愛華網(wǎng)???房地產(chǎn)市場價格博弈小論???????????——兼論房地產(chǎn)市值評估?房地產(chǎn)市場自1987年建立以來，經(jīng)過十多年的風(fēng)雨歷程，已日趨成熟，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。眾所周知，房地產(chǎn)市場價格是由供求關(guān)系共同作用決定的，對房地產(chǎn)市場價格的形成過程進行分析，弄清楚房地產(chǎn)市場價格的形成機制，對房地產(chǎn)市場價格評估具有重要的指導(dǎo)意義。?一、?房地產(chǎn)是一個市場博弈?博弈論（Game?theory）又稱對策論或游戲論，它是研究理性的決策主體之間沖突時的決策問題及均衡問題。所謂“理性”，是指決策主體清楚地了解到自己的目標(biāo)和利益所在，在博弈中總是采取最佳的策略以實現(xiàn)其效用或收益最大化。?（一）?房地產(chǎn)市場?房地產(chǎn)市場是博弈得出結(jié)果的競技場，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易關(guān)系的總和，房地產(chǎn)交易過程就是房地產(chǎn)博弈過程，博弈的結(jié)果就是產(chǎn)權(quán)受讓方以一定的價格獲取房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)讓渡方讓渡房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)獲得相應(yīng)的貨幣補償。房地產(chǎn)市場包括很多不同的細分市場，按區(qū)域細分，可分為北京房地產(chǎn)市場、上海房地產(chǎn)市場、深圳房地產(chǎn)市場等等；按房地產(chǎn)種類細分，可分為住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓宇市場等，還可以進一步細分，如高檔住宅市場、中低檔住宅市場等。房地產(chǎn)市場在很多方面與其他市場不一樣，這些差別是由房地產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色、人們獲取房地產(chǎn)的方式和希望房地產(chǎn)帶來的效用等等因素造成的。?房地產(chǎn)市場最大的特征是信息極不對稱，房地產(chǎn)專業(yè)性政策性極強。房地產(chǎn)信息不對稱表現(xiàn)為開發(fā)商在投資開發(fā)前就通過專業(yè)人員對產(chǎn)品的定位進行了詳細的市場調(diào)研，較準(zhǔn)確地把握消費群體定位，并對消費群體的消費特征、消費心理、消費偏好、經(jīng)濟能力等情況基本掌握。由于房地產(chǎn)專業(yè)性極強，購房者除了自已的購買能力、購買需求外，對開發(fā)商、房地產(chǎn)、開發(fā)成本費用等了解甚少，只能根據(jù)自身承受能力和需求被動地選擇房地產(chǎn)消費，而且還往往被開發(fā)商的不實宣傳和人為造成的緊缺跡象所欺騙。交易雙方的信息不對稱，雙方博弈的地位是不平等的，談判結(jié)果有失公平，房地產(chǎn)市場價值評估就必須彌補這種信息不對稱。?（二）?房地產(chǎn)博弈?房地產(chǎn)博弈是一個多層次的博弈。第一層次是投資決策層面的博弈，屬于競爭性博弈；第二層次是房地產(chǎn)銷售階段的博弈，是對抗性博弈。本文對第二層次博弈進行分析。?把握房地產(chǎn)市場的參加者及各自的動機和行動策略是房地產(chǎn)決策分析中必不可少的部份，參加者必須按照事先制定的規(guī)則行事。正式的法規(guī)和非正式社會價值觀念都會限制房地產(chǎn)市場參與者的行動，現(xiàn)實當(dāng)中，博弈規(guī)則隨時都可能發(fā)生變化，博弈參加者也隨時可以進出，這創(chuàng)造了一個動態(tài)的市場環(huán)境。在房地產(chǎn)市場博弈中，參加者有消費者、開發(fā)商、政府等，他們各自都有一個不同的角色和“獲勝”戰(zhàn)略。房地產(chǎn)市場博弈是從生產(chǎn)實物產(chǎn)品開始的，對于投資者，價值是未來現(xiàn)金流量的函數(shù)；對擁有者，價值是以心理效用和房屋未來出售的潛在現(xiàn)金流量的形式實現(xiàn)。市場參加者必須了解房地產(chǎn)及影響未來預(yù)期現(xiàn)金流量和消費效用的各種市場力量，如消費觀念。