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王健林 （來源：資料圖）

領(lǐng)軍大連萬達(dá)集團(tuán)的王健林堪稱地產(chǎn)江湖的“隱形大佬”，官方網(wǎng)站顯示，萬達(dá)的資產(chǎn)額已達(dá)1000億元，年銷售額達(dá)600億元。研究發(fā)現(xiàn)，王健林在大連以住宅地產(chǎn)起家，通過投資足球，揚(yáng)名全國(guó)。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)后，借助與商業(yè)巨頭的捆綁合作，創(chuàng)造了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新模式，奠定了其在業(yè)內(nèi)的領(lǐng)軍地位。借助其商業(yè)地產(chǎn)第三代產(chǎn)品—“城市綜合體”，萬達(dá)順勢(shì)打造了商業(yè)地產(chǎn)、酒店、文化院線和連鎖百貨四大支柱產(chǎn)業(yè)，步入相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化的良性循環(huán)，形成了萬達(dá)獨(dú)特的“資金方程式”?？焖贁U(kuò)張之下的萬達(dá)，正處于A股IPO的關(guān)鍵時(shí)刻，其當(dāng)家人王健林已悄然問鼎本年度新財(cái)富500富人榜首富。

風(fēng)光無限的住宅地產(chǎn)商不斷刷新國(guó)內(nèi)的首富紀(jì)錄，相較而言，商業(yè)地產(chǎn)大佬們顯得低調(diào)得多，然而，其身家不僅毫不遜色，更有迎頭趕超的趨勢(shì)。王健林領(lǐng)軍的大連萬達(dá)集團(tuán)(簡(jiǎn)稱“萬達(dá)”或者“萬達(dá)集團(tuán)”)身為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大，雖仍未登陸資本市場(chǎng)，其本人身家已屢屢為人稱道。

2009年9月，萬達(dá)旗下的商業(yè)地產(chǎn)板塊-大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱“大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”)完成了兩輪私募，第二輪私募價(jià)格達(dá)到17元/股，王健林以其本人及名下的萬達(dá)集團(tuán)合計(jì)持有大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)23.597億股，按照第二輪私募價(jià)格計(jì)算，其財(cái)富市值達(dá)到401.1億元，榮登本年度新財(cái)富500富人榜首富寶座，成為歷屆新財(cái)富富人榜中極少數(shù)未登陸資本市場(chǎng)即問鼎首富寶座的富豪。一旦成功上市，這個(gè)數(shù)字還將成倍增長(zhǎng)。然而，這部分資產(chǎn)也只是王健林龐大商業(yè)帝國(guó)的一部分，其持有的另外兩大支柱產(chǎn)業(yè)：百貨和文化院線資產(chǎn)額也不容小覷，2009年萬達(dá)院線的票房收入居全國(guó)第一。因此，王健林堪稱國(guó)內(nèi)地產(chǎn)江湖最后一個(gè)隱形“大佬”。

萬達(dá)創(chuàng)[2.18 0.00%]立于1988年，迄今已有22年歷史。2000年間，曾有“北萬達(dá)，南萬科”的說法，之后，萬科專注于住宅地產(chǎn)的開發(fā)，而萬達(dá)逐漸轉(zhuǎn)型專攻商業(yè)地產(chǎn)。時(shí)至今日，早已對(duì)接資本市場(chǎng)的萬科已成為國(guó)內(nèi)住宅房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍者，而萬達(dá)雖仍未上市，但其發(fā)展同樣一日千里，成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的教科書。

發(fā)家自地產(chǎn)，揚(yáng)名在足球

媒體報(bào)道顯示，王健林的父親是紅四方面軍的老紅軍，曾官至西藏自治區(qū)副主席、四川省委組織部副部長(zhǎng)。王健林從軍18年，以吉林省軍區(qū)邊防四團(tuán)團(tuán)職干部身份轉(zhuǎn)業(yè)，在大連西崗區(qū)人民政府擔(dān)任辦公室主任兩年。這些背景和經(jīng)歷，都讓王健林看起來政治人脈資源豐富。

1992年，萬達(dá)改制成為股份有限公司，是東北地區(qū)首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。1994年前，萬達(dá)尚為處于發(fā)展初期、籍籍無名的小開發(fā)商，立足大連，以住宅房地產(chǎn)開發(fā)起家。其最初聲名大噪緣起王健林對(duì)足球的投資。時(shí)至今日，地產(chǎn)與足球的結(jié)合已屢見不鮮，眾多地產(chǎn)商成為中國(guó)足球的主要投資者。資料顯示，在中超16支球隊(duì)中，未與房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的球隊(duì)大概只有上海申花、南昌八一、深圳紅鉆和江蘇舜天[7.66 -1.29%]四支，其余球隊(duì)均或多或少與房地產(chǎn)行業(yè)有著密不可分的聯(lián)系。

孰不知，房地產(chǎn)商結(jié)緣足球，萬達(dá)搶了全國(guó)之先。1994年，大連市體委和萬達(dá)聯(lián)手創(chuàng)辦大連萬達(dá)足球隊(duì)，并在當(dāng)年就取得了職業(yè)聯(lián)賽的首個(gè)冠軍。很快，隨著足球聯(lián)賽在國(guó)內(nèi)的風(fēng)生水起，大連萬達(dá)在綠茵場(chǎng)上攻城略地，萬達(dá)成了最大的贏家—大連萬達(dá)6年奪下4個(gè)國(guó)內(nèi)甲A聯(lián)賽冠軍，創(chuàng)下了職業(yè)聯(lián)賽連續(xù)55場(chǎng)不敗的神話，萬達(dá)品牌開始名聞天下。借助飆升的人氣，1998年，萬達(dá)走出大連，步入跨區(qū)域發(fā)展時(shí)期。1998年至2001年，其位于成都、南京、南昌、昆明的樓盤遍地開花。

