn)動(dòng)初期還有一對(duì)一的教練。半小時(shí)之后回公寓洗澡。午餐，有時(shí)選擇社區(qū)內(nèi)提供的食物，更多的時(shí)候會(huì)讓秘書(shū)去購(gòu)買(mǎi)一些食材，然后自己在公寓內(nèi)烹制。午睡過(guò)后是娛樂(lè)活動(dòng)，或棋牌類，或看電影。晚餐過(guò)后，約幾個(gè)差不多年齡的鄰居喝喝茶，聊聊天。之后安然入眠。 這是上海浦東康橋親和源老年公寓老人的普通一天，這里正嘗試著一種養(yǎng)老新模式。這種嘗試已經(jīng)進(jìn)行了7年。7年后的今天，這種模式似乎依然未被人們接受。會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)有多高檔2005年3月創(chuàng)建的親和源，開(kāi)始就劍指高檔會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)，成功范本來(lái)自美國(guó)、丹麥、日本以及中國(guó)臺(tái)灣，也就是傳說(shuō)中的“沒(méi)有圍墻的養(yǎng)老院”。親和源倡議老人前半生為兒女活、為社會(huì)活，后半生要為自己活。而能夠接受這種養(yǎng)老觀念的人，一般多是有深厚的學(xué)識(shí)和人生閱歷、經(jīng)濟(jì)能力不差的老人。親和源的硬件很“硬”。無(wú)障礙化設(shè)計(jì)，老人需要的配套設(shè)施高標(biāo)準(zhǔn)全配置，護(hù)理醫(yī)院和頤養(yǎng)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書(shū)館、文體活動(dòng)室、茶憩棧、咖啡廳、門(mén)球場(chǎng)、迷你高爾夫一應(yīng)俱全，美國(guó)愛(ài)瑪克、法國(guó)索迪斯、香港美格菲、上海曙光醫(yī)院等知名公司，分別提供著物業(yè)、餐飲、健身、醫(yī)療服務(wù)。軟件方面，則有專業(yè)對(duì)口、訓(xùn)練有素的管家“代子女盡孝”，有生活、健康、快樂(lè)三類秘書(shū)了解老人的行為、喜好、身體狀況，依從老人的意愿，合理安排生活。打開(kāi)親和源官網(wǎng)，它的連鎖項(xiàng)目，也無(wú)一不閃爍著“高檔的光芒”。海南親和源老年俱樂(lè)部設(shè)在三亞陵水清水灣大道，提供老年候鳥(niǎo)式度假生活；遼寧親和源樂(lè)齡怡養(yǎng)社區(qū)，設(shè)在望兒山風(fēng)景區(qū)，配套溫泉療養(yǎng)院和“高標(biāo)準(zhǔn)的日照”以及24小時(shí)私人管家；浙江琳軒親和源位于海寧，緊鄰贊山良渚文化遺址公園和萬(wàn)畝竹林濕地公園；黃山光明親和源親和谷國(guó)際養(yǎng)生小鎮(zhèn)，則有宜老養(yǎng)生度假區(qū)、山地風(fēng)情別墅區(qū)、高爾夫度假居住區(qū)三大主題區(qū)域。親和源養(yǎng)老社區(qū)實(shí)行智能化管理。老人手里都有一張卡，進(jìn)入社區(qū)大門(mén)、住宅樓大堂，啟動(dòng)電梯，打開(kāi)家門(mén)，它是通行證；吃飯時(shí)間，這張卡又發(fā)揮著飯卡功能；想讀書(shū)看報(bào)了，去圖書(shū)館，借書(shū)證的條碼已經(jīng)預(yù)制在卡面上；要活動(dòng)筋骨，到健身會(huì)所去鍛煉，出示這張卡就行了；身體不適，老毛病犯了，這又是一張醫(yī)療卡。它甚至有定位功能，老人在社區(qū)內(nèi)任何位置出現(xiàn)意外，總控室都可以在最短時(shí)間內(nèi)找到，并實(shí)施救助，它更是一張救命卡。招商官員下海，溫州富商共營(yíng)2010年12月25日，年過(guò)半百的奚志勇心情有些激動(dòng)，特地喝了幾杯。這一天，親和源正式對(duì)外宣布，獲得摯信資本（TrustBridgePartners）1億元注資。作為董事長(zhǎng)的他，認(rèn)為這“意味著親和源的商業(yè)模式被市場(chǎng)認(rèn)可”。因?yàn)閺某闪⒁詠?lái)，“被認(rèn)可”一直是親和源努力的方向。奚志勇是地道的上海人，打過(guò)魚(yú)、當(dāng)過(guò)司機(jī)、做過(guò)政府干部，如今又在嘗試著做民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老板。