愛華網(wǎng)???? 作為舶來品，奧特萊斯這種業(yè)態(tài)被首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司(02868.HK，下稱“首創(chuàng)置業(yè)” )演繹成“芭蕾雨”。 首創(chuàng)置業(yè)和中國基建合資成立的奧特萊斯（中國）有限公司于2009年在香港注冊成立，其中首創(chuàng)置業(yè)占60%股權。2010年9月，首創(chuàng)置業(yè)和中國基建通過合資公司，提出了城市新中心的國際化運營模式—“芭蕾雨”。 首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光對自己的“芭蕾雨”模式充滿了自信?！霸谥袊袃煞N模式最容易成功，一種是政府及政策支持的模式，我們堅信像芭蕾雨這樣順應市場局勢，又能夠符合市場導向的商業(yè)模型是會取得成功的，因為中國有著巨大的市場潛力?！卑凑账睦硐?， “從2012年起，奧特萊斯芭蕾雨每年將貢獻30億元的現(xiàn)金流，包括商業(yè)運營收入。2015年以后，每年貢獻收入將超過50億元?！?p> 實際上對于首創(chuàng)置業(yè)而言，奧特萊斯首先展現(xiàn)價值的地方在于拿地，采取奧特萊斯這種商業(yè)模式去預購地，能極大程度降低其土地成本。 不過，另一方面，奧特萊斯的開業(yè)日期一再推遲，甚至被戲稱為“奧特曼”。且好景不長，首創(chuàng)置業(yè)的芭蕾雨版圖也開始生變。去年9月底，首創(chuàng)置業(yè)退出了承載著其最初的奧特萊斯夢想的佛山項目。劉曉光曾告訴時代周報記者：“這次退出是為了提高效益?？梢钥吹?，首創(chuàng)房山、湖州、昆山項目都100%的持股，海南項目也持股55%，現(xiàn)在我們實行奧特萊斯一體化操作。我們致力于打造真正的奧特萊斯，芭蕾雨的前景應該很好?！?p> 在2013博鰲論壇上，劉曉光在接受時代周報記者專訪時認為，“目前奧特萊斯運作得不錯?！?p> 與合作方各自獨立運作芭蕾雨
時代周報：貴司的奧特萊斯項目如今運作得如何？ 劉曉光：運作得不錯，今年5月份，北京的首創(chuàng)奧特萊斯項目已經(jīng)開業(yè)了。芭蕾雨體系還有兩個項目叫芭蕾雨，還是由我們和原來的合作方一塊做，但有三四個項目是首創(chuàng)獨立來做的，就叫首創(chuàng)奧特萊斯，芭蕾雨體系的五六個項目，應該來講目前都運行得不錯。 時代周報：為什么會和合作方分開來做？ 劉曉光：原來都叫芭蕾雨，但在做的過程中出現(xiàn)了些情況，一個原因是在廣東佛山，我們不太熟，他們也不太熟。另一個原因是在增資的過程中，首創(chuàng)的力量大很多，他們的力量小，肯定要稀釋，所以我們干脆做個約定，就是他們獨立做幾個，我們獨立做幾個，合資的我們還是維持當初的芭蕾雨系列。 時代周報：首創(chuàng)置業(yè)退出佛山項目還有其他隱情嗎？ 劉曉光：我們還會推出十個、十五個（奧特萊斯）……每個項目投資都要十幾億元，都會涉及到股東雙方，其實主要就是股權稀釋的問題。我們已經(jīng)分清責任，就是你也可以獨立做，我也可以獨立做，有一兩個項目我們合資，主要還是考慮股東的資金能力。 時代周報：目前，首創(chuàng)置業(yè)的這些商業(yè)項目在公司總營收中貢獻了多大的比重？ 劉曉光：都建得差不多了，北京房山的項目已經(jīng)開了，剛開始經(jīng)營，浙江湖州、海南萬寧的項目都要開了，廣東（佛山）的項目也差不多要開了。一般來講，經(jīng)營一年才能看出效果來。 比如北京這個項目，開業(yè)第一天去了10萬人次，賣了800萬元。粗略算的話，剛開始經(jīng)營一年大概有10多億元。再看看這個項目的（住宅部分）總的銷售額，也不便宜，比如，有20萬平方米或者30萬平方米，賣2萬元/平方米，還有再加上商業(yè)貢獻的10多億元，就不少了。我們看的就是長線。 三條標準檢驗奧特萊斯 時代周報：博鰲房地產(chǎn)論壇都有談到商業(yè)地產(chǎn)的問題，比如一哄而上、地區(qū)發(fā)展不太平衡等，怎樣看待商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景？ 