大連萬達(dá)隊(duì)6年的輝煌戰(zhàn)績(jī)成就了萬達(dá)的品牌知名度，而王健林之后的適時(shí)退出，更是明智之舉，成功維護(hù)了萬達(dá)的品牌形象。1999年，大連萬達(dá)只拿到當(dāng)年全國(guó)聯(lián)賽的第九名之后，王健林選擇退出萬達(dá)足球俱樂部?！?年我們總投入了3個(gè)多億，收回1億多元，凈投入兩個(gè)多億，”但是王健林認(rèn)為，讓自己退出足壇的絕不是錢，“一年幾千萬，我花得起，但是把名聲搞臭了，我就賠不起了！” 2000年初，在國(guó)內(nèi)足壇因?yàn)楹谀?、黑哨、賭球等被“抹黑”的前夜，王健林徹底遠(yuǎn)離了這個(gè)是非之地，萬達(dá)留給人們的記憶成功定格在大連萬達(dá)的全盛時(shí)期。

地產(chǎn)大鱷＋商業(yè)巨頭，借力共贏

2001年起，萬達(dá)逐漸轉(zhuǎn)型專攻商業(yè)地產(chǎn)，選擇了“年年收租金，擁有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流”的商業(yè)地產(chǎn)模式。自此以后，王健林頭上的光環(huán)不再來自開發(fā)“住宅地產(chǎn)”，也不是玩“足球”，而是其獨(dú)創(chuàng)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式。

所謂“訂單商業(yè)地產(chǎn)”，即項(xiàng)目開發(fā)前，萬達(dá)即與沃爾瑪、百盛百貨、歐倍德、美國(guó)百勝餐飲集團(tuán)等多家跨國(guó)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，雙方共同選址，萬達(dá)投資建設(shè)，從設(shè)計(jì)之初就根據(jù)租方需求規(guī)劃建設(shè)，建成后由國(guó)際巨頭們租用賣場(chǎng)?！坝唵蔚禺a(chǎn)”這個(gè)名字，就是結(jié)合了“聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建”四個(gè)方面的涵義得來的。由此，大連萬達(dá)作為商業(yè)地產(chǎn)大鱷聯(lián)合沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨頭成就了“地產(chǎn)大鱷＋商業(yè)巨頭”的訂單商業(yè)地產(chǎn)模式。

對(duì)于萬達(dá)而言，與國(guó)際商業(yè)巨頭結(jié)伴而行，不僅迅速提高了購(gòu)物廣場(chǎng)的知名度，降低了投資開發(fā)購(gòu)物廣場(chǎng)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)各個(gè)國(guó)際巨頭的金字招牌也獲得了各地方政府的認(rèn)可，成為各地政府招商引資的重點(diǎn)對(duì)象，享受項(xiàng)目選址、地價(jià)及政策配套上的種種優(yōu)惠。用王健林的話說：“要想成為巨人，首先要與巨人同行，一定要爭(zhēng)取與更多的世界級(jí)企業(yè)進(jìn)行合作。”

萬達(dá)產(chǎn)品定位（來源：新財(cái)富）

在全國(guó)首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式之后，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的發(fā)展歷經(jīng)三代產(chǎn)品演變，從第一代的單店、第二代的組合店發(fā)展到第三代的城市綜合體，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品逐漸走向成熟(表1)。第一代購(gòu)物中心建筑面積在5萬平方米左右，一般只有沃爾瑪一家主力店和一家次主力店，兩者占商業(yè)廣場(chǎng)總面積的75%左右，其中沃爾瑪一般占據(jù)二三層，面積一般在2萬平方米左右，占總建筑面積約一半。第二代商業(yè)廣場(chǎng)的特征是由3-6座樓組成，建筑面積在12-25萬平方米，3個(gè)以上主力店入駐。以天津?yàn)槔?，沃爾瑪、百盛、?guó)美電器[2.53 0.00%]和百安居占整個(gè)建筑面積的60%以上。第三代購(gòu)物中心建筑面積達(dá)40-80萬平方米，是集寫字樓、購(gòu)物中心、高級(jí)酒店、影院和住宅于一體的城市綜合體，也是萬達(dá)現(xiàn)在及未來的主流產(chǎn)品形態(tài)。

2005年之前，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)尚處于第一代和第二代產(chǎn)品時(shí)期，在大量商業(yè)物業(yè)面積出租給沃爾瑪?shù)葒?guó)際巨頭后，萬達(dá)將底層商鋪予以分割出售。通過依靠沃爾瑪?shù)缺环Q為“錨點(diǎn)商店”的大型零售商家聚集大量消費(fèi)人流，那些小型的店鋪依附于“錨點(diǎn)商店”周邊，靠其所帶來的強(qiáng)大人流得以生存。在萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)商鋪的銷售中，萬達(dá)花費(fèi)濃重“筆墨”將簽約入駐的沃爾瑪?shù)壬虡I(yè)巨頭推向前臺(tái)，成為萬達(dá)商鋪?zhàn)畲蟮馁u點(diǎn)。自2002年4月長(zhǎng)春萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)開工以來，至2003年底，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目共開工16個(gè)，其中11個(gè)項(xiàng)目底商已對(duì)外分割銷售，創(chuàng)造了每平方米均價(jià)3萬多元的記錄，幾十億元資金及時(shí)回流，有力緩解了萬達(dá)因轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)而繃緊的資金鏈。

