? 截止1月12日，已有萬科、恒大、保利、中海、龍湖等23家上市房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱上市房企）發(fā)布了2011年業(yè)績預報或快報。蘭德咨詢分析認為，在過去一年當中，23家上市房企的整體經(jīng)營情況是“增速放緩，分化加劇”。這直接反映了政策調控以來房地產開發(fā)企業(yè)的大致業(yè)績走向。分析23家企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃布局，能夠清晰地發(fā)現(xiàn)，那些實現(xiàn)市場均衡布局和產品結構相對合理的企業(yè)，都在一定程度上實現(xiàn)了正增長，而且市場結構和產品結構越均衡、越合理，增速放緩幅度就越小。

　　截止1月12日，已有萬科、恒大、保利、中海、龍湖等23家上市房地產開發(fā)企業(yè)（以下簡稱上市房企）發(fā)布了2011年業(yè)績預報或快報?？傮w而言，與去年同期相比，今年發(fā)布快報的企業(yè)更多、更全面。根據(jù)去年12月23日中房協(xié)和蘭德咨詢聯(lián)合發(fā)布的《房地產企業(yè)經(jīng)營管理藍皮書（2011）》,在境內外上市的房企158家（不包括服務商）。這意味著，已有14.6%的上市房企發(fā)布了業(yè)績快報，同比增加了4家，似乎在某種程度上體現(xiàn)了企業(yè)想要表達“我們還在增長”的迫切訴求。另外，參照某機構近日發(fā)布的房地產銷售額TOP50榜單，23家企業(yè)中，除了位居第二、還未上市的萬達（1051億元）和位居第五、也未上市的綠地（776億元）外，其他八家企業(yè)（另三家是碧桂園、華潤、綠城）均已預報業(yè)績數(shù)據(jù)。也就是說，前10強企業(yè)的預報已全部發(fā)布了。TOP11-20的企業(yè)中，綠城、金地、富力、SOHO中國、融創(chuàng)也都發(fā)布了快報。值得肯定的是，首創(chuàng)、瑞安、越秀、建業(yè)等百億級的“第二梯隊”企業(yè)也較早地發(fā)布了快報。這也反映出上市房企法人治理水平在不斷提高。

　　通過對業(yè)績快報的研讀和推算，蘭德咨詢分析認為，在過去一年當中，23家上市房企的整體經(jīng)營情況是“增速放緩，分化加劇”。這直接反映了政策調控以來房地產開發(fā)企業(yè)的大致業(yè)績走向。

　　從簡報來看，前10強企業(yè)中，除了中建地產和華潤置地異軍突起，銷售額實現(xiàn)了加速增長外，其他8家企業(yè)均出現(xiàn)了增速放緩的跡象。例如依然位居行業(yè)第一的萬科，銷售額增長率由70.5%下降到了12.4%，增速回落幅度達58.1%，僅次于龍湖的66.7%（由81.5%下降到14.8%）。另外幾家企業(yè)中，保利、中海、恒大的增速回落幅度分別是41.8%、10.6%、7%。特別一提的是，綠城增速由去年同期的6%，快速下滑到－35%，排名已跌到第10名。全部23家企業(yè)中，增速下滑最快的是SOHO中國，由去年同比增長74%，變成了負增長51.9%。面對這樣的業(yè)績，潘石屹不知作何感想。

　　值得關注的是，20家正增長企業(yè)中，增速上漲幅度最快和下滑幅度最高的企業(yè)，都是15名以后的企業(yè)。其中，首開2011年銷售額122.36億元，同比增幅由204.6%回落到57.5%；恒盛地產銷售額是133.2億元，同比增幅由89.1%回落到5.1%。銷售額增速最快的企業(yè)是融創(chuàng)，同比增長了130%，實現(xiàn)銷售額192億元。其次是越秀，雖然銷售額還不及百億（90億元），但同比增長了114%。這反映了“第二梯隊”企業(yè)的業(yè)績波動性更大。

　　綜上，23家上市房企中，只有三家實現(xiàn)了增速加快，依次是融創(chuàng)、越秀和華潤，占比僅13%。其他20家企業(yè)均呈現(xiàn)了增速放緩的態(tài)勢，增速放緩較快的“前五名”企業(yè)依次是SOHO中國、綠城、富力、恒盛和龍湖。其中前三家均是負增長。萬科雖然沒有進入前五名，但也是第六名。綜合測算結果顯示，23家企業(yè)平均增幅回落了68.9%，可見政策調控對房企影響之大。

　　23家上市房企的業(yè)績快報發(fā)布后，某機構發(fā)布的TOP50榜單就發(fā)生了不小的變化。例如綠城，榜單統(tǒng)計的銷售額是300億元，實際是353億元，排名也不是第12位，而是第11位?？梢姡谶€沒有一家發(fā)布快報時就倉促發(fā)布排名榜單，有些過于草率和操之過急。

　　綜合分析2011年上市房企銷售業(yè)績增速放緩的原因，顯然政策調控是主因。反之也可以說國家調控政策已明顯見效。這進一步說明，政策調控已促使大量投資、投機型購房人群逐步退出了市場。而受房價下降預期影響，部分剛性和改善性需求者逐步回歸理性，持續(xù)觀望并審慎購買是造成增速放緩的主要原因。另外，保障房建設計劃從根本上改變了我國房地產市場的供應格局，部分剛性需求中的中低收入者大都急變?yōu)榈却陀^望。

