? ? 【摘要】央企下屬的地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)市場上一個特殊群體，隨著這些年的發(fā)展變化，梯級分化越發(fā)明顯。根據(jù)它的業(yè)績情況可大致劃分為四個梯級，蘭德咨詢認為，在新的市場形勢下，第一、二梯級企業(yè)將面臨著如何進一步做好戰(zhàn)略布局和優(yōu)化內(nèi)部管控？第三、四梯級企業(yè)則面臨著如何做好市場結構平衡和產(chǎn)品標準化？

　　越調(diào)越多的地產(chǎn)央企

　　先說數(shù)量。許多人想必記得，在2010年出現(xiàn)了“總理說了算，還是總經(jīng)理說了算”的聲音后，國資委正式發(fā)文，令78家非主業(yè)央企退出房地產(chǎn)市場。沒想到，一年過后，主業(yè)地產(chǎn)央企由16家增加到了21家，成功“晉級”的企業(yè)是新興、魯能、中航、中煤和神華。去年的3月23日，筆者還曾在本報撰文《央企地產(chǎn)企業(yè)為何越調(diào)控越多》，詳細分析了其緣由。至今，78家企業(yè)中，除了成功晉級的企業(yè)外，多數(shù)已完全退出，有的剛剛退出（如東航），有的還在等著晉級（如中國恒天）。還有些企業(yè)，如中材、二汽等，因種種原因，暫未退出。其實，討論多少家并沒有多大意義，如果國資委把所有這些地產(chǎn)企業(yè)整合成一家類似于中石油這樣的企業(yè)，那才是真正的悲哀。

　　21家主業(yè)地產(chǎn)央企中有14家已經(jīng)上市，或已歸入上市企業(yè)（如中鐵置業(yè)）。其中，7家企業(yè)在香港上市，分別是中海地產(chǎn)、華潤置地、華僑城（深港兩市）、中鐵置業(yè)（隸屬于中國中鐵，滬港兩市）、港中旅、五礦建設、中化方興。另外，考慮到中國建筑在發(fā)布2011年業(yè)績時，發(fā)布的是合并業(yè)績報告，因此其旗下三家企業(yè)——中海地產(chǎn)（00688.HK）、中建地產(chǎn)(歸屬于601668.SH)、中海宏洋（00081.HK）也視為一家。

　　從2007年起，我們就開始逐家跟蹤所有主業(yè)和非主業(yè)的地產(chǎn)央企，2009年還曾發(fā)布過《央企房地產(chǎn)業(yè)務研究》專題報告，而且這些企業(yè)中絕大多數(shù)是蘭德咨詢的合作客戶，因此使我們能更深入地了解到它們的業(yè)績和戰(zhàn)略動態(tài)。

　　一二梯極：業(yè)績亮麗

　　簡單而言，地產(chǎn)央企的業(yè)績情況可大致劃分為四個梯級。

　　第一梯級企業(yè)是中建系和保利地產(chǎn)，2011年合同銷售額均超過了700億元。在蘭德咨詢于1月12日基于企業(yè)業(yè)績快報所發(fā)布的《2011年房企銷售額TOP10》（依照公開數(shù)據(jù)100%準確）中，銷售額超700億元的有6家企業(yè)，中建系和保利占居兩席（另4家是萬科、萬達、恒大、綠地），毫無疑問是第一梯級企業(yè)。

　　業(yè)績快報顯示，2011年保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積650.29萬平方米，同比下降5.54%；實現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長10.69%，去化率在70%左右。同時，保利地產(chǎn)2011年實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元，同比增長31.02%；實現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤65.14億元，同比增長32.39%，加權平均凈資產(chǎn)收益率20.20%，同比增加了2.18個百分點。

　　眾所周知，中建系地產(chǎn)業(yè)務方面以中海地產(chǎn)為主。根據(jù)業(yè)績報告，中國建筑2011年實現(xiàn)銷售額895億元（其中中建地產(chǎn)86億元），同比增33.8%；銷售面積703萬平方米，同比增7.9%。3月15日，中海地產(chǎn)在香港單獨發(fā)布了2011年年報。年報顯示，中海地產(chǎn)去年銷售額總計達到了870.9億港元，增幅為29.8%；銷售面積達558萬平方米，同比增長5.3%。年報還顯示，去年營業(yè)額上升4.5%至393.9億元，其中內(nèi)地房地產(chǎn)發(fā)展占總業(yè)績的94.3%。最受矚目的還是其利潤指標。年報顯示，中海地產(chǎn)2011年中海地產(chǎn)的凈利潤達150.3億港元（合人民幣121.8億元，利潤率31%），成為截至目前內(nèi)地首個連續(xù)兩年凈利潤過百億的房企，被業(yè)內(nèi)稱為“內(nèi)地最賺錢房企”。根據(jù)萬科3月13日發(fā)布的年報，2011年萬科營業(yè)收入達717.8億元，凈利潤為96.2億元。與中海地產(chǎn)相比，萬科凈利潤僅為中海地產(chǎn)的77%，凈利潤率不足中海地產(chǎn)的一半。

