愛(ài)華網(wǎng)???? 從去年開(kāi)始，大盤(pán)云集的貴陽(yáng)樓市就備受矚目，外界的疑問(wèn)一直聚焦在人口才400多萬(wàn)的貴陽(yáng)能不能消化這么多大體量的大盤(pán)上，甚至有言論稱(chēng)貴陽(yáng)會(huì)成為下一個(gè)鄂爾多斯。而對(duì)此，貴陽(yáng)當(dāng)?shù)厝耸繀s極力否認(rèn)，堅(jiān)稱(chēng)樓市健康。 實(shí)際上，催生貴陽(yáng)大盤(pán)模式的一個(gè)關(guān)鍵因素就是貴陽(yáng)當(dāng)?shù)氐耐恋爻鲎屇Ｊ剑涸谫F陽(yáng)，政府采取土地一二級(jí)捆綁聯(lián)動(dòng)的方式，即貴陽(yáng)當(dāng)?shù)卣话銜?huì)規(guī)劃出千畝以上的大地塊，然后尋找有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將此地塊上的土地征用、拆遷整理、安置房建設(shè)和市政配套工程等本該由政府承擔(dān)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，交由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商完成，企業(yè)完成土地整理后，政府也會(huì)確保開(kāi)發(fā)商在地塊“招、拍、掛”中取得土地的二級(jí)使用權(quán)。 以貴陽(yáng)一超級(jí)大盤(pán)未來(lái)方舟項(xiàng)目為例，貴州省唯一上市房企中天城投集團(tuán)股份有限公司(000540.SZ，下稱(chēng)“中天城投”)從2006年起就介入該地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)，并斥資數(shù)億元以BT（建設(shè)-移交）模式投建了地塊內(nèi)的交通要道“水東路”，也承擔(dān)了當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)村莊的拆遷工作。 2013年博鰲論壇上，中天城投執(zhí)行副總裁李俊接受了時(shí)代周報(bào)記者的專(zhuān)訪。他說(shuō)，在貴陽(yáng)，開(kāi)發(fā)商做大盤(pán)也是被逼無(wú)奈，不做大盤(pán)就沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。他表示，貴陽(yáng)的市場(chǎng)基本上是供略大于求，房?jī)r(jià)低，開(kāi)發(fā)商都在跑量，如果是小盤(pán)，房子一降價(jià)消化掉后，等市場(chǎng)行情好轉(zhuǎn)就沒(méi)有后續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)資本。 購(gòu)房力市內(nèi)市外各占一半 時(shí)代周報(bào)：從去年開(kāi)始，大家就一直對(duì)貴陽(yáng)的大盤(pán)表示關(guān)注，問(wèn)題是，貴陽(yáng)能消化掉這么多大體量的項(xiàng)目嗎？ 李俊：貴陽(yáng)市目前有400多萬(wàn)人口，未來(lái)很可能達(dá)到1000萬(wàn)，因?yàn)楹芸赡軙?huì)有600萬(wàn)人口來(lái)這里安居樂(lè)業(yè)。如果未來(lái)十年有600萬(wàn)人到貴陽(yáng)去置業(yè)，我們不考慮貴陽(yáng)本身的改善型需求，按照人均30平方米來(lái)算，就有1.8億平方米的住宅需求，這就是增量。 貴陽(yáng)的整體規(guī)劃是，未來(lái)5-8年有1億多平方米的房地產(chǎn)供給量。像貴陽(yáng)去年大概就是1100萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售量，如果每年按5%遞增，1億平方米的住宅面積在第六、第七年就賣(mài)完了。如果不止是600萬(wàn)人口進(jìn)入呢？再加上還有當(dāng)?shù)仄渌耐顿Y需求，還有外省過(guò)來(lái)買(mǎi)的避暑樓盤(pán)，這會(huì)是一個(gè)什么樣的局面？