愛華網(wǎng)系列專題：金九銀十營銷觀察
???? 對于西安樓市，有專家表示四季度房價將在穩(wěn)定中波動，但幅度不會過大。 日前，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市住宅銷售價格情況。9月份，70個大中城市的房價逾四成環(huán)比上漲，其中，西安新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.1%。二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比下降2.2%。 市場分析人士指出，經(jīng)過兩年多的調(diào)控，目前房地產(chǎn)市場正趨于穩(wěn)定，而且無論是從銷售量還是價格，樓市都處在止跌以后筑底并逐漸恢復(fù)的階段，但是恢復(fù)速度比較慢。 而對于西安樓市，有專家表示四季度房價將在穩(wěn)定中波動，但幅度不會過大。 全國31個城市新房價格上漲 數(shù)據(jù)顯示，今年9月，70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比下降的城市有24個，持平的城市有15個，上漲的城市有31個。上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有55個，持平的城市有3個，上漲的城市有12個。 在二手住宅價格上，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有18個，持平的城市有17個，上漲的城市有35個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有56個，持平的城市有1個，上漲的城市有13個。 對西安來說，9月，作為房價“風(fēng)向標(biāo)”的新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.1%。二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，同比下降2.2%。 分類看，90平方米及以下新建商品住宅環(huán)比上漲0.6%，同比上漲0.2%；90平方米至144平方米新建商品住宅環(huán)比上漲0.1%，同比上漲0.2%；144平方米以上新建商品住宅環(huán)比上漲0.2%，同比下降0.2%。 對二手住宅來說，90平方米及以下二手住宅環(huán)比持平，同比下降0.6%；90平方米至144平方米新建商品住宅環(huán)比上漲0.4%，同比下降3.5%；144平方米以上新建商品住宅環(huán)比上漲0.3%，同比下降1.2%。
相關(guān)專家表示，從全國70個城市最近幾個月環(huán)比和同比的數(shù)據(jù)看，環(huán)比的漲幅很小，同比的跌幅在縮小，可以看出房地產(chǎn)市場正趨于穩(wěn)定，而且無論是從銷售量還是價格，樓市都處在止跌以后筑底并逐漸恢復(fù)的階段，但是恢復(fù)速度比較慢。 42%受訪者計劃半年內(nèi)買房 西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心上周發(fā)布的41周購房行為調(diào)查與分析報告顯示：針對當(dāng)前樓市調(diào)控下市場走向，以及悄悄上漲的房價，42%的購房者選擇在半年之內(nèi)出手買套房，有35%的受訪者稱在一年內(nèi)買房，17%的購房者選擇在三個月內(nèi)出手，還有部分置業(yè)者資金壓力比較小，一旦找到中意的房源，則選擇馬上下手。 通過本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，33%的受訪者是投資型購房者。此外還有自住兼投資的占比10%，用于自住的置業(yè)者占到26%，用于改善的占比為14%。也有40%的購房者買房是用于剛需或是改善自住條件。只有不到20%的置業(yè)者不屬于以上四類。 另外，目前西安樓市對房源面積的偏好主要集中在90平方米—100平方米之間，其次是100平方米—120平方米的面積區(qū)間。以此來看，90平方米—120平方米的面積區(qū)間，以64.2%的高占有比例成為市場上最受歡迎的戶型。其主要的原因在于90平方米以下的戶型相對較小，不能滿足大部分改善一族和小部分首次置業(yè)的購房者，120平方米以上的戶型相對價格較高，無法達(dá)到許多購房者的心理房價預(yù)期。 從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，西安62%的受訪者表示每平方米愿意花5000元—6000元，如果房價再高過這個價位就有點難以接受。由此可以看出，大部分西安市民對心理價位的預(yù)期，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于中國指數(shù)研究院公布的西安市今年9月份7088元/平方米的市場均價。正是因為百姓和房企對房價認(rèn)知的巨大差距，最終導(dǎo)致了西安樓市銷量在“金九銀十”的尷尬走低。 此外，9%的受訪者能接受4000元—4500元/平米的房價，12%受訪者稱可以考慮5000元—5500元/平方米買房，41%的受訪者認(rèn)為每平方米掏5500元—6000元買房最現(xiàn)實?？傮w看來，市民的購房心理還是比較理性，越來越多的市民開始在乎性價比，真正高性價比的房子才是購房者的首選。 