　　業(yè)績處于第二梯級的是華潤置地、遠洋地產(chǎn)和招商地產(chǎn)，銷售業(yè)績區(qū)間是200億元-400億元。其中，華潤置地2011年實現(xiàn)綜合營業(yè)額357.95億港元，同比增長39.1%；實現(xiàn)住宅簽約359.58億元，較上年同期上漲61.5%；實現(xiàn)銷售面積297.76萬平方米，同比增長36.5%。遠洋地產(chǎn)2011年實現(xiàn)銷售額270.1億元，同比增長25%；實現(xiàn)銷售面積209.6萬平方米，同比增長26%；營業(yè)收入199億元，同比增長45.26%；實現(xiàn)凈利潤25.2億元。招商地產(chǎn)在2011年勉強進入第二梯級。期內(nèi)，銷售額首破200億元，達206億元（是萬科的17%，保利的29%，金地的72%），同比增長44.1%；實現(xiàn)銷售面積135萬平方米，同比增長32.4%。

　　需要特別強調(diào)的是，第一、二梯級的5家地產(chǎn)央企，2011年業(yè)績增速都普遍高于萬科、恒大等其他一線房企。特別是華潤置地，2011年可謂是突然提速。招商地產(chǎn)在被一線房企拋離長達7年之久后，2011年也開始發(fā)力，使其在新十年征程元年交出了亮麗的答卷。

　　三四梯極：業(yè)績平平

　　第三梯級的企業(yè)有華僑城、中鐵地產(chǎn)、中鐵置業(yè)、中冶置業(yè)、中航系（包括中航地產(chǎn)、中航瑞賽等）、中糧、新興置業(yè)、方興地產(chǎn)、中交地產(chǎn)、通用地產(chǎn)、魯能置業(yè)等，年度銷售額大都在幾十億元到200億元。這一梯級的企業(yè)數(shù)量最多，但也都算是有一定規(guī)模的專業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，雖然有些企業(yè)只是原來本系統(tǒng)內(nèi)諸多房地產(chǎn)企業(yè)加和的結果。

　　其余的幾家企業(yè)，如葛洲壩、中煤、神華等下屬的地產(chǎn)企業(yè)，其業(yè)務范圍還主要是系統(tǒng)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)務，未完全融入主流房地產(chǎn)市場，其業(yè)績都一般，算是第四梯級。當然，這一梯級企業(yè)中還包括諸多非主業(yè)央企。

　　地產(chǎn)業(yè)“國進民退”隱現(xiàn)

　　截至3月19日，已有一百多家上市房企發(fā)布了業(yè)績快報或年報全文。綜合對比地產(chǎn)央企與其他企業(yè)的業(yè)績表現(xiàn)情況，我們發(fā)現(xiàn)，除了業(yè)績增速明顯快于其他企業(yè)外，地產(chǎn)央企在中長期戰(zhàn)略布局、產(chǎn)品結構調(diào)整方面也明顯優(yōu)于其他企業(yè)。例如，2011年招商地產(chǎn)共斥資近90億元拿了12個項目，新增權益建筑面積近300萬平方米，同比增長70%。步入2012年，當恒大、萬科面對土地市場噤若寒蟬時，招商地產(chǎn)又拿下了4個項目，新增建筑面積33.83萬平方米，耗資15.12億元?！澳媸行略鐾恋貎?，是公司為了完成區(qū)域布局計劃、保持發(fā)展態(tài)勢的安排，在資金上已提前做好了準備?！闭猩痰禺a(chǎn)作出回應。招商地產(chǎn)董事長林少斌近日表示：“2012年招商地產(chǎn)希望銷售300億元，2018年公司計劃實現(xiàn)1000億元銷售額，我們的目標是2020年進入前十強”。去年，華潤置地之所以能異軍突起，也與其早于2009年就預見到市場變局并開始調(diào)整其產(chǎn)品結構直接相關（詳見“研評四”）。同時，值得特別一提的是，近幾年來華潤置地加快了推行標準化產(chǎn)品線的速度，旗下的萬象城、橡樹灣系列基本都實現(xiàn)了標準化連鎖開發(fā)。從這個意義上說，“國進民退”是有其緣由的，是正常的。

　　深厚的資源優(yōu)勢、長久的發(fā)展眼光，穩(wěn)健的戰(zhàn)略規(guī)劃，以及普遍重視內(nèi)部管控和產(chǎn)品線建設，再加上強大的黨政力量的保障和制約，成就了地產(chǎn)央企的優(yōu)良業(yè)績。另外，其他類型企業(yè)難以體味的內(nèi)部壓力，也是重要因素之一。在長期進行央企房地產(chǎn)研究與咨詢的過程中，筆者深刻體會到了這一點。正如某企業(yè)董事長私下說的：“我們?nèi)绻刹缓?，就有可能隨時被調(diào)離，甚至整個地產(chǎn)業(yè)務都有可能被大集團裁撤掉?！碑斎?，地產(chǎn)央企作為一個特殊群體，業(yè)績有優(yōu)劣之分，而且相差很大。在新的市場形勢下，第一、二梯級企業(yè)面臨著如何進一步做好戰(zhàn)略布局和優(yōu)化內(nèi)部管控問題，第三、四梯級企業(yè)則面臨著如何做好市場結構平衡和產(chǎn)品標準化等問題，以實現(xiàn)健康、快速，甚至超常規(guī)、跨越式發(fā)展，就像華潤置地、招商地產(chǎn)一樣。

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