他的目標(biāo)是打造出“既能賺錢(qián)又能做好事”的養(yǎng)老院。加入親和源之前，奚志勇在上海市康橋鎮(zhèn)做過(guò)幾年副鎮(zhèn)長(zhǎng)，主管招商引資。2002年底，適逢換屆，他被調(diào)至其它鎮(zhèn)任副鎮(zhèn)長(zhǎng)。不愿意離開(kāi)康橋鎮(zhèn)的他最終決定放棄鐵飯碗。奚志勇說(shuō)，這與溫州人不無(wú)關(guān)系。在任期間，奚志勇的成績(jī)單上有著明顯的“溫州特色”：周成建的美特斯邦威、錢(qián)金波的紅蜻蜓、王均瑤的均瑤集團(tuán)、周星增的建橋集團(tuán)等，均被他引入了上海。這些溫州的企業(yè)家自然也就成了奚志勇的朋友，甚至還有不少人想拉他下海，加盟他們的企業(yè)。溫商建橋集團(tuán)董事長(zhǎng)周星增就是其中一位，其創(chuàng)辦的民辦高校上海建橋?qū)W院也是奚志勇引入上海的項(xiàng)目。2003年，奚志勇與周星增一起注冊(cè)了新建橋集團(tuán)，開(kāi)始籌劃養(yǎng)老項(xiàng)目，溫州人紛紛要求投資入股，增資擴(kuò)股后注冊(cè)資金增至2個(gè)億。但養(yǎng)老項(xiàng)目究竟該怎么做，奚志勇起初并沒(méi)有一套很成熟的方案，只是計(jì)劃先做房地產(chǎn)，賺了錢(qián)以后再做養(yǎng)老。所以，他們?cè)诤Ｄ稀ⅫS山、青島等地都有房地產(chǎn)項(xiàng)目。奚志勇本以為，用2個(gè)億的現(xiàn)金撬動(dòng)6個(gè)億的項(xiàng)目問(wèn)題不大，但事實(shí)證明他太樂(lè)觀了，鑒于其民辦非公企業(yè)的性質(zhì)，土地?zé)o法抵押，銀行不能提供貸款。后來(lái)，他們賣掉了外地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，才保證了親和源養(yǎng)老項(xiàng)目的資金供應(yīng)。備受爭(zhēng)議的新模式參觀過(guò)親和源之后，摯信資本首席合伙人李曙君說(shuō)，“我都希望自己的父母到這里來(lái)，這里老人的精神面貌以及老人之間的互動(dòng)非常好”。2006年起，摯信資本就開(kāi)始關(guān)注國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。注重精神層面的“養(yǎng)老”，是奚志勇和他的團(tuán)隊(duì)在考察過(guò)國(guó)內(nèi)外眾多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之后總結(jié)出來(lái)的。他發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)好多養(yǎng)老院硬件很好，但鮮有人愿意去住。研究發(fā)現(xiàn)，“家”的里面必須有廚房；鑰匙必須掌握在自己手里，有自由；要獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、有隱私的空間。而傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)恰恰缺了這些元素?！拔覀儽仨氉龀梢粋€(gè)完全屬于老人的家的概念。”將這樣的理念付諸實(shí)踐，親和源推出了會(huì)員制模式，并設(shè)計(jì)了A卡和B卡兩種形式。如果一對(duì)達(dá)到法定退休年齡的老夫婦購(gòu)買(mǎi)了A卡，他們不僅可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女，因?yàn)锳卡有效期與房屋土地的使用年限相同，且不記名，可繼承，可轉(zhuǎn)讓；B卡是記名卡，有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)的部分免費(fèi)。對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，B卡以三種價(jià)格出售。目前，A卡已經(jīng)漲到75萬(wàn)/張；B卡價(jià)格分別達(dá)45萬(wàn)、58萬(wàn)和85萬(wàn)。