愛華網(wǎng)???? “短期內會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，因為都想搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。而從中長期來看，二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期。” 春節(jié)的喧囂剛過，二手房市場就紅火起來了。 3月7日，早上10點，位于西大街的西安市二手房交易中心早已人頭攢動，咨詢處工作人員正在忙碌地為市民解答二手房交易中存在的問題。 “人太多了，就像是在打仗，比春運還熱鬧。”一位工作人員介紹道，“主要是詢問二手房過戶的”，他的聲音略顯沙啞，“我們現(xiàn)在中午都忙得顧不上吃飯，下班時間已經(jīng)延長到了6點?！?p> 網(wǎng)絡訂票讓春節(jié)前排隊買火車票的人少了，“國五條”細則的公布讓春節(jié)后排隊過戶二手房的多了。種種現(xiàn)象背后，牽動市場神經(jīng)的都是政策的微妙變化。 市場很焦慮 近日，國務院公布了房地產(chǎn)“國五條”細則，其中對出售自有住房應依法嚴格按轉讓所得的20%計征的規(guī)定“引爆”了二手房市場。 據(jù)西安二手房交易市場大廳效能辦負責人介紹，“國五條”細則出臺前，人流量為300人次至400人次；政策出臺后第一周每日到市場的人流量已經(jīng)超過1000人次，增幅非常大。 “這兩天過來辦業(yè)務的人確實挺多的，過來辦事的人都很著急，但感覺他們對辦理二手房業(yè)務的流程并不熟悉?！惫ぷ魅藛T說，“一般來說，能過來辦二手房業(yè)務的人對辦理的流程都比較了解，但最近大家好像很盲目，好多簡單的問題都不停在問，好多人也都只是籠統(tǒng)地知道‘國五條’細則，覺得必須在地方細則出臺前把房賣了，要不然就賣不了了。” 正如這位工作人員所說，記者在西安市二手房交易中心注意到，前來辦理業(yè)務的民眾臉上都略帶焦慮和緊張。 熙攘的人群中，張紅（化名）有點心急。 張紅去年9月買了一套二手房，目前房子已經(jīng)裝修好了，家人已經(jīng)住進去了，可是過戶手續(xù)一直沒有辦下來。 “現(xiàn)在主要是等著公積金貸款的審批，可是，聽中介說，審批下來大概會到3月20日左右，然后再來辦過戶等手續(xù)。這樣算下來，可能會拖到了3月底4月初，這個時間點真讓人著急。”張紅向記者表示，據(jù)說3月底西安就會出地方版的細則。 按照目前的二手房交易流程，買賣雙方簽署了合同到正式網(wǎng)簽、過戶，中間大約有10天的時間，進行房產(chǎn)核驗以及銀行信貸審核等。 “我現(xiàn)在一頭跑中介，一頭來這邊打探最新的政策消息，連班都沒法上。”張紅向記者算了一筆賬，“買房價為96萬，聽說原來的房價只有40萬，如果按20%計征的規(guī)定來算，就多出了近10萬的稅。這個錢現(xiàn)在誰掏呀？如果恰好在新政落地之后，可能會很麻煩。”
西安市二手房交易中心一位業(yè)務人員告訴記者，目前“國五條”的具體實施細則還沒有落實到各地，各地的二手房交易政策還是按照之前的標準。如果真要具體更改了，會提前向市民公布。 買家買單？ 根據(jù)“國五條”細則要求，“對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征?！?p> 此項措施對市場影響巨大。以西安為例，在此之前，西安的個稅政策是按照差額的20%或全額的1%征收，但實際上多采取全額1%的征收方式。 瑪雅房屋科技路店經(jīng)紀人王先生認為，統(tǒng)一成差額20%后，將會明顯增大交易成本。 王先生舉例說，一名客戶目前正出手一套115平方米的房子，當時的房子屬于單位分房，購買價4萬元，按照現(xiàn)在的房價出售，能賣60萬元。在個稅方面，按之前政策所繳個稅為60萬×1%=6000元，只用交6000元個稅，按新政策所繳個稅為（60萬-4 萬）×20%=11.2萬元。 “這兩天交易中心火爆很正常，地方細則還沒有出臺，很多二手房肯定會搶在這段時間過戶以避稅?！