愛華網(wǎng)???? 眾房企正在彩排一場關(guān)于再融資的資本狂歡。 自新湖中寶股份有限公司（600208.SH，以下簡稱“新湖中寶” ）領(lǐng)銜房企再融資開始，到近日招商地產(chǎn)(000024.SZ)高達(dá)65億元的融資方案重磅登場，再到9月18日萊茵達(dá)置業(yè)股份有限公司(000558.SZ，以下簡稱“萊茵置業(yè)”)推定增募資10.2億元，已有33家上市房企唱起了再融資集結(jié)號(hào)，涉及金額高達(dá)740億元，而據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，年內(nèi)的融資規(guī)?；蜻_(dá)到900億元，房企的融資激情正在熊熊燃燒。 在一眾房企為看到再融資開閘的曙光而歡欣鼓舞之際，二級(jí)投資市場卻不太買賬，多數(shù)地產(chǎn)股在定增方案公布后表現(xiàn)得卻不太如意。再融資放開，這場資本盛宴對企業(yè)又意味著什么，是餡餅或是陷阱？ 再融資或緩解供需矛盾 再融資，是指上市公司通過增發(fā)、配股和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券等方式在資本市場的直接投資。 8月1日，新湖中寶踏出了再融資的第一步。公司擬以不低于3.07元/股的價(jià)格，定向增發(fā)不超過17.91億股A股股票，募資不超過55億元。其中，投資25億元用于新湖青藍(lán)國際項(xiàng)目。青藍(lán)國際項(xiàng)目為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，占地100余畝，由于新湖中寶此次定向增發(fā)募集資金符合新一屆政府的產(chǎn)業(yè)政策，市場多解讀為棚戶區(qū)改造的“綠色通道”。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月18日，包括萊茵置業(yè)在內(nèi)，已有33家上市房企公布再融資預(yù)案，涉及總金額約740億元。其中，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（600340.SH，以下簡稱“華夏幸福”）、迪馬股份(600565.SH)、三湘股份(000863.SZ)、武昌魚(600275.SH)、金科股份(000656.SZ)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、中茵股份(600745.SH)、新湖中寶、宋都股份(600077.SH)、華聯(lián)股份(000882.SZ)、北京城建(600266.SH)等11家公司的方案已經(jīng)獲得股東大會(huì)的通過。 此外，還有16家房企在今年推出了公司債、中期票據(jù)等融資計(jì)劃，募集資金合計(jì)223.5億元。就此計(jì)算，上市房地產(chǎn)企業(yè)等待融資的規(guī)模已經(jīng)超過900億元。 雖然之前傳言，房企再融資將主要限制在土地一級(jí)市場開發(fā)，以及舊城改造等政策鼓勵(lì)項(xiàng)目，但是，目前的房企再融資預(yù)案并不局限于此，不少募投項(xiàng)目已經(jīng)包括商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)等。如宋都股份，擬募資15億元，就是投向剛性需求的商品住房項(xiàng)目建設(shè)。而冠城大通(600067.SH)和北京城建此次的募資方向，同樣也包含了商品住宅，前者還涉足商業(yè)地產(chǎn)。招商地產(chǎn)近日發(fā)布的65億元再融資方案堪稱是此次融資潮中規(guī)模最大的計(jì)劃，則涉及到土地資產(chǎn)。 募投項(xiàng)目的多元化也在考驗(yàn)監(jiān)管層的“底線”，在如此大規(guī)模的融資潮中，方案能否最終得到監(jiān)管層“放行”還不得而知。不過，業(yè)內(nèi)人士都稱，開閘是大勢所趨。 據(jù)悉，9月中下旬開始，至少有一家北京的房企再融資方案獲證監(jiān)會(huì)受理，另有多家公司已上報(bào)相關(guān)材料，預(yù)計(jì)將陸續(xù)收到受理通知書。