愛(ài)華網(wǎng)? ? ? 先是員工欠薪后又降價(jià)銷售，去年的廣東樓市銷售冠軍敏捷地產(chǎn)的一舉一動(dòng)，近期頻頻被社會(huì)及媒體高度關(guān)注。
2014年1月，敏捷地產(chǎn)再度成為廣州銷售冠軍。幾乎與此同時(shí)，網(wǎng)上有自稱舊業(yè)主發(fā)帖表示，敏捷番禺項(xiàng)目大幅降價(jià)，影響以往買家的利益，敏捷方面表示只是正常范圍內(nèi)的促銷活動(dòng)。另有消息顯示，敏捷降價(jià)沖量的目標(biāo)是赴港上市。
降價(jià)沖量：是資金鏈問(wèn)題還是銷售策略？
今年1月，廣州樓市相當(dāng)平淡。陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一手住宅全市網(wǎng)簽量?jī)r(jià)齊跌，其中全市網(wǎng)簽5482套，環(huán)比下降15.5%，同比更只有去年同期的一半。但敏捷地產(chǎn)表現(xiàn)卻相當(dāng)搶眼，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至1月31日，敏捷地產(chǎn)的網(wǎng)簽銷售額為11.1億元，其中住宅510套，銷售金額4.33億元，辦公物業(yè)713套，回籠了超過(guò)5億元的資金，商用物業(yè)69套，銷售金額1.72億元。
無(wú)論銷售面積還是銷售金額，敏捷都成為1月廣州樓市的銷售冠軍。在樓市一片觀望氣氛中，敏捷何以一枝獨(dú)秀。該公司的負(fù)責(zé)人表示，主要是因?yàn)轫?xiàng)目以剛需客為主要目標(biāo)，且及時(shí)對(duì)市場(chǎng)做出調(diào)整，例如1月20日推出了“新春淘房特惠季”等一系列優(yōu)惠活動(dòng)。
《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者翻查開(kāi)發(fā)商新年期間的優(yōu)惠宣傳，敏捷地產(chǎn)的促銷力度似乎更大，例如萬(wàn)科、珠光等開(kāi)發(fā)商給出的新春折扣大多在9.6折到9.8折間，并相應(yīng)地輔以各種抽獎(jiǎng)活動(dòng)或家電禮券。但敏捷的優(yōu)惠活動(dòng)則直接以8.5折招徠，其位于廣州增城的國(guó)際城項(xiàng)目，宣傳資料中宣稱，洋房原價(jià)6800元/平方米，現(xiàn)價(jià)只售5780元/平方米。
敏捷這類促銷活動(dòng)，馬上引起了一些舊業(yè)主的反應(yīng)。敏捷華美國(guó)際的一些舊業(yè)主就在網(wǎng)上發(fā)帖表示，該項(xiàng)目1月20日起毛坯價(jià)降至9800元/平方米?！霸瓉?lái)買的時(shí)候都是15000元，等于降價(jià)了50%”。有人干脆質(zhì)疑是否開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題。對(duì)此，敏捷地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人表示，這其實(shí)是新春期間的特價(jià)房產(chǎn)，總共也就幾套，春節(jié)過(guò)后所有房子都已經(jīng)恢復(fù)原價(jià)。
記者以購(gòu)房者身份致電樓盤銷售人員時(shí)，一位常姓的銷售人員表示，現(xiàn)在該項(xiàng)目均價(jià)大約為1.2萬(wàn)元。雖然較春節(jié)期間的特價(jià)單位有所提高，但與周邊項(xiàng)目以及此前的售價(jià)相比，已經(jīng)有了一定的折讓，“此前最低也要1.3萬(wàn)元/平方米?！痹撊耸咳缡堑?。而廣州官網(wǎng)的樓盤銷售數(shù)據(jù)顯示，敏捷華美商務(wù)中心7、8棟截至2月19日，累計(jì)售出613套公寓，均價(jià)為14956元/平方米；而較后拿到預(yù)售證的2、5、6棟，銷售均價(jià)則為12490元/平方米?？梢?jiàn)報(bào)價(jià)較此前售價(jià)有一定折讓。
敏捷為何調(diào)低售價(jià)，“開(kāi)發(fā)商要沖業(yè)績(jī)，回籠資金”現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員并不諱言。敏捷方面則表示，公司一貫的經(jīng)營(yíng)模式都是快速周轉(zhuǎn)，將根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境積極定價(jià)。從1月的銷售業(yè)績(jī)看，這一策略讓敏捷取得了不錯(cuò)的回報(bào)，據(jù)敏捷方面表示，1月公司全國(guó)已取得15億元以上的銷售業(yè)績(jī)，較之去年同期增長(zhǎng)20%～30%。
借殼上市:或?qū)⒇?fù)債累累
