愛華網(wǎng)???? 凈負(fù)債率290% 四處擴(kuò)張債臺(tái)高筑 一份200億元的保障房大單，讓中天城投集團(tuán)股份有限公司（000540.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中天城投”）從去年起，搖身變?yōu)槲鞑孔畲蟮谋Ｕ戏棵駹I(yíng)房地產(chǎn)商。 2011年3月，作為貴州龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的中天城投與貴州省政府簽訂了《貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議書》，承擔(dān)貴州省“十二五”期間全省一半的保障房任務(wù)。按照協(xié)議，中天城投5年內(nèi)將在貴州省內(nèi)完成建設(shè)面積約1000萬平方米（約20萬套），總投資約200億元的各類保障性安居工程及其配套設(shè)施。 也正因?yàn)檫@份框架協(xié)議的簽訂，中天城投被譽(yù)為全國(guó)保障房開發(fā)受益第一股，股價(jià)在二級(jí)市場(chǎng)上也一度遭到爆炒。 不過，在上述利好消息發(fā)布至今的一年多時(shí)間里，中天城投鮮少公布其保障房項(xiàng)目的具體進(jìn)展。而據(jù)時(shí)代周報(bào)記者日前了解，或受困于資金難題，中天城投5年內(nèi)恐怕難以完成20萬套保障房的開發(fā)量。 讓中天城投保障房計(jì)劃步履蹣跚的最大原因，歸結(jié)于公司資金的捉襟見肘。2012年前三季度中天城投營(yíng)收總計(jì)21.1億元，且賬面上僅有貨幣資金16.6億元，更為關(guān)鍵的是，公司前三季度凈利僅3.84億元，而85%的部分還來自于政府補(bǔ)貼的3.28億元。不過，即便公司凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)290%，但在拿地以及跨行投資上，中天城投依舊不手軟。 保障房項(xiàng)目資金缺口大 中天城投在公司2012年中報(bào)里披露稱，其首批保障房項(xiàng)目“漁安新城公租房”和“白巖腳公租房”已在2011年分期開工建設(shè)，開工總建設(shè)面積約為164萬平方米，截至今年上半年，共完成主體施工面積約65萬平方米。 而在今年7月19日，貴州省住建廳副廳長(zhǎng)楊躍光一行到上述保障房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)督查進(jìn)展時(shí)，中天城投集團(tuán)保障房項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也公開表示，上述兩個(gè)保障房項(xiàng)目，合計(jì)提供19672套房源，預(yù)計(jì)分別于2013年底和2014年底竣工，今年內(nèi)共計(jì)劃完成投資約10.5億元。 不過有知情人士對(duì)記者透露，年內(nèi)的保障房投資計(jì)劃恐不能如愿達(dá)成。時(shí)代周報(bào)記者按照公司2011年年報(bào)和2012年半年報(bào)數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，截至今年6月底，中天城投在保障房建設(shè)方面合計(jì)投入僅約1.54億元，即便加上今年1月公司已收到的政府保障房補(bǔ)助4.03億元，總投資額也不足5.6億元。 即使上述兩項(xiàng)目按照中天城投的計(jì)劃順利竣工，那么到2014年該公司完成的約19672套公共租賃房，也僅是5年20萬套目標(biāo)的10%不到。 日前，中天城投董秘李俊對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，“當(dāng)時(shí)簽訂的只是框架協(xié)議，具體執(zhí)行情況只能看具體協(xié)議?！睋?jù)他透露，5年20萬套的開發(fā)量，是有前提條件的，比如約定了中央政策、銀行信貸、證券等多方面對(duì)企業(yè)的支持。如今支持并未完全到位，這個(gè)量預(yù)估完不成。 中天城投某內(nèi)部人士還對(duì)記者分析稱，由于地方政府限定保障房的利潤(rùn)為總投資額的3%-5%，就保障房項(xiàng)目本身而言，特別是廉租房和公租房，幾乎是沒有利潤(rùn)的，除非借此打開銀行直接融資的閥門。但目前銀監(jiān)會(huì)管控嚴(yán)格，很難實(shí)施。 此外，按照中天城投管理層的想法，未來預(yù)計(jì)還會(huì)適當(dāng)控制保障房方面的投資規(guī)模?！氨Ｕ戏楷F(xiàn)在只做了兩個(gè)項(xiàng)目，并無其他開工在建的保障房項(xiàng)目。如果監(jiān)管部門不能為保障房建設(shè)提供額外的資金支持的話，作為公司，履行下社會(huì)責(zé)任就可?！崩羁±m(xù)稱，如果不顧自身資金實(shí)力去擴(kuò)大投資開發(fā)保障房，對(duì)廣大股東也是不負(fù)責(zé)任的。 