【業(yè)主反映】3.5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)打水漂

???? 近日，晉江王先生反映，他于2004年4月在泉州市區(qū)益華電腦城轉(zhuǎn)租了一間店面，當(dāng)時(shí)支付給原來的承租方3.5萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，并由電腦城原商管部吳經(jīng)理簽名見證。之后，于同年4月24日到電腦城招商部辦理過戶手續(xù)。

???? 到了今年4月，王先生由于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，不再需要使用店面，于是，王先生也打算像兩年前那樣，把店面以3萬多元轉(zhuǎn)讓給新的承租方。但在這個(gè)時(shí)候，電腦城卻以合同到期為由，收回了店面。

???? 對(duì)此，王先生感到十分難以接受，為什么當(dāng)初別人可以把店面轉(zhuǎn)租給他，而他要以同樣的方式把店面轉(zhuǎn)租給新的承租方時(shí)，店面卻被電腦城收回了呢？當(dāng)時(shí)支付的3萬多元轉(zhuǎn)讓費(fèi)，豈不是白白地打了“水漂”？

【記者調(diào)查】租賃式商鋪轉(zhuǎn)租頻繁

???? 根據(jù)王先生反映的情況，記者隨后展開了調(diào)查。據(jù)益華電腦城商管部黃經(jīng)理介紹，益華公司擁有電腦城內(nèi)商鋪的產(chǎn)權(quán)，而且公司在與承租方簽訂的《經(jīng)營場所租賃合同》中，明確禁止承租方“擅自將場所轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借他人”，否則益華公司“有權(quán)終止合同，且押金不予退還”。

????? 至于“由電腦城原商管部吳經(jīng)理簽名見證”一事，黃經(jīng)理表示，吳某只是私人簽字見證，未加蓋公司的印章，因此，吳某的行為只能代表其個(gè)人行為，并不能代表公司行為，更不能代表公司默認(rèn)了商鋪可私下轉(zhuǎn)讓的行為。

???? 盡管電腦城明確禁止商鋪轉(zhuǎn)租行為，但記者在調(diào)查中了解到，承租人私下轉(zhuǎn)讓店面并獲取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的現(xiàn)象還是時(shí)有發(fā)生。而二手、三手承租人由于風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不強(qiáng)，沒有直接與店面所有人聯(lián)系，只好承擔(dān)高額的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

???? 其實(shí)，電腦城內(nèi)出現(xiàn)的炒鋪行為，只是泉州商圈炒鋪現(xiàn)象的一個(gè)縮影。據(jù)了解，大幅上調(diào)商鋪?zhàn)饨?、頻繁轉(zhuǎn)讓租賃商鋪等炒鋪行為，在泉州中山中路、打錫街、南俊巷、涂門街和津淮街等成熟商業(yè)街內(nèi)都普遍存在。

???? 中山中路目前單店的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用在5萬～10萬元之間，而打錫街的叫價(jià)已不低于15萬元，最高的達(dá)到二十來萬元。

【律師解析】轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意

???? 對(duì)于王先生的問題，記者采訪了福建廈門聯(lián)合信實(shí)律師事務(wù)所泉州分所廖逸律師。據(jù)廖律師介紹，根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。

???? 一手承租人轉(zhuǎn)讓店面的承租權(quán)，均需取得出租人的書面同意，但在書面同意的表現(xiàn)形式上略有不同。轉(zhuǎn)租必須具備以下條款之一：一是在租賃合同中已經(jīng)約定“允許轉(zhuǎn)租”的條款；二是房東在租賃合同之外另行出具的同意書。

???? 一手承租方?jīng)]有取得出租人的書面同意，轉(zhuǎn)租時(shí)，出租人可以直接解除與一手承租方之間的租賃合同。因此，二手、三手承租人事先要有足夠的了解和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見能力。

【專家提醒】炒鋪要重視防范風(fēng)險(xiǎn)

???? 近年來，商鋪經(jīng)濟(jì)一直是投資者關(guān)注的目標(biāo)，民間也有“商鋪是金，住宅是銅”和“一鋪養(yǎng)三代”的說法。

???? 隨著去年房產(chǎn)新政的實(shí)施及國家控制樓市住宅炒賣的政策出臺(tái)，一部分原先用于住宅炒作的資金被抽出，轉(zhuǎn)而進(jìn)入商鋪炒作，這就導(dǎo)致了近兩年來，泉州的商鋪炒賣日趨激烈。

???? 店面二次出租收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)的情況，不管在泉州還是其他城市都屢見不鮮。轉(zhuǎn)讓費(fèi)也從幾萬元到幾十萬元不等，即使是空店，轉(zhuǎn)讓費(fèi)也是如此，并且節(jié)節(jié)攀高。

???? 一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商鋪炒賣對(duì)于商業(yè)市場，有著很大的刺激和活躍作用；但過于頻繁和激烈的炒作，則容易在短期內(nèi)迅速將泡沫吹大，經(jīng)營利潤被高額的租買成本強(qiáng)行擰干。

???? 另外，對(duì)眼下正在進(jìn)行商鋪炒賣，特別是租賃商鋪的炒賣，國家尚無政策限制。因此，如何理性投資商鋪、規(guī)避不必要的投資風(fēng)險(xiǎn)，不能不引起投資者的重視。

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