但要住進(jìn)親和源養(yǎng)老社區(qū)，A卡會(huì)員還要按照房屋面積，每年繳納3-7萬(wàn)元不等的管理費(fèi)，B卡會(huì)員則無(wú)論面積大小，每年統(tǒng)一繳納管理費(fèi)2.3萬(wàn)元。在奚志勇看來(lái)，親和源比“家”更好的是，從一個(gè)保姆到一個(gè)團(tuán)隊(duì)的服務(wù)提升。秘書(shū)對(duì)老人的幫助，是一種基于契約的服務(wù)，不是托人情，因而可持續(xù)，而且比家人更專業(yè)。但令奚志勇沒(méi)想到的是，模式一經(jīng)推出，即刻引來(lái)一片爭(zhēng)議。爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于，消費(fèi)者幾十萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了會(huì)員卡，只擁有房屋的使用權(quán)，而非產(chǎn)權(quán)，如果企業(yè)倒閉了怎么辦？這些信息甚至引起上海市高層領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注。奚志勇說(shuō)，最初有一段時(shí)間，“三天兩頭有人來(lái)調(diào)查”?！凹词构酒飘a(chǎn)了，房子還在，使用權(quán)還是會(huì)員的?！庇H和源在會(huì)員的合同中有說(shuō)明，如果企業(yè)破產(chǎn)，由政府負(fù)責(zé)處理清算或者交給其它同類的公司繼續(xù)運(yùn)營(yíng)。有助于打消消費(fèi)者顧慮的，還有親和源會(huì)員卡的增值屬性。以A卡為例，起初的價(jià)格是50萬(wàn)元/張，而目前已經(jīng)漲到75萬(wàn)。這顯然有房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的效應(yīng)。因此，一些國(guó)際投行直接將親和源視為房地產(chǎn)公司。奚志勇不否認(rèn)親和源模式的地產(chǎn)屬性，但他認(rèn)為，親和源是地產(chǎn)+服務(wù)+生產(chǎn)的模式。親和源的收入主要來(lái)自兩塊，一塊是每年的會(huì)費(fèi)和各種服務(wù)費(fèi)用，即養(yǎng)老服務(wù)；另一塊則是房屋的循環(huán)銷售，持續(xù)增值，即養(yǎng)老地產(chǎn)。據(jù)奚志勇測(cè)算，只要能不斷發(fā)展新的會(huì)員，就可以實(shí)現(xiàn)盈利。他表示，僅是會(huì)員卡的售價(jià)就足可以回收房屋的建設(shè)成本，而每年所交的管理費(fèi)才是長(zhǎng)期穩(wěn)定的主要利潤(rùn)來(lái)源。但實(shí)際上親和源是否產(chǎn)生盈利一直是個(gè)謎。熬過(guò)痛苦期了嗎？2007年10月，親和源上海養(yǎng)老社區(qū)建成，但接下來(lái)的日子，卻讓奚志勇感覺(jué)“非常苦”。那年春節(jié)，奚志勇的團(tuán)隊(duì)與已入住的會(huì)員一起吃年夜飯，整個(gè)社區(qū)總共才有11戶人家。2008年一整年，情況依舊，“只推出去幾十張卡，來(lái)參觀的人很多，但真正掏錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的很少”，吃年夜飯的時(shí)候，盡管親和源允許入住的老人帶家屬一起來(lái)，但“也就那么點(diǎn)人”。奚志勇分析，除了消費(fèi)者對(duì)新模式有一個(gè)理解和接受的過(guò)程，更重要的原因是，缺乏政府的支持和引導(dǎo)。直到2009年，親和源的銷售才迎來(lái)突破。這年5月，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意上海南匯和浦東兩區(qū)合并，這對(duì)地處南匯的親和源養(yǎng)老社區(qū)是利好，其所處康橋板塊的房?jī)r(jià)從每平方米不足1萬(wàn)元迅速飆升至2萬(wàn)元左右。最初會(huì)員費(fèi)的定價(jià)大致相當(dāng)于周邊房?jī)r(jià)的七折，這樣一來(lái)，變成了不足周邊房?jī)r(jià)的一半。它顯得不那么貴了。此外，親和源推出了具有產(chǎn)權(quán)的C卡，拿出一棟樓進(jìn)行銷售，定價(jià)比照周邊的2萬(wàn)元，但高于A卡和B卡的價(jià)格。即便購(gòu)買(mǎi)最小的戶型（58平方米），也要120萬(wàn)元左右。