資金難題是中天城投眼下面臨的最大門檻。中天城投財(cái)務(wù)副總楊再勇在今年年中業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上曾否認(rèn)保障房資金難題。他表示，簽訂的這個(gè)協(xié)議，只是一個(gè)總體的發(fā)展規(guī)劃。在項(xiàng)目具體實(shí)施時(shí)，還要根據(jù)國(guó)家政策條件、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，確定分階段目標(biāo)，予以分解并逐步落實(shí)。并非是在某一時(shí)點(diǎn)，集中投放200億元資金的概念。不過，早在去年7月份，中天城投旗下漁安安井回遷安置房項(xiàng)目被爆停工時(shí)，李俊曾對(duì)媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說，但公司保障房項(xiàng)目資金需求缺口比較大。” 頻繁信托融資債臺(tái)高筑 除了保障房，中天城投需要資金輸血的地產(chǎn)項(xiàng)目亦不在少數(shù)。
根據(jù)申銀萬國(guó)測(cè)算的數(shù)據(jù)，中天城投計(jì)劃2012年實(shí)現(xiàn)新開工403萬平方米，竣工152萬平方米，分別較2011年實(shí)際完成量增長(zhǎng)132%和24%，資金存在較大壓力，僅所需的工程款，中天城投就需投入60億元。 另據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中天城投還參與了多項(xiàng)政府合作項(xiàng)目，如去年9月，中天城投與政府簽訂了BT模式建設(shè)貴陽市規(guī)劃展覽館及參與筑城廣場(chǎng)項(xiàng)目等合作改造議案，現(xiàn)已陸續(xù)需要投入資金，總投資額高達(dá)13億元。 但上述投資，與公司手里未來方舟、國(guó)際金融中心、假日方舟等項(xiàng)目動(dòng)輒幾百億元的大規(guī)模投資相比，還僅是毛毛雨。 以“未來方舟”為例，這是目前中天城投最看重的項(xiàng)目。根據(jù)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，“未來方舟”整體占地達(dá)到9.53平方公里，其中建設(shè)用地接近5600畝，總建筑體量720萬平方米，除了四棟超高層建筑，還包括一座規(guī)?？氨葨|部華僑城的主題公園以及500萬平方米住宅商品房。項(xiàng)目同樣計(jì)劃5年內(nèi)完成全部開發(fā)，投資規(guī)模達(dá)到600億元，其中目前正在進(jìn)行的一期開發(fā)，總投資額約為303億元。 今年3月份起，未來方舟低價(jià)入市，數(shù)次小規(guī)模開盤回籠資金，時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)貴州筑房網(wǎng)上的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，該項(xiàng)目累計(jì)預(yù)售出6664套房源，并宣稱銷售額已超25億元。不過面對(duì)300多億元龐大的資金需求，該項(xiàng)目還是背上現(xiàn)金流困難的輿論包袱。 “未來方舟目前仍有多種融資渠道可以選擇，由于項(xiàng)目土地產(chǎn)權(quán)被分成了數(shù)十塊，如果整塊土地拿到一家銀行抵押并不現(xiàn)實(shí)，那么可以分別將這些地塊拿去不同銀行作抵押貸款。”中天城投知情人士對(duì)記者透露稱，至于最受爭(zhēng)議的四棟超高層建筑，開發(fā)是有彈性的，如果資金緊張，可以推遲開發(fā)。 另外，公司目前正在與信托公司合作。“信托融資的成本無非比銀行貸款高一些而已，并不會(huì)給公司構(gòu)成太大問題。”上述知情人士稱，而一些投資機(jī)構(gòu)也對(duì)未來方舟項(xiàng)目?jī)?nèi)的商業(yè)地產(chǎn)興趣強(qiáng)烈，表達(dá)了股權(quán)合作的意向。 日前，中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站陸續(xù)公布了11只中融信托-中天城投財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃，按上限計(jì)發(fā)行規(guī)?？蛇_(dá)10.8億元，用于中天未來方舟、貴陽市展覽館項(xiàng)目、筑城廣場(chǎng)BOT等項(xiàng)目的工程款支付。 李俊對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，臨近年底，銀行沒有多大的貸款額度，尋找多種渠道融資才能保證公司項(xiàng)目的正常進(jìn)行。借用信托融資，有利于資金的穩(wěn)定，主要是為了項(xiàng)目推進(jìn)，加快項(xiàng)目的進(jìn)程。 