? ?綜覽公布年報的上市房企2011年業(yè)績情況，給人的突出印象就是增速放緩，分化加劇。有兩個數(shù)據(jù)泄露了2011年上市房企的業(yè)績實際情況和今年的經(jīng)營壓力，即存貨量急劇增加和貨幣資金同比減少。無論是存貨量，還是期末貨幣資金和負(fù)債，都意味著上市房企的資金壓力已非常之大，如果未見起色的銷售狀況持續(xù)到今年下半年，房企資金壓力將會更大， 2012年的業(yè)績將不容樂觀。

　　截至3月26日，境內(nèi)外上市的158家國內(nèi)房企中有58家企業(yè)發(fā)布了年報。另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或年報預(yù)告。

　　綜覽這些企業(yè)2011年的業(yè)績情況，給人的突出印象就是增速放緩，分化加劇。蘭德咨詢對58家企業(yè)銷售業(yè)績的統(tǒng)計結(jié)果顯示，有近八成企業(yè)實現(xiàn)了業(yè)績增長，但只有24%的企業(yè)完成了全年銷售目標(biāo)，只有華潤置地、融創(chuàng)等7家企業(yè)呈現(xiàn)出增速加快趨勢，其他企業(yè)均出現(xiàn)了業(yè)績增速放緩的趨勢。有些企業(yè)甚至出現(xiàn)了負(fù)增長，如SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團等。

　　從營業(yè)收入增長情況看，58家企業(yè)平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。例如，2011年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.6%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元，同比增長31.02%；碧桂園實現(xiàn)總收入347億元，同比增長34.7%。但通過進一步分析營業(yè)收入增長的背后原因，筆者發(fā)現(xiàn)，主要受益于兩點。一是2011年房價的上漲：全年商品房平均銷售價格5377元/平方米，同比增長6.84%。二是2010年許多房企都“預(yù)留”了比例較大的預(yù)收賬款。由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入法人會計政策，因此，房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營業(yè)收入并不完全一致。筆者認(rèn)為，房企的預(yù)收賬款能在一定程度上反映企業(yè)下期的經(jīng)營收入情況。正是受益于2010年的預(yù)收賬款，才在很大程度上支持了去年營業(yè)收入的持續(xù)增長。

　　但是，有兩個數(shù)據(jù)卻泄露了2011年上市房企的業(yè)績實際情況和今年的經(jīng)營壓力，即存貨量急劇增加和貨幣資金同比減少。

　　先說前者。最新數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市49家上市房企中，有34家的存貨同比上升，占比為69.39%。華夏幸福、首開股份、萬科、華遠(yuǎn)等13家房企去年底存貨同比增幅超過30%。其中，超過50%的有5家之多，分別是：華夏幸福，存貨量同比增長93.62%；中弘股份，同比79.7%；首開股份，同比71.75%；華僑城A,同比62.14%；萬科A，同比56.25%。特別值得一提的是，萬科的存貨量達(dá)到了2083.35億元。按照其2011年銷售額1215.4億元推算，需要21個月才能消化完。

　　再來重點說一下貨幣資金情況。49家上市房企中，期末貨幣資金最多的是萬科，資金量是342.4億元。其次是招商地產(chǎn)和首開股份，分別是144.84億元和110.26億元。另外，49家企業(yè)中，25家公司去年貨幣資金縮水，超過一半以上。其中華麗家族、銀基發(fā)展、中弘股份、浙江東日、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、道博股份、億城股份、萬通地產(chǎn)8家公司貨幣資金縮水幅度超過50%。貨幣資金縮水較多的是華麗家族（-82.37%）中弘股份（-73.48%）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（-62.14%）。同樣值得一提的是，截至去年末，萬科A持有的貨幣資金低于2010年年末的378.2億元，同比減少9.46%；同時，去年末短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款為235.7億元，高于2010年末的167.8億元。一漲一跌的背后是萬科A的資金鏈在拉緊。不僅如此，年報數(shù)據(jù)顯示，其去年的資產(chǎn)負(fù)債率也較上一年度進一步攀升，達(dá)到了77.1%。24家貨幣資金同比增長的企業(yè)中，增長超過一倍的有5家，分別是多倫股份（1353.57%）、剛泰控股（462.42%）、鐵嶺新城（267.90%）、綿世股份（130.07%）、陸家嘴（124%），幾乎都是區(qū)域性非一線企業(yè)。知名房企中，招商地產(chǎn)的期末貨幣資金同比增加了49.68%，榮盛發(fā)展是32.29%，首開股份是4.8%。

　　另外，49家企業(yè)中，期末負(fù)債同比減少的只有22家，而增加的卻達(dá)到55%。其中有3家企業(yè)的期末負(fù)債值得關(guān)注。首先是萬科，2011年負(fù)債達(dá)到了2283.76億元，負(fù)債同比增加了41.8%。其次是招商地產(chǎn)和北辰實業(yè)，負(fù)債分別增加了43.23%和14.85%。

　　可見，無論是存貨量，還是期末貨幣資金和負(fù)債，都意味著上市房企的資金壓力已非常之大。這也是今年以來，許多房企紛紛減少拿地規(guī)模、加快去存貨的主要原因。但是，現(xiàn)時的政策環(huán)境和銷售狀況卻并不樂觀。如果未見起色的銷售狀況持續(xù)到下半年，房企資金壓力將會更大，也并將影響2012年的業(yè)績情況。因為我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)銷售的自身規(guī)律決定了年報并不能反映當(dāng)年度的經(jīng)營業(yè)績狀況。實際上，年報更多地反映了2010年下半年到2011年三季度前的狀況，而非自然年度的實況，這是房地產(chǎn)企業(yè)的固有特點（銷售難以即期結(jié)算）決定的。事實上，這一時間段內(nèi)，可能正是房企最為困難的日子。

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