蓖跸壬f，實際交易中所有稅費基本上都是買房人承擔的，新政細則使得個稅增加，很大一部分會轉嫁到買房人頭上，買房成本將大增。 陜西省城市經(jīng)濟文化研究會會長、省決策咨詢委員會委員張寶通認為，個稅抬高，賣房者勢必會考慮將個稅部分加到房價中，這樣可能會抬高二手房價格。 “20%個稅政策，沒規(guī)定實施時間、沒說清楚細節(jié)?！彼f，必須對實施的時間點有個明確的劃定，比如說，在‘國五條’發(fā)布之前的二手房交易還應該執(zhí)行原來的政策，促使二手房流動，加大市場供給，從而推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。 陜西省房產(chǎn)研究會會長王圣學說，二手房加大調控的效果還有待商榷。實踐證明，對二手房市場出臺嚴厲政策會對這個市場造成一定程度的打擊，甚至影響到整個房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 按照住建部副部長齊驥的說法，針對“國五條“細則，近期內會有詳細的解讀。而業(yè)界普遍預計，各地執(zhí)行細則將在兩會后陸續(xù)出臺。 西安何時公布和實施落地新政策也是市民最關注的問題。 西安市二手房交易中心地稅窗口工作人員表示，暫未接到上級對二手房轉讓個稅新規(guī)的通知。西安市住房保障和房產(chǎn)管理局市場處相關負責人表示，西安市2013年度新建商品住房的價格控制目標應該會在本月底出臺。在政策尚未調整之前，目前包括限購在內的相關政策仍然按照此前規(guī)定執(zhí)行。 這意味著，二手房交易還有半個多月的政策緩沖期。 將陷低谷？ 記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，“國五條”細則發(fā)布后西安市的各大中介門店也同時上演著繁忙景象。 在科技路某房屋中介公司店內前來咨詢20%個稅的買家中，也有不乏打算趁這個機會買二手房的置業(yè)者。 該店負責人說：成交量明顯增多。以前一個月也很難簽下兩個單子，而今年從正月十五過后，不到一個月的時間里，已經(jīng)賣出4套，直接增長10%。年前還猶豫不決的賣家，現(xiàn)在都著急出手。 該店房產(chǎn)經(jīng)紀人李女士認為，國家此舉是個“狠招”，“短期內會加速二手房業(yè)主與購房人的交易，因為都想搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。而從中長期來看，二手房市場交易量將陷入低谷期，價格可能經(jīng)歷短暫的滯漲期?！?p> 同樣，據(jù)瑪雅房屋科技路店經(jīng)紀人王先生分析，這個低谷期可能就在地方版細則出臺之后。 不過，陜西瑪雅事業(yè)一部的一位負責人表示，未來購房者會繼續(xù)持續(xù)觀望的態(tài)度，二手房價格也可能會上漲，但不會出現(xiàn)暴增。未來大家會更加青睞剛需型的新商品房，同時房租也不會出現(xiàn)上漲，因為租房者和二手房源會成正比。 北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉預計，市場對此次“國五條”新政將有至少三個月的“消化周”期。其間，成交將持續(xù)下滑，不管是二手房還是新房。 美聯(lián)物業(yè)研究人士稱，“20%個稅征收從嚴，對市場殺傷力巨大，將直接使得市場交易短期內跌入冰點?！?p> 總而言之，這次通知發(fā)布使得本來普遍認為溫和的“國五條”變得嚴厲起來。整體來看，新一輪的調控不僅加強了信貸、稅費等市場手段的運用，行政性調控措施方面也有所加強。 美城機構市場研究部經(jīng)理董生表示，新政實施后，雖然會導致部分二手房買家轉到新房市場，但目前西安市場的二手房成交量一直維持在100多萬平方米，與新房的比例大致在1:10，這表明對于西安市場的影響不會太大，特別是以剛需為主導的市場影響不會太大。
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