戴志康14年修成百億大亨

　　伏昕

　　一邊是北京的央企兇猛，另一邊的上海，今年2月一家名為證大集團(tuán)的民企經(jīng)歷重重審核和PK后贏得地王，拿下外灘國(guó)際金融服務(wù)中心(8-1)地塊。1995 年“3.27”國(guó)債事件完成原始積累，之后在資本市場(chǎng)風(fēng)生水起，99年高潮時(shí)全身退出股市轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。有人稱他為行業(yè)的路標(biāo)?！按髦究翟谀睦?，那個(gè)行業(yè)必火?！彼?年時(shí)間將自己的財(cái)富由0變?yōu)?0個(gè)億，再用6年時(shí)間將財(cái)富由10個(gè)億增至100個(gè)億。

　　為什么是戴志康？

　　這個(gè)從血雨腥風(fēng)的資本市場(chǎng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)鏖戰(zhàn)的企業(yè)肌，厲害之處在于牛市時(shí)攫取暴利，全身而退，宏觀調(diào)控之時(shí)，又跑馬圈地轉(zhuǎn)型地產(chǎn)。

　　“五道口”出身的他對(duì)于宏觀政策具有極其敏銳的把握，于是有人稱他為行業(yè)的路標(biāo)，“戴志康轉(zhuǎn)向哪里，那個(gè)行業(yè)必火”。

　　他用8年時(shí)間將自己的財(cái)富由0變?yōu)?0個(gè)億，再用6年時(shí)間將財(cái)富由10個(gè)億增至100個(gè)億，當(dāng)年媒體追問(wèn)他財(cái)富積累之道時(shí)，他只輕描淡寫(xiě)的一句“這個(gè)時(shí)代也在加速度”。

　　靠開(kāi)發(fā)商沒(méi)指望

　　現(xiàn)在的社會(huì)人心浮動(dòng)，完全放開(kāi)對(duì)欲望的追求，從此進(jìn)入一個(gè)貪婪、恐懼、瘋狂的旋渦，這些欲望被釋放出來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是熨不平的。

　　3月13日某銀行針對(duì)其理財(cái)客戶的一次大型論壇上，低調(diào)的戴志康露了面。身著暗灰色亞麻布中式唐裝的戴志康，個(gè)頭不高，行如太極宗師般飄逸，“雖然我外表看起來(lái)安靜平和，但實(shí)際上生活在極大的壓力和不平衡之中”。

　　論壇有三位嘉賓，前是中國(guó)社會(huì)科學(xué)：國(guó)民經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱，后是復(fù)旦大學(xué)歷史學(xué)系教授錢文幀，身為地產(chǎn)商的戴志康則被夾在中間，做了回“夾心餅干”。長(zhǎng)約45分鐘的主題演講半途中，戴志康突然說(shuō)：“我是不是很難控制，又扯遠(yuǎn)了”，他的調(diào)侃惹得臺(tái)下一陣哄笑。

　　如果將一位經(jīng)濟(jì)學(xué)者、一位歷史學(xué)者的演講風(fēng)格比作是言論式的，那么戴志康漫不經(jīng)心式經(jīng)驗(yàn)和心得式的演講則更像是散文，“形散神不散”。

　　當(dāng)日論壇主題是“經(jīng)濟(jì)的健康與平衡”，戴志康從地產(chǎn)講到內(nèi)心，無(wú)一不是在說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)如何導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)和人體的不健康與不平衡。

　　“劉翔和姚明體育明星應(yīng)該是最健康的人，卻總是在動(dòng)手術(shù)，姚明剛好，劉翔又手術(shù)了，劉翔好了，姚明又動(dòng)手術(shù)了，老是不健康，處于不平衡中。真正要平衡，兩個(gè)人不要跑那么快，每天起床到世紀(jì)公園散散步就好了?！?/p>

