愛華網(wǎng)???? 9月22日，青島膠南，萬里無云。 當(dāng)萊昂納多·迪卡普里奧、妮可·基德曼、澤塔·瓊斯、約翰·特拉沃爾塔、章子怡、李連杰、梁朝偉、甄子丹、趙薇等一線中外巨星出現(xiàn)在紅毯上時(shí)，一位在外圍圍觀的當(dāng)?shù)厝肃洁炝艘痪洌簢?guó)際電影節(jié)什么時(shí)候搬到青島來了？ 這不是什么國(guó)際電影節(jié)，只是萬達(dá)集團(tuán)東方影都的啟動(dòng)活動(dòng)。啟動(dòng)這個(gè)項(xiàng)目的人，上個(gè)月在彭博全球億萬富翁排行榜的最新一期榜單中，以142億美元身家成為中國(guó)內(nèi)地新科首富，較第二位的娃哈哈集團(tuán)創(chuàng)始人宗慶后的財(cái)富高出32億美元。在9月11日公布的胡潤(rùn)百富榜上，他再次以創(chuàng)紀(jì)錄的1350億人民幣位列榜首。 他是中國(guó)最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林。15歲參軍，28歲就成為了一名正團(tuán)職干部，后為響應(yīng)國(guó)家“百萬裁軍”的號(hào)召，離開部隊(duì)，成為大連市西崗區(qū)區(qū)政府辦公室主任，但在改革浪潮下，本可以在仕途上一片光明的王健林又選擇了棄政從商。 比起馮侖、潘石屹、易小迪、張玉良、胡葆森、黃怒波等92派房地產(chǎn)界大佬紛紛下海創(chuàng)業(yè)時(shí)，1988年改革的春風(fēng)還沒有吹得那么暖， 25年前萬達(dá)成立之初，王健林因得不到計(jì)劃指標(biāo)和土地，被迫選擇舊城改造方式獲得土地，成為全國(guó)第一個(gè)進(jìn)行城市舊區(qū)改造開發(fā)的企業(yè)。 從軍人、官員、商人到中國(guó)首富，將當(dāng)年欠債149萬元瀕臨倒閉的小公司發(fā)展成企業(yè)資產(chǎn)超過3000億元的超級(jí)王國(guó)，王健林完成了人生的三級(jí)跳，但他的夢(mèng)想還不止于此，除了要成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)公司外，要做全球前10的文化集團(tuán)公司。 商業(yè)地產(chǎn)，仍有擴(kuò)張空間 時(shí)代周報(bào)：公開數(shù)據(jù)顯示，從2012年6月收購(gòu)AMC開始截至目前，萬達(dá)近一年內(nèi)海外投資累計(jì)金額超過500億元人民幣（含正在推進(jìn)中的項(xiàng)目），國(guó)內(nèi)僅僅哈爾濱、南昌、合肥3個(gè)文化旅游城投資就超過900億元，加上廣州4個(gè)項(xiàng)目450億元，巨額的投入是否帶來資金上的壓力？ 王健林：我們宣布的是總投資，不是宣布的當(dāng)年投資，總投資是指這個(gè)項(xiàng)目從開始到項(xiàng)目投資結(jié)束，它的投資額的相加。比如我們長(zhǎng)白山項(xiàng)目總投資160億，長(zhǎng)白山到現(xiàn)在只完成了一期，今年把五個(gè)酒店建完才二期。 今年開始萬達(dá)進(jìn)入文化領(lǐng)域的投資，而且文化領(lǐng)域的投資規(guī)模都比較大，比方說南昌文化旅游城這次總投資400億， 計(jì)劃10年時(shí)間完成，也就是2013-2023年，這400億如果分成十年，每年可能就40億，當(dāng)然可能第一年第二年投資多一點(diǎn)，因?yàn)槌俗?cè)資本，還有啟動(dòng)資金，主要是拿地的錢，要再加50%，所以第一年第二年可能是投50億、60億，以后逐步穩(wěn)定。每個(gè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)的銷售什么時(shí)間結(jié)束，每年市場(chǎng)大概只能容納多少，每年這個(gè)項(xiàng)目需要多少財(cái)務(wù)費(fèi)用，我們內(nèi)部都有一個(gè)很詳細(xì)的計(jì)劃。 時(shí)代周報(bào)：萬達(dá)的融資渠道主要是什么？ 