愛華網(wǎng)???? 新型城鎮(zhèn)化系列報道之八 “當(dāng)前很多三四線城市的房地產(chǎn)市場是非?？膳碌模┐笥谇蠛脦妆叮恍┥絽^(qū)的樓建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心驚膽戰(zhàn)。” 在近日由碧桂園集團舉辦的“探索新型城鎮(zhèn)化”主題沙龍活動上，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長王韶對于當(dāng)前在三四線城市出現(xiàn)的“鬼城”“空城”現(xiàn)象非常憂心。 為何當(dāng)前三四線城市容易出現(xiàn)“鬼城”“空城”？在新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)當(dāng)中，如何才能破解“鬼城”“空城”的難題。在此次沙龍活動上，業(yè)界人士就此問題進行了深入探討。 城鎮(zhèn)化不等于房地產(chǎn)化 現(xiàn)在很多三四線城市的房地產(chǎn)市場是非?？膳碌?，供大于求好幾倍，一些山區(qū)的樓建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心驚膽戰(zhàn)。 問：黨的十八大提出要走新型城鎮(zhèn)化道路，其中特別突出一個“新”字，這個“新”字強調(diào)，我們追求的城鎮(zhèn)化，是城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約土地、生態(tài)宜居、大中小城鎮(zhèn)新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。但據(jù)觀察，在很多地方，尤其是三四線城市，仍然出現(xiàn)了很多房地產(chǎn)的泡沫現(xiàn)象，出現(xiàn)了一些“鬼城”“空城”現(xiàn)象。為何會出現(xiàn)這些和新型城鎮(zhèn)化理念背道而馳的現(xiàn)象？ 何錦超：中央在十八大之后提出要建設(shè)新型城鎮(zhèn)化，重點體現(xiàn)在“新”字和“鎮(zhèn)”字上，這意味著，新一輪城市化的進程中，要突出“新”字，不能走傳統(tǒng)的老路，同時要著眼在“鎮(zhèn)”上做文章。 這就意味著，我們不需要建特大城市或者打造新的特大城市，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是要往中小型城市布局。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)有這樣的共識：房地產(chǎn)企業(yè)跟城鎮(zhèn)化有深刻關(guān)聯(lián)，但是城鎮(zhèn)化卻不等于房地產(chǎn)開發(fā)。 過去學(xué)界曾提出過“三規(guī)合一”的理念，社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃應(yīng)該是三位一體，而不是獨立的，但過去的數(shù)十年時間里，三者并未真正統(tǒng)籌起來，因此我們的城市建設(shè)也出現(xiàn)了很多新的問題，很多房地產(chǎn)企業(yè)包括碧桂園都只能跟隨政府的指揮棒走。一旦政府的指揮棒指揮不妥的時候，就會出現(xiàn)所謂的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。 王韶：2012年中國的人口紅利正式進入拐點，城鎮(zhèn)化也上升到了國家戰(zhàn)略的發(fā)展高度，房地產(chǎn)界似乎也形成了一個共識：城鎮(zhèn)化對未來中國房地產(chǎn)是一個大的利好。但是，我的意見是，對于城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)的利好不能過于樂觀，要理性，新型城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)提供了廣闊的市場，但城鎮(zhèn)化卻不會使房價下降。 目前，中國縣域市場支撐了大批量和大規(guī)模的房地產(chǎn)發(fā)展，但卻隱藏著泡沫的風(fēng)險。2008年、2009年金融危機后，很多的企業(yè)采取了農(nóng)村包圍城市的策略，到三四線城市去發(fā)展。而現(xiàn)在很多三四線城市的房地產(chǎn)市場是非?？膳碌?，供大于求好幾倍，一些山區(qū)的樓建得非常高，就像一根根筷子插在那里，令人心驚膽戰(zhàn)。三四線城市的經(jīng)濟實力和消費能力被過度消耗了，在城鎮(zhèn)化未來的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)應(yīng)該如何適度地發(fā)展，何去何從值得業(yè)界思考。 周麗敏：城鎮(zhèn)化是新一屆中央政府拉動內(nèi)需的最大載體，新一屆黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人都希望讓新型城鎮(zhèn)化成為各項改革的抓手，打破利益集團的各種壟斷。新型城鎮(zhèn)化里面設(shè)計了一系列的制度改革，比如戶籍制度的改革，農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，城鄉(xiāng)二元化的改革等等，都是可以通過城鎮(zhèn)化這一抓手從上至下去推動的。 