然而，高昂售價(jià)的背后是業(yè)主們更為熱切的獲利心態(tài)。幾乎所有購(gòu)得商鋪的業(yè)主都期望自己的投資能夠馬上獲得豐厚回報(bào)，因此，租金坐地飛漲，租戶被高昂的租金壓倒，幾個(gè)月不盈利即紛紛關(guān)店。2002年至2004年間，萬達(dá)商鋪的分割出售產(chǎn)生了一系列糾紛和停租退鋪風(fēng)波，對(duì)萬達(dá)的訂單地產(chǎn)模式提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。據(jù)媒體報(bào)道，萬達(dá)出售的11個(gè)項(xiàng)目中，由于實(shí)際的租金回報(bào)達(dá)不到預(yù)期，在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、濟(jì)南等地的7個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)了諸多問題?！笆裁磫栴}呢？商鋪在銷售之后，再進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃、整合，有兩個(gè)方面保證不了，一是經(jīng)營(yíng)的整體性，二是經(jīng)營(yíng)的有效性?！蓖踅×衷?jīng)如此自我解剖。正如王健林所述，當(dāng)商鋪的產(chǎn)權(quán)落入業(yè)主手中之后，其經(jīng)營(yíng)權(quán)可以自主支配，在眾多商鋪投資者中，有相當(dāng)比例業(yè)主買鋪的目的是自營(yíng)。因此，售鋪后商業(yè)廣場(chǎng)規(guī)劃的整體性難以保證。相應(yīng)，由于商鋪經(jīng)營(yíng)缺乏整體規(guī)劃，市場(chǎng)定位參差不齊，目標(biāo)顧客與沃爾瑪帶來的人流出現(xiàn)錯(cuò)位，導(dǎo)致商鋪經(jīng)營(yíng)效率底下，業(yè)主投資回報(bào)率上不去。

而根據(jù)銷售合同，商鋪出售后，發(fā)展商不承擔(dān)商戶經(jīng)營(yíng)上的責(zé)任，但業(yè)主經(jīng)營(yíng)不好，開發(fā)商也無寧日，萬達(dá)為此付出了高昂的“學(xué)費(fèi)”。2004年，萬達(dá)把賣出去的若干個(gè)問題項(xiàng)目的已售商鋪全部售后返租，保證業(yè)主若干年內(nèi)8%的回報(bào)率，個(gè)別地區(qū)9%，達(dá)不到的，由萬達(dá)進(jìn)行補(bǔ)貼。店鋪款加利息加投資回報(bào)，王健林用8.9億元了結(jié)了自己的心病。

此后，從2005年開始，親身經(jīng)歷了“分割產(chǎn)權(quán)”出售消極影響的王健林宣稱，萬達(dá)廣場(chǎng)商鋪“只租不售”。“購(gòu)物中心只租不售，以租為主也不行，只能只租不售?！蓖踅×终f。之后，萬達(dá)轉(zhuǎn)向持有大量商業(yè)面積，租金收入成為其主要利潤(rùn)來源。然而，“只租不售”意味著大量資金無法在短期內(nèi)快速回流，萬達(dá)如何平衡現(xiàn)金流？這可能是王健林停售轉(zhuǎn)租之后面臨的最棘手問題。住宅地產(chǎn)發(fā)家的王健林此時(shí)想到了住宅的作用，“別人在萬達(dá)商業(yè)項(xiàng)目旁邊的住宅項(xiàng)目都獲得了溢價(jià)，為什么萬達(dá)不能夠從自己的商業(yè)項(xiàng)目上獲取住宅溢價(jià)呢？”

最終，王健林確立了萬達(dá)的第三代產(chǎn)品—“城市綜合體”的發(fā)展模式和資金規(guī)劃。所謂“城市綜合體”，是集大型購(gòu)物中心、高星級(jí)酒店、寫字樓、高級(jí)公寓于一體的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)，同時(shí)包含了住宅、公寓、寫字樓的開發(fā)和銷售，以及高檔酒店、購(gòu)物中心的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。這個(gè)發(fā)展模式萬達(dá)一直沿用至今，并成為國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)商的標(biāo)桿。在現(xiàn)金流方面，住宅項(xiàng)目是銷售重點(diǎn)，100%銷售，其次是寫字樓，按照不同項(xiàng)目的資金情況和寫字樓的投資回報(bào)期決定出售的比例，這兩塊銷售會(huì)占到整體項(xiàng)目前期投資的1/3左右；另外，2005年國(guó)家各銀行推出經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，萬達(dá)廣場(chǎng)可以通過抵押獲得10年左右的中長(zhǎng)期貸款，也解決了萬達(dá)的一部分資金問題；剩余資金缺口則靠自有資金來補(bǔ)充。