而證監(jiān)會(huì)上市一部近日也已正式致函滬深兩大交易所，就上市公司并購重組、再融資涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)提交相關(guān)報(bào)告提出了具體的申報(bào)要求，被視為房企再融資正式開閘的一個(gè)潛在信號(hào)。 再融資或失去很多機(jī)會(huì)成本 雖然，在這輪再融資計(jì)劃啟動(dòng)之初，行業(yè)人士都表示“放開房企再融資將有利于板塊業(yè)績的釋放和反彈的持續(xù)”。但也有人持對立觀點(diǎn)，財(cái)經(jīng)評論作家余豐慧就認(rèn)為，“企業(yè)融資仍然要依靠盤活存量”，再融資開放不妥?！薄啊鳛闃鞘姓{(diào)控政策的一部分，暫停房企上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，似乎并未對市場造成太大影響’的原因就在于這邊堵住了，信托房地產(chǎn)融資等又開了口子。這也是這幾年房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o功而返的原因之一?！?p> 而隨著再融資放開跡象趨于明顯，有業(yè)內(nèi)人士給出了忠告，“政策開閘后，可能會(huì)出現(xiàn)‘群雄逐鹿’的情況，相關(guān)投資者要注意其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)?！睉騽⌒缘氖?，與房企追逐再融資的熱情形成對比的卻是，二級(jí)市場上投資者的悲觀反應(yīng)。 停牌了一個(gè)多月的招商地產(chǎn)復(fù)牌就宣告了最大融資計(jì)劃的誕生，但在當(dāng)日即遭遇冷待，低開低走，尾盤以跌停價(jià)25.38元報(bào)收，這一收盤價(jià)已跌破其向大股東的擬定增價(jià)。而同日招商局B（200024.SZ）也高開低走，收跌3.66%，報(bào)23.42港元。 而實(shí)際上，除新湖中寶得益于房企再融資開閘第一單刺激而當(dāng)天漲停以外，其他多數(shù)發(fā)布再融資計(jì)劃的地產(chǎn)股的市場表現(xiàn)卻不盡如人意。榮盛發(fā)展在8月20日公布45億元再融資方案當(dāng)天放量跌8.89%，盤中一度跌停，公開交易信息顯示，五大機(jī)構(gòu)席位是減持主力。而募資額或達(dá)60億元的華夏幸福在9月2日復(fù)牌也下跌2.36%。 再融資也開始被視為是一把雙刃劍，分析稱，對企業(yè)而言，在獲得低成本資金的同時(shí)，由于再融資的長周期性，也在失去很多機(jī)會(huì)成本。而即便是獲得融資，后期也需要市場的檢驗(yàn)，需要以業(yè)績來說話。 長城證券認(rèn)為，房企再融資短期影響估值，對盈利影響負(fù)面；長期影響盈利，對估值無影響。東方證券投資顧問左劍明亦表示，“從資金成本的角度來看，股權(quán)融資的成本優(yōu)勢是非常突出的，但是另外不容忽視的是其中的時(shí)間周期非常長。就算董事會(huì)發(fā)布了批文，此后股東大會(huì)通過，之后要漫長地等待證監(jiān)會(huì)批文，到最終發(fā)行股權(quán)融資周期起碼是在一年半以上的。因此，除非公司不是急著要錢，否則通過股權(quán)融資，其中的間隔時(shí)間要失去很多機(jī)會(huì)成本?！?p> 中小房企的救命稻草 房地產(chǎn)的資金密集型屬性，決定了誰有充足低成本資金，誰就占得先機(jī)。但在過去三年時(shí)間里，房企通過再融資輸血資金鏈，是宏觀調(diào)控背景下的絕對禁區(qū)。 為了生存和發(fā)展，不少房企會(huì)選擇房地產(chǎn)信托、基金或私募的形式募集資金。不過，一部分房地產(chǎn)信托、基金或私募資金成本已高企，且這些資金在選擇投資項(xiàng)目時(shí)表現(xiàn)出來的“苛刻”和“挑剔”，讓不少開發(fā)商企業(yè)尤其是中小房企望而卻步。