　　戴志康平靜地用其幽默的比喻感染臺(tái)下聽(tīng)眾，而他真正要說(shuō)的其實(shí)是經(jīng)濟(jì)，“現(xiàn)在的社會(huì)人心浮動(dòng)，完全放開(kāi)對(duì)欲望的追求，從此進(jìn)入一個(gè)貪婪、恐懼、瘋狂的旋渦，這些欲望被釋放出來(lái)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是熨不平的。我的工作中會(huì)常?？垂善?、圖表，我也常常會(huì)有沖動(dòng)，這些沖動(dòng)靠宏觀政策熨不平，到青海湖邊我?guī)煾的莾何业男木推搅恕薄?/p>

　　作為地產(chǎn)商，戴志康指出，在這個(gè)全民經(jīng)商的年代，最優(yōu)秀的商人都是國(guó)營(yíng)企業(yè)、地方政府的頭，“在許多地方，市委書(shū)記是董事長(zhǎng)，市長(zhǎng)就是總經(jīng)理，他們深刻了解市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，比我們更勤奮努力，跟我們相比，實(shí)力一點(diǎn)也不弱，憑什么會(huì)把好的機(jī)會(huì)讓給我們呢？”

　　他認(rèn)為降低房?jī)r(jià)之道在于政府控制房?jī)r(jià)，政府直接造房子例如青年公寓來(lái)滿足年輕人的需求，讓開(kāi)發(fā)商做具有藝術(shù)和文化附加值的產(chǎn)品滿足更高的需求，“要讓人人有房住，靠開(kāi)發(fā)商沒(méi)有指望”。

??? 從海南炒地到上海造房

　　你看到鱷魚(yú)平時(shí)趴在那里一動(dòng)不動(dòng)，很文靜，但等它有了動(dòng)靜的時(shí)候，噗咚一下然后又沒(méi)動(dòng)靜。

　　戴志康發(fā)家之地是海南，上世紀(jì)90年代初海南的經(jīng)濟(jì)熱潮遠(yuǎn)甚于今，那是海南建省以來(lái)的第一次熱潮，“淹死”了不少精英，卻也稱得上是房地產(chǎn)的“黃埔軍?！?，馮侖、潘石屹、任志強(qiáng)等，都曾經(jīng)在1990年代初的海南做過(guò)房地產(chǎn)。

　　戴志康這個(gè)“五道口”出來(lái)的年輕人在經(jīng)歷了內(nèi)外資銀行歷練幾年后，已經(jīng)開(kāi)始獨(dú)當(dāng)一面，他創(chuàng)立海南富島基金，成為中國(guó)最早的私募基金，這個(gè)28歲的年輕人一舉募得6000萬(wàn)資金。

　　然而，1993 年的一次宏觀調(diào)控打碎了海南房地產(chǎn)和股票泡沫，也打碎了無(wú)數(shù)人的富豪夢(mèng)，在這場(chǎng)危機(jī)中，由于杠桿放大，戴志康不僅輸?shù)袅诉@6000萬(wàn)，還自己賠了幾百萬(wàn)。

　　與大多數(shù)人藏一部分財(cái)產(chǎn)換個(gè)地方不同的是，戴志康當(dāng)時(shí)卻對(duì)自己說(shuō)：“我不相信說(shuō)我以后沒(méi)有錢花，先藏點(diǎn)起來(lái)。在二十幾歲，三十幾歲最怕的是沒(méi)事干了，所以一定要翻身”。

　　其原始積累于1995年的327國(guó)債事件，管金生做空頭，而戴志康做多頭，于是一個(gè)人倒下，千萬(wàn)個(gè)站起來(lái)，戴志康在一刻鐘時(shí)間賺得600萬(wàn)。后來(lái)不僅還清債務(wù)，還逐漸積累了一筆財(cái)富。

　　戴志康沉得住氣，耐得住寂寞，在低谷處愿意耐心守候。1996年其靠挖掘蘇常柴、四川長(zhǎng)虹等股票，集中投資后脫手使其在股市獲得巨大收益。當(dāng)年他動(dòng)用資金購(gòu)買市場(chǎng)上80%的蘇常柴股票，一直無(wú)法解套，直到1996年春節(jié)過(guò)后，這只股票領(lǐng)漲，不斷吐貨的戴志康從中賺到一個(gè)多億。

