在懿德地塊股權(quán)的騰挪轉(zhuǎn)移過程中,周小弟扮演了一個手段高超的土地倒?fàn)數(shù)慕巧?在這一角色下,他的資金運作技藝也是日漸高超。

　　1992年,三林轄區(qū)由原上?？h劃歸浦東新區(qū),上?？h則撤并入閔行區(qū)。區(qū)劃調(diào)整前,上?？h房地產(chǎn)總公司獲批征用三林紅旗村、懿德村土地共計2536畝。

　　2001年4月,國企上?？h房地產(chǎn)總公司改制前夕［改制后名為“中祥(集團(tuán))有限公司”］,周小弟名下的上海新世紀(jì)創(chuàng)業(yè)有限公司與上?？h房地產(chǎn)總公司簽訂協(xié)議,以單價25萬/畝,總計6.34億元,受讓浦東三林懿德地塊2536畝土地。

　　一個月后,2001年5月,新世紀(jì)公司出資2550萬元,上?？h房地產(chǎn)總公司出資300萬元,上海中星(集團(tuán))有限公司(下稱中星公司)出資150萬元,合資成立了上海新世紀(jì)懿德房地產(chǎn)有限公司(下稱懿德公司)。新世紀(jì)懿德現(xiàn)任總經(jīng)理徐建剛從浦東新區(qū)公安局辭職進(jìn)入公司。

　　周小弟拿下土地之時,土地款卻并沒有到賬。同一時期,周小弟投資的學(xué)校正在大興土木。建一所高校,資金需要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算,受制于資金壓力,在徐建剛的建議下,他決定通過“聯(lián)合開發(fā)”獲取一部分資金,得以繼續(xù)運作使該土地“三通一平”,同時也有資金辦學(xué)校。

　　于是,憑著一紙轉(zhuǎn)讓合同,周小弟和徐建剛開始了空手套白狼般的土地轉(zhuǎn)賣歷程。

　　2001年9月,懿德公司與上海陽光新景(集團(tuán))有限公司簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》,同意雙方聯(lián)合開發(fā)地塊。

　　2002年5月30日,新世紀(jì)懿德與西子公司簽訂協(xié)議,約定西子公司以單價每畝65萬元的價格,總計5.2億元的價格,獲得獨自開發(fā)三林懿德地塊中三魯路以西800畝土地。

　　2002年6月,在與西子公司商談轉(zhuǎn)讓地塊部分土地的過程中,周小弟又與上海欣榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽約,最終,欣榮公司支付了2.4億元。

　　之后,周又以相近模式引入了上海君頤置業(yè)有限公司合作開發(fā)懿德項目。

　　根據(jù)當(dāng)年所簽協(xié)議,三家合作方“陽光”、“西子”、“君頤”分獲900畝、800畝和500畝土地的商業(yè)開發(fā)份額,并共同承擔(dān)300畝動遷房的開發(fā)成本。各方將分別成立項目部,開發(fā)各自獲得的土地份額。

　　經(jīng)過這3次轉(zhuǎn)手,周小弟用新股東入股的錢不僅付清了原上?？h房地產(chǎn)總公司轉(zhuǎn)讓款6億多元(周自己只付約7000萬),而且已賺得3億元凈利。但周小弟并不就此收手,而是一直拖延執(zhí)行上述協(xié)議,繼續(xù)實施第四次倒賣。

　　2004年2月,周小弟又瞞著幾家股東,將三林懿德項目的經(jīng)營權(quán)委托給“上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易市場有限公司”,雙方簽訂《“懿德居住區(qū)”聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》,約定懿德公司以三林懿德土地和前期投入作為投資,市場公司承擔(dān)項目建設(shè)與前期開發(fā)的全部投資資金。在項目開發(fā)完成后,懿德公司和市場公司按照該項目所實現(xiàn)的凈利潤各得50%進(jìn)行利益分配。而周小弟甚至將公司營業(yè)執(zhí)照和公章都交給這家公司。

　　2001年9月至2006年11月,懿德公司與陽光公司先后簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》等四份協(xié)議書,共計1243畝土地的轉(zhuǎn)讓單價為每畝57萬元、其中的793畝土地的轉(zhuǎn)讓單價為每畝60萬元(三通一平價格,不包括大市政配套費和土地出讓金),總價為11.8億余元。

　　這筆資金也被周小弟挪作他用。2004年的2月至6月間,周小弟將交易市場公司支付的2億元分別挪作個人收購蘇州工藝美術(shù)集團(tuán)有限責(zé)任公司所用。周小弟和徐建剛分別在該公司中占股90%和10%,另有3750萬元被周小弟用于歸還賭債和借款等。

　　接近周氏集團(tuán)人士透露,蘇州工藝美術(shù)集團(tuán)有限公司在蘇州市中心擁有大量土地以及商鋪,資產(chǎn)價值在7億元以上。

　　當(dāng)周小弟發(fā)現(xiàn)資金又一次捉襟見肘時,他選擇故伎重演。

　　2004年9月,周小弟經(jīng)人介紹,結(jié)識了上海環(huán)境集團(tuán)董事長金紀(jì)昌。

　　上海環(huán)境集團(tuán)原屬于環(huán)衛(wèi)系統(tǒng),于2006年被劃歸上海市投資建設(shè)開發(fā)總公司(下稱上海城投)。上海城投是上海國資系統(tǒng)的投資平臺,旗下整合了上海國資系統(tǒng)的路橋、水務(wù)、環(huán)境和置地四大板塊。

　　當(dāng)時,房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入火熱階段,上海房價2004年的漲幅超過20%。開發(fā)商幾乎沒有賣不出去的房子,即使是很多非房地產(chǎn)公司,也對于地產(chǎn)投資躍躍欲試。

　　這種情況下,雙方一拍即合。

　　很快,兩家公司以新世紀(jì)公司和上海環(huán)境置業(yè)投資發(fā)展有限公司(下稱環(huán)境置業(yè))的名義簽訂了四份《定金協(xié)議書》。約定若陽光公司、西子公司終止有關(guān)受讓土地的協(xié)議,則環(huán)境置業(yè)可獲得700畝土地的獨立開發(fā)權(quán),若不能終止相關(guān)協(xié)議,則環(huán)境置業(yè)獲得200畝土地的獨立開發(fā)權(quán)。雙方還約定了土地單價為125萬元/畝。

　　而后,2005年6月,新世紀(jì)公司與環(huán)境置業(yè)簽訂了一份《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議書》,約定環(huán)境公司支付總價5.5億元,即獲得500畝土地的獨立開發(fā)權(quán)和收益權(quán)。

　　2005年11月,一家與環(huán)境集團(tuán)密切相關(guān),名為上海春嵐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的企業(yè)與懿德公司簽訂了協(xié)議,后者將三林懿德地塊中的750畝地以單價125萬元/畝轉(zhuǎn)讓給春嵐公司,總價為9.375億元。

　　截至周小弟入獄前,周小弟通過懿德公司先后將三林懿德地塊2536畝土地的開發(fā)、收益權(quán)出讓,地皮價格由最初的每畝25萬元爆炒到每畝57萬元至125萬元不等,整個過程中涉及款項超過20億元。

　　土地轉(zhuǎn)讓過程中的種種手段變化足以讓周小弟對資本運作熟悉程度大幅度提升。如果沒有遇到后來的尹明華事件,按照周小弟的設(shè)想,他將開始直接涉足金融行業(yè),其第一個目標(biāo)就是收購信托公司。

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