? ?綜覽84家的預(yù)告或快報(bào)，給人的總體印象，除了“增速放緩，分化加劇”外，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈更緊張了，而且盈利性指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯下降。資金鏈更加趨緊主要還是體現(xiàn)在債務(wù)償付上。特別是在銷售難以有明顯起色的情況下，債務(wù)償付壓力將會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈更加緊張。如果說資金鏈趨緊主要關(guān)乎企業(yè)生存的話，那么利潤(rùn)率下降則更關(guān)乎企業(yè)發(fā)展。

　　截至2月7日，全部158家境內(nèi)外上市房企（開發(fā)類，不包括世聯(lián)、易居等服務(wù)類企業(yè)）中，已有一半以上、計(jì)有84家公布了業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)。其中，國(guó)內(nèi)有69家，境外15家。正如上篇專欄文章《增速放緩，分化加劇》所說的，今年年報(bào)“窗口期”內(nèi)發(fā)布預(yù)告或快報(bào)的企業(yè)明顯增多。但相比而言，在香港上市的內(nèi)地房企發(fā)布預(yù)告或快報(bào)的比例明顯高于內(nèi)地。

　　綜覽84家的預(yù)告或快報(bào)，給人的總體印象，除了“增速放緩，分化加劇”外，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈更緊張了，而且盈利性指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯下降。

　　資金鏈更加趨緊首先反映在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)上。雖然多數(shù)發(fā)布預(yù)告或快報(bào)的企業(yè)暫未發(fā)布資產(chǎn)負(fù)債、期末現(xiàn)金、凈利潤(rùn)等指標(biāo)，但從三季度、年中相關(guān)指標(biāo)來看，筆者預(yù)判實(shí)施房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值仍在60%以上。部分企業(yè)，比如綠城、富力、保利、萬科等依然會(huì)高于65%，有的甚至依然在100%以上。

　　準(zhǔn)確地說，自調(diào)控以來，上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率均值是在下降的。例如，2011年年中是71%，三季度是63.58%。這并不是因?yàn)榉科笤阡N售上有什么起色，而是因?yàn)槎鄶?shù)企業(yè)已經(jīng)放緩了拿地規(guī)模。當(dāng)然，最主要的原因還是企業(yè)資金來源中的銀行貸款比例減少所致。過去幾年，銀行貸款占到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來源渠道的19%至21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過40%，而去年1至10月份開發(fā)商的自籌資金比例已達(dá)到了41.2%。

　　近日，央行報(bào)告顯示，2011年房地產(chǎn)累計(jì)新增貸款1.26萬億，同比下降38%。年末，保障房開發(fā)貸款余額3499億元，全年累計(jì)增加1751億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量的50.1%。在 “政策調(diào)控不動(dòng)搖”的情況下，可以預(yù)見，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發(fā)貸款不會(huì)增加很多。

　　資金鏈更加趨緊主要還是體現(xiàn)在債務(wù)償付上。特別是在銷售難以有明顯起色的情況下，債務(wù)償付壓力將會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈更加緊張。國(guó)泰君安證券深度研究報(bào)告稱，相比2008年的行業(yè)調(diào)整，2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報(bào)告預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達(dá)1.3萬億元，和2008年相比，增加了50%。另外要值得高度關(guān)注的是，2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進(jìn)入償付高峰期了。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9年，多數(shù)產(chǎn)品在2012年到期。從規(guī)模上來說，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大。其中，過去幾年，有30家上市房企共發(fā)行了118個(gè)信托產(chǎn)品、金額達(dá)630億元。2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬科、金地集團(tuán)城等，分別為44億元、43億元、24億元。

　　房企的資金來源無非就是銀行貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等幾種。2012年包括上市房企在內(nèi)的開發(fā)商們所面臨的困境是：往“資金池”中注水的水量不會(huì)增加，而流出的水量卻在增加！如果這一困境持續(xù)下去，預(yù)計(jì)今年將有10%的企業(yè)面臨相當(dāng)于總資產(chǎn)20%以上的短期資金缺口，50%的企業(yè)面臨中期資金缺口。資金壓力最大的肯定是那些因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理而銷售難有起色，又進(jìn)入償付高峰期的企業(yè)。

　　眾所周知，資金鏈趨緊的狀況在2011年就充分反映出來了。表現(xiàn)之一是部分企業(yè)“割肉求生，有些企業(yè)降價(jià)促銷，還有些企業(yè)干脆“被收購”。統(tǒng)計(jì)顯示，2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動(dòng)超過124宗，交易金額471.76億，同比分別上漲47.6%、185.5%。進(jìn)入2012年，股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場(chǎng)全國(guó)樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權(quán)交易達(dá)到了20宗，披露市值達(dá)到了67.8億元，相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。

