愛華網(wǎng)???? 香港內(nèi)房股，顧名思義，就是在香港上市,主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)卻是在內(nèi)地的,而且還是在內(nèi)地注冊(cè)的房地產(chǎn)公司（的股票）。根據(jù)這一定義，蘭德咨詢逐一核準(zhǔn)后的最新數(shù)據(jù)是，截至2013年一季度末，香港內(nèi)房股企業(yè)共有59家。其中包括去年底上市的旭輝集團(tuán)、新城控股，今年初上市的金輪發(fā)展，還包括在香港創(chuàng)業(yè)板上市的西南環(huán)保，以及借殼至祥置業(yè)的勒泰地產(chǎn)等。 縱覽內(nèi)房股企業(yè)的2012年業(yè)績(jī)，按銷售額劃分，大致可分為4個(gè)梯級(jí)。第一梯級(jí)是千億級(jí)的企業(yè)，有中海外和恒大兩家企業(yè)。第二梯級(jí)是300億~600億元的企業(yè)，有綠城、華潤、龍湖、融創(chuàng)、碧桂園等，共11家。第三梯級(jí)是100億~300億元的企業(yè)，有首創(chuàng)、旭輝、合生等，也是11家。第四梯級(jí)是100億元以下的企業(yè)，共38家，占59%。從銷售額增長(zhǎng)率來看，融創(chuàng)、華潤、旭輝、世茂等的銷售額增長(zhǎng)率均超過50%。其中，融創(chuàng)和綠城超過了80%，分別是86%和82%。合生創(chuàng)展、恒大、龍湖等銷售額增長(zhǎng)率相對(duì)較低，分別是17.1%、14.8%和4.9%。還有多家企業(yè)為負(fù)增長(zhǎng)，例如恒盛地產(chǎn)去年實(shí)現(xiàn)銷售額109億元，同比減少18%。其他指標(biāo)，如凈利潤、凈負(fù)債率等，相差也普遍較大?？傊?，與行業(yè)企業(yè)類似，香港內(nèi)房股企業(yè)也整體呈現(xiàn)出業(yè)績(jī)分化加劇、增速和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高低等相差較大的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 近年來，內(nèi)房股企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)較快。原因是，地產(chǎn)調(diào)控之下，A股市場(chǎng)的融資大門向房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)閉，許多企業(yè)不得不轉(zhuǎn)到香港上市，并有多家房企通過收購香港上市公司，“借殼”上市。據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)，僅2012年至今，除旭輝、新城、西南環(huán)保3家企業(yè)實(shí)現(xiàn)成功上市外，另有6家企業(yè)通過借殼、收購等方式實(shí)現(xiàn)了在香港上市，它們分別是借殼至祥置業(yè)的勒泰地產(chǎn)，招商地產(chǎn)成功收購東力實(shí)業(yè)，金地集團(tuán)通過旗下全資子公司成功控股了星獅地產(chǎn)，中糧置業(yè)控股了僑福地產(chǎn)，萬科收購南聯(lián)地產(chǎn)后的萬科置業(yè)海外，及新近已被萬達(dá)控股的恒力商業(yè)地產(chǎn)。至此，“萬保招金”這4家老牌上市公司都直接和間接擁有香港融資渠道，都成功實(shí)現(xiàn)了“A＋H雙主體”模式的資本布局。 公開資訊顯示，重慶協(xié)信控股、江蘇五洲國際、綠地商業(yè)等多家企業(yè)也已走在香港IPO路上。再加上隨時(shí)可能披露出來的借殼收購，預(yù)計(jì)到今年末，香港內(nèi)房股企業(yè)或?qū)⒊^65家。
從融資額來看，受股市影響，去年幾家企業(yè)的融資額普遍較低。其中，旭輝集資凈額18.96億港元，考慮到匯率因素，相對(duì)于2012年預(yù)期收益的動(dòng)態(tài)市盈率不到5倍；新城發(fā)展控股也同樣以招股價(jià)下限1.45元發(fā)行，集資凈額15.3億港元，市盈率同樣不足5倍。按發(fā)行市值計(jì)算，兩家企業(yè)的凈資產(chǎn)折讓率分別是69.5%、59.6%。以配售方式在香港創(chuàng)業(yè)板上市的西南環(huán)保，僅融資4950萬港元，上市成本卻達(dá)到2610萬港元，占總?cè)谫Y金額的52.6%。而借殼收購的企業(yè)不但暫時(shí)融不到資，還需支付不菲的資金。 那為什么還有那么多企業(yè)對(duì)赴港上市趨之若鶩呢？除內(nèi)地暫停房企IPO之外，借助香港資本市場(chǎng)平臺(tái)進(jìn)行國際化融資是主要原因：雖然通過IPO募集的資金有限，但未來可以通過優(yōu)先債券或者票據(jù)的方式持續(xù)融資，并且融資成本較低。以債券為例，在香港資本市場(chǎng)上，通常債券利率達(dá)到13.5%就會(huì)有投資者購買，這比內(nèi)地信托融資的利率低幾個(gè)百分點(diǎn)。另外是融資期限較長(zhǎng)，有的可達(dá)5年以上。統(tǒng)計(jì)顯示，2012年內(nèi)地房企在境外債券發(fā)行量是91.4億美元，其中96%發(fā)債地在香港市場(chǎng)。借道香港的融資平臺(tái)進(jìn)行融資和資本運(yùn)作，已經(jīng)成為不少開發(fā)商的共識(shí)。 借殼收購后的融資方式主要有兩種：一是直接融資，也就是將未上市的部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入香港上市公司，例如中糧收購僑福，就是將未上市的中糧置業(yè)旗下的“大悅城”資產(chǎn)注入到僑福。二是間接融資。萬科、金地等收購香港上市公司后，最大的可能還是注入部分資產(chǎn)，將其作為債券發(fā)行和獲取海外信貸的融資平臺(tái)。 但是，成為香港內(nèi)房股、成功叩開香港資本市場(chǎng)大門，并不意味著前途就一帆風(fēng)順。通過對(duì)多家內(nèi)房股企業(yè)過去幾年業(yè)績(jī)的觀察發(fā)現(xiàn)，有六成未能在上市后實(shí)現(xiàn)當(dāng)初的既定目標(biāo)，其中中小地產(chǎn)商的失敗概率更高；此外，有三成開發(fā)商發(fā)債后陷入財(cái)務(wù)困境。還是那句話：一切取決于公司的業(yè)績(jī)。如果缺乏業(yè)績(jī)支撐，即使上市，也是一個(gè)“緊箍咒”。
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