政府在房地產(chǎn)市場博弈中處于一種非常特殊的地位、扮演著特殊的角色，即博弈規(guī)則的制定者，同樣，政府在博弈中是以“社會福利”最大化為目的，實現(xiàn)的手段是通過行使國家權(quán)力制定房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則，約束各方助其實現(xiàn)目標(biāo)。?要弄清博弈的結(jié)果（房地產(chǎn)價格為表現(xiàn)形式之一），就必須弄清參加者參加的目的、原因以及他們的參與決策和行動方式。房地產(chǎn)市場參與者包括房地產(chǎn)開發(fā)（投資）商、置業(yè)投資者、房地產(chǎn)消費者、房地產(chǎn)專業(yè)人員（如評估師）、政府。由于他們在市場中所處的地位和扮演的角色、參與目的不同，其博弈的行動方式、博弈目標(biāo)內(nèi)涵和博弈的策略也各不相同。?在博弈規(guī)則既定的前提下，信息是房地產(chǎn)博弈結(jié)果最重要的因素，它是參加者選擇博弈策略，確定談判籌碼的依據(jù)。?1、?政府?政府作為房地產(chǎn)市場博弈規(guī)則的制定者，肩負著為社會居民提供最大化的社會福利。房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)健康繁榮、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展、“居者有其屋”，是政府參與房地產(chǎn)市場的三大目標(biāo)。政府通過制定的博弈規(guī)則約束市場參加者，規(guī)范參加者行為，實現(xiàn)其社會福利最大化的目的。因此，政府在房地產(chǎn)市場博弈中與其他參加者的地位是不平等的，凌駕于其他參與者之上，通過其他參與者的博弈過程，實現(xiàn)目標(biāo)，各參加者只能在政府制定的規(guī)則范圍內(nèi)尋求各自“利益”的最大化的博弈策略。最值得注意的是，規(guī)則不是永恒不變的。我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型過程中，變化最大的就是博弈規(guī)則，各種制度、法規(guī)還有待完善。在現(xiàn)階段，對博弈策略選擇影響最大的因素莫過于揣摸游戲規(guī)則的變化方向。?2、?開發(fā)/投資商（提供者）?房地產(chǎn)開發(fā)商是以通過生產(chǎn)房地產(chǎn)實物產(chǎn)品，在博弈規(guī)則許可的前提下，自主經(jīng)營，追求利潤最大化是開發(fā)商的終極目標(biāo)。在博弈規(guī)則中，房地產(chǎn)開發(fā)商處于信息優(yōu)勢地位，如擁有詳實的開發(fā)成本信息、房地產(chǎn)質(zhì)量信息。此外，還處于壟斷或半壟斷地位：?其一，提供的產(chǎn)品具有唯一性和不可移動性；?其二，開發(fā)商是某一宗房地產(chǎn)產(chǎn)品的唯一提供者，房地產(chǎn)需求者只能從開發(fā)商手中獲取房地產(chǎn)產(chǎn)品，供給渠道單一，這決定了開發(fā)商控制著定價權(quán)，需求者討價還價余地不大。?其三，產(chǎn)品需求者選擇空間不大，只能被動地選擇開發(fā)商提供的產(chǎn)品。如上海目前，中低價位住宅供應(yīng)不足，二室一廳、二室二廳等小房型供不應(yīng)求。房地產(chǎn)開發(fā)處于產(chǎn)品壟斷地位，可以從前一段炒得很熱的某律師提出的“204”條款的遭遇中找到答案，開發(fā)商底氣十足地對要求簽訂“204”條款的購房者說，這房不賣給你。?其四，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場并未形成均衡市場，市場有利于開發(fā)商，開發(fā)商左右著房地產(chǎn)市場供給狀況，可以人為的造成房地產(chǎn)供給緊缺的假象，迷惑購買者。?要實現(xiàn)貨幣增值，保證利潤最大化，在開發(fā)前期，開發(fā)商必然重視房地產(chǎn)需求群體的反應(yīng)，并不斷根據(jù)需求者反應(yīng)修正開發(fā)定位，消費者偏好、消費心理、承受能力，都影響到開發(fā)商投資決策。因為產(chǎn)品一旦形成，就難修正，其中的缺陷隨時都將成為對方談判的籌碼。而良好的居住環(huán)境、合理的房型布局等成為開發(fā)商要價籌碼。