愛華網(wǎng)???? 地產(chǎn)大鱷陸續(xù)駛?cè)胂剃枺⑦x址新規(guī)劃的北塬新城，意味著房企對咸陽市場發(fā)展的看好。而二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的崛起，也正在成為房企綜合實力展現(xiàn)的一個新角逐場。 緊跟著各大房企在全國各城市紛紛拿地的節(jié)奏，近日，碧桂園也傳出了“擬斥資120億元在咸陽北塬新城建2600畝城市綜合體”的消息。 與此同時，陜西知名本土民營房企天朗集團(tuán)也擬投資80億元在此建設(shè)占地2000畝的國際生態(tài)城。 雖然兩家房企的兩大項目還停留在“擬投資”階段，尚未進(jìn)入實質(zhì)性的拿地、開發(fā)階段，但大鱷陸續(xù)駛?cè)胂剃?，并選址新規(guī)劃的北塬新城，意味著房企對咸陽市場發(fā)展的看好，意味著咸陽向北發(fā)展已成大勢所趨。不過，也有地產(chǎn)界人士表示了隱隱的擔(dān)憂。 大腕云集咸陽 據(jù)了解，碧桂園此次擬斥資120億元，在咸陽北塬新城建設(shè)占地約2600畝的商務(wù)辦公、餐飲購物、高檔住宅、五星級酒店、學(xué)校、醫(yī)院為一體的商業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施綜合體。 事實上，近兩年，除了碧桂園外，將咸陽或西咸新區(qū)原咸陽板塊作為進(jìn)軍陜西市場甚至西北市場第一站的品牌房企并不在少數(shù)：繼2010年左右世茂集團(tuán)進(jìn)入咸陽市場之后，2012年，北京萬通、廣州星河灣落戶西咸新區(qū)秦漢新城原咸陽板塊，綠地投資的空港·綠地新城項目正式開工奠基；今年上半年香港力高集團(tuán)咸陽280萬平方米的項目力高御景灣也正式亮相。 同時，天朗集團(tuán)也擬投資80億元，在北塬新城建設(shè)國際生態(tài)城，項目占地約2000畝，由工業(yè)園區(qū)、金融園區(qū)、文化園區(qū)、綜合配套園區(qū)、生態(tài)養(yǎng)生園區(qū)等5個園區(qū)組成。 一時間，咸陽房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出大腕云集的態(tài)勢。 而據(jù)知情人士透露，碧桂園此前曾實地考察了西安、咸陽、寶雞、漢中、渭南等地，最終選定北塬新城，看中的正是其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢和良好的發(fā)展?jié)摿Α?p> 根據(jù)今年1月26日通過專家評審的《北塬新城總體規(guī)劃》，毗鄰西咸新區(qū)空港新城和咸陽市主城區(qū)、西起西咸北環(huán)線、東至福銀高速、北至秦都區(qū)馬莊鎮(zhèn)、南至五陵塬以北的北塬新城，規(guī)劃總面積130平方公里，其中規(guī)劃建設(shè)用地81.6平方公里，占規(guī)劃總面積的62.7%。 北塬新城建成后將具備“一核三片”功能結(jié)構(gòu)，與西咸新區(qū)五大新城“協(xié)同、錯位、互補(bǔ)、融合”，天然形成東部產(chǎn)業(yè)投資轉(zhuǎn)移聚集洼地，是咸陽市“三城兩帶”城市格局的重要組成部分，也是大西安的生態(tài)休閑服務(wù)區(qū)、世界遺產(chǎn)旅游地城市、西咸現(xiàn)代服務(wù)聚集區(qū)和西部城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)，更是咸陽未來幾十年的城市發(fā)展主戰(zhàn)場。 通過今年的西洽會，北塬新城成功簽約了北塬一路市政道路、福景佳苑（保障性住房）一期、寶灣物流、亞歐物流西咸公路港4個項目，攬金67.3億元。截至目前，北塬新城招商項目儲備庫已初步建立，儲備項目26個，包裝項目14個，涉及基礎(chǔ)設(shè)施、商貿(mào)物流、裝備制造等產(chǎn)業(yè)，總投資約398億元。 而對于碧桂園擬投資一事，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能落實拿地、開發(fā)投資，對咸陽、西咸一體化的發(fā)展來說將是一個質(zhì)的飛躍，“就像雅居樂對于長安、華潤集團(tuán)對于三橋的作用一樣?！?p> 加碼商業(yè)地產(chǎn) 實際上，擬斥巨資投入北塬新城，對于碧桂園自身來說，或許也是其加速轉(zhuǎn)型、加碼商業(yè)地產(chǎn)棋局中的一招。 