2008年12月17日，國務院常務會議部署了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施，強調(diào)要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設。

　　而就在此會議的一個多月前，在國務院擴大內(nèi)需促進增長的十項措施中，“加快建設保障性安居工程”亦列首位。

　　國家決策層于2008歲末兩個月連續(xù)高調(diào)部署保障性住房建設問題，自然使保障性住房在無數(shù)聚焦的眼眸中走向2009年的舞臺。

　　保障性住房建設“急行軍”

　　保障性住房工作在2008年得到了全面推進。中國指數(shù)研究院于2008年初公布的資料顯示，北京、上海、天津、南京等13個主要城市2008年計劃新建住房面積共17607.35萬平方米，其中保障性住房面積共4894.06萬平方米，占新建住房面積比例為27.8%。全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中武漢、昆明的比重較大，分別為70.8%和61%。北京計劃新建保障性住房也在40%以上。

　　在此基礎上，面對國際金融危機對我國經(jīng)濟帶來的不利影響，我國又于2008年11月確定了擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的重要措施。按照“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實”的精神，高達9000億的住房保障投資計劃快速啟動。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部住房保障司司長侯淅珉向記者表示，未來3年中，將計劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難，總投入約2150億元；將新建400多萬套經(jīng)濟適用房，總投資約6000億元；對國有林業(yè)、農(nóng)墾和煤礦棚戶區(qū)的改造和建設，以及游牧民定居工程和農(nóng)村危房改造也將全面啟動，計劃投資約1000億元。

　　總體來看，2009—2011年，9000億元的保障性住房投入，將解決約1300萬戶低收入家庭的住房困難問題。根據(jù)建設部和民政部2005年的一項調(diào)查，全國人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭有近1000萬戶。他們的安居問題，將在今后的3年內(nèi)迎刃而解。

　　“加快保障性安居工程的建設，既是保障民生的需求，也是拉動內(nèi)需的有效手段?！弊》亢统青l(xiāng)建設部副部長齊驥表示。平均每年3000億元的規(guī)模相當于2007年全國房地產(chǎn)實際完成投資額2.5萬億的12%，全國固定資產(chǎn)投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等行業(yè)必定會直接創(chuàng)造新的巨大需求。同時，渤海證券的一位房地產(chǎn)行業(yè)研究員“提示”記者道，年均3000億的投資規(guī)模相當于2007年全國財政收入的6%，基本建設支出的60%，在財政支出中似乎還未出現(xiàn)某一項細分支出占到如此高的比例。

　　開發(fā)商的福兮？禍兮？

　　保障性住房作為政府干預住宅市場的一項重要政策工具，無論是對低收入群體實施特殊保障，還是對中低收入群體實施普遍保障，其基本原則就是對市場“拾遺補缺”。

　　從現(xiàn)實情況上看，國家大力建設保障性住房已經(jīng)對在高位運行的房價產(chǎn)生了一定影響。中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立向記者表示，“保障性住房建設將改變原先市場上供給和需求的態(tài)勢，因此對商品房市場產(chǎn)生影響是毫無疑問的事?！?/p>

　　對此，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始坐不住了。“9000億元投資、近700萬套保障房將對未來普通住宅房價造成很大的壓力。”SOHO中國董事長潘石屹表示。他認為，如果今后政府每年推出大量的保障房，將打破市場原來的供求關系，“在成交量和房價上都會有所反映”。

　　易居中國研究院根據(jù)國家統(tǒng)計局的相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析認為，2006、2007年兩年，全國住房年均成交量在500萬~600萬套之間。如果不考慮廉租房的影響，未來三年經(jīng)濟適用房加國有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套，平均每年供應200萬套。那么，經(jīng)濟適用房和改造房占住房成交的比重依然將達到40%左右，減去原來10%的市場份額，經(jīng)濟適用房和改造房將分流商品住房市場30%的份額。

　　具體來說，對于土地儲備較為豐富的城市來說，一旦保障性住房實際供應量增加，一方面會緩解樓市供需矛盾，加大商品房市場的競爭壓力，擠壓商品房的空間；另一方面，保障性住房增加，將會減少商品房市場需求，降低樓市上漲預期。但對于像北京、深圳、上海這樣土地資源越來越緊缺的地區(qū)而言，商品房的需求仍然很大，但可用于商品房建設的土地卻越來越少，加之以后會有更多的土地被指定為保障性住房用地，導致商品房用地減少，開發(fā)商之間的爭奪將可能更加激烈。

　　當然，“硬幣是有兩面的”。保障性住房對于開發(fā)商而言也存在積極和消極的雙重影響。積極方面主要在于：有利于樹立企業(yè)良好的品牌形象，培養(yǎng)潛在客戶等；消極的一面在于，保障型住宅建設項目的利潤空間顯然不如商品住宅項目大。

　　“但可以預計，今后一些有實力的大企業(yè)，肯定會更多地涉足保障型住宅建設，同時也不會放松原有商品住宅的開發(fā)建設。”中信建投的房地產(chǎn)分析師劉云向記者表示。

　　法令或與資金同樣重要

　　社會保障是通過國家立法建立和實施的，住房保障問題是一個關系國計民生和社會穩(wěn)定的重大問題。發(fā)達國家的任何住房保障形式、措施都用法律加以規(guī)范，使得各個國家的保障性住房制度具有非常明顯的剛性。

　　德國在1950年就頒布了《住宅建設法》，推出了“社會住房計劃”，1956年，聯(lián)邦德國為了對自有住宅進行扶持和鼓勵而制定了《建筑法》，1965年又出臺《住房補貼法》，對不足以租賃住房的低收入家庭進行補貼。此外，德國還制定了《住宅促進法》和《節(jié)能法》以及各州政府制定的住宅建設法規(guī)，對德國住房保障政策進行了拓展和補充。

　　新加坡獨立較晚，人口相對較多，而國土面積狹小，建房成本非常昂貴，一般家庭無力解決住房問題。因此，新加坡政府在1960年頒布《建房與發(fā)展法令》，1964年新加坡政府又推出“居者有其屋”計劃，鼓勵中低收入家庭購買公共組屋。此外，新加坡的住房公積金制度非常完善，在新加坡，不論是國家興建住宅還是個人購買住宅，資金主要來源于中央公積金。公積金投資于各種政府公債，這些公債，隨時可以給建屋發(fā)展局提供融資，建屋發(fā)展局利用這些資金替民眾建造住宅，再賣給國民。

　　世界上任何國家的保障性住房制度都很難用“完美”來形容，而是隨著社會經(jīng)濟條件的變化，各國在不斷調(diào)整本國保障性住房制度的措施和立法。

　　我國的社會保障性住房制度無論從制度建設上還是從立法上與發(fā)達國家相比還相對落后，存在社會保障性住房制度保障主體界定模糊、主體收入線劃分不合理；社會保障性住房建設資金及房源缺乏、退出機制不完善等問題。到目前為止，我國尚沒有相關統(tǒng)一立法，僅有國務院及相關部委的一些行政法規(guī)和部門規(guī)章。相對于法律，規(guī)章的保障力度較弱，穩(wěn)定性也不強。因此，從法律上完善保障性住房制度，把我國社會保障性住房的各項制度和措施用法律的形式固定下來，也是解決我國低收入群體住房問題的關鍵所在。

　　要建立起完善的全社會保障性住房體系，也許不是單單投入如9000億這樣大額的資金就能完全解決的。保障性住房體系短時期內(nèi)完不成構(gòu)建，而是一項長期且全方位的工作。

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