愛華網(wǎng)????其實(shí)，商鋪投資是很講究技巧的，理性的眼光和思想是成功的不二法則。 ????事例一：好商鋪是高息提款機(jī)陳先生39歲，在五羊新城租了一間商鋪?zhàn)龇b生意，太太是醫(yī)生，收入比較穩(wěn)定，滿足兒子上學(xué)的費(fèi)用和家庭的日常開支外還有盈余。陳先生對商鋪潛在價(jià)值的敏感，來源于從事多年的服裝店生意，他明白鋪位的地段、人流、門面大小等直接影響了經(jīng)營的好壞，因此在投資時(shí)候，林先生從日后經(jīng)營的角度多了一份理性和細(xì)致。 ????洛溪某小區(qū)商鋪發(fā)售，由于數(shù)量不多，發(fā)展商沒有進(jìn)行大的宣傳推廣，恰好陳先生去洛溪新城看朋友，無意間看見了掛在墻上的橫幅。進(jìn)去一了解，原來是小區(qū)大門兩邊的臨街商鋪，價(jià)錢也比較適中，最便宜的6300多元／平方米，最貴的7500元／平方米。 ????其中一間在小區(qū)出入口的拐角處，可以開兩個(gè)門，面積49平方米，總價(jià)36．75萬元。陳先生經(jīng)過多年的積累，有40萬元存在銀行，除了保證服裝店的流動(dòng)資金，還有25萬元可以用于投資。經(jīng)過一番考慮，陳先生還是果斷地買下了這套49平方米商鋪，他采用銀行按揭的付款方式，首付款18．75萬元，剩下的五成分五年付清，貸款總額18萬元，月供款3482元。 ????兩個(gè)月后他把商鋪?zhàn)饨o一家品牌服裝公司做門面，頭兩年租金為5000元／月，第三年視洋服公司經(jīng)營情況和當(dāng)?shù)氐纳啼佇星樵俅_定租金遞增多少。減去月供款額，每月純利潤1500余元，這樣在頭兩年陳先生的獲利為3．6萬元。 ????到了2001年，洛溪新城的配套設(shè)施已經(jīng)發(fā)展到相當(dāng)成熟，特別是在地鐵三號線確定和超級市場的帶動(dòng)下，洛溪商鋪的租金呈飛躍式上漲，目前已經(jīng)達(dá)到5775余元／月，每個(gè)月獲純利2500多元。以現(xiàn)有租金回報(bào)和遞增率計(jì)算，陳先生完全可以在8年內(nèi)收回成本，其租金回報(bào)率達(dá)到12．5％左右，大大高于銀行存款利率。 ????陳先生對于自己的眼光十分得意，商鋪投資盡管投入較大，但風(fēng)險(xiǎn)比起投資股票要小，回報(bào)率不僅高而且趨于穩(wěn)定。難怪有人說一間好商鋪就是高息提款機(jī)，再加上洛溪新城的商鋪使用年限達(dá)到70年，真正可以實(shí)現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代的愿望。 ????精明投資策略全接觸 ????精明投資策略一： ????遠(yuǎn)見創(chuàng)造利潤投資商鋪就是投資未來，只要住宅小區(qū)有一定的規(guī)模，就可以大膽地買鋪，越早買就越有升值空間。陳先生買鋪的時(shí)候百佳超級市場還處于耳聞階段，但陳先生敏銳地感到，在洛溪這個(gè)二十多萬人聚居的地方，僅有一個(gè)洛溪新城市場是不夠的，超級市場的進(jìn)駐是遲早的事情，而大型超市的進(jìn)駐，必將帶旺周邊的小型商鋪。另外商鋪的投資是一個(gè)長期的過程，它不會(huì)由于房齡長而降低其投資價(jià)值，相反，好的商鋪因其稀有性會(huì)隨著商圈的發(fā)展成熟而不斷升值。 ????精明投資策略二： ????注重考察市政規(guī)劃市政規(guī)劃最能說明城市未來的發(fā)展趨勢，進(jìn)而推斷出該區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?。?dāng)番禺撤市設(shè)區(qū)，以及廣州的“山、水、田、?！卑l(fā)展趨勢和“南拓”戰(zhàn)略剛剛在媒體上公布，陳先生就已經(jīng)敏銳地把目光瞄準(zhǔn)洛溪新城的商鋪時(shí)，隨著廣州市中心居住區(qū)南移和地鐵三號線進(jìn)番禺的消息發(fā)布后，更多的投資者關(guān)注洛溪的商鋪的時(shí)候，陳先生已經(jīng)在坐享其利了。 ????精明投資策略三： ????財(cái)富穩(wěn)健成長的增值之道陳先生在估算好年投資回報(bào)率在10％左右的可接受范圍內(nèi)，采用了先用較低的價(jià)格吸引商家進(jìn)場經(jīng)營，而后逐年提高商鋪?zhàn)饨鸬摹暗烷_高走策略”。如果首期租金太高，就很難招到有實(shí)力的商家；如果年遞增率太高（在洛溪8％、10％都很普遍），也不能長久地留住租客。 ????精明投資策略四： ????