王健林：還以剛才的項(xiàng)目為例，比方當(dāng)年投資50億，我們自己拿的啟動(dòng)資金，注冊(cè)資金就是30%-40%，第二塊是銀行融資，大約30%；第三塊是預(yù)售款，比方說預(yù)售，還有一些預(yù)定，有的不是預(yù)售，比如他看好我三星級(jí)酒店，他來經(jīng)營(yíng)，我們就不用經(jīng)營(yíng)，還有大酒樓干脆委托我們來給他投資，我們規(guī)劃有酒樓，有酒吧，他可以把這條街全掃走。 實(shí)際上嚴(yán)格來講自有的資金投下去這一塊就是40%，銀行融資30%，預(yù)售30%，所以大一點(diǎn)就是各三分之一。 這是中國(guó)的融資模式，在境外有些不同，公寓是可以預(yù)售的，但是預(yù)售的資金是不能動(dòng)的，這筆錢叫定金，一般是房屋總價(jià)的10%-20%，這筆錢直到入戶交房，把尾款交齊后我們才能動(dòng)用，但是這個(gè)定金可以用做抵押融資，當(dāng)然要支付一些財(cái)務(wù)費(fèi)用了。 時(shí)代周報(bào)：越來越多的開發(fā)商都在轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)，你認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)有泡沫嗎？尤其是二、三線城市？ 王健林：商業(yè)地產(chǎn)有泡沫，但是要分地方。有些城市，確實(shí)商業(yè)地產(chǎn)扎堆、過剩。但是一些地級(jí)市，那些城市連好的電影院都沒有，也沒有成熟的購(gòu)物廣場(chǎng)，尤其是一些高新區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，人口不少，但是配套跟不上，這些地方商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 把中國(guó)酒店品牌推向世界 時(shí)代周報(bào)：作為首家在海外建造豪華酒店的中國(guó)企業(yè)，將如何應(yīng)對(duì)海外市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)？ 王健林：有個(gè)所謂的投資專家說，在倫敦投資一個(gè)酒店要花7億英鎊，就是70億人民幣，才只有160個(gè)房間，說怎么能夠收回成本??？我要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，7億英鎊是項(xiàng)目的總投資額，不是單純買酒店的錢。 其實(shí)這個(gè)并購(gòu)實(shí)際上是撿了一個(gè)大便宜，我們買這個(gè)地只有9000多萬英鎊，這個(gè)項(xiàng)目是10.3萬平米，算下來樓面價(jià)只有十五分之一，這在中國(guó)是不可想象的，中國(guó)賣一萬塊錢的房子，700塊錢的樓面價(jià)怎么可能呢？ 另外，我們并不是所有面積都用來做酒店，其中6.3萬平米的公寓是用來銷售的，因?yàn)樵趥惗毓⑹呛芎娩N售的，我們考察過項(xiàng)目周邊的公寓價(jià)格，基本都在1.5萬英鎊/m2左右，我們就算再便宜點(diǎn)，以每平方米一萬三四銷售，銷售額就將近9億英鎊，除去2億英鎊的稅金，大概收入是7億英鎊，正好等于我們這個(gè)項(xiàng)目的投資總額，也就是說三四年時(shí)間開發(fā)結(jié)束，我們?cè)趥惗乜梢园踪嵰粋€(gè)酒店，那這個(gè)事情就是放在北京、上海也是不容易實(shí)現(xiàn)的。 時(shí)代周報(bào)：能談?wù)劶磳⒃诩~約投資的五星級(jí)酒店的具體計(jì)劃嗎？未來是否會(huì)通過建酒店，將萬達(dá)的公寓賣到世界各地？ 王健林：我們?cè)诿绹?guó)紐約正在談的也有幾個(gè)項(xiàng)目，紐約酒店房間可能比倫敦的略多一點(diǎn)，另外我們?cè)诜▏?guó)也尋找了一個(gè)酒店投資項(xiàng)目，已經(jīng)有一段時(shí)間了，我相信明年就會(huì)落地。