中小房企不得不謀求多元化經(jīng)營，部分房企甚至直接轉(zhuǎn)型金融創(chuàng)新領(lǐng)域，包括金地集團(tuán)（600383.SH）、佳兆業(yè)(01638.HK)、卓越集團(tuán)、星河集團(tuán)、寶能地產(chǎn)、萊蒙國際(03688.HK)、越秀城建等在內(nèi)的房企均已涉足金融創(chuàng)新領(lǐng)域，發(fā)行或成立地產(chǎn)基金。 不過，有信托人士表示，若再融資開閘，必將導(dǎo)致房地產(chǎn)信托市場競爭更加激烈，而這反而促使信托行業(yè)分化。但是最大的影響是房地產(chǎn)信托的融資成本可能被適當(dāng)拉低。從這個(gè)角度而言，對房企進(jìn)行信托融資還有一定好處。 這次申請?jiān)偃谫Y的多數(shù)都是中小型房企。其中，多家公司還曾在地產(chǎn)調(diào)控期向多元化發(fā)展，而這次，他們又借勢重拾老本行，例如新湖中寶涉礦、參股金融機(jī)構(gòu)，北京城建股權(quán)投資準(zhǔn)(擬)上市公司等，尤以中茵股份最為典型。 從去年開始，中茵股份就在謀求轉(zhuǎn)型，買礦、制藥和釀酒，多頭并進(jìn)。后因酒業(yè)低迷，公司暫停酒業(yè)投入，繼而把主要精力瞄準(zhǔn)了采礦和藥業(yè)。今年3月，公司欲定增募資約10億元繼續(xù)發(fā)展黃金采選和連鎖醫(yī)藥零售等兩大新業(yè)務(wù)，不過在這次房企再融資開閘的信號(hào)逐漸增強(qiáng)后，其立即修改定增方案，重新回歸老本行，投向高端城市綜合體“徐州中銀廣場項(xiàng)目”。 而更具現(xiàn)實(shí)意義的是，對一些資金緊崩、步履維艱的中小房企而言，這或是充饑救命的餡餅，避免了項(xiàng)目爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。 以新湖中寶此次擬募資建設(shè)的上海青藍(lán)國際項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目拿地時(shí)間為2002年，但直到去年下半年才正式動(dòng)工。而新湖中寶的非公開發(fā)行預(yù)案之前并未提過，是在6月底國務(wù)院支持棚戶區(qū)改造政策出來之后，才確定準(zhǔn)備實(shí)施，這是踩著政策走、急于引入資金救急的典型。
這些房企中不乏擴(kuò)張快、負(fù)債率高的房企。他們也在其再融資公告中坦言公司面臨負(fù)債率過高的困境。例如三湘股份方面就表示，2013年6月末和2012年末公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為76.56%和73.33%，通過此次非公開發(fā)行募集資金，將緩解公司的資金緊張，促進(jìn)公司經(jīng)營發(fā)展。 發(fā)起重慶房企融資首例的金科股份也是典型。金科股份2011年上市后未能實(shí)現(xiàn)融資，但又貫徹規(guī)?；陌l(fā)展戰(zhàn)略，金科的負(fù)債水平一直處于偏高水平，截至2012年末，金科資產(chǎn)負(fù)債率為84.7%，今年一季度末，公司的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了84.9%。2013年半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為84.32%，微降但還是偏高。金科控股副總裁李戰(zhàn)洪此前在接受時(shí)代周報(bào)記者專訪時(shí)稱“負(fù)債率可控”，但業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這次再融資有紓困因素，將極大程度緩解資金壓力。 西南證券研究員徐永超表示，此次非公開發(fā)行股票如獲得成功，公司的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，對于緩解公司快速擴(kuò)張所帶來的資金壓力也會(huì)帶來極大的幫助。
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