愛華網(wǎng)???? 一、引言及相關(guān)研究 房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，兼具了消費品與投資品的雙重特性。由于我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，和地價的居高不下，房價一路飆升。 一些學者認為認為房價和利率有相關(guān)性，如段忠東、曾令華和黃澤先( 2007)從銀行信貸方面，研究利率調(diào)整對房地產(chǎn)價格波動的影響。 一些學者認為土地價格對房價有一定影響。如姚先國、黃煒華( 2001) 認為地價與房價的關(guān)聯(lián)并非線性關(guān)系。陳會廣，劉忠原（2011）通過房價與地價的Granger因果關(guān)系檢驗，認為地價作為房價的成本之一,是房價上漲的一個重要但非決定性因素。 還有學者以為通貨膨脹與房價波動有關(guān)聯(lián)。段忠東（2007）運用相關(guān)性分析、協(xié)整檢驗、脈沖響應函數(shù)與方差分解等方法,形成結(jié)論:短期內(nèi),房價對通貨膨脹與產(chǎn)出的影響有限,長期則對它們有顯著影響,并且,在房價與它們之間存在正反饋作用機制。 二、實證分析
方差分析。 筆者查找了《中國統(tǒng)計年鑒》上7個城市從2011年4月到2012年4月的住宅銷售價格指數(shù)。運用方差分析，分析地點的不同是否對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生顯著影響，實質(zhì)上就是檢驗以下假設： H0：u1=u2=……=u7 地點不同對住宅銷售價格指數(shù)沒有顯著影響 H1: u1,u2……u7不全相等 地點不同對住宅銷售價格指數(shù)有顯著影響 表1 方差分析 由上表可知，樣本統(tǒng)計量F=341.595>臨界值2.208554，P值=8.69E-57<0.05?？芍攸c不同對住宅銷售價格指數(shù)有顯著影響。這與實際情況相符合，經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)，房價較高。 回歸分析。構(gòu)建多元線性回歸方程，研究不同解釋變量對房地產(chǎn)價格的影響程度。初步認定房屋銷售價格指數(shù)（Y）與以下因素有關(guān)： 土地交易價格指數(shù)(X2)：土地交易價格是指房地產(chǎn)開發(fā)商為取得土地使用權(quán)而實際支付的價格。作為房地產(chǎn)開發(fā)主要成本之一，土地使用權(quán)定價越高，房價也越高。 利率(X3)：利率的大小決定了房地產(chǎn)開發(fā)商的融資產(chǎn)本，貸款利率越低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，房價會相對較低。 通貨膨脹率(X4)：我國房價與通貨膨脹間存在正向相關(guān)關(guān)系。通貨膨脹時期，貨幣投入量過大，經(jīng)濟過熱。銀行的存款利率可能低于通貨膨脹率，導致實際利率為負，理性的人不會繼續(xù)在銀行存款。人們可以用手中多余的貨幣來進行房地產(chǎn)投資，使房地產(chǎn)的需求量增長快，那么房價自然增長。 GDP增長率(X5)：經(jīng)濟增長，會推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動房產(chǎn)需求增加，房價上漲。 人口自然增長率(X6)：人口越多，房屋的需求量就越大，房地產(chǎn)價格也就越高。 筆者調(diào)查了《中國統(tǒng)計年鑒》，得到解釋變量1998-2008年的面板數(shù)據(jù)進行回歸分析。 構(gòu)建模型： Y=B1+B2X2+B3X3+B4X4+B5X5+B6X6 （1） 表2 回歸方程的方差分析 Y=30.8135+0.5929X2-1.3381X3+0.6446X4+0.4247X5+1.4104X6 (2) 由回歸結(jié)果可以看出， Significance F=0.01548<0.05，回歸方程有意義。 Adjusted R Square=0.7994 較高，說明解釋變量聯(lián)合解釋了房屋銷售價格指數(shù)79.94%的變化。 盡管Adjusted R Square很高，解釋變量t值都顯著的不多(在5%的顯著水平下），則解釋變量之間有可能存在多重共線性問題。 相關(guān)系數(shù)： 表3 解釋變量的兩兩相關(guān)系數(shù) 可見各個解釋變量之間的相關(guān)系數(shù)都很高，可能存在多重共線性問題，導致R Square較高，但t值并不都是顯著的。因此，需要對解釋變量進行篩選。 修正模型： 經(jīng)過刪選，重新構(gòu)建模型：Y= C1+C2X2 (3) 表4 修正后回歸方程的方差分析 Y=36.6522+0.6398X2 ?。?） 由回歸結(jié)果可以看出， Significance F=7.77186E-05<0.05，回歸方程有意義。 Adjusted R Square=0.8196>0.7994，說明僅土地交易價格指數(shù)就解釋了房屋銷售價格指數(shù)79.941%的變化，擬合效果比（1）好。 解釋變量的t值都是小于0.05，說明系數(shù)顯著不為0。 從方程結(jié)果看，在其他條件不變的情況下，土地交易價格指數(shù)(X2)上漲一個單位，房屋銷售價格指數(shù)（Y)將上漲0.639806個單位,影響還是非常顯著的。控制房價，不妨從降低地價入手。 三、對目前房價形成原因及建議 房地產(chǎn)價格是由各種經(jīng)濟變量共同作用而形成的，但從以上修正后的回歸模型看，土地價格是一個極其重要的因素。想要解決房價居高不下的問題，控制地價是一個不錯的選擇。然而，地方政府依賴于房地產(chǎn)市場，形成了久治不愈的“土地財政”制度。若想改變“土地財政”的局面，就需要解決地方政府財力不足的現(xiàn)狀。中央政府有責任進行相關(guān)部署，包括對現(xiàn)行的分稅制進行必要的改革，使地方政府不再依靠于“土地財政”。只有這樣地價才能有所下降，開發(fā)商不必為此投入高額的成本，房價才有望出現(xiàn)回落，達到房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標。 為了控制房價，筆者認為，第一，政府應該引導民眾更加注重住房的消費品屬性，弱化其投資品的屬性。自從2009年以來，房價之所以增長過快的原因是貨幣投放量過大導致國民投資需求暴漲，而我國由于證券市場的建設還不完善，投資渠道單一，國民手中的錢都流入了房地產(chǎn)市場，房價自然水漲船高。為此，我們加強證券市場的建設，使投資品種多樣化，分散居民收入的流出，這樣才能有效降低房地產(chǎn)的需求。第二，應該加快全面征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅以房屋為課稅對象，能增加房屋的持有成本，降低投資收益，抑制過度膨脹的投資需求。目前，房產(chǎn)稅試點已經(jīng)在重慶和上海展開。配套準備工作還在進行中，如建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制來推進全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，使房產(chǎn)稅征收有望落到實處。
愛華網(wǎng)本文地址 » http://www.klfzs.com/a/9101032201/31775.html
