愛華網(wǎng)現(xiàn)在商家賣鋪?zhàn)钇毡槭褂玫匿N售方式的就是“售后返租”。 “售后返租”其實(shí)就是開發(fā)商將物業(yè)出售后再以投資者即業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)的方式將物業(yè)出租，向投資者返還一定比例的租金作為回報(bào)的一種經(jīng)營(yíng)方式，被稱作是為投資者量身定做的投資形式?！笆酆蠓底狻北砻婵磳?duì)各方的好處是明顯的：對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，能夠較快地完成銷售，加快資金回籠，獲得收益；對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，40%至50%的首付，相對(duì)一般住宅項(xiàng)目而言，按揭比例并不高，10年還清，期限并不長(zhǎng)，而且?guī)缀鯖](méi)有人會(huì)在包租期間就還不起按揭；對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，能夠有穩(wěn)定的租金收入，高房?jī)r(jià)也無(wú)所謂，高房?jī)r(jià)意味著更高的房租。 現(xiàn)在很多開發(fā)商為吸引客戶，將返租回報(bào)率由原來(lái)的6%至8%升到了現(xiàn)在的8%至11%，返租年限也從原來(lái)的3年變成現(xiàn)在的10年。從表面上看，開發(fā)商開出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投資者會(huì)大受其益，但實(shí)際上，開發(fā)商肯可能已經(jīng)通過(guò)提高商鋪售價(jià)，將今后要付給投資者的利息預(yù)提了出來(lái)，羊毛早已出在了羊身上。
“近年來(lái)，‘返租式經(jīng)營(yíng)’一直是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)盛行的模式。其實(shí)返租的‘羊毛’還是出在羊身上?！辟Y深業(yè)內(nèi)人士謝先生透露。返租回報(bào)其實(shí)并不復(fù)雜，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是開發(fā)商向購(gòu)買商鋪的業(yè)主承諾，在一定期限內(nèi)，由開發(fā)商以固定的回報(bào)率包租。按現(xiàn)時(shí)大多數(shù)商家的做法，期限一般為五年以內(nèi)，回報(bào)率為8%左右。但業(yè)主不知道的是，開發(fā)商售鋪時(shí)，其實(shí)就已經(jīng)按比例將樓價(jià)提高三成左右。開發(fā)商提前得到了這筆錢，然后再逐年返還給業(yè)主。如果開發(fā)商能順利地將鋪位再租出去，還可以另賺一筆。由于這種方式迎合了部分業(yè)主的投資心理，再加上不成熟的市場(chǎng)，所以，有的盤還賣得相當(dāng)火，不斷刷新商鋪價(jià)位新高。? 例如，一個(gè)本來(lái)市場(chǎng)價(jià)只值2萬(wàn)元/平方米的商鋪，開發(fā)商將售價(jià)提高到4萬(wàn)元/平方米，并承諾10年包租，年收益8%。假設(shè)10年內(nèi)商鋪本身既不升值也不貶值，也不計(jì)算投資者的利息損失和各種稅費(fèi)，10年后，投資者雖然承租收益為80%（每年8%×10年），共收到租金3.2萬(wàn)元/平方米。但投資者如果此時(shí)將商鋪售出，只能賣到2萬(wàn)元/平方米，實(shí)際房產(chǎn)收益為50%，賣出后虧了一半，因此投資在每平方米商鋪上的實(shí)際年收益率也只有：(3.2萬(wàn)元—2萬(wàn)元)/4萬(wàn)元/10年=3%/年，遠(yuǎn)不及開發(fā)商宣稱的“8%”的年收益率。 雖然現(xiàn)在這種經(jīng)營(yíng)方式看似對(duì)大家都有益，但其實(shí)里面的多個(gè)環(huán)節(jié)都蘊(yùn)藏著高風(fēng)險(xiǎn)，買家可說(shuō)是“步步地雷”。目前很多返租回報(bào)方式，沒(méi)有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)等，靠的只是發(fā)展商的一張嘴。這樣大的投資，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對(duì)不行的。而另一個(gè)存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)就是，一旦完成商業(yè)項(xiàng)目的銷售，開發(fā)商便可以套現(xiàn)出局，而將巨大的租金成本轉(zhuǎn)嫁給承租商。在漫長(zhǎng)的返租期中，只要商鋪經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的投資回報(bào)都有可能得不到保障，處理返租行為引發(fā)糾紛的善后工作將十分復(fù)雜。? 。專家認(rèn)為商鋪投資雖具有高回報(bào)性，但也有著一定的風(fēng)險(xiǎn)性，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起不久的今天，商鋪投資市場(chǎng)存在著較嚴(yán)重的商業(yè)經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，這些問(wèn)題致使商鋪投資市場(chǎng)隨時(shí)都有“變臉”的危險(xiǎn)。? 近年來(lái)，市場(chǎng)常見到打出“超高回報(bào)”之類口號(hào)的產(chǎn)權(quán)式商鋪出售，吸引不少百姓投資者。然而投資產(chǎn)權(quán)式商鋪并非如想象的那樣簡(jiǎn)單，如果選鋪不當(dāng)、計(jì)劃不周的話，極易“觸礁”。尤其是對(duì)于普通市民，投資的安全性最為重要。投資要選擇有銀行擔(dān)保、有收益保障的鋪位。有部分發(fā)展商采取按照固定的回報(bào)率將返租期的租金一次性清算，并在買家買入鋪位時(shí)抵消相應(yīng)的買鋪總額。這種投資操作意味著投資者在返租期內(nèi)不會(huì)得到實(shí)質(zhì)性回報(bào)，倘若在返租期內(nèi)商鋪?lái)?xiàng)目經(jīng)營(yíng)不善而倒閉，投資者就會(huì)一無(wú)所獲。此外，發(fā)展商在廣告宣稱的回報(bào)率是否作為有效承諾寫進(jìn)合同，也是投資者應(yīng)該關(guān)注的方面。? 專家提醒廣大消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，莫輕信高收益片面宣傳，盲目跟風(fēng)投資，應(yīng)正確識(shí)別相關(guān)信息，對(duì)市場(chǎng)變化和投資項(xiàng)目的收益能力和投資面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)要有客觀、理性判斷，強(qiáng)化投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。而對(duì)于已經(jīng)投資了這些商鋪的投資者，專家表示，根據(jù)近年的類似事件經(jīng)驗(yàn)，返租時(shí)限拉得越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)將越大。而解決的辦法就是投資者們成立業(yè)主委員會(huì)，然后委托代理商對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行包裝和管理。
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