劉曉光：現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都是被動地去做商業(yè)地產(chǎn)，有時拿的一塊地有建商業(yè)項目的條件，不是（開發(fā)商）非想干的，有時是行政指令的干預，就如拿一塊地，蓋10萬平方米的住宅，非得要蓋3萬平方米的商業(yè)。第二個肯定就是在做的過程總出現(xiàn)問題，比如說一哄而上、同質(zhì)化，但是我覺得一般而言，企業(yè)的領導人也不傻，是懂得市場規(guī)律的。 那怎么解決商業(yè)地產(chǎn)一哄而上的問題？我覺得最核心的就是專業(yè)化，要做商業(yè)地產(chǎn)，必須得有商業(yè)團隊，要做商業(yè)地產(chǎn)，先做商業(yè)人。就如奧特萊斯，如果我們不能把燕莎奧特萊斯的總經(jīng)理萬文英挖過來，我們也不敢做。 時代周報：你覺得商業(yè)地產(chǎn)有泡沫嗎？ 劉曉光：商業(yè)地產(chǎn)肯定有泡沫，但要看是在哪個地區(qū)，什么樣的性質(zhì)，什么樣的商業(yè)形態(tài)。我覺得下一步受影響最大的就是標準化的大賣場，會受電子商務的沖擊。但電子商務對奧特萊斯就沖擊不了，名牌一般不能在網(wǎng)上購買。 時代周報：現(xiàn)在國內(nèi)打著奧特萊斯旗號的賣場特別多，相比而言首創(chuàng)奧特萊斯的特色和優(yōu)勢在哪呢？ 劉曉光：能不能體現(xiàn)奧特萊斯的本質(zhì)，我覺得有以下幾點：第一，是不是國外的名牌商品，不管是一類、二類、三類都應該是品牌商品；第二，折扣率是不是四至六折；第三，能不能保持長期的供貨，達到這三條了，就是奧特萊斯，達不到就不是?，F(xiàn)在為什么有很多不是了，就是有些是拿錢先買一批貨，沒有持續(xù)性，短時間堅持還行，但長期就不行了。并且有的能拿到貨源，但價格很高。所以檢驗是不是正宗的奧特萊斯就用這三條來檢驗。 我們現(xiàn)在應該是做到了這三條，惟一欠缺的就是，我們計劃有25個一線品牌，但現(xiàn)在還沒達到這么多。有的還在裝修，有的還在做準備。 此外，我覺得奧特萊斯還有一個更好的方式，就是看能不能和國際的奧特萊斯管理公司合資。 時代周報：那首創(chuàng)置業(yè)有沒有這方面的合作？ 劉曉光：現(xiàn)在還沒有，但正在和這類公司談。有美國的，有歐洲的，都是比較大的公司。因為有的是先跟你談，但不一定合資，先是輸送商品。 有的是做一年的試運行，再來合資，合資的過程還牽涉到對價的問題，可能還要磨合。我覺得做奧特萊斯只要把商品、折扣、可持續(xù)性解決了就行。 地鐵上蓋商業(yè)或采取商業(yè)訂單模式 時代周報：目前發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)也有一些獨特的形式，比如說萬達集團，采取的是訂單地產(chǎn)的模式，所以開發(fā)建設期就縮短了，建好了馬上就能開業(yè)。首創(chuàng)有沒有考慮借鑒這種模式，先解決品牌招商的問題，這樣能避免這些項目出現(xiàn)延遲開業(yè)等問題？ 劉曉光：如果說要是做訂單商業(yè)地產(chǎn)這種，就是我們的地鐵上蓋商業(yè)地產(chǎn)這種，因為我們有可能和香港的地鐵上蓋公司來合資。 時代周報：除了奧特萊斯，首創(chuàng)置業(yè)還有哪些其他的商業(yè)地產(chǎn)模式？ 劉曉光：有很多旅游度假的產(chǎn)品，也有小型商業(yè)街的產(chǎn)品，也有大型綜合體以及地鐵上蓋的商業(yè)地產(chǎn)，都在建設當中。 時代周報：如此說，目前首創(chuàng)置業(yè)的主要貢獻還是來自住宅？ 劉曉光：是這樣的，在建的過程中，都是先賣住宅，住宅肯定有利潤，我們的商場也不能賣，一般的商場都有個時間周期，營業(yè)的話也有磨合期。商業(yè)地產(chǎn)的投資回報期一般比較長，短期之內(nèi)肯定不能（貢獻）那么多的收入。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/34244.html
