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萬達(dá)王健林：上市前夜面臨大考 >

北京萬達(dá)廣場。

從未刻意低調(diào)的王健林，最近登上了中國富人階層金字塔的頂端。剛剛發(fā)布的《新財(cái)富》500富人榜，萬達(dá)集團(tuán)的王健林以401.1億元的財(cái)富笑傲群雄，成為首富。

5月16日，萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)項(xiàng)目的旗艦—廣州萬達(dá)廣場開放銷售中心，并稱兩個月來已經(jīng)儲客3000組。

4月29日，萬達(dá)發(fā)布2010年第一季度的銷售業(yè)績：商業(yè)地產(chǎn)、百貨和電影院三大業(yè)務(wù)銷售額達(dá)到161.8億元；其中商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷售金額達(dá)到152億元，“北萬達(dá)”的銷量甚至超過“南萬科”。

銷售神話沒能讓萬達(dá)逃離新政下的樓市混亂，在南京，連萬科等企業(yè)都陷入過業(yè)主退房風(fēng)波的城市，萬達(dá)也未能幸免。5月上旬，就有幾十位業(yè)主的退房要求，讓萬達(dá)陷入尷尬。

對于正在王健林率領(lǐng)下為兌現(xiàn)上市目標(biāo)而急速擴(kuò)張、四處征戰(zhàn)的斯巴達(dá)軍團(tuán)萬達(dá)，2010年注定是個不一般的年份。

低潮入市，高潮出手

2010年的一季度，是大連萬達(dá)集團(tuán)自1988年成立以來，單季度取得的最好業(yè)績。

按照萬達(dá)公布的數(shù)據(jù)，在大量商業(yè)物業(yè)只租不售的情況下，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額約152億元，已經(jīng)相當(dāng)于2009年全年合同銷售額的50%；萬千百貨實(shí)現(xiàn)銷售額4.8億元，同比增長259%；萬達(dá)電影院線實(shí)現(xiàn)銷售額5億元，超過2009年全年銷售額的50%，繼續(xù)領(lǐng)跑中國電影市場。

這個成績，同萬達(dá)去年的逆市激進(jìn)息息相關(guān)。王健林“低潮入市，高潮出手”的思維，再一次經(jīng)受了市場的檢驗(yàn)。從2008年開始，萬達(dá)先后在成都、上海、唐山等地連續(xù)出手。僅僅2008年第四季度，萬達(dá)就投入了50多億元用于增加項(xiàng)目儲備。而2009年，擴(kuò)張的步伐更為急促，在武漢、吉林、天津、長春、合肥、福州等城市都投入巨金。2009年底，萬達(dá)已經(jīng)在全國50余座城市締造了27座城市中心、包括8家五星級酒店，持有物業(yè)面積超過1000萬平方米。

樓市水漲船高的勢頭一直延續(xù)到4月中旬。全國各地的房地產(chǎn)交易量自此后驟然下降。不僅如此，中央出臺的框架性宏觀調(diào)控新政，在各地方甚至是各個樓盤細(xì)化落地時，難逃一時的混亂。

在萬科曾經(jīng)在退房問題上“栽過跟斗”的南京，萬達(dá)廣場也沒能幸免。根據(jù)南京“網(wǎng)上房地產(chǎn)”2010年5月25日零時的官方信息，南京萬達(dá)廣場從2009年12月開售至今，成交370套，樓盤換手率18.14%，也就是說，370套房中，有67套房進(jìn)行過退換。

但萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部總經(jīng)理石雪清認(rèn)為“退房潮”的說法并不確切?！巴朔空叩脑蚝屠碛筛饔胁煌Ｓ械目赡苁且?yàn)樾抡髮?dǎo)致首付預(yù)算不足，也不排除有一些投資者認(rèn)為‘買虧了’?！笔┣鍖r代周報(bào)記者表示，“不管什么樣的情況，我們都希望在法律的框架內(nèi)，通過法律的手段解決。”