房地產(chǎn)投資開發(fā)費用是開發(fā)商預(yù)期價格底限，也是參與博弈談判的底限。?3、?房地產(chǎn)消費者（購買者）?產(chǎn)品再生產(chǎn)理論告訴我們，生產(chǎn)的目的最終是消費，只有產(chǎn)品進入消費環(huán)節(jié)，生產(chǎn)的目的才實現(xiàn)，一個完整的生產(chǎn)過程才算完成，貨幣才會實現(xiàn)增值回收。若房地產(chǎn)沒有進入最終消費環(huán)節(jié)，只在中間流通環(huán)節(jié)炒作，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫可能會產(chǎn)生。消費者購置房地產(chǎn)的目的是自用，他們會根據(jù)自身消費偏好、承受能力等確定承受價格，根據(jù)房地產(chǎn)效用價值大小與開發(fā)商進行談判，希望用最低的價格獲取最大的效用，因此在談判的過程中是盡其所能地吹毛求疵，挑剔房地產(chǎn)的缺陷。但是消費者并不一定都是這方面的內(nèi)行，不擁有完整的房地產(chǎn)信息，如房地產(chǎn)開發(fā)成本、樓盤質(zhì)量、真實的市場狀況等，在與開發(fā)商的談判中處于信息弱勢，討價還價力度不大，往往是被動的接受開發(fā)商的價格。在嚴格意義上講，房地產(chǎn)產(chǎn)品沒有替代品，因而消費者往往會放棄某些方面的需求，尋求相似的替代品。如：當(dāng)前中低檔住宅供不應(yīng)求，而居民的承受能力有限，只能放棄尋求新房，購置其實并不實惠的二手房，這也是一種無奈的選擇。消費者的最大消費承受能力是參加房地產(chǎn)市場博弈的上限，博弈的結(jié)果如果高于承受能力，他將退出博弈。?今后，會出現(xiàn)消費者委托房地產(chǎn)專業(yè)人員代理購置房地產(chǎn)。?4、?房地產(chǎn)專業(yè)人員?房地產(chǎn)專業(yè)人員是獨立于消費者、開發(fā)商、政府以外的，對房地產(chǎn)市場運作非常關(guān)鍵的人員。通過進行市場調(diào)研、信息整理分析，對消費者行為、消費心理、政策、房地產(chǎn)市場走勢等進行分析預(yù)測，向房地產(chǎn)市場博弈者提供決策信息和依據(jù)。因此專業(yè)人員的判斷和建議對博弈結(jié)果起到重要的影響作用，在很大程度上決定著房地產(chǎn)成交價格。因而從某種意義上講，房地產(chǎn)市場博弈是服務(wù)于各參加者的房地產(chǎn)專業(yè)人員之間的幕后博弈，房地產(chǎn)專業(yè)人員是間接地參與博弈，是直接參與博弈者的智囊團。房地產(chǎn)市場博弈更深層次的博弈是各智囊團之間的信息策略博弈，房地產(chǎn)專業(yè)人員在博弈過程中起著相當(dāng)重要的作用。?二、房地產(chǎn)市場價格的形成過程?
房地產(chǎn)價格的形成過程就是各類參加者博弈的過程。在此先假定政府不參與博弈，即博弈規(guī)則不變，在現(xiàn)行政策法規(guī)許可范圍內(nèi)進行博弈。以二人博弈來分析房地產(chǎn)市場價格的形成過程。下面從開發(fā)商與消費者之間的二人博弈進行分析。?1.賣價，是開發(fā)商出售房地產(chǎn)時愿意接受的價格。開發(fā)商愿意接受的價格總有一個最低限度，即開發(fā)成本費用加預(yù)期最低利潤。由于房地產(chǎn)開發(fā)商參與房地產(chǎn)市場博弈的目的是獲取最大的利潤，買方的出價必須高于這個最低限價，才愿意出售，期望在此最低限價以上越高越好。?2.買價，是購買者購買房地產(chǎn)時愿意支付的價格。購買者愿意支付的價格總有一個最高限度，即，最大的支付能力。開發(fā)商的要價必須低于這個最高限度，才愿意購買，在保證效用的前提下，在此最高限度之下價格越低越好。?開發(fā)商是以成本價值理論為其行動的基本指導(dǎo)思想，任何“理性”的開發(fā)商是不會做賠本生意的。消費者是以效用價值理論為其基本指導(dǎo)思想，只有當(dāng)購買者愿意支付的最高價格高于開發(fā)商愿意接受的最低價格時，雙方才有可能進入實質(zhì)性的談判博弈階段，否則至少有一方退出博弈。?當(dāng)雙方進入實質(zhì)性的談判博弈，開發(fā)商會極力地推介其樓盤的優(yōu)勢，要求購買者提高報價，而購買者則會盡可能地挑出房地產(chǎn)的缺陷和令人不滿意的地方，要求開發(fā)商降低要價。