而一模一樣的房子和服務(wù)，購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡，只需要一半左右。這么一比，來(lái)看產(chǎn)權(quán)房的人反而感覺(jué)會(huì)員卡更加合算。親和源的銷售逐漸走出窘境和迷茫，銷售好轉(zhuǎn)，會(huì)員費(fèi)和年費(fèi)也有所上漲。據(jù)銷售人員介紹，最搶手的大套會(huì)員卡要排隊(duì)等候。目前已有接近800人入住，但整個(gè)社區(qū)可接納的入住總量為1600位左右，依然還有一半“待字閨中”。去年40多家私募股權(quán)投資公司與親和源接觸，最終確立的合作伙伴已向親和源首輪注資1億元人民幣。目前，親和源除上海項(xiàng)目外，以輸出管理服務(wù)的模式廣泛地參與到寧夏、浙江、海南等地的高端老年公寓項(xiàng)目中。公司的戰(zhàn)略是通過(guò)資本運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)連鎖快速擴(kuò)張。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期投入，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司策劃經(jīng)理郝榮福表示，對(duì)于以持有為主的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)普遍觀點(diǎn)是10-15年，每年8~10%的回報(bào)率。 連鎖全國(guó)市場(chǎng)的巨大挑戰(zhàn)奚志勇坦承，在得到全國(guó)市場(chǎng)的認(rèn)可前，還不能說(shuō)親和源是一個(gè)成功的模式；未來(lái)5年，接受全國(guó)各地市場(chǎng)的檢驗(yàn)將是一大挑戰(zhàn)。他也看到了是時(shí)代帶來(lái)的機(jī)會(huì)?！霸龠^(guò)5年，第一批獨(dú)生子女的父母的養(yǎng)老需求將凸顯，這是非常大的商機(jī)?！?p>
公開(kāi)資料顯示，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”市場(chǎng)需求在3萬(wàn)億元以上。截至2011年，我國(guó)60歲以上的老年人已達(dá)到1.85億，2013年將達(dá)到2億，2025年將達(dá)到3億，2035年將達(dá)到4億。所以資本進(jìn)入后，親和源計(jì)劃開(kāi)展全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)，并在2010年啟動(dòng)。但至目前，雖然遼寧等地的養(yǎng)老項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，位于上海的養(yǎng)老社區(qū)還是親和源唯一成型的項(xiàng)目。據(jù)介紹， 未來(lái)親和源會(huì)員可以選擇在不同城市的親和源公寓輪換居住，增加會(huì)員卡的價(jià)值。2010年12月27日，親和源在北京釣魚(yú)臺(tái)同萬(wàn)科簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟合作協(xié)議，成為萬(wàn)科即將開(kāi)發(fā)建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者住宅”的管理服務(wù)提供商。“就目前的實(shí)力來(lái)說(shuō)，我們肯定傾向于管理輸出?！鞭芍居赂嬖V記者。但直到目前，親和源的管理模式還沒(méi)有最終定型，ERP系統(tǒng)還在不斷調(diào)整。這套管理模式能否在上海“旗艦店”里完成固化和標(biāo)準(zhǔn)化，“還有一個(gè)過(guò)程”。挑戰(zhàn)還來(lái)自于第三方。親和源整合資源組成服務(wù)平臺(tái)，它本身只是各類供應(yīng)商的協(xié)調(diào)者，作為一家民營(yíng)公司，如何整合好這些資源，讓這個(gè)平臺(tái)有效運(yùn)轉(zhuǎn)，的確是個(gè)不小的課題。