愛華網???? 住建部政策研究中心原副主任王玨林：房產調控的精髓是稅收和法治 中國指數研究院最新數據顯示，11月全國百城住宅環(huán)比上漲0.68%，這已經是房價連續(xù)第18個月環(huán)比上漲，其中北京等十大城市住宅均價為18748元/平方米，環(huán)比上漲1.16%。地王頻出，樓市瘋長，中國房地產市場究竟有沒有泡沫存在？房地產長效機制何時才會出臺？為此時代周報記者專訪了住建部政策研究中心原副主任王玨林。 合理配置區(qū)域資源才能解決高房價 時代周報：王石先生幾次用泡沫來形容中國的房地產市場，理由之一是現在部分地區(qū)房價收入比已經高得離譜，你認為中國樓市泡沫大嗎？ 王玨林：一線城市的房價是高，但究竟有沒有泡沫，要看咱們對于泡沫的解釋是什么？要是從價格成本認定的話，房價肯定是有泡沫，因為這個房子不值那么多錢，不管加上它的教育價值和它的各種附加價值，再加成本也不可能這么高；但是從一線城市房地產的實際需求和購買力上看，它又沒有泡沫。 或者說這種泡沫存在卻不一定會破滅，破滅是什么？是由于我們投資比例過高，我們把房價給炒上去的，像梯子一樣越弄越高，一旦一撤梯子就咔嚓一下全完了，但是現在這個梯子還沒上幾個呢?，F在北京的購房政策那么嚴格，還依然有那么大的剛性需求。這個說明幾點：一是北京對于這些剛性需求還是比較大的，二是我們在三個市場管理和規(guī)范上面還有問題，發(fā)展得也不夠完善。如果我們的租賃市場、我們的二手房市場、我們的新房市場都能合理地發(fā)展，也不會有這么大的壓力。 時代周報：目前北京市內城二手房的成交價格都已經達到每平方米4萬元，房價還有下調可能嗎？ 王玨林：究其原因，我們現在的城市建設方式也值得探討了，老城區(qū)的二手房為什么這么貴？以前人們買房子是求新求大，所以自然住得就遠了，但是各方面的不便利開始顯現，人們在現實面前，只能是求近求小求方便，所以現在北京市場上交易的戶型大部分都是五六十平方米的小房子，但即使只有五六十平方米都價值不菲啊，但是為了工作、交通、教育、醫(yī)療等問題，只好如此。所以從整體上來說，一線城市的高房價還是我們在城市化過程中會遇到的必然的問題。
這個必然的問題從外表上看，是整個區(qū)域布局的不均衡造成的，我們教育不均衡、我們就業(yè)不均衡、我們醫(yī)療不均衡、我們消費也不均衡，大家都會往大城市去，往大城市的中心去，而城市不可能因為住房的問題而無限擴大，這是一個復雜的系統(tǒng)問題。 所以我們還是應當從各方面分解城市壓力，如果昌平、懷柔、平谷這些衛(wèi)星城建設得比北京城區(qū)更好就業(yè)、教育資源和醫(yī)療條件也夠，環(huán)境又比大城市還好，誰還需要到北京市區(qū)呢？如果其他城市也是如此，誰還需要來北京呢？所以我們應當從區(qū)域產業(yè)布局上、從市政的配套設施著手，把交通、教育、就業(yè)等問題解決好，才能真正解決大城市病的問題。 將調控納入法制化和市場化軌道 時代周報：過去十年，房地產市場屢調屢漲，目前各方都對房地產長效機制充滿期待，你預期大概什么時候出臺？ 王玨林：這個不是那么簡單的事情，長效機制既是為了改變我們現在的短期管理辦法，出臺這個東西后解決的時間要長一些，即使兩三年不調不變，市場也能穩(wěn)定。 最關鍵的是，你不管用什么手段，用什么辦法，都能在這個市場充分地表現它。但實際上現在要解決這個問題，出臺長效機制，確實有一定難度，還是需要一些時間，但是這個東西早晚要決定。 這些年出臺了很多調控政策，該用的辦法里面已經全有了，這些政策實施起來，也能解決很多問題，但會碰到更復雜的問題，我們還有各種更加復雜的利益鏈，解決問題的辦法不是沒有，難就難在各個利益鏈條都在為自己爭奪利益。比如消費貸款這一塊，我們只給一套房，對于第二套嚴格一些，市場馬上就平靜下去了，再比如說開發(fā)企業(yè)，我們只給那些有針對性的、有項目的、正在開發(fā)建設的企業(yè)放貸款，這也能解決問題，但現實并非如此。 現在的房價漲幅主要城市已經沖擊兩位數以上了，這個是非?？膳碌?，而且這還是普計數據，和一些實際上的樓盤還是有一些差距。 所以說要解決這些，還要推進改革，從各個方面來推進，還是我們的市場不成熟、還是我們的管理不到位、還是我們住房的分配沒有解決好。 我們的政府要解決這些問題，肯定要解決一個長效的機制，但是說要用手段的話，可能我們會通過稅收來調整，但是還是要有一個比較好的中國的住房分配制度，因為我們還是存在多種住房形態(tài)，可能大家對政府的依賴要強一些，我們要深入地研究思考，多從制度和法制上想辦法。 時代周報：長效機制中可能最先出來的就是房產稅？ 王玨林：房產稅是法制管理的一個方向，市場管理的一個手段，房產稅并不是單純地為了平抑房價，如果就是為了收錢，那樣的話這個事情又失敗了。市場發(fā)展如何管理，就是兩種方法，一種是按市場的規(guī)則管理，也就是靠法治；二是在市場不成熟的時候，就要加強法制建設，用行政來管理，我們現在正處于這種階段，因為我們還沒有走向一個完全發(fā)展到法治管理市場的程度，而且市場也不成熟。 我們的土地資源是不能自由配置，稅收主要調整供求關系，但是可能在求得方面調整得比較多，供應方面的不能自由調整之后，那么顯示出求的方面就更加重要。 房產稅是一個方向性問題，不會馬上實施，目前住建部還在地方調研，下一步會找一些城市擴大試點，逐步推進。目前的重點是建立統(tǒng)一的不動產登記制度，這個可以解決異地購房的問題。 時代周報：最近也有專家提出征收遺產稅，你怎么看待遺產稅的征收？ 王玨林：遺產稅的話就比較慎重，因為這個涉及到每個家庭、每個人，如果家里就一套房子，但是沒有什么存款，你讓人家怎么交幾十萬的稅金啊。所以我認為無論房產稅還是遺產稅，短期內都不會開征，但是通過稅收等市場和法律手段調節(jié)房地產市場，則是方向和未來，也是房地產長效機制的精髓。