在龐大的萬達(dá)帝國中，南京退房事件似乎僅僅是輕描淡寫的一筆。在5月底新一期開盤的合肥萬達(dá)廣場住宅部分，自4月初均價(jià)一躍成為合肥首個過萬元的住宅項(xiàng)目后，價(jià)格一直高企于13000-15000元/平方米。

“獨(dú)孤求敗”到群雄征戰(zhàn)

5月16日，萬達(dá)集團(tuán)旗艦項(xiàng)目，也是其進(jìn)軍廣州的第一個項(xiàng)目—萬達(dá)白云廣場銷售中心正式開放，從而使得接受登記兩月來的儲客上升到3000組。

今年2月9日，在廣州萬達(dá)廣場奠基儀式的前一天，王健林在接受廣州媒體采訪時，斬釘截鐵地表示，“萬達(dá)要做廣州商業(yè)第一，而不是最好的之一。”而更加長遠(yuǎn)的野心是，“萬達(dá)在廣州要有十個項(xiàng)目，爭取一年開一個?！?/p>

在全國范圍內(nèi)，萬達(dá)2010年的計(jì)劃是開業(yè)15個萬達(dá)廣場、7家五星級或六星級酒店，持有物業(yè)面積將增加300萬平方米以上。

“快速復(fù)制就是萬達(dá)的殺手锏?！焙啦伎ㄋ钩鞘芯C合體研究院院長胡冰告訴時代周報(bào)記者，目前，以眼光結(jié)合執(zhí)行力，創(chuàng)下如此迅速的復(fù)制擴(kuò)張成果的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在全國只此一家。

但隨著近年越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)主動或被動地進(jìn)軍，商業(yè)地產(chǎn)的格局正在悄然發(fā)生變化。

全國第一大住宅供應(yīng)商萬科，已經(jīng)邁開了挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的步伐。

合生創(chuàng)展從2009年開始啟動北京、上海、廣州等地11個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，公司計(jì)劃逐漸將商業(yè)物業(yè)對營業(yè)額的貢獻(xiàn)率增加至20%。正在盡力向“3-5年持有型物業(yè)投資比例增至30%”目標(biāo)邁進(jìn)的保利地產(chǎn)[11.18 1.18%]，目前擁有總面積超過100萬平方米的商業(yè)物業(yè)，未來年租金可超10億元。

中糧和華潤兩支“國家隊(duì)”，更是王健林公開提到要“提防”的商業(yè)地產(chǎn)勁敵。目前，中糧在國內(nèi)大中城市布局20多個“大悅城”的“造城計(jì)劃”正在展開。而以“萬象城”作為主力品牌和主導(dǎo)產(chǎn)品的華潤中心都市綜合體模式，日前也已經(jīng)復(fù)制到包括杭州、重慶、沈陽、大連和南寧等城市，華潤還意在加強(qiáng)持有型物業(yè)的比重。

作為民營企業(yè)的萬達(dá)，或許已經(jīng)感受到了來自這兩個央企巨子的壓力：寧高寧打造的大悅城給商業(yè)地產(chǎn)界帶來的系列創(chuàng)新和顛覆，以及華潤持有物業(yè)高水平的資金回報(bào)率，都是萬達(dá)必須直面的競爭點(diǎn)。

2001年，在住宅開發(fā)累計(jì)達(dá)到600萬平方米之后，萬達(dá)將戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

“對于會有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，這一點(diǎn)我們早就料到了。”石雪清向時代周報(bào)記者表示，“曾經(jīng)有兩年，老總開年會時都稱萬達(dá)是‘獨(dú)孤求敗’。其實(shí)任何行業(yè)，單獨(dú)一家企業(yè)都不可能獨(dú)占市場份額，越來越多的競爭者出現(xiàn)，有助于產(chǎn)品和行業(yè)更好地發(fā)展?！?/p>