在萬達(dá)品牌已經(jīng)擁有了相當(dāng)知名度的前提下，通過商業(yè)地產(chǎn)杠桿原理，有效的商業(yè)面積有力撬動(dòng)了周圍銷售型物業(yè)的價(jià)格，在住宅、辦公樓成功高溢價(jià)銷售的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成本自然下降，這就是所謂“城市綜合體”的本質(zhì)原理?！斑^了2006年，忽然感覺什么都順了，像爬過一個(gè)陡坡，面前是一片平坦的高原。說簡(jiǎn)單一句話，商鋪不賣了，經(jīng)營(yíng)沒有問題，怎么做怎么有?！蓖踅×终f。就這樣，經(jīng)過幾年的摸索，王健林創(chuàng)造的“訂單地產(chǎn)、招商先行”模式和城市綜合體的產(chǎn)品形態(tài)，帶領(lǐng)萬達(dá)穩(wěn)穩(wěn)度過了多事之秋，踏上了穩(wěn)步發(fā)展的快車道。

相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化，打造“資金方程式”

萬達(dá)支柱產(chǎn)業(yè)（來源：新財(cái)富）

自2006年萬達(dá)定位城市綜合體產(chǎn)品策略之后，圍繞商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)核心，在王健林“逢山開路、遇水搭橋”的思路指引下，萬達(dá)形成了另外三大支柱產(chǎn)業(yè)：高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)和連鎖百貨，一主三輔，成功打造出眾星拱月的產(chǎn)業(yè)格局。萬達(dá)官方網(wǎng)站顯示，目前萬達(dá)已在全國(guó)開業(yè)27個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、7家五星級(jí)酒店、400塊電影銀幕和11家連鎖百貨店(圖1)。

王健林從未掩飾其進(jìn)軍酒店業(yè)的野心。早在1996年，萬達(dá)就在大連市中心投資建設(shè)并自行管理著大連萬達(dá)國(guó)際飯店。隨著第三代產(chǎn)品—城市綜合體的全面推廣，萬達(dá)成立了專業(yè)的酒店建設(shè)公司，專門負(fù)責(zé)集團(tuán)酒店的設(shè)計(jì)、投資和建設(shè)，高星級(jí)酒店的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)已經(jīng)成為萬達(dá)新的支柱產(chǎn)業(yè)。為了提升萬達(dá)酒店的品牌形象和管理水平，王健林再次與業(yè)內(nèi)的國(guó)際巨頭展開合作，先后與凱悅、希爾頓、雅高、喜達(dá)屋、洲際等一批世界頂級(jí)的酒店管理集團(tuán)建立了合作關(guān)系。按照合作約定，由萬達(dá)負(fù)責(zé)酒店投資建設(shè)，經(jīng)營(yíng)管理則交由雅高集團(tuán)、喜達(dá)屋集團(tuán)、希爾頓酒店集團(tuán)等國(guó)際知名酒店管理集團(tuán)打理。

萬達(dá)在酒店業(yè)的投資伴隨著萬達(dá)廣場(chǎng)在各地的遍地開花也一路飆升。據(jù)媒體報(bào)道，2009年3月，正當(dāng)酒店業(yè)身陷全球金融風(fēng)暴的沖擊時(shí)，萬達(dá)酒店建設(shè)有限公司副總經(jīng)理兼運(yùn)營(yíng)部總經(jīng)理沈峰在公開場(chǎng)合表示，萬達(dá)將在未來6年內(nèi)投資200億元，大舉進(jìn)軍酒店行業(yè)，且二三線城市將成為萬達(dá)酒店業(yè)的發(fā)展重心。萬達(dá)官方網(wǎng)站顯示，到2010年萬達(dá)旗下的五星級(jí)酒店將達(dá)到14家，到2012年，萬達(dá)將力爭(zhēng)擁有45家已開業(yè)的五星級(jí)或超五星級(jí)酒店，成為全球領(lǐng)先的高級(jí)酒店開發(fā)企業(yè)。

如果說星級(jí)酒店先天就是商業(yè)地產(chǎn)的絕配，那么萬達(dá)院線的投資則是王健林無心插柳成就的另一妙筆。根據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，在國(guó)內(nèi)龐大的人口基數(shù)和快速提高的收入水平之下，中國(guó)10年內(nèi)可能會(huì)成為世界第二大電影市場(chǎng)，僅次于75億美元的美國(guó)。王健林在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式的摸索中敏銳意識(shí)到，現(xiàn)代化的多廳電影院也將是整個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)一個(gè)不可或缺的重要組成部分，它對(duì)提升整個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的功能配置、資源共享將起到重要作用。但王健林在與國(guó)有影院企業(yè)的談判中發(fā)現(xiàn)，由于體制原因，國(guó)有影院企業(yè)很難跟上萬達(dá)的發(fā)展速度。

2003年下半年開始，國(guó)家廣電總局放寬了外資經(jīng)營(yíng)電影院的門檻，在北京、上海、廣州、成都、西安、武漢、南京等7個(gè)試點(diǎn)城市，中外合資電影院的外方投資比例上限上升至75%；除上述城市外，合營(yíng)外方投資比例上限為49%。2004年1月，王健林果斷出擊，再次借力業(yè)內(nèi)國(guó)際巨頭，與華納兄弟國(guó)際影院公司(簡(jiǎn)稱“華納兄弟”)共同合作建設(shè)華納萬達(dá)國(guó)際影院。雙方協(xié)議約定，華納兄弟將協(xié)助萬達(dá)在所有在建及擬建的萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)中建造世界一流水準(zhǔn)的多廳影院，并對(duì)影院的設(shè)計(jì)及建設(shè)提供全面的技術(shù)支持，負(fù)責(zé)影院落成后的管理與運(yùn)營(yíng)，待政策出現(xiàn)松動(dòng)，華納兄弟同萬達(dá)雙方將對(duì)影院合資經(jīng)營(yíng)。