另外，受訪者在期待西安房價水平降至其理想購買價位時，也同時表達(dá)了商業(yè)按揭貸款買房的意愿。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：近六成的受訪者希望借助商業(yè)貸款購房；公積金貸款占到36%，位居其次；而選擇一次性付款的受訪者只有6%。 “穩(wěn)定中波動”是四季度關(guān)鍵詞 實際上，限購政策實施兩年后，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)起到了防止房價過快上漲的作用。 陜西省社會科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會副主任張寶通表示，“目前房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)觸底后連續(xù)四個月小幅恢復(fù)之勢，這表明調(diào)控政策是有效的，起到了防止房價過快上漲的作用?！?p> 不過，張寶通表示，三季度GDP增長為7.4%，這也與作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)不振有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)上下游關(guān)系著56個行業(yè)，房地產(chǎn)調(diào)控不放松，會拖累多個行業(yè)。 有市場分析人士表示，從操作層面看，已經(jīng)出臺的限購、限貸、限價、限售政策，都不是市場手段。如何去替代，是一個問題。 “即使調(diào)控政策退出，那最快也會到明年3月以后。”張寶通說，“短期內(nèi)不能指望這些政策有什么變化，否則房地產(chǎn)市場會有報復(fù)性反應(yīng)?！?p> 中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，從短期來看，現(xiàn)有的調(diào)控政策很難替代，原因是體制改革沒跟上?！艾F(xiàn)在房價是控制住了，但是不是也影響了行業(yè)的發(fā)展和增長？是不是對整個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響了？”顧云昌說，真實的需求，如剛需、改善型需求是很旺盛的，甚至投資性需求也是應(yīng)該被允許的，真正應(yīng)該限制的是投機(jī)性需求。 10月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控，會議除了重申要“嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施”，特別提出“抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系”。 此前的10月12日、13日和15日，國務(wù)院總理溫家寶在中南海先后召開行業(yè)協(xié)會負(fù)責(zé)人、部分地方部門和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場座談會。溫家寶說：“房地產(chǎn)調(diào)控初見成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅持調(diào)控政策不動搖。今天的調(diào)控，包括房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)規(guī)劃、規(guī)范市場秩序、使價格合理回歸，都是為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。調(diào)控手段，從長期講還需要逐步完善，要更加注重市場和法制手段。” 顧云昌認(rèn)為，上述表態(tài)首先肯定了調(diào)控取得的成效，調(diào)控歸根到底是要理順供求關(guān)系，供求關(guān)系理順了，房價自然會下。 陜西一位開發(fā)商直言：“對于房企來說，經(jīng)過兩年多的調(diào)控，只能適應(yīng)形勢，適應(yīng)政策，適應(yīng)市場，不適應(yīng)就要被淘汰?！?p> 上述開發(fā)商稱，剛開始調(diào)控時，大家手足無措，降價、高息融資，拼命存活下來。經(jīng)過這一輪調(diào)控后，對中小企業(yè)而言，基本是“守住”了陣地，不拿地，少開工，等等再說，再不行就退出。 對于西安來說，隨著“金九銀十”漸入尾聲，不少房地產(chǎn)企業(yè)采取“穩(wěn)價保量”策略，打折、贈送面積等促銷活動火熱，但雖然優(yōu)惠頻出，購房者卻日趨理性。 西安房地產(chǎn)專家咨詢委員會秘書長李宇兵認(rèn)為，因為調(diào)控政策不放松，購房者心態(tài)更加成熟，房價不具備大幅上漲的市場基礎(chǔ)。未來，穩(wěn)定仍是樓市主基調(diào)。 張寶通認(rèn)為，西安高速的城市化發(fā)展以及剛需的支撐，使得房價不會出現(xiàn)下跌，同時調(diào)控政策不放松，又使得房價上漲的動力不足，總體來看，四季度西安房價應(yīng)該以穩(wěn)定為主，并在此區(qū)域里波動。
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