　　戴志康曾將自己比作鱷魚(yú)，“你看到鱷魚(yú)平時(shí)趴在那里一動(dòng)不動(dòng)，很文靜，但等它有了動(dòng)靜的時(shí)候，噗咚一下然后又沒(méi)動(dòng)靜”。

　　當(dāng)年離開(kāi)海南后，戴志康在杭州成立了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，這算是戴初次涉足房地產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楫?dāng)年在海南島雖涉足房地產(chǎn)但只不過(guò)扮演一個(gè)“倒’”的角色。

　　勾勒戴志康的財(cái)富地圖，發(fā)現(xiàn)從血雨腥風(fēng)的資本市場(chǎng)到房地產(chǎn)市場(chǎng)，真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在1999 年。

　　1999年戴志康從海南轉(zhuǎn)向上海，從資本市場(chǎng)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，在浦東低價(jià)拿到了可以開(kāi)發(fā)10年的土地，其中包括地處陸家嘴[23.76 -0.13%]腰腹位置的聯(lián)洋社區(qū)項(xiàng)目。對(duì)于浦東房地產(chǎn)的“先下手為強(qiáng)”使得戴志康的財(cái)富在日后的年份里獲得了加速度的成長(zhǎng)。

　　2000年10 月戴志康在證大房地產(chǎn)工作會(huì)議上曾對(duì)員工說(shuō)：“我做下去的概念和你們做下去的概念是不一樣的。我做，那就是5-10年里十倍百倍成長(zhǎng)，否則，對(duì)我來(lái)講就不叫做了”。

　　根據(jù)胡潤(rùn)百富榜統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及其他資料分析得出，2002年，戴志康300萬(wàn)元購(gòu)得愷撒的大拇指雕像，并將上海浦東聯(lián)洋社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)命名為大拇指廣場(chǎng)，這一年資產(chǎn)10億；2003年，戴志康出資1.5億全面收購(gòu)上海世紀(jì)，這一年資產(chǎn)15億；2004年，上海世紀(jì)易名為上海證大，資產(chǎn)17億；2006年，資產(chǎn)28億；2007 年房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)大熱，戴志康一舉升至百億身家，位于胡潤(rùn)房地產(chǎn)富豪榜第28名，以100億身家與陳天橋家族和李寧并列第65位。

　　10年后再看戴志康當(dāng)初所說(shuō)的話，可以看出其眼光之長(zhǎng)遠(yuǎn)和準(zhǔn)確。低調(diào)富豪的蟄伏與爆發(fā)

　　戴志康曾說(shuō)“我不想做曇花一現(xiàn)的人”，顯然他明白槍打出頭鳥(niǎo)的道理，藏富乃長(zhǎng)富之道，故他只每隔幾月接受一次集體采訪，此外很少在媒體上拋頭露面。

　　除了他叫戴志康，江蘇海門人，苦孩子出身、17歲上大學(xué)，“五道口”成長(zhǎng)，在銀行、券商、私募、房地產(chǎn)界等各種領(lǐng)域摸爬滾打外，在媒體上讀到關(guān)于他的文章可以解讀出來(lái)的永遠(yuǎn)都是低調(diào)、神秘、有思想，這是他刻意塑造的公共形象，還是真正如此呢？

　　這個(gè)地產(chǎn)商的真實(shí)面目到底是什么樣，與被媒體妖魔化的地產(chǎn)界“犀利哥”任志強(qiáng)比起來(lái)，這些標(biāo)簽式的形容詞或許會(huì)是另一種誤讀。

　　如此單一的解讀說(shuō)明很少有人真正了解這位大佬腦袋里想的是什么。

　　與任志強(qiáng)、王石、潘石屹等不同的是，這位海派地產(chǎn)商平素低調(diào)，即便身家早已過(guò)百億，卻也少為人所知。

　　在房地產(chǎn)商日益成為民眾炮轟之標(biāo)的時(shí)，低調(diào)作風(fēng)卻讓其少為聲名所累，即便上月他以92億拿下上海地王，他的知名度仍然是圈里熱圈外冷。

　　曾經(jīng)一次采訪中，戴志康說(shuō)“我不想做曇花一現(xiàn)的人”，顯然他明白槍打出頭鳥(niǎo)的道理，藏富乃長(zhǎng)富之道，故他只每隔幾月接受一次集體采訪，此外很少在媒體上拋頭露面。