陰差陽(yáng)錯(cuò)的是，國(guó)家隨后收緊了對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的開放，華納兄弟遲遲等不到合資控股的機(jī)會(huì)，院線又處于嚴(yán)重的虧損狀態(tài)。2005年，華納兄弟選擇撤離，萬達(dá)無奈之下只能親自接手院線經(jīng)營(yíng)。之后，被“逼上梁山”的萬達(dá)調(diào)整了市場(chǎng)定位，由于管理費(fèi)用下降，或者更關(guān)鍵的在于電影市場(chǎng)的潛力爆發(fā)，2006年萬達(dá)院線竟然越過了盈虧平衡線。

這個(gè)無心插柳的意外收獲讓王健林無意中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)“新大陸[13.95 -1.48%]”，更堅(jiān)定了他進(jìn)軍文化產(chǎn)業(yè)的信心，萬達(dá)院線隨后風(fēng)風(fēng)火火發(fā)展起來。萬達(dá)院線的經(jīng)營(yíng)可謂一舉多得，萬達(dá)廣場(chǎng)在各地的攻城略地保證了萬達(dá)院線的快速擴(kuò)張；反過來，萬達(dá)院線也保證了各地萬達(dá)廣場(chǎng)能夠有效利用商業(yè)面積，獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。萬達(dá)院線成為萬達(dá)又一個(gè)嶄新的擁有巨大空間的贏利點(diǎn)。2009年，萬達(dá)院線的票房收入從2008年的5.1億元猛增至8.33億元，超過國(guó)有的中影星美院線的7.94億元，榮登全國(guó)院線票房冠軍寶座。2010年，萬達(dá)計(jì)劃將開設(shè)21家影城，新增200塊銀幕，使影城總數(shù)達(dá)到71家，銀幕達(dá)到600塊，占有全國(guó)18%的票房份額，成為亞洲排名第一的院線。

除了院線，王健林在文化產(chǎn)業(yè)的投資觸角還延伸到了藝術(shù)品市場(chǎng)。從1997年開始，萬達(dá)涉足藝術(shù)收藏。2000年12月，在翰海秋拍上，萬達(dá)旗下的寶齋以440萬元高價(jià)競(jìng)得八大山人的代表作《孤禽圖》，自此一鳴驚人。此后，寶齋專注于近現(xiàn)代畫家和當(dāng)代繪畫名家作品,斥巨資收藏了徐悲鴻的《立馬》、傅抱石的《龍盤虎踞今勝昔》、李可染的《漓江勝境圖》、黃胄的《塞外風(fēng)光》，還收藏了100多幅吳冠中的作品。目前，萬達(dá)美術(shù)館正在興建中，建筑面積達(dá)1.5萬平方米，將館藏王健林多年來收藏的500余幅、總值超過20億元的中國(guó)近現(xiàn)代名家字畫。在媒體采訪中，王健林坦言，“對(duì)于企業(yè)而言，收藏本身就是一種投資手段，而不是附庸風(fēng)雅?！?/p>

2007年5月，王健林又做出了一個(gè)驚人之舉：成立萬千百貨，進(jìn)軍連鎖百貨行業(yè)。其實(shí)，早在2002年王健林就力邀一手締造“太平洋[12.59 0.08%]百貨”奇跡、有亞洲商業(yè)奇才之稱的王德明，合資建立了大洋百貨。然而，2004年，萬達(dá)撤出了大洋百貨的投資。媒體采訪中，王健林表示：“現(xiàn)在我有點(diǎn)后悔退出大洋百貨，百貨至少需要5年的培育期，堅(jiān)持一下也就成了。你看全世界前十大商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，都或多或少自己在做零售業(yè)。”2007年王健林重新殺入百貨行業(yè)，萬千百貨成立5個(gè)月后就開了第一家店。至今，萬千百貨已開出11家店，2010年將增至15家。

酒店、文化院線和連鎖百貨，這些看似跨度不小的多個(gè)行業(yè)，被王健林靈活玩轉(zhuǎn)于股掌之間，帶領(lǐng)萬達(dá)步入相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化之路。商業(yè)地產(chǎn)是核心，高級(jí)酒店、萬達(dá)院線和連鎖百貨圍繞萬達(dá)廣場(chǎng)進(jìn)行眾星拱月式的設(shè)計(jì)，眾多題材相互作用產(chǎn)生“聚寶盆”式的磁場(chǎng)效應(yīng)，形成了良性循環(huán)。

至此，在訂單地產(chǎn)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化的模式下，萬達(dá)創(chuàng)造了其獨(dú)特的“資金方程式”。一方面是“以售養(yǎng)租”，即在一個(gè)城市綜合體中，購(gòu)物中心和酒店物業(yè)由萬達(dá)持有，而住宅以及寫字樓等項(xiàng)目則直接用于出售，這樣既能保證長(zhǎng)線的租金收入，亦能通過銷售迅速實(shí)現(xiàn)部分資金的快速回籠。另一方面，持有的購(gòu)物中心和酒店還可以獲得銀行的物業(yè)抵押貸款，繼續(xù)用于下一步的投資。王健林對(duì)萬達(dá)“不差錢”的自信正來源于此。

以快制勝，平衡維穩(wěn)

