愛華網(wǎng)???? 總投資1400億 第四代萬達城連落四子 從投資超過200億元的哈爾濱萬達文化旅游城正式動工到啟動青島東方影都，萬達即將斥資1400億元落下四子，歷時卻還不到半年時間。9月22日，萬達集團投資的青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)舉行啟動儀式，該項目總投資超過500億元，其中文化旅游投資超過300億元，是目前全球投資規(guī)模最大影視產(chǎn)業(yè)項目。 這是萬達歷經(jīng)數(shù)年設計打造的第四代萬達城，硬件方面，“東方影都”包括了電影電視產(chǎn)業(yè)園、蠟像博物館、室內(nèi)水上公園和7家度假酒店；軟件方面，集團已經(jīng)和美國電影藝術與科學學院（即奧斯卡學院）簽署了協(xié)議，后者將支持青島國際電影節(jié)的舉行，另外萬達已經(jīng)和數(shù)家影視制作公司及人才機構簽署了協(xié)議，屆時園區(qū)每年將制作100多部本土電影和30多部外國影片。 萬達模式歷來以快取勝，王健林要求每個萬達廣場在拿地后18個月就要開業(yè)，這樣的速度在地產(chǎn)界相當罕見，但是新一代的萬達城不僅投資巨大，而且工期顯然也被拉長，這對于一個非上市、融資渠道相對單一的企業(yè)而言，是否帶來挑戰(zhàn)？ 而且半年落四子，即將投資1400億元，再加上海外投資部分，萬達的銷售收入是否足以支撐這樣龐大規(guī)模的投資？ 面對這樣的質(zhì)疑，萬達董事長王健林在接受時代周報記者采訪時，似乎并不擔心。他認為，和前幾代萬達產(chǎn)品一樣，萬達文化旅游城中的地產(chǎn)項目將帶來大量現(xiàn)金流，而且有文化旅游概念支撐的地產(chǎn)項目銷售會更好。而且1400億元的投資，是分10年投資的，也就是說要到2023年，平均一年才投140億元而已，萬達絲毫沒有資金壓力。 文化產(chǎn)業(yè)嫁接地產(chǎn)項目 萬達東方影都項目位于青島市區(qū)西部的黃島區(qū)，影都項目占地376萬平方米、總建筑面積540萬平方米，包括影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視名人蠟像館、影視會展中心、汽車極限秀、萬達文化旅游城、度假酒店群、游艇俱樂部、濱海酒吧街、國際醫(yī)院等多個項目。是世界唯一具有影視拍攝、影視制作、影視會展、影視旅游綜合功能的特大型影視產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項目計劃2016年6月項目一期開業(yè)，2017年6月影視產(chǎn)業(yè)項目全部建成開業(yè)。 “萬達東方影城已經(jīng)策劃四年多了，文化產(chǎn)業(yè)占GDP的比重中國才占2%左右，美國已經(jīng)超過1/4了，”王健林這樣告訴時代周報記者。涉足文化產(chǎn)業(yè)算是萬達無心插柳的一個成果：作為購物中心的配套設施，萬達先后與時代華納和廣電集團談合作，但都不順利，最后只好選擇自己來做院線，沒想到萬達院線成立當年便實現(xiàn)盈利，以后每年增速超30%。 自2005年開始，萬達集團以建設萬達影院為開端，開始大規(guī)模投資文化產(chǎn)業(yè)；2012年5月，萬達集團以總交易金額26億美元并購全球排名第二的美國AMC影院公司，僅僅一年時間，AMC就扭虧為盈。 當“一座萬達廣場，一個城市中心”的口號在全國叫響后，第四代的萬達城，就是將文化產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)項目結合的新一代產(chǎn)品，已經(jīng)悄然面世。 2013年4月，由萬達集團投資超200億元打造的哈爾濱萬達文化旅游城正式動工；2013年5月，萬達斥資300億元在合肥濱湖新區(qū)打造萬達文化旅游城；2013年6月，總投資近400億元的南昌萬達文化旅游城開工奠基。 這些項目中，最早完工的是南昌萬達城，南昌萬達城總建筑面積480萬平方米、預計2015年底開業(yè)，規(guī)劃包括文化、旅游、商業(yè)、酒店、濱湖酒吧街五大內(nèi)容。 王健林表示，每個萬達城都是根據(jù)當?shù)靥厣脑O計出來的，比方說哈爾濱萬達城主要是冰雪項目；南昌主要是海洋館和一些海洋的互動娛樂項目；合肥萬達城以水為主題，而青島的以影視項目為主?！安荒芘繌椭?