　　上海一位長(zhǎng)期報(bào)道房地產(chǎn)業(yè)的記者對(duì)他的唯一印象就是“低調(diào)”，但是另一方面，但凡戴志康露面，話語(yǔ)間無(wú)不流露出睿智，話不多，卻是字字珠璣，看穿市場(chǎng)也看穿人生之真諦。

　　戴志康思維極其縝密，他是地產(chǎn)商中少有的高學(xué)歷，1987年畢業(yè)于有中國(guó)金融黃埔軍校之稱的中國(guó)人民銀行總行金融研究所，俗稱“五道口”，此外他還曾在復(fù)旦讀過(guò)兩年哲學(xué)。

　　金融業(yè)出身的戴志康顯然深諳資本之道，13日演講中他說(shuō)“市場(chǎng)是資本利益的代表，一個(gè)人贏，就表示有9個(gè)人輸，或者99個(gè)人輸，這就是資本市場(chǎng)的叢林法則。市場(chǎng)的結(jié)果一定是兩極分化，而不是人人都有機(jī)會(huì)，市場(chǎng)不是田園牧歌?！?/p>

　　戴志康擅長(zhǎng)于在低點(diǎn)處發(fā)掘價(jià)值，在高點(diǎn)處及時(shí)全身而退。當(dāng)年戴志康挖掘的股票蘇常柴、四川長(zhǎng)虹再到浦東房地產(chǎn)都是處于估值洼地時(shí)被挖掘，如1998年初，戴志康開(kāi)始集中精力以上海人的經(jīng)濟(jì)文化為背景研究浦東的土地。

　　戴志康將這些歸結(jié)于自己“五道口”的經(jīng)歷，使其對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)把握敏銳，善于把握宏觀大勢(shì)適時(shí)出擊。

　　另一方面，從戴志康交際半徑足以看出，其深諳中國(guó)政商之道，與其合作共事的不少人有著政府背景。

　　后來(lái)與戴志康經(jīng)常一同在收藏或者藝術(shù)展中露臉的衛(wèi)平，曾任上海浦東新區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)，1999年衛(wèi)平始任任聯(lián)洋集團(tuán)總經(jīng)理，其運(yùn)作聯(lián)洋新社區(qū)尚處于起步階段，目標(biāo)是在浦東建一個(gè)擁有三個(gè)古北面積的國(guó)際化社區(qū)。

　　當(dāng)時(shí)由于其地理位置稍偏，并不被業(yè)內(nèi)人士看好。2000年4月，衛(wèi)平一個(gè)電話找到戴志康，向他推薦芳甸路東面最好的一塊地，戴志康立馬拍板要這個(gè)項(xiàng)目，不到一個(gè)月證大購(gòu)置浦東新區(qū)聯(lián)洋R地塊。

　　如今，2月1日拿下外灘黃金地塊之后僅僅四天，證大集團(tuán)旗下的上市公司上海證大(00755.HK)就發(fā)布董事委任和調(diào)任通知，其中被任命為董事會(huì)副主席的王輔仁曾任河北省廊坊市人民政府市長(zhǎng)，后官至農(nóng)業(yè)部辦公廳常務(wù)副主任兼國(guó)家農(nóng)業(yè)部新聞發(fā)言人。

　　此外，據(jù)公告顯示，2009年4月29日戴志康已辭去上海證大董事會(huì)主席之職，曾任上實(shí)地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)的馬成梁獲委任為執(zhí)行董事兼主席，而上實(shí)地產(chǎn)所屬的上實(shí)集團(tuán)正是上海市政府全資擁有的綜合性企業(yè)集團(tuán)。

　　“形成十倍百倍增長(zhǎng)的可能性在哪里？主要看外部環(huán)境。一個(gè)企業(yè)家再能干，他不能像鄧小平、毛澤東那樣，能改天換地。企業(yè)家的能耐在于研究、看清大勢(shì)，然后確立發(fā)展戰(zhàn)略并組織和調(diào)動(dòng)資源去實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)?！贝髦究翟诠敬髸?huì)上說(shuō)。