5月底，碧桂園高層出現(xiàn)大幅調(diào)整。據(jù)當(dāng)時公告，曾任中海、富力高層的朱榮斌出任碧桂園聯(lián)席總裁。碧桂園內(nèi)部人士透露，朱榮斌將主要負(fù)責(zé)碧桂園投資、商業(yè)以及產(chǎn)品設(shè)計方面的工作，公司不排除未來加大在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投入力度。 相關(guān)分析人士表示，此舉或意味著碧桂園擬將土地拓展或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面的工作相對獨(dú)立出來，其將在上述領(lǐng)域采取更為主動的策略。
另據(jù)碧桂園6月中旬公布的銷售簡報顯示，其首個純商業(yè)項目空港國際也即將推出。項目位于廣州市花都區(qū)花都大道（省道S118）以南、花安中路旁，位于花都空港經(jīng)濟(jì)圈的核心地段，三號線、九號線雙地鐵交匯，定位為“空港經(jīng)濟(jì)圈標(biāo)桿性綜合體項目”，總建筑面積約14萬平方米，配套有星級酒店、國際時尚會所、大型商業(yè)街、巴黎風(fēng)情園林等。 碧桂園總裁莫斌去年也曾透露，集團(tuán)正尋找良機(jī)，或?qū)⒋蛟煲粋€集普通住宅、寫字樓、旅游地產(chǎn)、商業(yè)為一體的綜合體產(chǎn)品。 而和碧桂園瞄準(zhǔn)二三線城市商業(yè)地產(chǎn)類似的是，越來越多的房企紛紛高舉商業(yè)地產(chǎn)大旗，轉(zhuǎn)戰(zhàn)經(jīng)濟(jì)潛力較好的二三線城市。 據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，僅今年4、5月間，就有包括永泰、首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、萬科等在內(nèi)的十多家公司進(jìn)軍該市場。商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商RET睿意德發(fā)布的信息也顯示，青島、蘇州、昆明、天津、沈陽、成都等二三線城市正成為商業(yè)地產(chǎn)扎堆區(qū)，商業(yè)項目的業(yè)態(tài)也從單純的寫字樓發(fā)展到綜合體，體量從10多萬平方米上升到100萬，并有針對性地推出了一些特色領(lǐng)域的產(chǎn)品線。 “二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的崛起，正在成為房企綜合實力展現(xiàn)的一個新角逐場。”一位業(yè)內(nèi)人士分析稱。 對此，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平表示，目前一線城市的項目地產(chǎn)相對飽和，二三線城市基本處于供不應(yīng)求的局面，有市場需求?！皬膰庖恍┏鞘械陌l(fā)展進(jìn)程看，當(dāng)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一定程度后，商業(yè)地產(chǎn)便會成為一種新的業(yè)態(tài)?！?p> 上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，“從市場環(huán)境來看，部分二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的供需敞口加大，為迎合地方政府、消費(fèi)者、地方企業(yè)的發(fā)展，加大商業(yè)地產(chǎn)的供給成為必然。特別是樓市持續(xù)調(diào)控加快了住宅業(yè)‘低風(fēng)險、高收益’行業(yè)特征的退化，新型城鎮(zhèn)化的制度紅利又提高了商業(yè)地產(chǎn)投資回報率?！?p> 同時，二三線城市甚至四線城市拿地拿項目，企業(yè)所投放的資金遠(yuǎn)比一線城市少，而且拿地時可以享受到一些稅收的優(yōu)惠，在投資成本上具有較大優(yōu)勢。