但在這個博弈過程中，開發(fā)商擁有較充分的信息，在開發(fā)前期，房地產(chǎn)開發(fā)商就有房地產(chǎn)專業(yè)人員為其決策提供信息，如產(chǎn)品定位、成本預(yù)算、客戶群體的消費偏好、消費心理、購買力等，因此開發(fā)商掌握了購買者的信息。因此，在和購買者進行談判時，有較強的針對性。開發(fā)商同時與多個購買者進行談判博弈，出價高者得。?而購買者則不然，房地產(chǎn)專業(yè)性很強，購買者不是這方面的行家，除咨詢有關(guān)專業(yè)人員外，就是貨比三家，判斷是否接受開發(fā)商的要價是根據(jù)該房地產(chǎn)的效用價格比與其他相似房地產(chǎn)的效用價格比進行比較，希望在達到等效用的前提下，價格越低越好。?每經(jīng)過一個談判回合，至少一方會作出讓步。消費者會根據(jù)自己的偏好及房地產(chǎn)的效用價格比，判斷開發(fā)商的要價是否可以接受，開發(fā)商也會判斷購買者的報價是否是可接受的價格。若任何一方認為是可以接受的，則成交，談判博弈結(jié)束。否則，進行新一輪談判博弈或退出博弈。?三、房地產(chǎn)市值評估：彌補信息不對稱?房地產(chǎn)評估就是一個價值觀點形成過程。房地產(chǎn)市場價值的評估是大多數(shù)房地產(chǎn)評估任務(wù)的核心。所謂市場價值，如果買者和賣者的行為都是理性的、經(jīng)濟的，并且假設(shè)價格不受任何非法刺激的影響，完全競爭市場的所有條件都得到滿足，該房地產(chǎn)應(yīng)該換來的最有可能的價格。這一定義隱含了在指定日期里出售，和一定條件下所有者向購買者轉(zhuǎn)讓：?1．購買者和出售者受正當(dāng)利益驅(qū)動；?2．雙方擁有完全的信息，并且雙方都以自己利益最大化為目的而行動；?3．允許一段足夠的時間讓房地產(chǎn)完全進入市場；?4．支付是通過貨幣或特定的金融安排來實現(xiàn)；?5．成交價格代表了對這份房地產(chǎn)的正常報酬，而沒有受特殊的資金支付方式或者與出售相關(guān)的任何人員給予的價格讓步的影響。?（一）?房地產(chǎn)評估師的作用?房地產(chǎn)評估不是估價人員的主觀隨意定價，而是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格揭示、表達出來。評估過程就是房地產(chǎn)估價人員根據(jù)掌握的信息模擬博弈雙方的策略和行動方式，彌補談判雙方信息不對稱，以逐步形成評估價值的過程。信息不對稱對雙方是不公平的，而房地產(chǎn)市場價格評估是要求在評估市場公開，信息對稱,雙方公平前提下的價格。評估的重要任務(wù)就是從專業(yè)的角度彌補信息不對稱，評估過程中既要考慮開發(fā)商的要求，也要站在購買者的立場，反復(fù)地“換位”，模擬雙方的談判過程。?（二）房地產(chǎn)市值評估應(yīng)注意事項?既然評估過程是估價人員模擬房地產(chǎn)市場和模擬交易雙方的談判過程。估價人員應(yīng)在此過程中保持客觀、公正、獨立的地位。?客觀分析把握各細分市場的供求關(guān)系，不能籠統(tǒng)地以整個房地產(chǎn)市場狀況來代替某一細分市場。如：評估對象為別墅，就應(yīng)分析別墅的供求關(guān)系及市場前景，而不能以住宅市場或整個房地產(chǎn)市場狀況代替，因為不同類別的房地產(chǎn)有其特定的供求關(guān)系和消費群體及相應(yīng)的消費特征。只有這樣評估結(jié)果才會貼近該房地產(chǎn)市場。?詳細把握評估對象的效用功能信息，質(zhì)量信息，供求狀況信息。?正確把握待評估房地產(chǎn)的消費群體的消費偏好、消費習(xí)慣、消費心理。人的需求是有層次的，只有在較低一個層次的需求得到一定的滿足以后，才產(chǎn)生更高層次的需求。如果評估對象是別墅，就不能以工薪階層的住宅消費需求、消費心理和偏好來分析。?總之，房地產(chǎn)市值評估，就是客觀分析雙方的交易特點，從專業(yè)的角度，彌補雙方交易信息不對稱，模擬雙方的公平討價還價過程，確定合理的價格。房地產(chǎn)評估結(jié)果不是僅僅依幾個公式、幾個參數(shù)就可以計算出來的，經(jīng)驗性判斷起很大的作用。房地產(chǎn)評估既是一門科學(xué)，更是一門經(jīng)驗的藝術(shù)。（上海市房地產(chǎn)評估中心?宗臻鈴）
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