另外，洛杉磯有一個(gè)項(xiàng)目，簽了初步的框架協(xié)議，簽了預(yù)簽書了。總之我們要在海外選8-10個(gè)城市建造超五星級(jí)酒店，這是第一步。 我們?cè)诤Ｍ馔顿Y的五星級(jí)酒店原則上都會(huì)采用這種模式。如果單純做酒店，比如紐約的兩百個(gè)房間需要6億美元，如果純粹去投資，那經(jīng)營(yíng)壓力可能比較大，光是付利息就很難受，但如果這個(gè)項(xiàng)目有房地產(chǎn)，有公寓銷售，沉淀的現(xiàn)金就很少，就比單純買酒店合適多了。 當(dāng)然，倫敦的項(xiàng)目是特例，因?yàn)檫@是一個(gè)當(dāng)?shù)劂y行的不良資產(chǎn)項(xiàng)目，如果短期內(nèi)處理不掉就會(huì)進(jìn)入拍賣程序，所以我們能以這樣的低價(jià)拿下這塊地。我們不可能所有項(xiàng)目都能通過公寓銷售完全收回酒店的投資，但是可以稀釋酒店的整個(gè)投資，我們至少要稀釋到50%才能有開發(fā)。 時(shí)代周報(bào)：從并購(gòu)美國(guó)第二大院線AMC影院，3.2億英鎊并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司，到7億英鎊在倫敦投資建設(shè)五星級(jí)酒店，你海外并購(gòu)的步子邁得是不是有點(diǎn)大？海外發(fā)展這部分未來還有什么計(jì)劃？ 王健林：先說說我們?cè)诤Ｍ馔顿Y的策略吧，海外投資去年公布了26億美元，今年又公布了一個(gè)10億英鎊，10億英鎊差不多也是15億美元了，而且我們接著還要再宣布，很多人會(huì)說萬達(dá)哪兒來這么多錢？舉個(gè)例子，我們并購(gòu)游艇公司3.2億英鎊，這個(gè)3.2億英鎊我們本身出50%，再融資50%，而這個(gè)融資50%現(xiàn)在非常容易，海外的銀行什么都愿意來融，我們選擇便宜的合作。 另外，海外投資我們會(huì)集中在兩個(gè)方面，一個(gè)是往文化產(chǎn)業(yè)并購(gòu)，盡快把萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)收購(gòu)規(guī)模和盈利規(guī)模做大；另一個(gè)就是我的夢(mèng)想，把中國(guó)酒店品牌打到全世界，憑什么世界上只能有外國(guó)的酒店到中國(guó)來呢？為什么中國(guó)的酒店不能到外國(guó)去??？ 國(guó)家旅游局的邵奇?zhèn)ゾ珠L(zhǎng)給我說了幾次，建立中國(guó)五星級(jí)酒店品牌希望在萬達(dá)。我覺得我們?cè)撓朕k法來改改酒店管理行業(yè)外國(guó)獨(dú)大，一統(tǒng)天下，制定游戲規(guī)則的局面了，中國(guó)人“兩彈一星”都能搞，建世界級(jí)奢華酒店品牌總得有人來走這一步吧。 至于大目標(biāo)，五年前給我們自己定的收入是2500億，資產(chǎn)3000億，凈利潤(rùn)是3500億，但沒想到這個(gè)東西都很快就實(shí)現(xiàn)了，目前我們給自己定的目標(biāo)很清晰，2020年就是收入1000億，資產(chǎn)至少還要做到七八千億，讓萬達(dá)成為一流的跨國(guó)企業(yè)，至少在500強(qiáng)企業(yè)里面混一混，其中海外業(yè)務(wù)至少達(dá)到20%-30%。 曾被騙錢越挫越勇 時(shí)代周報(bào)：你當(dāng)年決心“下?！钡臅r(shí)候，想到過今天的成就嗎？ 王健林：沒有，我當(dāng)時(shí)辦的是停薪留職，那個(gè)時(shí)候國(guó)家鼓勵(lì)大家去創(chuàng)新，你不管什么級(jí)別的人都可以去創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)業(yè)可以簽長(zhǎng)達(dá)5年到10年的停薪留職，就是你玩不轉(zhuǎn)再回來還是正處職務(wù)，工資標(biāo)準(zhǔn)什么的都不變，我那時(shí)就想，反正也有退路，就干吧。但是第三年我就正式辭職了。