　　其實，增速急劇放緩的態(tài)勢在去年下半年就已經(jīng)拉開了序幕。去年三季度，A股上市房企銷售額環(huán)比下降了12.5%，而且業(yè)績下滑的企業(yè)已開始增多。到了第四季度，房地產市場走勢依然沒有任何緩解，特別是受“政策調控不動搖”的影響，業(yè)內對市場預期更加悲觀。加上資金鏈緊張加劇、庫存攀升，萬科、中海、龍湖等企業(yè)不得已選擇降價銷售。綠城更是忍痛“割肉”，以解燃眉之急。降價不但沒能緩解反而加劇了市場的“冷清”，同時帶來反面效果，“退房潮”、“砸售樓處”等事件不斷發(fā)生，也給剛性和改善性需求者更加堅定了降價的信心，觀望狀態(tài)沒有得到任何緩解。

　　近日，某機構發(fā)布了企業(yè)投資信心指數(shù)，其中房地產信心指數(shù)快速滑落到了臨界值，說明房地產市場景氣周期真正到了冷暖轉換的關鍵點了。這從23家上市房企業(yè)績快報中也已得到了基本驗證。

　　有一個核心問題值得每一家房地產企業(yè)（無論是否是上市企業(yè)）高度重視和冷靜思考：面對同樣的政策、同一個市場，為什么有些提前完成銷量，有的靠賣項目維持；有的企業(yè)增速加快，有的企業(yè)卻快速滑坡？

　　首要原因是企業(yè)對市場形勢判斷有誤。例如SOHO中國。潘石屹從2008年奧運會前后就預判房市將會趨冷，因此放緩了發(fā)展速度。沒想到“金融危機”救了房地產，使其錯失了發(fā)展良機。因為房地產項目有幾年的開發(fā)周期，2010年SOHO中的業(yè)績高增長其實在“吃老本”。到了去年，其手中盡管握有上百億現(xiàn)金，卻沒有多少存貨可賣?？梢?，過于或者一味地悲觀，之于快速變換的市場也容易“踏空”。如果說SOHO中國因悲觀而“踏空”的話，那么綠城中國則是吃了過于樂觀的虧。在2009年房市快速回暖的刺激下，2010年綠城頻繁拿地。隨后，逐步收緊的政策調控使得綠城的資產負債率去年一度超過160%，致使不得不忍痛“割肉”謀生存。

　　導致業(yè)績分化的另一個原因，也是企業(yè)自身原因，是不同企業(yè)的市場結構和產品結構不同，也即戰(zhàn)略規(guī)劃布局不同有直接關系。

　　分析23家企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃布局，能夠清晰地發(fā)現(xiàn)，那些實現(xiàn)市場均衡布局和產品結構相對合理的企業(yè)，都在一定程度上實現(xiàn)了正增長，而且市場結構和產品結構越均衡、越合理，增速放緩幅度就越小。反之，則越大。以萬科和恒大對比為例。2011年，兩家企業(yè)的合同銷售額分別是1215.4億元、803.9億元，而銷售面積分別是1075.3萬平方米和1219.9萬平方米，平均銷售價格分別是11302元/平方米和6589元/平方米。雖然兩家企業(yè)基本上都實現(xiàn)了一二三線布局，但恒大地產的市場重點更側重于二、三線，甚至四線城市，且提前進行了適當調價。對房地產有一定研究的人士想必知道，其實研究分析總銷售價格比單一進行“傻瓜式”的銷售額排名更有意義，因為前者更能體現(xiàn)一個企業(yè)增長性。顯然，恒大的市場結構和相對較低的平均價格在現(xiàn)在的市場形勢下，抗壓能力和對沖政策調控能力更強。因此恒大7%的增速降幅遠遠低于萬科的58.1%。

　　三家負增長的企業(yè)卻是戰(zhàn)略規(guī)劃布局有問題的典型。再以SOHO中國和綠城兩家企業(yè)為例。SOHO的戰(zhàn)略布局主要是在一線城市開發(fā)高價商住房為主。雖然其產品性質基本不在限購之列，但其項目布局重點在京滬（限購政策較嚴厲），而且其目標客群以投資性客戶為主（大都已“離場”）。眾所周知，綠城的產品定位以中高端為主，而且項目布局主要集中在長三角和一二線城市，顯然也是受政策調控影響最明顯的市場。蘭德咨詢統(tǒng)計結果顯示，23家企業(yè)中，除了瑞安總銷售價格為20303元/平方米，且實現(xiàn)了正增長外，負增長和增速放緩較快的企業(yè)均是總銷售價格超過一萬元的企業(yè)，例如富力是13269元/平方米，金地是13828元/平方米。

　　筆者自2007年就在多個會議、多篇文章中反復強調，房企一定要盡快由機會導向轉變?yōu)閼?zhàn)略導向，由追求規(guī)模速度增長轉變?yōu)橘|量效益型增長模式。而且講到，在調整戰(zhàn)略，一定要以追求持續(xù)穩(wěn)健增長為前提，實現(xiàn)“三個平衡”：一是不同等級城市的市場結構平衡，二是不同產品檔次的產品結構平衡，三是長短線項目的周期結構平衡。歸結到一個平衡，就是要實現(xiàn)追求利潤率項目和現(xiàn)金流項目的總體平衡。但一線房企業(yè)績加劇分化的現(xiàn)實告訴我們，領會并做到“三個平衡”的依然不多！

　　最后要強調的是，本文是系列文章的第一篇，后續(xù)還有多篇。衷心希望各個上市房企嚴格遵照有關法規(guī)，不要在年報上作假，也不要過于粉飾年報，否則本人可能予以揭批。為了轉變房地產企業(yè)的社會形象，為了促進房地產市場健康發(fā)展，讓我們共同努力。

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