如何讓一根塑料吸管穿過馬鈴薯？這個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，被萬達(dá)成功破解。秘訣就是：快！足夠快的速度可以突破一切看似堅(jiān)不可摧的壁壘。萬達(dá)獨(dú)特的“資金方程式”為其快速擴(kuò)張?zhí)峁┝藦?qiáng)大的資金支持；“訂單地產(chǎn)、招商先行”模式，消除了萬達(dá)廣場(chǎng)招商的后顧之憂。兩相結(jié)合，打通了商業(yè)地產(chǎn)的“任督二脈”。因此，頭頂“中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)商”光環(huán)的萬達(dá)，搶跑的速度越來越快，激情越來越充沛。

據(jù)媒體報(bào)道，2009年12月22日，洛陽(yáng)萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，萬達(dá)年初制定的開業(yè)計(jì)劃宣告完成。一年內(nèi)開業(yè)8個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、2個(gè)五星級(jí)酒店、新增收租物業(yè)面積150萬平方米，在逆市實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的同時(shí)，王健林讓業(yè)內(nèi)見識(shí)了“萬達(dá)速度”。而萬達(dá)廣場(chǎng)從開工奠基到滿場(chǎng)開業(yè)用時(shí)之短，更是不斷刷新萬達(dá)自己創(chuàng)造的行業(yè)紀(jì)錄：總建筑面積達(dá)28萬平方米的南京建鄴萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)中心，從奠基到滿場(chǎng)開業(yè)僅300天的時(shí)間；15萬平方米的西安民樂園萬達(dá)廣場(chǎng)商業(yè)中心僅用12個(gè)月，9萬平方米的沈陽(yáng)太原街萬達(dá)廣場(chǎng)室內(nèi)精品步行街則僅用了8個(gè)月。

截至2009年底，萬達(dá)已開業(yè)持有的商業(yè)物業(yè)面積達(dá)到400萬平方米。萬達(dá)廣場(chǎng)包括開業(yè)與在建項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)50多個(gè)城市，物業(yè)面積合計(jì)超過1000萬平方米。萬達(dá)官方網(wǎng)站顯示，目前萬達(dá)總資產(chǎn)額達(dá)到1000億元，年銷售額600億元，年納稅超過50億元。2009年底，王健林再次高調(diào)宣布了萬達(dá)的宏偉藍(lán)圖：“萬達(dá)看好明年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，2010年，萬達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)要繼續(xù)翻倍?！比f達(dá)確定2010年將新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，2011年，計(jì)劃新開業(yè)20個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)。根據(jù)現(xiàn)有的建設(shè)速度和在談項(xiàng)目，2012年萬達(dá)廣場(chǎng)數(shù)量將超過80個(gè)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積將超過1200萬平方米。

然而，在萬達(dá)快速擴(kuò)張的同時(shí)，關(guān)于萬達(dá)的質(zhì)疑也不時(shí)見諸報(bào)端。曾經(jīng)有報(bào)道指出，萬達(dá)的利潤(rùn)額和資產(chǎn)額不成比例。王健林對(duì)此給出的解釋是，這其實(shí)是個(gè)選擇的問題。目前階段萬達(dá)是先選擇規(guī)模還是利潤(rùn)率？?jī)衫鄼?quán)取其重，王健林首選了規(guī)模，他的策略是先做大，再做強(qiáng)。在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，由于大型購(gòu)物中心地塊的稀缺性和商業(yè)地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)特性，快速的布局?jǐn)U張意味著資產(chǎn)規(guī)模的迅速膨脹，由此獲得的資產(chǎn)抵押貸款融資平臺(tái)又將有力支撐企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張，最終，巨大的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)平臺(tái)演變成巨大的資本平臺(tái)，屆時(shí)，變身為資本大鱷的萬達(dá)，臥榻之側(cè)，絕無他人鼾睡的余地。

在媒體采訪中，王健林曾表示：“萬達(dá)必須再快一點(diǎn)?？焓菓?zhàn)略問題，必須要快?，F(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來的市場(chǎng)空間和話語(yǔ)權(quán)?！钡牵瑫r(shí)也承認(rèn)，速度快也是最大危險(xiǎn)，如有閃失，萬達(dá)這樣的巨人也有可能一夜垮掉。萬達(dá)以商業(yè)地產(chǎn)為核心的四大產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)相關(guān)性，這樣的模式在經(jīng)濟(jì)景氣之時(shí)，可謂一榮俱榮。然而，如何保證在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，四大產(chǎn)業(yè)不會(huì)一損俱損？

萬達(dá)內(nèi)部人士給出的答案是：萬達(dá)擁有平衡維穩(wěn)之道。首先，萬達(dá)本身的產(chǎn)業(yè)布局存在一定的互補(bǔ)性。商業(yè)配套的完善，對(duì)于住宅等銷售型物業(yè)的價(jià)格形成了有力支撐。同時(shí)，住宅價(jià)格易受到宏觀調(diào)控周期的影響，相較而言，商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期租約收入在一定程度上可有效對(duì)沖住宅價(jià)格的波動(dòng)。其次，萬達(dá)廣場(chǎng)覆蓋了全國(guó)50多個(gè)城市，遍布全國(guó)一二三線城市，在區(qū)域性上有效分散了市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。再者，四大產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，形成互補(bǔ)。萬達(dá)的購(gòu)物中心、百貨和寫字樓，大多定位于中低端，四大產(chǎn)業(yè)中，只有酒店定位于純高端市場(chǎng)。2008年的金融危機(jī)對(duì)萬達(dá)的酒店業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊，對(duì)購(gòu)物中心、百貨等定位中低端的產(chǎn)業(yè)則影響不大。

