愛華網(wǎng)新臺(tái)幣的小幅度緩慢升值的方式，使企業(yè)可以爭(zhēng)取調(diào)整的時(shí)間，但同時(shí)帶來了大量的投機(jī)資本，助長(zhǎng)了新臺(tái)幣的升值壓力。臺(tái)灣當(dāng)局為了穩(wěn)定新臺(tái)幣，就必須不斷從市場(chǎng)上購買美元，拋出新臺(tái)幣，導(dǎo)致貨幣的過多投放，1985年的貨幣供應(yīng)量M1為12.23%，1986年增加為51.42%，1987年為37.82%，1988年為24.37%，使房地產(chǎn)價(jià)格和股市價(jià)格膨脹，1987年、1988年和1989年臺(tái)北市的住宅價(jià)格上漲速度分別達(dá)到36.8%、96.5%和78.24%。 日本和臺(tái)灣的匯率改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)對(duì)于中國(guó)的匯率改革及房地產(chǎn)調(diào)控有直接的參考價(jià)值。我們注意到，自2002年之后，人民幣升值預(yù)期已經(jīng)吸引了大量國(guó)際資本流入中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)成為國(guó)際資本的重要投機(jī)領(lǐng)域。外資除了通過直接購買國(guó)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開發(fā)之外，還可以通過向國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的方式影響國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，例如，2003年6月份之后，在國(guó)家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策的影響下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司紛紛轉(zhuǎn)向利用境外融資的方式來解決資金短缺的問題。因?yàn)楦鶕?jù)我國(guó)現(xiàn)行政策，外資企業(yè)舉借外債的管理政策較內(nèi)資企業(yè)松，外資企業(yè)可以在批準(zhǔn)的投資總額和注冊(cè)資本差額內(nèi)允許自由舉借外債。為了從境外融資的方便，很多內(nèi)資企業(yè)通過各種方式實(shí)現(xiàn)外資化。如2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司通過“自我收購”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國(guó)際融資渠道。由于外資的作用，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當(dāng)程度的制約。 ? 在操作主體上，外資進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)以房地產(chǎn)基金為主。最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機(jī)構(gòu)。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港金融當(dāng)局還專門修改了有關(guān)規(guī)則。2005年6月，香港證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結(jié)，撤銷了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，房地產(chǎn)基金可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。在目前國(guó)內(nèi)法律政策不完善，建立REITs條件不成熟的背景下，香港放寬投資海外房地產(chǎn)限制，讓香港房地產(chǎn)投資信托基金可以投資海外房地產(chǎn)項(xiàng)目，意味著允許內(nèi)地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》成立房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，然后注入其在內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，為內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。有很多外資通過正當(dāng)?shù)那肋M(jìn)入中國(guó)，而且有相當(dāng)數(shù)量的資本是通過非正常的渠道進(jìn)入中國(guó)的。 為此，筆者在2006年曾經(jīng)給有關(guān)部門提議，應(yīng)該根據(jù)國(guó)際慣例，對(duì)外資投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)限制，2006年7月11日建設(shè)部等出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見》，對(duì)外資購買中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)設(shè)置了一些前提條件。但外資對(duì)房地產(chǎn)的影響依然存在，只要人民匯率升值的預(yù)期還存在，國(guó)際資本就會(huì)通過各種渠道進(jìn)入中國(guó)，在現(xiàn)行的外匯管理制度下必然使外匯儲(chǔ)備占款增加，進(jìn)而導(dǎo)致貨幣投放增加。截至2010年月底，中國(guó)的外匯儲(chǔ)備占款已經(jīng)超過了20萬億元人民幣，流動(dòng)性過剩的局面由此形成。貨幣的過度投放必然產(chǎn)生通貨膨脹的預(yù)期，投資買房成為應(yīng)對(duì)通脹的重要選擇。 要消除房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫化趨勢(shì)，就必須消除人民幣升值的預(yù)期，有關(guān)匯率改革的推進(jìn)刻不容緩。 