龔方雄：

摩根大通中國(guó)投資銀行副主席，在加盟摩根大通之前任職于美國(guó)銀行長(zhǎng)達(dá)七年，并于近期在該行任首席策略師，以及全球貨幣、信貸和利率市場(chǎng)研究部聯(lián)席主管。

“我認(rèn)為中國(guó)的房?jī)r(jià)根本沒(méi)有那么嚴(yán)重的泡沫，為什么美國(guó)人跳出來(lái)說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重，我們就要紛紛點(diǎn)頭稱(chēng)是？對(duì)于當(dāng)下國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，很多媒體也總是片面地去誤讀！”在2010年1月舉行的浙商證券投資策略報(bào)告會(huì)上，記者見(jiàn)到了語(yǔ)出驚人的龔方雄。

曾被譽(yù)為“最神奇預(yù)測(cè)者”的龔方雄，其對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)基調(diào)基本上是“樂(lè)觀派”，但準(zhǔn)確率甚高，其帶領(lǐng)的研究團(tuán)隊(duì)更是連續(xù)四年獲得金融界的“奧斯卡”獎(jiǎng)——中國(guó)最佳分析師和策略師。

如今的龔方雄，依然對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持樂(lè)觀態(tài)度，尤其在談到房地產(chǎn)時(shí)，龔方雄不但為頗具爭(zhēng)議的房?jī)r(jià)暴漲“正名”，還將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)稱(chēng)為“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”，并預(yù)言二、三線城市房?jī)r(jià)的上升幅度將跑贏一線城市。

“這是媒體的誤讀！”

《浙商》：去年年底開(kāi)始，國(guó)家出臺(tái)了各項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)政策，這被認(rèn)為房?jī)r(jià)要下調(diào)的信號(hào)，您贊同這樣的觀點(diǎn)嗎？

龔方雄：確實(shí)，很多媒體是這樣解讀的，但我認(rèn)為這是媒體的誤讀。當(dāng)時(shí)溫總理針對(duì)房地產(chǎn)講了四點(diǎn)，有三點(diǎn)是增加供應(yīng)量，只有一點(diǎn)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上升。結(jié)果媒體就只盯住最后一點(diǎn)來(lái)炒，那三點(diǎn)增加供應(yīng)量的就不談了。我個(gè)人的猜測(cè)，是不是很多媒體人都相對(duì)較年輕，很單純，可能自身就沒(méi)有房子，所以從他們本身的利益來(lái)講，當(dāng)然希望房?jī)r(jià)跌（笑）。但是這樣的解讀沒(méi)有全面地理解我們的政策，我們的政策還是要保增長(zhǎng)、促增長(zhǎng)，我們推出的政策要加快城市化進(jìn)程，要給農(nóng)民兄弟們進(jìn)城提供便利，這些都是利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

《浙商》：但是溫總理的講話中有三點(diǎn)在談增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，增加供應(yīng)量難道不會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下跌嗎？

龔方雄：增加供應(yīng)量也是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，并沒(méi)有打壓房?jī)r(jià)，讓房?jī)r(jià)下跌。抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是對(duì)的，如果能夠抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)抑制地價(jià)過(guò)快上漲，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講是有利的。從這一點(diǎn)上來(lái)講，我覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和政府的利益是一致的：對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的原材料就是土地，土地價(jià)格如果便宜些，房子也能賣(mài)得便宜，但利潤(rùn)還是有保障的。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最重要的是量，是周轉(zhuǎn)，如果周轉(zhuǎn)順利，盈利就會(huì)很好。

《浙商》：既然如此，那為什么調(diào)控政策一出來(lái)以后，房地產(chǎn)股的股價(jià)就大跌呢？

龔方雄：這個(gè)還是和炒作有關(guān)系，片面地反映了社會(huì)的聲音。事實(shí)上，我們的社會(huì)是一個(gè)多元的社會(huì)，從政府的角度來(lái)講，挑戰(zhàn)非常大，各方面的利益都要平衡。

中國(guó)的房?jī)r(jià)和美國(guó)沒(méi)有可比性

《浙商》： 據(jù)說(shuō)在美國(guó)，100萬(wàn)美元，也就是約680萬(wàn)元人民幣，就可以買(mǎi)一個(gè)很大的莊園了；但是在中國(guó)，680萬(wàn)元只能在上海、北京這樣的一線城市黃金地段買(mǎi)個(gè)100-200平方米的公寓。這是不是表明，中國(guó)房?jī)r(jià)存在著嚴(yán)重的泡沫呢？

龔方雄：我補(bǔ)充一點(diǎn)，美國(guó)人均國(guó)民生產(chǎn)總值還是中國(guó)的10倍以上！這樣一比，中國(guó)的房子確實(shí)太貴了，似乎存在著巨大的泡沫，這也是幾個(gè)一直鼓吹中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫的美國(guó)教授的邏輯。