地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)迷糊，存在重重隱患在網(wǎng)絡(luò)上搜索“親和源”三字，立刻會(huì)跳出一串相應(yīng)樓盤(pán)介紹，顯示其為上海浦東新區(qū)康橋路的在售公寓。售樓小姐強(qiáng)調(diào)，目前網(wǎng)頁(yè)上每平方米標(biāo)價(jià)2萬(wàn)元的產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)停售，只能以購(gòu)買(mǎi)會(huì)員卡的方式獲得50年的居住權(quán)。和其他普通房地產(chǎn)項(xiàng)目不同的是，親和源被稱為老年社區(qū)，只允許滿60歲男性、滿55歲女性入住。奚志勇把這個(gè)模式解釋為“買(mǎi)賣不破租賃”，即使業(yè)主手持會(huì)員卡，并未獲得房屋產(chǎn)權(quán)，但因簽了長(zhǎng)期的房屋租賃合同，即使房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不能將租戶趕走。親和源要實(shí)現(xiàn)盈利計(jì)劃，一個(gè)重要前提是能拿到便宜的土地。而拿地過(guò)程漫長(zhǎng)而曲折。創(chuàng)建之初奚志勇所做的第一件事就是尋找合適的養(yǎng)老用地。法律規(guī)定，老年人社會(huì)福利設(shè)施用地可以劃撥方式取得。但上海的土地資源稀缺，各區(qū)的土地財(cái)政收入不舍讓利，劃撥變得格外不易。即使劃撥，往往也是直接給了公辦養(yǎng)老院。屢屢碰壁之后，奚志勇設(shè)計(jì)了不同于直接拿地的另一條路徑：2005年，新建橋出資注冊(cè)3125萬(wàn)元，上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)政府用100畝公共建筑用地折價(jià)出讓，并以南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)集體資產(chǎn)管理有限公司出資1875萬(wàn)元的形式入股，正式成立了上?？禈蚬彩聵I(yè)投資有限公司，經(jīng)營(yíng)范圍登記為社會(huì)公共事業(yè)和福利事業(yè)投資，此即親和源前身。但用地性質(zhì)模糊。親和源項(xiàng)目用地是以工業(yè)用地的性質(zhì)出讓，出讓年限僅為50年。據(jù)奚志勇透露，每畝土地的價(jià)格僅為50萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于當(dāng)時(shí)同地區(qū)住宅用地的價(jià)格，僅相當(dāng)于約每平方米樓面750元的土地成本。項(xiàng)目的規(guī)劃卻以公共建筑用地立項(xiàng)，若這塊地是用于養(yǎng)老，就只能按規(guī)定供老人居住。2007年10月親和源上海養(yǎng)老社區(qū)建成，然而，建設(shè)在工業(yè)用地或是作為公共建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目依法并不能取得預(yù)售許可證，更難以為入住者辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。投資人士表示對(duì)親和源運(yùn)營(yíng)模式的質(zhì)疑。一位多年從事房地產(chǎn)糾紛案件的高級(jí)法官說(shuō)，一般住房租賃合同最長(zhǎng)不能超過(guò)20年，超過(guò)的部分可視為無(wú)效，租賃合同更不能繼承，只能轉(zhuǎn)租。作為買(mǎi)斷50年的租賃合同，首先從期限上和土地出讓期限一致，并一次性繳納75萬(wàn)元，實(shí)際上是一種變相的房屋買(mǎi)賣行為。但這種房屋買(mǎi)賣行為又難以獲得法律的保障。盡管親和源承諾會(huì)員卡可以繼承，實(shí)際上不具有相關(guān)的產(chǎn)權(quán)繼承基礎(chǔ)。不僅如此，由于公寓沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，因而不能充當(dāng)個(gè)人的資產(chǎn)證明，亦即不能享受產(chǎn)權(quán)升值帶來(lái)的保障，或者不能用作抵押來(lái)獲得其他資金。
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