文化傳統(tǒng)對(duì)住房消費(fèi)的影響 自2003年以來，房?jī)r(jià)與收入的比例就一直是國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界及輿論界廣泛關(guān)注的問題，按照歐美國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)房?jī)r(jià)收入比超過6倍時(shí)，通常被認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)過高，房?jī)r(jià)收入比超過10倍則被認(rèn)為房?jī)r(jià)有嚴(yán)重的泡沫。按照此標(biāo)準(zhǔn)來衡量，中國(guó)部分城市（尤其是北京、上海、深圳等一線城市）的房?jī)r(jià)早在2003年前就已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫，而2009年底的房?jī)r(jià)已經(jīng)讓人難以理解了，因?yàn)楸本?、上海的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)超過15倍。 為什么五年前的較高的房?jī)r(jià)收入比并沒有使房?jī)r(jià)的出現(xiàn)修正？而且還不斷創(chuàng)新高。其中必有其合理的因素支持，筆者試圖從文化的視角剖析該現(xiàn)象。 儒家文化是以“家”為核心的文化，維系家文化的紐帶是血緣關(guān)系，而維系“家”文化的物質(zhì)載體則是住宅（有私有產(chǎn)權(quán)的房屋）。沒有住宅就沒有“家”，因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，年輕人結(jié)婚一般都要購買一套屬于自己的房子，這是儒家文化圈國(guó)家國(guó)民的特殊消費(fèi)習(xí)慣。 2009年，有文認(rèn)為“是丈母娘推高了房?jī)r(jià)”，引起網(wǎng)絡(luò)媒體的熱議。筆者以為，將房?jī)r(jià)上漲都?xì)w結(jié)為丈母娘固然有些偏頗，但其中還有不少內(nèi)在的道理的。 大約是三年前，紅網(wǎng)論壇一篇題為《26歲的我離婚了！“80后”婚姻注定死在房子上》的帖子引起了網(wǎng)友熱議，帖中稱1983年出生的她兩年前與1982年出生的老公在北京租房完婚，后來因?yàn)椤吧磉叺耐露加熊囉蟹俊倍壬I房念頭，最后因?yàn)槭诸^拮據(jù)發(fā)生多次爭(zhēng)吵后導(dǎo)致離婚?！?0后”的婚姻真的會(huì)死在房子上嗎？《中國(guó)青年報(bào)》社會(huì)調(diào)查中心通過搜狐網(wǎng)，對(duì)2429人（79.5%的人為“80后”，69.1%的人沒有自己的房子）進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，74.2%的人表示自己身邊的“80后妻子”因?yàn)榉孔訂栴}經(jīng)常與自己吵架。本次調(diào)查還顯示，73.2%的人認(rèn)為自有住房是婚姻的必需品。 這與歐美國(guó)家有很大的不同，歐美國(guó)家屬于游牧民族，可以四海為家，他們的精神靈魂不是“家”而是“神”。因此，歐美國(guó)家的最豪華的建筑一定是教堂，而中國(guó)古代的最豪華的建筑則是皇宮（它也是“家”的載體）和豪宅。 儒家文化對(duì)住宅消費(fèi)的偏好使東南亞國(guó)家具有炒房的群眾基礎(chǔ)，非常容易產(chǎn)生房地產(chǎn)“泡沫”事件，使房?jī)r(jià)與租金出現(xiàn)背離。上個(gè)世紀(jì)末的東南亞金融危機(jī)與東南亞國(guó)家普遍存在的金融危機(jī)有直接的關(guān)系，即使房地產(chǎn)泡沫破滅還不到10年時(shí)間，東南亞國(guó)家的炒房行為又開始泛濫，最明顯的是韓國(guó)。2003年以來，韓國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格大幅度上漲，韓國(guó)政府和有關(guān)專家分析，大量投機(jī)者涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是房?jī)r(jià)飚升最直接、最重要的原因。例如，房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)猖獗的韓國(guó)首都首爾江南區(qū)，就出現(xiàn)了一個(gè)“富婆炒房團(tuán)”。這一批富婆斥資10多億美元，相互勾結(jié)，哄抬房?jī)r(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年該地區(qū)平均房?jī)r(jià)在每平方米3000美元左右，到2005年初漲到了1萬美元左右，5年時(shí)間竟?jié)q了3倍多。這和同時(shí)間的我國(guó)上海如出一轍。 從消費(fèi)文化和心理的角度看，住在自有的住房里比租住在他人的住房里多了很多心理上的滿足（能找到“家”的感覺），我把它叫做住房的“文化溢價(jià)”。不同國(guó)家、不同文化背景下的“文化溢價(jià)”可能是不同的（有待于進(jìn)一步研究證明）。
“文化溢價(jià)”不僅會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)與租金的背離，而且會(huì)導(dǎo)致住房自有率的較高。歐美國(guó)家的住房自有率一般很少超過70%的，但中國(guó)及東方國(guó)家卻高于這個(gè)比例。很多人認(rèn)為我國(guó)政府應(yīng)該引導(dǎo)居民租房，但此言論遭到了很多網(wǎng)友的攻擊，原因可能與我們的“家”文化有關(guān)。如果該結(jié)論正確，那么，我們?cè)谠O(shè)計(jì)住房制度時(shí)，應(yīng)該充分考論到我們的文化背景，不能盲目照搬照抄西方國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。鑒于國(guó)人對(duì)住房的特殊感情，我國(guó)的住房分配一定要強(qiáng)調(diào)公平優(yōu)先，“居者有其屋”對(duì)于維護(hù)我國(guó)社會(huì)穩(wěn)定有特殊意義。 當(dāng)然，我們不能用“文化溢價(jià)”去給住房?jī)r(jià)格的過快上漲尋找借口。即使住房消費(fèi)非常重要，但如果價(jià)格嚴(yán)重脫離了老百姓的購買力，房?jī)r(jià)就會(huì)失去支撐。
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