但是，你們想過(guò)沒(méi)有，中國(guó)房?jī)r(jià)高的原因究竟是什么？很重要的一個(gè)原因就是土地價(jià)格高，因?yàn)橥恋厥遣豢稍偕南∪辟Y源。美國(guó)是世界上人均可耕地最多的國(guó)家，中國(guó)卻是人均可耕地最少?lài)?guó)。中國(guó)土面積比美國(guó)還大一點(diǎn)，但可耕地只占40%左右，美國(guó)卻相反，它的土地大部分是可耕地，沒(méi)有中國(guó)這么多的沙漠、荒原、高山。更可怕的是，中國(guó)人口還是美國(guó)的四倍。所以綜合起來(lái)一算，中國(guó)人均可耕地只有美國(guó)的1/6—1/8。從這個(gè)角度來(lái)講，我覺(jué)得中國(guó)的房?jī)r(jià)并沒(méi)有什么嚴(yán)重的泡沫。而環(huán)顧一下亞洲其他國(guó)家和地區(qū)，但凡地少人多的地方，比如日本、中國(guó)香港等，房?jī)r(jià)都是很高的。

《浙商》：也就是說(shuō)，其實(shí)中國(guó)和美國(guó)的房?jī)r(jià)根本不具可比性？

龔方雄：這怎么比呢？美國(guó)城市化率高達(dá)90%，是一個(gè)城市化進(jìn)程已經(jīng)完成的國(guó)家，就是該住在城市里的人都住了；但中國(guó)的城市化率只達(dá)到了46%，還在以每年1%-1.5%的速度上升。也就是說(shuō)，未來(lái)很長(zhǎng)時(shí)間里，中國(guó)每年會(huì)有兩千萬(wàn)新增城鎮(zhèn)人口，換言之，中國(guó)每年都要造一座像上海這樣的城市來(lái)吸收這些新增的城鎮(zhèn)人口。從這個(gè)意義上來(lái)講，我覺(jué)得房地產(chǎn)行業(yè)就是一個(gè)“朝陽(yáng)行業(yè)”。

《浙商》：但是現(xiàn)在政府的調(diào)控措施也很多，這多少會(huì)抑制土地價(jià)格的過(guò)快上漲吧？

龔方雄：沒(méi)錯(cuò)，我們看到政府出臺(tái)了很多調(diào)控措施，但是我們也看到，“地王”現(xiàn)象從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，各地“地王”還是連續(xù)不斷地涌現(xiàn)。這就是因?yàn)樗麄兌挤浅Ｇ逍眩涸谥袊?guó)，土地就是稀缺資源。

房?jī)r(jià)回調(diào)，就是入市良機(jī)

《浙商》：記得您以前說(shuō)過(guò)一句話，就是如果政府真能把房?jī)r(jià)調(diào)低一點(diǎn)點(diǎn)，那就是給買(mǎi)不起房子的人入市的機(jī)會(huì)。

龔方雄：有人老是說(shuō)，入市要踩點(diǎn)，但是我覺(jué)得這不是踩點(diǎn)的問(wèn)題，而是一個(gè)對(duì)大趨勢(shì)判斷的問(wèn)題。如果政府真能把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)，那你就一定要去買(mǎi)！你看中國(guó)都是這樣，每一次宏觀調(diào)控，房?jī)r(jià)就會(huì)跌一跌；但是就跌幾個(gè)月而已，等經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好，或者政策一變，它漲起來(lái)比什么都快。

有人說(shuō)，這次我先不買(mǎi)，等下一次低谷再說(shuō)吧！但是你看看中國(guó)房地產(chǎn)的周期，下一次的低谷比這一次的高點(diǎn)還高！也就是說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)周期的總體趨勢(shì)是往上運(yùn)行的。就拿這次金融危機(jī)來(lái)說(shuō)吧，百年不遇啊，股市從6000多點(diǎn)跌到1600多點(diǎn)，現(xiàn)在好不容易回到3000多點(diǎn)，但是房?jī)r(jià)跌了多少？3個(gè)月，房?jī)r(jià)就只跌了3個(gè)月，差不多也只跌10%-20%吧，就這么一點(diǎn)點(diǎn)，而且一轉(zhuǎn)眼，又創(chuàng)下新高了。

《浙商》：那您預(yù)計(jì)今年房?jī)r(jià)上漲或回調(diào)的幅度會(huì)有多少？如果現(xiàn)在要投資房地產(chǎn)的話，您比較看好哪個(gè)區(qū)域呢？

龔方雄：地產(chǎn)從價(jià)格上來(lái)講的話，今年上漲的空間非常有限，回調(diào)的幅度則難說(shuō)。成交量上，我覺(jué)得會(huì)繼續(xù)保持。從價(jià)格的角度來(lái)講，我覺(jué)得二三線城市應(yīng)該會(huì)跑贏一線城市，因?yàn)樗俏磥?lái)城市化的焦點(diǎn)和主軸。

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