愛華網(wǎng)深圳，一個29年前的小漁村，發(fā)展至今已經(jīng)成為一個現(xiàn)代化大都市與國際性城市，其發(fā)展速度之快讓整個世界震驚，讓我們一起來回顧其20多年來的成長歷程：快速起步階段（1979-1993年）：起點低，以“三來一補”為主，零星分散；急劇膨脹階段（1993-2000年）：逐步由勞動密集型向資金、技術(shù)密集型過渡；集聚提升階段（2000年至今）：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、提升，產(chǎn)業(yè)競爭力不斷加強。深圳的舊工業(yè)區(qū)改造勢在必行！深圳一方面在提高土地產(chǎn)出、提升土地效益的同時，也面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級，大批低產(chǎn)出、低容積率、環(huán)境差、設(shè)施不齊全的老舊工業(yè)區(qū)亟待改造，舊工業(yè)區(qū)面積所占比重較大，而產(chǎn)出卻遠遠低于全市平均水平，且園區(qū)開發(fā)強度整體偏低，土地利用效率提升空間很大。以寶安區(qū)為例，舊工業(yè)區(qū)用地面積占總工業(yè)區(qū)用地的52%，2005年寶安區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值地均產(chǎn)值為25億元/平方公里，工業(yè)增加值地均產(chǎn)出為5億元/平方公里，仍低于全市2003年水平；園區(qū)平均容積率小于1，與《深圳市工業(yè)項目建設(shè)用地控制標準（試行）的通知》相關(guān)要求差距大，土地利用效率的提升空間大。由此看來，深圳的舊工業(yè)區(qū)改造勢在必行！深圳的舊工業(yè)區(qū)改造障礙重重！然而，在舊工業(yè)區(qū)改造過程中，深圳也面臨著種種障礙：首先，產(chǎn)權(quán)不清晰，有很一大部分舊工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w手里，政府對其改造執(zhí)行難度較大，容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛；其次，舊工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平落后，需要投入巨大的改造成本，政府財政壓力大；再者，深圳的舊工業(yè)區(qū)一般內(nèi)、外部環(huán)境較差，中小企業(yè)眾多，污染及安全隱患多，普遍存在臟、亂、差的情況，改造本身難度較大；從舊工業(yè)區(qū)的整體分布來看，舊工業(yè)區(qū)規(guī)模小、分布較為散亂，因此不具備改造的規(guī)模優(yōu)勢；最后，深圳當(dāng)前面臨著嚴峻的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級形勢，如何通過舊工業(yè)區(qū)的改造實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級是舊工業(yè)改造的重點。因此，深圳的舊工業(yè)區(qū)改造應(yīng)該從以下幾個方面著手：一、由政府出面進行舊工業(yè)產(chǎn)權(quán)清查工作，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為舊工業(yè)區(qū)改造掃清障礙；二、政府應(yīng)通過一定的政策優(yōu)惠，吸引開發(fā)商投資舊工業(yè)區(qū)的改造，通過市場化行為，讓開發(fā)商在獲取土地的同時承擔(dān)地塊及周邊基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，為政府節(jié)約大量的資金投入難題；三、舊工業(yè)區(qū)改造和產(chǎn)業(yè)升級應(yīng)該將原來舊工業(yè)區(qū)內(nèi)的不符合深圳市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的企業(yè)淘汰，引進符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的技術(shù)含量高的高科技企業(yè)進駐園區(qū)，形成強大的科技研發(fā)能力，帶動園區(qū)及周邊的發(fā)展；四、舊工業(yè)改造應(yīng)該以工業(yè)園區(qū)的概念和高標準、國際化園區(qū)的標準進行建造，有完善的配套設(shè)施和良好的環(huán)境，以吸引大型企業(yè)的進駐。因此，打造具有國際高標準的現(xiàn)代商務(wù)園區(qū)來吸引境內(nèi)外的投資者，從而帶動深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、進行產(chǎn)業(yè)升級不失為深圳舊工業(yè)區(qū)改造的一個熱點出路。深圳舊工業(yè)區(qū)改造新出路—具有優(yōu)美生態(tài)環(huán)境的商務(wù)園區(qū)！aihuau.com商務(wù)園區(qū)，最早起源于英國，起初的目的是建設(shè)工業(yè)園區(qū)以更好地利用當(dāng)?shù)氐膭趧恿Y源。隨著英國服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展以及英國科學(xué)與技術(shù)產(chǎn)業(yè)的飛速進步，出現(xiàn)了許多的新型商務(wù)園區(qū)以及科學(xué)技術(shù)“聚集區(qū)”。