然而，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇。從2009年開始，萬科、金地等傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商相繼涉足商業(yè)地產(chǎn)。在住宅開發(fā)領(lǐng)域擴(kuò)張迅猛的國(guó)字號(hào)巨頭保利地產(chǎn)[11.18 1.18%]，也在2009年開始將商業(yè)視作一個(gè)非常重要的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并加大了在商業(yè)領(lǐng)域的投入。而富力地產(chǎn)[9.97 0.91%]、雅居樂、華僑城等一大批開發(fā)商，均已在商業(yè)和旅游地產(chǎn)方面布下重金。為何習(xí)慣了住宅開發(fā)短期套利行為的開發(fā)商們，會(huì)集體向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍？

這正是眾多住宅開發(fā)商想要“偷師”的萬達(dá)秘密法寶之一：許多城市的土地出讓都捆綁一定比例的商業(yè)配套，而萬達(dá)的城市綜合體概念恰恰迎合了各地政府的現(xiàn)實(shí)需求，因此，萬達(dá)在拿地方面具有無可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。另外，持有型物業(yè)的增加，也可優(yōu)化開發(fā)商的資產(chǎn)配置，為其提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。多年來的市場(chǎng)培育和快速擴(kuò)張，萬達(dá)已經(jīng)牢牢占據(jù)了各主要城市的核心地段，積累了寶貴的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和人才。此時(shí)，“巨無霸”萬達(dá)看起來多少有些高不可攀，這也暗合了王健林“先做大，再做強(qiáng)”的用意。

資本之途，任重道遠(yuǎn)

2006年后，打通了“任督二脈”的萬達(dá)看上去“非常完美”，然而，“怎么做怎么順”的王健林也有失意之痛，那就是萬達(dá)輾轉(zhuǎn)的上市之路。

2003 年央行啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，頒布震動(dòng)業(yè)內(nèi)的“121號(hào)文”，規(guī)定開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。這對(duì)專注于商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)帶來的打擊，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)甚于住宅開發(fā)商?！把胄袑?duì)開發(fā)商的要求是自有資金不得少于總投資額的30%，其實(shí)這是對(duì)住宅項(xiàng)目的要求。對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目，則是全面封殺?！蓖踅×痔寡?，“萬達(dá)2004年憋得夠嗆，差點(diǎn)沒挺過去?！?/p>

2005年初，萬達(dá)最初的設(shè)想是境外IPO，在當(dāng)時(shí)轟轟烈烈的民營(yíng)企業(yè)紅籌上市背景下，這條路看似最為穩(wěn)妥。然而，2005年，香港REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)上市大門開啟，魚貫而入的領(lǐng)匯基金(00823.HK)、泓富基金(00808.HK)和越秀基金(00405.HK)成為2005年香港資本市場(chǎng)上一道亮麗的風(fēng)景線，從而為王健林提供了另一種看上去更為美妙的路徑。在與外資大行的一輪輪接觸中，王健林得到“高人”指點(diǎn)，最終，澳大利亞麥格理銀行的REITs方案雀屏中選。

2005年，萬達(dá)的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”模式逐漸企穩(wěn)，作為萬達(dá)戰(zhàn)略投資者的麥格理銀行浮出水面。2005年7月，麥格理銀行以5000萬美元和3800萬美元優(yōu)先債的代價(jià)持有萬達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)28%的股權(quán)，這9家商業(yè)廣場(chǎng)，正是當(dāng)時(shí)萬達(dá)REITs擬上市的主要資產(chǎn)。雙方約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達(dá)9家商業(yè)廣場(chǎng)打包到境外發(fā)行REITs，募集目標(biāo)在10億美元以上。2005年底，萬達(dá)REITs招股文件在香港獲通過。按照當(dāng)時(shí)的進(jìn)程，萬達(dá)REITs極有可能成為內(nèi)地繼越秀基金之后，赴香港上市的第二只REITs。

然而，萬達(dá)與麥格理的REITs上市計(jì)劃并不順利。2006年7月，國(guó)家部委聯(lián)合下發(fā)嚴(yán)格限制境外公司收購(gòu)內(nèi)地物業(yè)的“171號(hào)文”，萬達(dá)麥格理REITs計(jì)劃最終擱置。當(dāng)時(shí)有消息稱，萬達(dá)租金水平較低，難以達(dá)到海外機(jī)構(gòu)投資者和香港證監(jiān)會(huì)的要求，才是其上市失利的真正原因。在媒體采訪中，王健林對(duì)此坦言：“REITs是我判斷失誤。最想玩?zhèn)€不一樣的，耽誤了。要是赴港上市，2006年肯定掛牌了?！?/p>