但目前國內(nèi)推動城鎮(zhèn)化存在的一個普遍問題是，主要還是政府在主導(dǎo)。比如河南鄭州地區(qū)，河南在新型城鎮(zhèn)化探索做得比較靠前，但卻出現(xiàn)了一些問題，表現(xiàn)在基層的探索做得稍微激進了一點。它采取的方式是村村并舉，從城鄉(xiāng)結(jié)合部下手騰挪土地，名義上是加大土地集約化應(yīng)用，實際上卻給了不少房地產(chǎn)開發(fā)商機會，做出來的新城鎮(zhèn)名為新型社區(qū)，但質(zhì)量、規(guī)劃卻顯得比較粗糙。 土地財政催生地產(chǎn)泡沫 房屋建設(shè)只是城鎮(zhèn)化建設(shè)的一小部分內(nèi)容，沒有產(chǎn)業(yè)帶動，光建房子和鋪橋修路是沒有用的。 問：那么在推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，如何才能解決“鬼城”“空城”的問題？ 何錦超：如今再談新型城鎮(zhèn)化，其實還是要解決十幾年前我們提出的“三規(guī)合一”問題。未來的城鎮(zhèn)應(yīng)該是三個規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)上建立的一種新型城鎮(zhèn)化。這種新型城鎮(zhèn)化并不是說要在全國各地全面開花，而是應(yīng)該有不同的對待，應(yīng)該根據(jù)人口遷移的規(guī)律推進城鎮(zhèn)化進程。 就廣東的情況來看，珠三角九市向來是廣東經(jīng)濟發(fā)展的重地，但房地產(chǎn)企業(yè)在商言商，并不應(yīng)只看好這9個城市，也應(yīng)該看好湛江和茂名等粵東西北地區(qū)城市?，F(xiàn)在湛江有鋼鐵基地，茂名有石化基地，我們認(rèn)為，有產(chǎn)業(yè)帶動的地方就是人口集聚的地方，只要有人，就有房屋的需求。 在推進城鎮(zhèn)化時應(yīng)注重城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的培育，沒有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，我們建起的只是“空城”，房屋建設(shè)只是城鎮(zhèn)化建設(shè)的一小部分內(nèi)容，沒有產(chǎn)業(yè)帶動，光建房子和鋪橋修路是沒有用的。產(chǎn)業(yè)誰去帶動， 誰去規(guī)劃，只有政府才能夠引導(dǎo)，而單一的房企是難以推動的。 王韶：我的意見是，新型城鎮(zhèn)化不能再是當(dāng)?shù)卣ㄟ^發(fā)展房地產(chǎn)過度依賴于土地財政的思路，這很容易催生地產(chǎn)泡沫或者經(jīng)濟泡沫，在新型城鎮(zhèn)化過程中，政府需要迫切解決的一個問題是城市的二元結(jié)構(gòu)失衡問題。 周麗敏：我認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化的推動要有企業(yè)積極參與的身影，而不是完全由政府來主導(dǎo)。城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進，僅僅靠政府是行不通的，需要通過各種社會力量的推動。 問：剛才各位都提到，要解決“鬼城”“空城”問題，必須實現(xiàn)“產(chǎn)城合一”，那么如何才能做到“產(chǎn)城合一”？ 何錦超：產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的支撐，其發(fā)展創(chuàng)造的就業(yè)崗位吸引了產(chǎn)業(yè)人口在城市定居生活，而人是房地產(chǎn)市場存在的必要條件。要做到“產(chǎn)城結(jié)合”，就要建立合理的產(chǎn)業(yè)體系，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)格局，強化城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)支撐，使就業(yè)和居住達到平衡。我們力求開發(fā)的項目能夠和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務(wù)、吸納就業(yè)人口集聚的功能對應(yīng)起來。 王韶：要真正做到“產(chǎn)城合一”，還是要重點發(fā)展新型工業(yè)化，通過新型工業(yè)化的發(fā)展，給城市服務(wù)業(yè)創(chuàng)造空間，解決城市二元結(jié)構(gòu)失衡的問題，并輔以戶籍制度的改革，解決新進城農(nóng)民的就業(yè)、醫(yī)療、教育等問題。同時，要繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化進程，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，解決農(nóng)民就業(yè)、農(nóng)村增收、農(nóng)村穩(wěn)定問題，為城鎮(zhèn)化提供支撐。 周麗敏：“產(chǎn)城合一”，最終還是要吸引人口，通過產(chǎn)業(yè)發(fā)展聚集人氣?？傮w來說，在合理合法的基礎(chǔ)之上，企業(yè)在推動產(chǎn)城融合、介入城市規(guī)劃運營、推動城鎮(zhèn)化方面其實可以發(fā)揮更有活力的優(yōu)勢。
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