細(xì)分小區(qū)商鋪的市場狀況即使是住宅小區(qū)的商鋪，也可以進(jìn)一步細(xì)分。陳先生選擇了兼有街鋪和小區(qū)商鋪優(yōu)點(diǎn)的臨街鋪位投資，既可以為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，又可以吸引過往人流。好的臨街商鋪風(fēng)險(xiǎn)相對較低，流動(dòng)性高，盈利能力強(qiáng)，更有無限商機(jī)。 ????精明投資策略五： ????多為經(jīng)營戶著想應(yīng)該在盡可能的情況下為您的經(jīng)營戶創(chuàng)造便利，在商鋪的選擇上也要注意選擇那些符合其經(jīng)營特點(diǎn)的單位。陳先生在購買時(shí)就已經(jīng)決定招租服裝品牌了，實(shí)在招不到就自己來開服裝店。他選擇了可開兩個(gè)門的拐角位的商鋪，相當(dāng)于使門面擴(kuò)大了一倍，更有利于全方位地展示服裝。 ????事例二： ????買了一臺“老虎機(jī)”曾先生在一家廣告公司做設(shè)計(jì)主管，兩年前結(jié)婚后在黃埔某小區(qū)買了一套18萬元的三房兩廳。裝修入住之后手里還有閑錢，就花了6萬多元購買了所在小區(qū)裙樓二層的一間小商鋪，面積15平方米，單價(jià)4000元／平方米。裙樓的首層是肉菜市場，該小區(qū)和附近的居民都來此購買，人流比較旺盛。裙樓兩面臨街，另兩面有通道進(jìn)入小區(qū)（非業(yè)主不能入內(nèi)），隔著一條市政公路與一大型超級市場對望，由一樓到二樓有兩個(gè)十分寬敞的石階梯可供上下。曾先生購買時(shí)二樓已有數(shù)家小飾品店、玩具店和音像店，但經(jīng)營情況不容樂觀。 ????曾先生在買入商鋪后，便開始了積極的招租。還專門制作了宣傳的海報(bào)、小告示等。有不少過來參觀、洽談的租客，都因以二樓人流少、門面窄（2．6米寬）而放棄，曾先生把租金從七百元調(diào)到六百，但還是應(yīng)者寥寥。 ????于是曾先生回老家把爸媽接過來，開了一家音像店，裝修和進(jìn)貨花了近2萬元，但在一次大檢查時(shí)因證件不齊而被勒令關(guān)門。經(jīng)過一番折騰，現(xiàn)在曾先生萌生了轉(zhuǎn)讓的念頭，但周邊商鋪價(jià)格普遍大不如前，即使能順利出手，也是大跌價(jià)。望鋪興嘆的曾先生還得每個(gè)月按時(shí)去交5元／平方米的物業(yè)管理費(fèi)。 ????投資教訓(xùn)剖析投資過于沖動(dòng)投資商鋪萬萬不可憑一時(shí)沖動(dòng)，要有正確的投資觀點(diǎn)。不要因?yàn)閮r(jià)格便宜或受到銷售人員的鼓惑而匆匆落定。曾先生工作很緊張，平常根本沒有投資商鋪的常識，購買商鋪是一種比較感性的行為。裙樓商鋪本來就已經(jīng)受到人流的制約，更何況是二樓，誰會(huì)愿意為了買一些非生活必需品而爬樓梯啊。 ????沒有考察競爭狀況“別人賺錢我也一定賺錢”是曾先生抱有的觀點(diǎn)，然而在市場充分競爭的情況下，總有人賺錢，有人虧本。無論您是準(zhǔn)備自己經(jīng)營，還是租賃，都要慎重觀察市場飽和度、競爭激烈程度，通過商鋪供應(yīng)量及出租率等數(shù)據(jù)，就可以判斷投資市場是否出現(xiàn)了或?qū)?huì)出現(xiàn)供求不平衡。
????心理準(zhǔn)備不足曾先生搖擺于出租、轉(zhuǎn)手、自己經(jīng)營之間，在招租不成之后，立即想到轉(zhuǎn)手，即使是小虧一筆都在所不惜。而真正要低價(jià)轉(zhuǎn)讓時(shí)又猶豫不決，各種短暫的嘗試?yán)速M(fèi)了不少時(shí)間和機(jī)會(huì)。同時(shí)沒有足夠的資金基礎(chǔ)和前期守業(yè)的打算，在儲備資金不足的情況下依然選擇一次性付款，也沒有守得云開見月明的心理準(zhǔn)備。 ????小區(qū)商鋪的投資攻守細(xì)則 ????看人流： ????小區(qū)商鋪的服務(wù)對象既可以是小區(qū)固定的客戶群，也可以是小區(qū)外的城市居民，服務(wù)受眾面較廣，特別是臨街鋪位，依靠交通和來往的人流、車流的獨(dú)特優(yōu)勢，備受投資者追捧。隨著入住率的提高，廣州市郊外的大盤一般都擁有穩(wěn)定的客戶群。 ????看周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： ????