“但很多同行也必須意識到，萬達(dá)發(fā)展到今天，算是十年磨一劍。十二三年的努力，發(fā)展到目前完整的產(chǎn)業(yè)鏈和專業(yè)化，也是交了很多學(xué)費(fèi)的。”石雪清說，“要達(dá)到我們目前這個成績，至少要十年、八年的磨煉?！?/p>

王健林新難題

商業(yè)地產(chǎn)普遍面臨的資金、土地、招商問題，在如今的王健林眼中已經(jīng)不再是難題。

銷售物業(yè)的現(xiàn)金回款、持有物業(yè)的租金，以及銀行的貸款和私募資金，這種資金多渠道來源，讓王健林每次面對外界質(zhì)疑時，總是信心十足地表示萬達(dá)“不差錢”—“如果需要錢，持有型的物業(yè)還可以抵押貸款?！?/p>

“雖然萬達(dá)廣場持有型物業(yè)的資金回報(bào)率不算高，但按照萬達(dá)所言，各地商業(yè)廣場的租金收繳率連續(xù)4年達(dá)到99%，這個比例基本和黃金地段的甲級寫字樓普遍的租金收繳率持平，但在近兩年空置率較高的商鋪領(lǐng)域，這個租金收繳率已經(jīng)很了得?！北本┠硣蟹康禺a(chǎn)企業(yè)物業(yè)租賃部負(fù)責(zé)人告訴時代周報(bào)記者。

土地這個開發(fā)商的老大難問題也沒有限制住萬達(dá)的擴(kuò)張腳步。

回憶起與時任廣州市長張廣寧的第一次會見，面對“你們在全國哪些城市有項(xiàng)目”這個問題時，王健林當(dāng)時開了個玩笑：“不應(yīng)該問我們哪里有項(xiàng)目，應(yīng)該問我們哪里沒有?！?/p>

如王健林所言，在地方做大做好后，每個月給地方貢獻(xiàn)的稅收、解決的就業(yè)問題，都能夠提高萬達(dá)的議價(jià)能力。這種強(qiáng)勢造成的結(jié)果就是，同土地交易大廳相比，王健林更經(jīng)常出現(xiàn)的場合，是地方政府官員的會客大廳。

但王健林不得不面對一個新難題?！叭f達(dá)目前面臨最大的瓶頸是人才隊(duì)伍?！笔嗄甑墓コ锹缘?，現(xiàn)在這支斯巴達(dá)軍團(tuán)已經(jīng)到了急需擴(kuò)充隊(duì)伍的時刻。石雪清對時代周報(bào)記者表示，要打造一條完善的產(chǎn)業(yè)鏈，需要包括前期發(fā)展部門、專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、建設(shè)團(tuán)隊(duì)、建造隊(duì)伍的各方面人才；而商業(yè)中的幾百種業(yè)態(tài)、一萬多名員工，如果沒有一支專業(yè)的商業(yè)管理隊(duì)伍，又如何能夠讓項(xiàng)目運(yùn)行順暢？這些同住宅比較起來，更加具有技術(shù)含量，也更復(fù)雜。

“按照我們目前的擴(kuò)張速度，培養(yǎng)一支合格的隊(duì)伍至少平均要三到五年的時間。”石雪清說，“所以說，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)需要耐心?！?/p>

盡管沒有公開透露時間表，但種種跡象表明，萬達(dá)正在為此前透露的上市目標(biāo)作最后沖刺。4月29日發(fā)布第一季度業(yè)績時，外界已經(jīng)將此舉解讀為準(zhǔn)上市企業(yè)所作的信息披露演練。而打開萬達(dá)集團(tuán)的網(wǎng)站，上市公司所專有的“投資者關(guān)系”頻道都已經(jīng)建立，“信息披露”和“投資者交流”的平臺已是“待建欄目”。

很顯然，王健林已經(jīng)帶領(lǐng)萬達(dá)走到了一個關(guān)鍵的時間點(diǎn)上，這支四處征戰(zhàn)的地產(chǎn)斯巴達(dá)軍團(tuán)能否一如既往，則是對王健林最大的考驗(yàn)。

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