這些園區(qū)和“聚集區(qū)”提供了適合于零售業(yè)，輕工業(yè)，IT業(yè)，商業(yè)和科學(xué)技術(shù)部門的，經(jīng)濟上承受的起的，經(jīng)過精心規(guī)劃的空間。隨著全球化浪潮的愈演愈烈，商務(wù)地產(chǎn)逐步風(fēng)行世界各地，也進入我國的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。它的特點是擁有良好的停車設(shè)施以及在午餐和工作之余用于休閑的設(shè)施、擁有優(yōu)美的環(huán)境及信息網(wǎng)絡(luò)、以及非常方便企業(yè)商務(wù)談判、研發(fā)、展示、制樣等商務(wù)科研工作環(huán)節(jié)。目前在中國的主要一線城市，已存在商務(wù)園區(qū)成功操作的案例，如北京的總部基地、上海的金橋office park、浦江智谷等等，這些項目的成功運作均說明了商務(wù)園在中國的巨大市場潛力。而在深圳，南海意庫、F518等創(chuàng)意園地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的同時，商務(wù)園地產(chǎn)卻被忽視了，大量的對商務(wù)園辦公物業(yè)的需求未得到響應(yīng)。與此同時，關(guān)外有大量的工業(yè)區(qū)廠房在艱難招商，這主要是由于深圳的地產(chǎn)開發(fā)商對商務(wù)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿ι形葱纬烧_的認識，同時沒有察覺到深圳產(chǎn)業(yè)升級過程中對企業(yè)對商務(wù)園地產(chǎn)的巨大需求。目前，深圳的這種工業(yè)物業(yè)結(jié)構(gòu)性失衡已經(jīng)影響了一些高新企業(yè)的進入計劃，長此以往，將會在深圳“產(chǎn)業(yè)升級及轉(zhuǎn)移”過程中帶來產(chǎn)業(yè)的“空心化”，進而影響到深圳的整體競爭力！從商務(wù)園區(qū)開發(fā)的角度來講，目前深圳已經(jīng)完全具備了商務(wù)園區(qū)開發(fā)條件。首先，深圳作為中國一線城市之一，具有商務(wù)園區(qū)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，跨國企業(yè)、本地高科技企業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)在這里聚集和融合，據(jù)調(diào)查，目前分散在關(guān)內(nèi)關(guān)外工業(yè)區(qū)和科技園區(qū)中的這些企業(yè)，均有聚集及改善現(xiàn)有辦公環(huán)境的潛在需求，代表國際水準的商務(wù)園區(qū)將是深圳工業(yè)物業(yè)的重要補充，也是促進深圳產(chǎn)業(yè)升級主要渠道；再者，在對商務(wù)園區(qū)的旺盛需求的帶動下，有國內(nèi)外眾多的商務(wù)園投資者的追捧，目前戴德梁行工業(yè)物流部已經(jīng)受理了多家基金公司的商務(wù)園項目投資委托，這也將為深圳的商務(wù)地產(chǎn)起到推波助瀾的作用。
舊工業(yè)區(qū)改造成商務(wù)園區(qū)會有哪些優(yōu)勢？從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，一方面可以有效地優(yōu)化舊工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進舊工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級，同時對舊工業(yè)區(qū)土地更好地加以利用，提高單位產(chǎn)值，對舊工業(yè)區(qū)及周邊形成強大的產(chǎn)業(yè)帶動力；另外一方面可以幫助深圳吸引更多的大公司來落戶，并能幫助他們解決其在快速發(fā)展過程中面臨的一系列問題。對于落戶企業(yè)而言，現(xiàn)代商務(wù)園區(qū)的建設(shè)不僅可以降低成本、創(chuàng)造良好的研發(fā)和辦公環(huán)境以及提高員工滿意度和創(chuàng)造性，避免人才流失，同時也可以借助深圳這個品牌來擴充自身實力以及品牌的影響力。另外，從城市規(guī)劃的角度，將現(xiàn)代商務(wù)園區(qū)建設(shè)和舊工業(yè)區(qū)改造結(jié)合起來，可以有效節(jié)省政府對舊工業(yè)區(qū)的改造投資成本，又能有效提升城市形象，完成城市從經(jīng)濟到空間的雙重升級。綜上所述，通過建設(shè)現(xiàn)代化商務(wù)園區(qū)的手法成功將舊工業(yè)區(qū)進行改造，不僅可以吸引大批有實力的高科技企業(yè)落戶深圳，實現(xiàn)深圳產(chǎn)業(yè)優(yōu)化和升級；同時可以帶動舊工業(yè)區(qū)及周邊地區(qū)的發(fā)展，有效解決當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)等社會問題，最大程度地為政府創(chuàng)收和減負；還可以完成舊工業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間的改造、擴張，有效提高城市形象，擴大深圳的品牌效應(yīng)，形成經(jīng)濟、城市建設(shè)雙贏、甚至多贏的局面，何樂而不為呢？
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