大部分小區(qū)商鋪的主旨還是在于為本小區(qū)的業(yè)主提供日常生活必需品，周邊的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)越稀缺，越能顯示出小區(qū)商鋪的價(jià)值。 ????看開發(fā)商： ????開發(fā)商是否善于商鋪的經(jīng)營，對商戶的經(jīng)營類別有無必要的規(guī)劃和控制，即如果開發(fā)商對商鋪的功能分布和用途沒有很好的規(guī)劃，投資者的風(fēng)險(xiǎn)必然加大，因此投資價(jià)值也就相對較低。小區(qū)開發(fā)商的經(jīng)營理念越強(qiáng)，開發(fā)策略越成熟，小區(qū)商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。 ????看產(chǎn)品： ????商鋪的地段、人流、門面、進(jìn)深等都直接影響了經(jīng)營狀況，一般來說，門面越寬，進(jìn)深適中，商鋪前面有休閑廣場，越能吸引人氣。帶小閣樓的商鋪便于收藏貨物或睡人，更能受到經(jīng)營者的垂青。 ????看前景： ????目前廣州有許多小區(qū)都不在老城區(qū)，新區(qū)的商鋪必定面臨一個(gè)從淡到旺的過程與風(fēng)險(xiǎn)；小區(qū)的入住戶數(shù)和常住人口越多，小區(qū)越成熟，才越具有投資價(jià)值和經(jīng)營回報(bào)，商鋪的投資價(jià)值才會(huì)越高。 ????小區(qū)商鋪的投資建議做好成本估算和效益分析不論錢多錢少，都要為每一次投資做出詳細(xì)的成本估算與損益表。通過加權(quán)系數(shù)法，把周邊競爭對手和自己想購買的商鋪在地段、人流、門面、面積大小、升值潛力等方面的優(yōu)劣勢一一列出來，并分別進(jìn)行評分，最后得出一個(gè)單價(jià)，通過與發(fā)展商的價(jià)格的對比估算投資的效益。 ????只買對的，不買便宜的在小區(qū)商鋪投資，“勿以價(jià)廉而買之，勿以價(jià)昂而不買”。如果供小于求，則未來商鋪售價(jià)及租金都會(huì)上漲；如果供大于求，則商鋪可能無法順利出租，導(dǎo)致投資失敗。但是有時(shí)商鋪的價(jià)格并不能反映該區(qū)商鋪供應(yīng)量是否不足或過量。價(jià)格上漲有可能是因?yàn)橹苓吷虡I(yè)環(huán)境較好。有業(yè)內(nèi)投資咨詢公司的顧問指出，在投資過熱的小區(qū)，商鋪售價(jià)與租金之間的關(guān)系，必然會(huì)經(jīng)歷一個(gè)“喇叭口”階段，即售價(jià)不斷走高，而租金相對漲幅較小甚至下跌。 ????看清形勢，把握熱點(diǎn)就是要把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢，選擇最佳入市時(shí)機(jī)。如果在市場已炒得熱火朝天的時(shí)候購買，吃在一口天價(jià)上，那將要挨長期“套牢”之苦。另外，在選擇投資時(shí)，盡可能多了解政府的規(guī)劃，特別是地鐵、城市輕軌的發(fā)展布局與動(dòng)工時(shí)間。交通方便的商鋪，升值潛力是最大的。 ????做足功課，考察市場在平時(shí)，需要長期考察市場，對市場進(jìn)行總結(jié)。很多人只是看了廣告而產(chǎn)生了投資的一時(shí)沖動(dòng)，對市場幾乎不了解?！爸褐?，百戰(zhàn)不殆”的道理世人皆知，切記一定要克制沖動(dòng)，多做比較，從發(fā)展商信譽(yù)、建筑產(chǎn)品質(zhì)量、未來升值潛力、區(qū)域行情價(jià)位等方面做一個(gè)綜合評判。 ????靈活運(yùn)用付款方式學(xué)會(huì)靈活運(yùn)用付款方式，盡量減少首付款，延緩繳付日期，等同于用一筆小資金控制了一個(gè)商鋪。如果趕上商鋪價(jià)格飆升，資金杠桿原理的作用就會(huì)顯現(xiàn)出來。投資置業(yè)要注意考慮區(qū)域的租金行情，如果租金價(jià)位高于銀行按揭還款額，通過以租養(yǎng)鋪的方式，也是一種很穩(wěn)定的投資。 ????做好商鋪密度預(yù)測有專家指出，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來看，商鋪總面積與人口密度的合理比例應(yīng)是1平方米／人。小區(qū)商鋪開發(fā)要與小區(qū)入住的人口成正比，有的小區(qū)入住率不高，就搞起了幾條商業(yè)街，明顯地過量，更談不上投資受益了。??
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