　　如果說資金鏈趨緊主要關(guān)乎企業(yè)生存的話，那么利潤(rùn)率下降則更關(guān)乎企業(yè)發(fā)展。從業(yè)績(jī)預(yù)告或快報(bào)中，盡管超過三分之二的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了程度不一的利潤(rùn)率下降。例如，萊茵置業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告稱，2011年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為5100萬元—6700萬元，同比下降60%—70%；陽光股份預(yù)計(jì)2011年凈利潤(rùn)比上年同期下降50%—80%。有些企業(yè)還出現(xiàn)了年度虧損。例如，ST珠江預(yù)計(jì)全年凈利潤(rùn)虧損約5000萬元至6000萬元。東方銀星由于“開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)束，且無新開工房地產(chǎn)項(xiàng)目”，致使房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)收入。這在給人以“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)業(yè)中，顯然有些難以令人相信。

　　一線房企的盈利能力也同樣不好。例如保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2011年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約65億元，同比增長(zhǎng)32.39%，但凈利潤(rùn)額還是低于預(yù)測(cè)數(shù)約5%。萬科雖然公布了去年的銷售業(yè)績(jī)，但并未透露2011年的利潤(rùn)增長(zhǎng)情況。據(jù)中投證券預(yù)估，其去年的凈利潤(rùn)率不超過15%。

　　有別于其他機(jī)構(gòu)的銷售額排名，因?yàn)檠芯恐贫ǚ科蟀l(fā)展戰(zhàn)略所需，蘭德咨詢多年來一直致力于房企經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，特別是衍生指標(biāo)的研究工作。我們手中有一組2007年全行業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的數(shù)據(jù)。其中“盈利能力指標(biāo)”中的“銷售（營(yíng)業(yè)）利潤(rùn)率”指標(biāo)數(shù)據(jù)如下：優(yōu)秀值24.1%，良好值19.4%，平均值15%，較低值10.2%。之所以“曬”出2007年的數(shù)據(jù)，是因?yàn)檫@一年是全行業(yè)盈利水平最高的年份。

　　數(shù)據(jù)顯示，2010年上市房企的平均凈利潤(rùn)是15%（同年，萬科的凈利率是14.4%）。按照去年的市場(chǎng)狀況，筆者預(yù)判，2011年的上市房企凈利潤(rùn)可能會(huì)回落一到兩個(gè)百分點(diǎn)。??? 另據(jù)測(cè)算，如果房?jī)r(jià)普遍下降15%，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平將從原來的35%下降至27%左右，凈利率將從15%下降到2015年的10%——年均下降一個(gè)百分點(diǎn)！

　　迫于債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)狀，2012年許多上市房企紛紛調(diào)低了全年銷售目標(biāo)：恒大2012年銷售業(yè)績(jī)定為800億，比去年銷售額減少8.1%；中海地產(chǎn)2012年銷售目標(biāo)與2011年一致，即銷售目標(biāo)為800億港元；佳兆業(yè)銷售目標(biāo)定為165億元調(diào)增7.9%。對(duì)比過去幾年動(dòng)輒30%、50%的銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率，今年多數(shù)房企將銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率設(shè)定在10%以下，證明了企業(yè)越來越理性，但也是無奈之舉。

　　調(diào)低銷售目標(biāo)的背后還有去庫存壓力（后期專文評(píng)述）。近期，蘭德咨詢正在協(xié)助幾家房企制定今年的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和考核指標(biāo)。我們注意到，幾家企業(yè)都不同程度地下調(diào)了新開工面積指標(biāo)。可以推斷，2012 年全行業(yè)開工面積下降是大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)也就是25%左右，可能會(huì)創(chuàng)下多年新低。

　　“資金鏈更緊，利潤(rùn)率下降”還反映在非主業(yè)上市企業(yè)紛紛“脫房”行動(dòng)上。公開資訊顯示，近期，中恒集團(tuán)、天富熱電、東方航空、桂林旅游、泰達(dá)股份、江蘇舜天等紛紛剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。主要原因是主業(yè)受累于地產(chǎn)業(yè)務(wù)而導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑。

　　上篇專欄文章刊登后，有朋友致電說作為優(yōu)秀一線房企的中海、恒大等手中有大量的土地儲(chǔ)備和存貨，增速不會(huì)放緩。但已經(jīng)發(fā)布的今年銷售目標(biāo)還是證明筆者的預(yù)判是正確的。但愿本篇文章的幾個(gè)預(yù)判也是正確的。

愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/43025.html