同時(shí)，我們也期待高鐵通車(chē)會(huì)給貴陽(yáng)帶來(lái)一些新的變化。 時(shí)代周報(bào)：這樣說(shuō)來(lái)，貴陽(yáng)的這樣大體量開(kāi)發(fā)是顧及到未來(lái)幾年內(nèi)的一個(gè)供應(yīng)狀況，是很合理的？ 李?。菏怯羞@樣的一個(gè)預(yù)期。 貴陽(yáng)市的房?jī)r(jià)，基本上是在緩慢地增長(zhǎng)，沒(méi)有出現(xiàn)其他城市價(jià)格突然增長(zhǎng)很多的現(xiàn)象。大家（指購(gòu)房者）的預(yù)期都很透明，知道未來(lái)這個(gè)地方會(huì)有大盤(pán)，是1000萬(wàn)平方米或者是500萬(wàn)平方米，大概是一個(gè)什么樣類(lèi)型的產(chǎn)品，有沒(méi)有能買(mǎi)得到的、買(mǎi)得起的住宅。預(yù)期很透明，不像北、上、廣一樣，要是現(xiàn)在不買(mǎi)這個(gè)房子，就不知道下一階段去哪買(mǎi)了。貴陽(yáng)市的房?jī)r(jià)平抑得還是很好，貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很健康的。 時(shí)代周報(bào)：目前貴陽(yáng)市的主要購(gòu)買(mǎi)力量來(lái)自哪里？各占多少比例？ 李俊：主要來(lái)講，貴陽(yáng)市內(nèi)、貴陽(yáng)市外各占一半。 時(shí)代周報(bào)：貴陽(yáng)有這么多大盤(pán)在開(kāi)發(fā)，是不是對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)大盤(pán)會(huì)容易一些？ 李?。浩鋵?shí)不容易，剛才有講到，就是不同的大盤(pán)，有不同的走量方式，根本就賺不了多少錢(qián)。一個(gè)原因就是整體的房?jī)r(jià)低，另一個(gè)原因就是整個(gè)市場(chǎng)還是供給略大于需求，像這種如果自己做的規(guī)模小了，就根本騰挪不過(guò)來(lái)。你那個(gè)樓盤(pán)只要一降價(jià)，一下子就賣(mài)光了，等到真正有市場(chǎng)機(jī)會(huì)、行情好的時(shí)候，就發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)房子賣(mài)了，所以這也逼著大家去拿大盤(pán)。 最后就出現(xiàn)這樣的一個(gè)結(jié)果：你沒(méi)拿大盤(pán)，你就沒(méi)有參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的這個(gè)能力了。 大幅漲價(jià)沒(méi)有市場(chǎng)基礎(chǔ) 時(shí)代周報(bào)：相比其他省會(huì)城市，貴陽(yáng)房?jī)r(jià)顯得很低，是不是也因?yàn)橛写蟛糠猪?xiàng)目都是棚戶(hù)區(qū)改造的原因？ 李?。号飸?hù)區(qū)改造其實(shí)成本還是非常高的，如果做得不好，棚戶(hù)區(qū)改造的項(xiàng)目就很容易虧本。因?yàn)槌錆M了不確定性，如果一個(gè)大的項(xiàng)目，比如是1800萬(wàn)平方米，如果拆遷的標(biāo)準(zhǔn)提高了，或者拆遷的時(shí)間拉長(zhǎng)了，想建的沒(méi)有建起來(lái)，想賣(mài)的沒(méi)有條件賣(mài)出去，或者一直有釘子戶(hù)，賣(mài)不出一個(gè)好的價(jià)錢(qián)，就很有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。但總的來(lái)說(shuō)，在政府的支持下，我們的很多棚戶(hù)區(qū)改造的項(xiàng)目都進(jìn)展得十分順利。 但即使這樣，棚戶(hù)區(qū)改造的一些項(xiàng)目要想賺很多錢(qián)還是非常困難的，因?yàn)橹芷诤荛L(zhǎng)，一個(gè)項(xiàng)目需要四五年或者更長(zhǎng)的周期，年化收益率其實(shí)不是特別高的，（開(kāi)發(fā)商）只是通過(guò)規(guī)模來(lái)取得一個(gè)比較好的開(kāi)發(fā)收益而已。 