時(shí)代周報(bào)：25年來，萬達(dá)的發(fā)展也不是一帆風(fēng)順，你遇到過最大的“坎”是什么？ 王健林：太多了，剛出去搞跨區(qū)域發(fā)展，第一站在廣州就不成功，我們是跟別人合資做一個(gè)什么項(xiàng)目，我們是占小股份，別人占大股份，投資了2個(gè)多億，但是這個(gè)小子把我們的錢投進(jìn)去他自己拿著錢就跑了，我們當(dāng)然先起訴，告狀，慢慢把公司接過來，我們接著再補(bǔ)錢進(jìn)去，實(shí)際上我們還算不錯(cuò)了，最后沒虧損，但只賺了幾千萬。 不光這個(gè)，比如說我們做商業(yè)地產(chǎn)，2000年確定做商業(yè)地產(chǎn)，從2000-2003年，四年， 222場(chǎng)官司，公司里整天應(yīng)付打官司，那一段時(shí)間打毀了，我們還被中央電視臺(tái)《新聞聯(lián)播》點(diǎn)名批評(píng)。后來我也覺得不行了，但是2004年做寧波這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，一下找到靈感了，又能賣點(diǎn)商鋪，又能賣點(diǎn)住宅，還有現(xiàn)金流，還能把物業(yè)整起來，也不用打官司了。這才確立以后的萬達(dá)模式。 其間，我們和美國(guó)的幾個(gè)著名的發(fā)展商的董事長(zhǎng)都見了面，其中有一家公司，規(guī)模在美國(guó)大概排不到前十，但是他的租金在美國(guó)是最高的，平均績(jī)效也是最好的，那家公司的老板父子倆本身都是耶魯畢業(yè)的著名設(shè)計(jì)師，他一面畫圖一面給我解釋，之后我們大家豁然開朗，哎呀！商業(yè)地產(chǎn)不能像我們以前那樣就是一層一層地賣商鋪，還可以有百貨樓、電影樓等業(yè)態(tài)，結(jié)果我們?cè)囍隽藢幉ǖ捻?xiàng)目，效果非常好，之后北京和上海的也按照這個(gè)模式做，都火得一塌糊涂，不僅效益好，各界口碑也好，萬達(dá)這才打了一個(gè)翻身仗。 時(shí)代周報(bào)：最困難的時(shí)候曾經(jīng)想過放棄嗎？ 王健林：沒有，我這個(gè)人是一個(gè)堅(jiān)定主義者，軍隊(duì)磨煉出來這種意志，品質(zhì)是非常堅(jiān)定。我按照既定目標(biāo)，就像剛才講了，打幾百場(chǎng)官司公司里從總裁丁本溪到所有同志都勸我：你看住宅賣得那么好，又不愁，那時(shí)候沒有限購(gòu)，基本上嗖嗖的，推出來就沒了，只要把地搞到手就搞到錢，說你何必？ 確實(shí)我自己疑慮過多次？是不是路走得不對(duì)，但是我一想如果我們老搞開發(fā)，如果有一天房地產(chǎn)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，或者有一天這個(gè)規(guī)模終結(jié)了，怎么辦？我們是民營(yíng)企業(yè)，那時(shí)候有很多人正廳的副廳的跟著我干，你看老丁，中遠(yuǎn)房地產(chǎn)集團(tuán)的總裁，還有好多人后來跟著我了，我想這幫弟兄我怎么對(duì)得起他們，我一定要找一個(gè)靠譜的東西。另外，其他的我們也試過了，搞超市公司，搞醫(yī)藥，搞電器廠，最后大家都覺得不靠譜，都賣掉了，還是決定做商業(yè)地產(chǎn)。 時(shí)代周報(bào)：你在前不久的達(dá)沃斯論壇上曾說，萬達(dá)是一個(gè)走市場(chǎng)的企業(yè)，不是走人脈的企業(yè)，你怎么看待中國(guó)的政商關(guān)系？ 王健林：在中國(guó)的官商關(guān)系，企業(yè)不能說你不理政府、不要政府，這做不到的。但是，第一我們聯(lián)絡(luò)政府，但是不勾結(jié)政府；第二不跟官員搞政治和經(jīng)濟(jì)上的結(jié)盟，就像過去胡雪巖那個(gè)時(shí)代，看中這個(gè)官員有升遷前途，死貼著他去扶持扶持，我們不做。
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