這些都促使了各大房企向著二三線城市商業(yè)地產(chǎn)“奮勇直前”。 不同的聲音 不論是主動轉(zhuǎn)型還是形勢所迫，房企進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的號角已經(jīng)吹響。 而縱覽目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一線城市和非一線城市，大多都在復(fù)制“購物中心+商業(yè)街+酒店+寫字樓+公寓”的模式。對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，“這種投資模式對應(yīng)的是成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊，從住宅到商業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型后，未來商業(yè)存活率的狀況是投資者必須考慮的頭等要素。” 王永平則表示，在全國范圍內(nèi)擁有一套成熟的運(yùn)營模式的企業(yè)幾乎沒有?！半m然萬達(dá)和萬象城是商業(yè)地產(chǎn)中比較成熟的一個業(yè)態(tài)模式，但是相較于每個企業(yè)自身的定位，這種發(fā)展模式并不具備參考價值?！?p> 在他看來，從營銷角度來說企業(yè)需要有一個差異化的定位，才會產(chǎn)生這種消費(fèi)的價值和附加值。遺憾的是，目前很多轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)的房企一定程度上并不具備上述因素。因為，很多企業(yè)轉(zhuǎn)型的初衷是手上握有很多土地，但是住宅限購的政策讓地產(chǎn)企業(yè)只能做商業(yè)，“這些企業(yè)大多沒有認(rèn)真規(guī)劃和做前期資金儲備計劃，往往是項目開始動工建設(shè)或者營業(yè)后，由于沒有成熟的運(yùn)營團(tuán)隊而出現(xiàn)經(jīng)營不善的局面。對這些企業(yè)來說，這種轉(zhuǎn)型最終必然失敗。” 而對于碧桂園擬大手筆投入咸陽，選擇一張“白紙”的北塬新城，同樣有人看好，有人擔(dān)憂。 看好者認(rèn)為，在大西安建設(shè)背景下，咸陽城市向北發(fā)展將成為必然的選擇，咸陽市委、市政府提出用18年時間在北塬新城再造一個咸陽城的宏偉規(guī)劃，也給了北塬新城這個區(qū)域發(fā)展的信心。在加上碧桂園集團(tuán)自身的雄厚實力，會將其成熟的開發(fā)經(jīng)驗帶入咸陽，從而帶動區(qū)域的發(fā)展。 擔(dān)憂者的憂慮則是，除了廉價、廣闊的土地，咸陽主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)缺失，過去的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)紡織業(yè)日薄西山、電子產(chǎn)業(yè)核心企業(yè)彩虹集團(tuán)連年虧損、505衰落后醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)只剩下步長制藥……咸陽的發(fā)展顯得有些尷尬?！叭狈Υ笃髽I(yè)、缺乏流動人口的咸陽，建這么大的綜合體，賣給誰？”雖然現(xiàn)在咸陽市政府開始舉全市之力要將北塬新城建設(shè)成為咸陽的商務(wù)中心、文化中心，同時也傳出了咸陽行政中心將北遷的消息，但在西安光魔地產(chǎn)全程機(jī)構(gòu)總經(jīng)理游勇看來，不同的城市規(guī)模有著不同的發(fā)展方式，西安行政中心北遷帶動區(qū)域發(fā)展的例子并不一定適用于每個城市。 一位內(nèi)房股分析人士表示，三四線城市的成本的確比一線城市低很多，但三四線城市的去化速度也比一二線城市慢。“對于像碧桂園這樣快速周轉(zhuǎn)的大型房企來說，銷售速度降下來，可能會影響到公司的發(fā)展模式?！?p>
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