而也正因?yàn)槎忌狭艘?guī)模，所以每一個(gè)樓盤(pán)自己想要捂盤(pán)惜售也好，想要大幅漲價(jià)也好，都沒(méi)有市場(chǎng)基礎(chǔ)。不像北、上、廣等城市那樣，這個(gè)月捂盤(pán)不賣(mài)，等下個(gè)月你著急了想買(mǎi)，我就還可以漲。所以，包括我們的房?jī)r(jià)，包括企業(yè)的利潤(rùn)，都是保持在一個(gè)合理的水平，這也是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。 時(shí)代周報(bào)：貴司哪些項(xiàng)目是棚戶(hù)區(qū)改造？ 李俊：未來(lái)方舟、假日方舟是棚戶(hù)區(qū)，像金融中心等都是競(jìng)地交易的。
時(shí)代周報(bào)：貴司目前開(kāi)發(fā)的這些項(xiàng)目中，是幾年的一個(gè)推貨量呢？ 李?。喊次覄偛潘v的那三個(gè)大盤(pán)，我個(gè)人認(rèn)為在6-8年的時(shí)間，總的來(lái)說(shuō)周期比較長(zhǎng)，所以要精耕細(xì)作，才能把大量的不確定性消滅在萌芽狀態(tài)，否則風(fēng)險(xiǎn)很大的。所以一般的小公司也沒(méi)有能力去做這樣的大盤(pán)。經(jīng)驗(yàn)是慢慢積累出來(lái)的。未來(lái)方舟主要還是休閑度假的地產(chǎn)項(xiàng)目，我們也把它定位為貴州省的一個(gè)旅游集散地。 “其他省會(huì)城市好賺錢(qián)” 時(shí)代周報(bào)：貴司項(xiàng)目都集中在貴陽(yáng)，會(huì)不會(huì)下到貴州省的其他城市去？ 李?。喝绻纱箝_(kāi)發(fā)商親自去組建團(tuán)隊(duì)自己去到下面的三四線城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，還是比較困難的，因?yàn)槌杀咎撸绻且覀冚斔凸芾?、技術(shù)，包括一些采購(gòu)的共享，包括銷(xiāo)售渠道的一些共享，其實(shí)是做得到的，這不僅對(duì)擴(kuò)大自己品牌的影響力好，對(duì)提高三、四線城市樓盤(pán)的品質(zhì)也好，都是有很大的幫助的。 時(shí)代周報(bào)：有沒(méi)有往貴州省外拓展的一些計(jì)劃，或者有沒(méi)有正在洽談或者開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目？ 李?。菏⊥猓貏e是省會(huì)城市，都是采取招拍掛的方式，像這種情況不可能去談什么，而是和其他的眾多的大中型企業(yè)去排隊(duì)，只能采取這種PK的方式去解決走出去的問(wèn)題，這也是我們要面臨的一個(gè)挑戰(zhàn)，但我們相信能夠取得一些相應(yīng)的成果。 時(shí)代周報(bào)：有沒(méi)有一些有意向的區(qū)域？ 李?。褐饕€是一些省會(huì)城市，因?yàn)樽鳛樵谫F陽(yáng)這么辛苦都能賺到錢(qián)的企業(yè)，看到任何一個(gè)省會(huì)城市，都覺(jué)得會(huì)比貴陽(yáng)的錢(qián)好賺。 時(shí)代周報(bào)：2011年，貴司與省政府簽了個(gè)協(xié)議，就是5年內(nèi)將在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬(wàn)平方米(約20萬(wàn)套)，總投資約200億元的各類(lèi)保障性安居工程及其配套設(shè)施。目前推進(jìn)得怎樣？ 李?。何覀儸F(xiàn)在就按照省、市政府給我們批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)模來(lái)實(shí)施建設(shè)，其實(shí)進(jìn)展得還是挺順利的。
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