??? 為什么是戴志康？

　　有學(xué)者稱這塊外灘地王的溢價(jià)率并不高，有業(yè)內(nèi)人士稱“戴志康撿了個(gè)大錢包”。

　　今年2月1日，歷時(shí)1天的評(píng)標(biāo)加16輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)后，當(dāng)證大拿下外灘那塊地的時(shí)候，現(xiàn)場(chǎng)的記者還是頗有些驚詫。

　　該地塊位于“百年外灘”的末端——中山東二路東門路，東面緊臨黃浦江邊的十六鋪水上旅游中心，北側(cè)將面臨1.18萬(wàn)平方米的公共綠地(地下市正在實(shí)施建設(shè)的外灘公共嘉彤樞紐)，與環(huán)球金融中心、金茂大廈隔江相望。

　　這不僅是一個(gè)絕版地段，發(fā)展前景也是俱佳，復(fù)星系的復(fù)地也看好這塊地塊，另一方面的原因在于該地塊背靠%園，與復(fù)星集團(tuán)控股的%園商城可以相互依托。

　　然而投標(biāo)價(jià)93.01億元的復(fù)地競(jìng)買體最后因?yàn)榇舜胃?jìng)買的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)未過(guò)線與新黃浦共同提前淘汰出局。

　　在復(fù)地之前，李嘉誠(chéng)的新鴻基、和記黃埔等20多家開(kāi)發(fā)商都試圖競(jìng)標(biāo)，但因?yàn)槲茨芡ㄟ^(guò)有效申請(qǐng)而被攔在門外。

　　證大最后拿下這塊黃金地塊，上海首次采用“勾地”制來(lái)競(jìng)標(biāo)土地的措施不得不說(shuō)立下汗馬功勞。這塊地王是上海采用“勾地”模式出讓的第一幅土地。

　　所謂溝地制本是香港政府為了保證土地不被賤賣而制定的政策，由政府根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)納入“招拍掛”出讓計(jì)劃的土地預(yù)先向社會(huì)公布出讓方案，由購(gòu)買者提出意愿申請(qǐng)并報(bào)價(jià)，如果申請(qǐng)人資格符合條件且其所提出報(bào)價(jià)符合政府與預(yù)期，政府再以招拍埂方式公開(kāi)出讓該宗土地，然而上海去年推出外灘地塊之際，正是上海甚至全國(guó)房地產(chǎn)近乎瘋狂之時(shí)，此舉被業(yè)內(nèi)解讀為給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的一種嘗試。

　　有學(xué)者稱這塊外灘地王的溢價(jià)率并不高，有業(yè)內(nèi)人士稱“戴志康撿了個(gè)大錢包”。

　　另一方面，也有學(xué)者稱證大置業(yè)具有商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)或許也是其競(jìng)拍成功的一個(gè)砝碼。

　　此舉后，在香港上市的上海證大股價(jià)一片飄紅，但是不同于股價(jià)上的追捧，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普卻不解風(fēng)情，出于對(duì)上海證大當(dāng)前的財(cái)務(wù)狀況的擔(dān)憂，先后給與降級(jí)預(yù)警。

　　上海證大2009年中期報(bào)告顯示，公司資產(chǎn)凈值總額僅30億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等值項(xiàng)目為4.34億元。此外，公司2009年上半年?duì)I業(yè)額為8.48億元，尚不到購(gòu)地價(jià)格的十分之一。

　　有市場(chǎng)人士對(duì)此表示，憑借公司自身的財(cái)務(wù)狀況無(wú)法負(fù)擔(dān)高額地價(jià)?；I集資金是公司的當(dāng)務(wù)之急。

　　一個(gè)有趣的事實(shí)是，在此次競(jìng)拍不到一個(gè)月前，1月8日，復(fù)地集團(tuán)公告稱其旗下全資附屬公司以每股0.31港元認(rèn)購(gòu)上海證大房地產(chǎn)有限公司15.5 億股配售新股，完成本次交易后，復(fù)地集團(tuán)所持上海證大股份將升至19.68%。

　　于是有媒體稱這次是戴志康、郭廣昌“攜手奪標(biāo)”。

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