愛(ài)華網(wǎng)???? 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（600048.SH，以下簡(jiǎn)稱“保利” ）一直被視為拿地的典范。近日，保利發(fā)布公告稱，其已購(gòu)得重慶、沈陽(yáng)、德陽(yáng)3個(gè)項(xiàng)目，權(quán)益建筑面積135萬(wàn)平方米，權(quán)益土地款27億元，占1-6月權(quán)益土地款的40%以上。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利上半年已拿下近14宗地塊，耗資近80億元。 然而，保利2009-2011年的土地投入分別為410億元、500億元、240億元。如此比較，保利今年上半年的投入很是保守，保利自身也稱今年表現(xiàn)得相對(duì)謹(jǐn)慎。“現(xiàn)在處于調(diào)控中，我們拿地持的是謹(jǐn)慎態(tài)度?！北＠C券事務(wù)部相關(guān)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者如是說(shuō)。 不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析，銷售利好必將推動(dòng)保利拿地步伐。保利上半年銷售額高達(dá)502.96億元，按照其以銷定產(chǎn)的原則，下半年在土地市場(chǎng)上動(dòng)作將更頻繁。 被視為政策風(fēng)向標(biāo) 保利是土地市場(chǎng)的?？?，且由于實(shí)際控制人保利集團(tuán)為國(guó)資委管理的大型央企，保利被普遍認(rèn)為對(duì)政策的敏感度要高于民營(yíng)房企。 聲名在外的北京萬(wàn)柳地塊，曾是保利力爭(zhēng)的對(duì)象，保利還與融創(chuàng)置地結(jié)盟，勢(shì)在必得之心可見(jiàn)一斑。然而，就在7月10日14時(shí)，保利地產(chǎn)北京公司官方微博發(fā)布聲明，稱接到保利地產(chǎn)大股東中國(guó)保利集團(tuán)通知，由于目前處于房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵時(shí)期，根據(jù)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，考慮到北京萬(wàn)柳地塊的情況，保利地產(chǎn)正式退出與融創(chuàng)地產(chǎn)組成的聯(lián)合體，不再參與北京萬(wàn)柳地塊土地拍賣(mài)。 巧的是，當(dāng)日發(fā)行的《人民日?qǐng)?bào)》評(píng)論文章稱，“參加萬(wàn)柳地塊爭(zhēng)奪的央企，雖然都被允許將房地產(chǎn)作為主業(yè)，但調(diào)控關(guān)鍵期，央企參與地王爭(zhēng)奪恐怕并不合時(shí)宜?！北＠拇朔磻?yīng)被看做是對(duì)輿論的直接回應(yīng)。 一資深地產(chǎn)人士向時(shí)代周報(bào)記者分析，現(xiàn)在處于調(diào)控敏感期，保利作為央企，一舉一動(dòng)都反映著調(diào)控走向，要配合調(diào)控。 業(yè)內(nèi)將保利看做是政策的風(fēng)向標(biāo)，有地產(chǎn)人士甚至放言稱“最好的政策判斷就是盯著保利，保利拿地，往往離放松不遠(yuǎn)”。 拿地成本同比降低20% 今年1月，保利控股子公司武漢保利金谷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通過(guò)掛牌方式取得武漢市東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)“城中村”改造地塊。2月份，保利通過(guò)掛牌方式取得西安市張家堡廣場(chǎng)鳳城十路項(xiàng)目?jī)勺诘貕K，成交總價(jià)6.31億元，土地用途為商住用地。3月，保利又與信?；鸷献?，以底價(jià)18.7億元收編佛山前流拍“地王”。保利在5月重新出手，其成都公司以4.69億元競(jìng)得成都市青羊區(qū)萬(wàn)家灣四組地塊。 近日，保利發(fā)布公告稱6月已經(jīng)斥資人民幣30億元（合4.71億美元）在重慶、沈陽(yáng)、德陽(yáng)三個(gè)城市收購(gòu)了地塊。僅6月份，保利就新增容積率面積168.2萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，對(duì)應(yīng)地價(jià)29.9億元，平均樓面地價(jià)1779元/平方米。至此，保利2012年1-6月合計(jì)新增土地儲(chǔ)備367.3萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)地價(jià)79.7億元，樓面均價(jià)2171元/平方米。 相對(duì)于保利前幾年在土地市場(chǎng)的“生猛”表現(xiàn)，今年的這些數(shù)字還是相對(duì)保守，甚至可以說(shuō)是謹(jǐn)慎。 “現(xiàn)在處于調(diào)控中，我們相對(duì)謹(jǐn)慎一點(diǎn)。”保利證券事務(wù)部一位負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。 2009年，保利銷售433.8億元，卻投入410億元購(gòu)買(mǎi)土地，土地支出接近銷售額；2010年，保利年銷661億元，同比增長(zhǎng)52.53%，但其在土地市場(chǎng)上投資也近500億元；2011年銷售732億元，土地支出隨銷售一起有所減少，但購(gòu)地款也達(dá)到240億元。 “（保利）這個(gè)表現(xiàn)還算合理，由于上半年對(duì)后期市場(chǎng)預(yù)期不太樂(lè)觀，影響到了土地儲(chǔ)備，包括萬(wàn)科在內(nèi)的標(biāo)桿房企拿地都偏低?！焙细惠x煌首席市場(chǎng)分析師、市場(chǎng)研究中心副總經(jīng)理龍斌對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月28日，10家標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量為83宗，較去年上半年減少90宗，降幅為52%；拿地金額為343億元，同比去年減少427.5億元。 此外，值得注意的是，保利之前的土地成本較高，而今年多以底價(jià)成交，成本明顯降低。中金公司今年4月就曾報(bào)告分析，保利此前整體土地成本相對(duì)較高。保利2011年新增土地儲(chǔ)備933萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)為2582元/平方米；過(guò)去三年其新增土地儲(chǔ)備達(dá)4100萬(wàn)平米，占到當(dāng)時(shí)（指今年4月）保利6120萬(wàn)平方米未竣工土地儲(chǔ)備的67%；保利地價(jià)占預(yù)期售價(jià)的比重為28%左右。相比之下，而保利上半年樓面價(jià)較2011年下降20%，地市低谷期土地成本明顯降低。 “保利不會(huì)像前幾年一樣盲目拿高價(jià)地，上半年所購(gòu)買(mǎi)的土地也是多以底價(jià)成交?！?保利品牌中心副總經(jīng)理何智韜透露。 拿地能力早就被視為是保利的核心能力。包括高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士此前接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)均表示：今年是拿地的好時(shí)機(jī)，而保利方面在地市低谷期拿地明顯節(jié)約了成本。業(yè)內(nèi)分析，今年保利拿地，也表現(xiàn)了其為下一周期蓄力的意圖。 上半年僅用額度的30%
有業(yè)內(nèi)人士稱，上半年交易量的回暖，可能意味著下半年開(kāi)發(fā)商將進(jìn)入補(bǔ)倉(cāng)高峰期。 事實(shí)上，保利早就意識(shí)到“（2012年）土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，預(yù)期不明朗、市場(chǎng)不確定”，因此，早在2011年年報(bào)中，保利就明確表示要以銷定產(chǎn)。 從上半年的銷售情況來(lái)看，保利可算是傲視群雄，上半年共實(shí)現(xiàn)簽約面積437.83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.43%；實(shí)現(xiàn)簽約金額502.96億元，同比增長(zhǎng)27.47%。 保利董事長(zhǎng)宋廣菊曾稱：“保利地產(chǎn)的模式是‘今年拿地，今年開(kāi)工，明年銷售’的快銷模式”， 業(yè)內(nèi)分析，結(jié)合上半年的銷量，按照其以銷定產(chǎn)的原則，保利下半年拿地、開(kāi)工量將明顯增多。 雖然保利證券事務(wù)部對(duì)時(shí)代周報(bào)稱：“下半年我們還沒(méi)有一個(gè)明確的預(yù)計(jì)。土地方面我們一直都有跟蹤，有的在洽談之中，但是這需要時(shí)間”，但是保利4月份公開(kāi)表示有200億元左右的土地支出預(yù)算。如此，那下半年土地方面的投入將加大。 并且，中投證券披露的最新消息顯示，保利將銷售目標(biāo)由880億元上調(diào)至1000億元，今年的投資計(jì)劃中用于項(xiàng)目拓展的額度為223億元，目前已使用部分僅30%，后續(xù)空間很大。今年將重點(diǎn)拓展銷售去化較好、團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力強(qiáng)的一、二線城市，特別關(guān)注北上廣等中心城市的機(jī)會(huì)。 “企業(yè)拿地是在為自己積累生產(chǎn)資料，市場(chǎng)是影響的關(guān)鍵。隨著交易量的放大，（保利）拿地會(huì)比上半年更加頻繁?！饼埍髮?duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
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