，也不可能被模仿?！?p> 但是萬達城不是萬達廣場，半年內(nèi)僅僅4個萬達城投資就要高達1400億元，再加上海外投資部分，萬達的銷售收入是否足以支撐這樣龐大規(guī)模的投資？ 對此，王健林表示，這是總投資，而不是當年投資，“比如南昌萬達城，所有項目建完再消化出去，我們預計是10年，也就是說要到2023年，平均一年才投40億元而已，哈爾濱的項目我們計劃是8年經(jīng)營期”。 王健林進一步表示，即使只有40億元的當年投資，萬達本身也只出資40%左右，其他資金通過銀行和預售等部分解決。 “再舉個例子，我們10億英鎊投資英國的酒店和游艇，自己也只支付了一小部分，因為項目好，匯豐等好幾家銀行搶著做，這樣我們的融資成本也會降低。” 另有業(yè)內(nèi)人士告訴時代周報記者，盡管投資巨大，但是萬達的拿地成本并不高，因為萬達廣場或是萬達城的建設，對于當?shù)亟?jīng)濟、就業(yè)、稅收、城市形象都有明顯的拉動作用，因此萬達有較大的議價權。 事實也的確如此，以南昌萬達城為例，南昌萬達城不僅是江西省30年來投資最大的單個項目，還占了2013年南昌100個重大項目總投資額的18.8%，南昌萬達城開業(yè)后，將直接創(chuàng)造3萬個就業(yè)崗位，預計年納稅超過5億元。 開始第四代產(chǎn)品的嘗試 34歲的王健林初入商海，因得不到計劃指標和土地的情況下，王健林把當時沒人愿意做的棚戶區(qū)舊城改造項目作為萬達的首塊試金石。對市場的敏銳洞察和敢于冒險的性格，讓王健林嘗到創(chuàng)業(yè)甜頭，舊城改造項目讓他賺了1000多萬元。 到了上世紀90年代初期，萬達年房屋銷售量已經(jīng)占大連市房地產(chǎn)銷售總量的兩成以上，在大連房地產(chǎn)企業(yè)中脫穎而出，之后萬達揮師南下，磕磕碰碰中成為全國性的住宅開發(fā)商，后來轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。多年前曾在萬達工作過的黃林（化名）還記憶猶新，當年萬達的第一代產(chǎn)品，還是產(chǎn)權銷售型物業(yè)，因此招商管理工作十分艱難，“很多人都不理解，住宅做得好好的為什么非要轉(zhuǎn)型，營運部團隊的人換了一撥又一撥”。 事實上，從2001年到2004年，萬達不斷試錯，曾做過222回被告，用王健林的話來說，就是天天跟法院打交道。 從單店模式到業(yè)態(tài)更加豐富的組合店模式，都不能保證現(xiàn)金流的平衡，“當時跟自己說，以5年為限，就堅持到2005年，如果還是不行就撤吧，”王健林回憶。 那時的王健林，一面要應付層出不窮的官司，承受被央視點名批評的壓力，一面和美國排名前幾位的商業(yè)建設開發(fā)商們見面學習，重新設計萬達的產(chǎn)品，因此萬達又開發(fā)出第三代產(chǎn)品，也就是城市綜合體，萬達第三代模式簡單概括就是“以售養(yǎng)租，資金平衡，快速復制”。也就是通過住宅，公寓、寫字樓、商業(yè)外街等可售物業(yè)的回籠資金，最后持有高檔酒店和購物中心運營。 由于萬達有著院線、零售百貨、酒店等產(chǎn)業(yè)，以及良好的商家脈絡，通常萬達廣場在起步階段就能迅速填滿商場。良好的商業(yè)配套加速了萬達住宅、公寓的銷售，回籠的資金又反哺商場租金以及下一個投資項目。這種多功能特性使萬達廣場的影響力及項目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強，憑借這一模式和萬達強大的執(zhí)行力，快速在國內(nèi)復制并取得了極大成功。 在此基礎上萬達形成了一套土地資源與客戶資源結合的“訂單模式”，即招商前置，在解決開業(yè)壓力的同時將招商成效轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)鏈上游競爭的優(yōu)勢。 當住宅限購，各大開發(fā)商都開始涉足商業(yè)地產(chǎn)時，中國商業(yè)地產(chǎn)“教父”也開始嘗試轉(zhuǎn)型，一方面在萬達的商業(yè)項目中，減少零售業(yè)態(tài)特別是服飾業(yè)態(tài)，進而逐步提高體驗業(yè)態(tài)占比，另一方面萬達開始了第四代產(chǎn)品的嘗試。
新一代萬達城的成敗言之尚早，但是用王健林的話說：我們哈爾濱和南昌萬達城的銷售數(shù)量和速度驚人。
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