債臺(tái)高筑，也讓中天城投早已緊繃的資金鏈更加危險(xiǎn)。公司三季度報(bào)內(nèi)容顯示，其凈負(fù)債率高達(dá)290%，在A股房地產(chǎn)公司中排名第三。如果凈負(fù)債率超過1，說明全部股東權(quán)益尚無法償還銀行負(fù)債，公司處于高危運(yùn)行的狀態(tài)。 高負(fù)債下擴(kuò)張不減 事實(shí)上，自2009年起，中天城投負(fù)債率過高的問題一直存在。2009年全年公司凈負(fù)債率均超過100%，2010年公司凈負(fù)債率最高點(diǎn)接近200%，2011年凈負(fù)債率更是一路飄高，截至今年竟高達(dá)290%。 “這是近三年公司負(fù)債的最高峰，償債壓力大?！遍L(zhǎng)江證券分析師劉俊稱。 不過，在現(xiàn)金如此緊張的背景下，中天城投仍忙于四處擴(kuò)張。 根據(jù)中天城投的公開信息，時(shí)代周報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年至今，公司已耗資約21.73億元在貴陽獲取18幅土地。除了房地產(chǎn)，中天城投還涉獵諸多行業(yè)。記者發(fā)現(xiàn)，包括礦產(chǎn)、旅游、文化產(chǎn)業(yè)等在內(nèi)的多個(gè)熱門領(lǐng)域，公司幾乎每次都在第一時(shí)間積極參與，并投資不菲。 9月17日，新華網(wǎng)消息稱貴州省兩大重要公共文化設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目—貴州歌劇院和國(guó)內(nèi)一流的IMAX影城在貴陽市開工建設(shè)，該項(xiàng)目占地總面積約6萬平方米，由中天城投規(guī)劃建設(shè)，總投入約15億元，預(yù)計(jì)2年內(nèi)完工。 談起今年來的熱點(diǎn)題材，“頁巖氣”是一個(gè)繞不開的話題。根據(jù)今年9月10日發(fā)布的 《國(guó)土資源部頁巖氣探礦權(quán)招標(biāo)公告》，中天城投所在的貴州省共有5個(gè)區(qū)塊進(jìn)入此次招標(biāo)范圍。對(duì)于這樣的機(jī)遇，中天城投也表示不會(huì)錯(cuò)過，并公告宣布參與國(guó)土資源部頁巖氣招標(biāo)事宜，預(yù)計(jì)投入不菲。 在此之前，旅游股受到市場(chǎng)追捧之時(shí)，中天城投也宣布置換入三聯(lián)乳業(yè)的烏當(dāng)奶牛場(chǎng)基地，并將該基地進(jìn)行旅游開發(fā)。此外，中天城投追尋市場(chǎng)熱點(diǎn)的投資，還包括貴州遵義小金溝錳礦、煤炭重組等。 “公司追求多元化發(fā)展既是未來的看點(diǎn)，也反映出當(dāng)前主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展遭遇了瓶頸?！鄙鲜鲩L(zhǎng)江證券分析師劉俊稱，這主要有兩方面原因：一是房地產(chǎn)調(diào)控政策影響了地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)，而貴州省煤炭產(chǎn)業(yè)整合速度低于預(yù)期；二是貴州房地產(chǎn)市場(chǎng)容量有限，而公司外省擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)并不明顯。 只不過，上述多元化投資在運(yùn)作兩三年之久后，目前仍未為中天城投帶來實(shí)際收益。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，中天城投所涉足的礦產(chǎn)和文化產(chǎn)業(yè)均未步入正軌。 李俊也承認(rèn)，目前煤礦整體的價(jià)格不高，風(fēng)險(xiǎn)也挺大，所以公司暫緩煤炭整合工作，主要精力還是放在房地產(chǎn)上。他坦言，在這么高的負(fù)債水平上，還去投資高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，不是明智的選擇。中天城投還會(huì)重點(diǎn)運(yùn)作最熟悉最拿手的房地產(chǎn)。 “再高速擴(kuò)張，會(huì)面對(duì)較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。但是在短期內(nèi)，公司戰(zhàn)略不會(huì)調(diào)整，還會(huì)維持一個(gè)比較高的負(fù)債狀態(tài)。”而按照李俊的意思，中天城投還將積極拿地，并爭(zhēng)取盡快在其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的城市獲得地塊，并走出貴州。據(jù)他介紹，公司目前權(quán)益的土地儲(chǔ)備面積為1000多萬平方米。
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