2006年9月，做為REITs未果的一種補(bǔ)償方案，麥格理通過發(fā)行CMBS(即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券)為萬達(dá)在海外募集了1.45億美元資金，這也是首筆涉及中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。然而，這筆資金對(duì)于萬達(dá)而言，不過杯水車薪。而且，按照當(dāng)時(shí)國(guó)家外匯管理局的政策，即便CMBS繼續(xù)發(fā)行，在海外以美元募集的資金，短時(shí)期內(nèi)仍無法兌換成人民幣，遠(yuǎn)水難解近渴，這筆資金對(duì)萬達(dá)融資的迫切需求沒有任何實(shí)質(zhì)性的幫助。而此時(shí)，紅籌上市大門在“10號(hào)文”頒布后也已關(guān)閉。2007年，王健林公開宣稱，萬達(dá)不會(huì)放棄上市，而是踏上更高的起點(diǎn)：國(guó)內(nèi)A股IPO。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，上市前大舉拿地，沖擊業(yè)績(jī)，以圖上市賣個(gè)好價(jià)錢，是業(yè)內(nèi)的慣常做法，萬達(dá)也不例外。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在2008年底房地產(chǎn)行業(yè)遭遇低谷之時(shí)，萬達(dá)開始出手抄底土地市場(chǎng)，先后在成都、上海、唐山等城市連續(xù)出手，僅2008年第四季度一共投入了50多億元用于增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。2009年，則在武漢、吉林、天津、長(zhǎng)春、合肥、福州等城市先后投下巨資。2009年10月，萬達(dá)以11.22億元一舉拿下白云新城四幅地塊，并計(jì)劃投入50億元將之開發(fā)成為一個(gè)集商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓于一體的城市綜合體項(xiàng)目，引起廣州地產(chǎn)行業(yè)震動(dòng)。2009年內(nèi)，包括開業(yè)、在建項(xiàng)目，萬達(dá)將在上海落實(shí)5個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。除此之外，石家莊、宜昌、武漢、大連、重慶、南京等地也相繼傳出萬達(dá)旗下商業(yè)廣場(chǎng)開工的消息。萬達(dá)激增土地儲(chǔ)備、加大開工被看作是其上市前的開場(chǎng)白。

2009年9月，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)完成了第二輪私募。繼2009年初成功引進(jìn)建銀國(guó)際作為基石戰(zhàn)略投資者后，此次完成的第二輪私募中，建銀國(guó)際、華控產(chǎn)業(yè)基金等三家投資機(jī)構(gòu)、三家民營(yíng)企業(yè)和投資人張大中最終獲配。兩輪私募合計(jì)募集資金超過40億元，第二次私募的價(jià)格更高達(dá)每股17元，無論是資金規(guī)模還是認(rèn)購(gòu)價(jià)格，均創(chuàng)下中國(guó)民營(yíng)企業(yè)內(nèi)地私募之最?！皶r(shí)間短、效率高、效果好”，王健林很滿意第二輪私募的成果。

據(jù)媒體報(bào)道，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2009年的利潤(rùn)預(yù)計(jì)在35億元左右。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這部分利潤(rùn)僅是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)售樓部分，其持有物業(yè)隱形資產(chǎn)巨大。但僅根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)35億元的利潤(rùn)來看，根據(jù)此次私募市盈率約10倍計(jì)算，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值至少達(dá)300億元以上。知情人士透露，萬達(dá)此次并非整體上市，擬上市的業(yè)務(wù)主要包括商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、公寓和住宅等主業(yè)，而萬達(dá)擁有的連鎖百貨、文化院線等業(yè)務(wù)資產(chǎn)，并不包括在此次上市資產(chǎn)包中。關(guān)于萬達(dá)上市的進(jìn)程，王健林顯得信心十足：“萬達(dá)已完成了股改，進(jìn)入了上市的申報(bào)程序，我們希望盡快上市，計(jì)劃是明年(2010年)，最遲后年(2011年)。”

萬達(dá)股權(quán)結(jié)構(gòu)（來源：新財(cái)富）

2010年4月初，萬達(dá)官方網(wǎng)站悄悄完成了改版，在原來的域名下，萬達(dá)集團(tuán)變身為大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司。投資者關(guān)系等上市公司欄目赫然在列，已初見上市公司框架。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的工商登記資料顯示，其成立于2002年9月，注冊(cè)資本36億元，萬達(dá)集團(tuán)持有其58.2%股權(quán)，王健林個(gè)人持有7.4%(圖2)。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)官方網(wǎng)站顯示，其于2009年12月整體變更為股份有限公司，是萬達(dá)旗下商業(yè)地產(chǎn)投資及運(yùn)營(yíng)的唯一業(yè)務(wù)平臺(tái)，核心產(chǎn)品是以“萬達(dá)廣場(chǎng)”命名的萬達(dá)城市綜合體，旗下包括萬達(dá)廣場(chǎng)、高級(jí)酒店和住宅項(xiàng)目三個(gè)業(yè)務(wù)板塊。其中，萬達(dá)廣場(chǎng)已完工項(xiàng)目為18個(gè)，28個(gè)項(xiàng)目在建；高級(jí)酒店已完工7個(gè)，20個(gè)在建；住宅項(xiàng)目較少，已完工7個(gè)，2個(gè)在建。大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃在2010年新開業(yè)15個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，7家五星級(jí)或超五星級(jí)酒店。

至此，萬達(dá)上市已經(jīng)萬事俱備，只欠東風(fēng)。然而，2009年底開始的房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司板塊表現(xiàn)持續(xù)低迷，為此時(shí)沖擊上市的萬達(dá)，蒙上了一層陰影。是金子總會(huì)發(fā)光，萬達(dá)上市也許只是早晚的事。萬達(dá)幾百億元的資產(chǎn)一旦掛牌上市，馬上可以換來數(shù)額巨大的現(xiàn)金流，加上公司旗下大量持有型物業(yè)的租金收益，足以長(zhǎng)期支撐賬面盈利和抬升股價(jià)，王健林本人的身家自然也將水漲船高，再次邁上新臺(tái)階。這個(gè)地產(chǎn)江湖最后的“隱形大佬”距離浮出水面的時(shí)間越來越近了。

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