對(duì)于是否正在為上市做進(jìn)一步?jīng)_刺，敏捷地產(chǎn)的負(fù)責(zé)人表示：“敏捷地產(chǎn)以及敏捷地產(chǎn)附屬機(jī)構(gòu)，一直對(duì)赴港上市有興趣，在合適的機(jī)會(huì)，我們將會(huì)有計(jì)劃推進(jìn)。”
現(xiàn)在是否是“合適”的時(shí)機(jī)，該負(fù)責(zé)人沒(méi)有進(jìn)一步的回應(yīng)。但春節(jié)過(guò)后市場(chǎng)有傳言，稱該公司將在今年上半年完成上市，而且很有可能沿用“借殼上市”這一路經(jīng)。
近年在香港買殼上市的內(nèi)地房地產(chǎn)商數(shù)量眾多，2014年新春一過(guò)，就先后有三家香港殼公司宣布被內(nèi)房股入主。其中深圳的綠景地產(chǎn)成為新澤控股（00095.HK）的大股東；從事工程投資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的青建集團(tuán)購(gòu)入新利控股（01240.HK）75%的股份；而遼寧實(shí)華則與香港上市公司升岡國(guó)際（00485.HK）大股東簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，之所以有眾多開(kāi)發(fā)商赴港借殼上市，源于香港新股上市的難度增大。從去年10月1日開(kāi)始，香港聯(lián)交所推行IPO上市新規(guī)定。加強(qiáng)了對(duì)IPO保薦人的規(guī)管，其中包括保薦人要對(duì)其幫助上市的企業(yè)所陳述的虛假信息承擔(dān)刑事責(zé)任。而上市申請(qǐng)人在呈交上市申請(qǐng)時(shí)，正式委任保薦人至少2個(gè)月。假如保薦人終止為上市申請(qǐng)人辦事，要通知監(jiān)管機(jī)構(gòu)并解析原因。
由于國(guó)內(nèi)企業(yè)特別是民營(yíng)企業(yè)，通常賬務(wù)、股權(quán)方面并不規(guī)范，新規(guī)則推行使得保薦人對(duì)于內(nèi)地企業(yè)特別是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的選擇越發(fā)小心。
隨之而來(lái)的是地產(chǎn)商對(duì)于香港殼資源的需求大增。香港資深從業(yè)人士黃偉康表示，以去年主板殼股叫價(jià)約3.5億港元，現(xiàn)在已升至3.8億至4億港元，更有涉及內(nèi)房的殼價(jià)升至4.5億港元。地產(chǎn)商之所以如此熱衷，正是由于內(nèi)地對(duì)地產(chǎn)融資的一系列打壓，使得他們急于在境外覓得一個(gè)良好的融資平臺(tái)。
2013年3月在香港成功借殼8個(gè)月的房企龍頭萬(wàn)科宣布通過(guò)香港萬(wàn)科發(fā)行8億美元5年期定息債券，此舉是萬(wàn)科5年來(lái)首次從公開(kāi)市場(chǎng)融資，且該筆債券年利率僅為2.7%，資金成本之低讓足以讓大小開(kāi)發(fā)商艷羨。
但借殼上市的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷，2013年底香港證監(jiān)會(huì)罕見(jiàn)的點(diǎn)名，指內(nèi)地地產(chǎn)商以借殼方式在港融資，借此避開(kāi)內(nèi)地有關(guān)規(guī)定，以及相關(guān)新股上市的大部分審核條例。因此香港證監(jiān)會(huì)要檢討有關(guān)反收購(gòu)行動(dòng)的條例（即“借殼”），以確保不會(huì)背離其政策愿意。
按照香港聯(lián)交所的原有規(guī)定，在上市公司控制權(quán)發(fā)生改變后的24個(gè)月內(nèi)，如果公司向控股股東收購(gòu)資產(chǎn)，香港聯(lián)交所會(huì)審核相關(guān)收購(gòu)。如果被認(rèn)定為反收購(gòu)，就會(huì)視為新上市申請(qǐng)?zhí)幚?，需要符合IPO申請(qǐng)的程序與規(guī)定，并且需要獲得上市委員會(huì)的批準(zhǔn)。
在一些借殼上市的企業(yè)看來(lái)，這24個(gè)月是靜默期，只要等到這24個(gè)月結(jié)束，就可以避開(kāi)繁瑣的上市審核，并且獲得大展拳腳的融資機(jī)會(huì)。但香港證監(jiān)會(huì)此次建議，香港聯(lián)交所檢討這24個(gè)月的回顧期，以確保不會(huì)有人利用此漏洞，背離了上市政策的愿意。換言之，有分析人士認(rèn)為香港聯(lián)交所可能會(huì)延長(zhǎng)這一靜默期。
這意味著，成功借殼上市的地產(chǎn)商，也很有可能有更長(zhǎng)一段時(shí)間無(wú)法融資。另一方面，借殼上市還有很多隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。
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