從投資住宅地產(chǎn)，到逐漸切入商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，甚至旅游地產(chǎn)，國內(nèi)開發(fā)商們的轉(zhuǎn)變已非停留在“喊口號”層面，他們正在身體力行。復(fù)地、順馳和珠江地產(chǎn)等國內(nèi)大型開發(fā)商已進(jìn)入實際操作階段。

住宅開發(fā)“一錘子買賣”的特質(zhì)，對房產(chǎn)開發(fā)商提出苛刻要求，只有不斷拿地才能維系公司的運(yùn)轉(zhuǎn)。但土地的稀缺性決定了拿地成本日漸高漲，開發(fā)商們唯有不斷提高開發(fā)樓盤的檔次，才可能在攤銷拿地成本后，攫取被業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“暴利”。

而這直接誘發(fā)了國內(nèi)住房供求存在錯位的結(jié)構(gòu)性矛盾，即商品房供應(yīng)過于“高檔化”，導(dǎo)致住房空置率居高不下。國家統(tǒng)計局最新公布的3項房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年全國購置的土地面積中，未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方米；商品房年施工面積是年竣工面積的5倍多；商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。

盡管房地產(chǎn)剛剛被國家相關(guān)部門列入產(chǎn)能過剩行業(yè)的名單，但其實嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控早已從去年年初開始，其矛頭是直指住宅地產(chǎn)，調(diào)控房產(chǎn)的貨幣政策和財政政策交替出臺。

現(xiàn)實的市場環(huán)境迫使開發(fā)商的經(jīng)營思路和投資方式發(fā)生改變，特別是一些民營房地產(chǎn)開發(fā)商，嗅覺異常靈敏。比如，喜歡寫博客的潘石屹便在今年年初放風(fēng)“三年內(nèi)棄住從商”。

吸引開發(fā)商投資商業(yè)地產(chǎn)的是，拿地蓋房之后，能夠倚仗商鋪或?qū)懽謽堑淖饨鹗找婢S持企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，而不必像住宅開發(fā)商那樣，不斷疲于拿地。

從表明上看，商業(yè)地產(chǎn)的市場前景似乎好于住宅地產(chǎn)。去年海外投資者蜂擁內(nèi)地購買商業(yè)地產(chǎn)，一些國內(nèi)商業(yè)銀行為商鋪返租進(jìn)行擔(dān)保，而香港剛剛開啟的房地產(chǎn)投資基金市場，也為商業(yè)地產(chǎn)打開了新的融資通道。

但住宅開發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)畢竟不是同一概念，有如“隔行如隔山”。除了投資成本高之外，開發(fā)商更需有吸引商戶入駐的人脈和管理商鋪的經(jīng)驗。即便是商鋪返租給投資者后，招商管理更具挑戰(zhàn)。如果開發(fā)商所建造的商場不符合商家的需求，空置所帶來的風(fēng)險遠(yuǎn)勝于住宅開發(fā)。另外，商業(yè)地產(chǎn)的回報期遠(yuǎn)低于住宅地產(chǎn)，前期資金投入和資金周轉(zhuǎn)問題都給開發(fā)商提出更高的挑戰(zhàn)。

當(dāng)一部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的時候，另一部分則開始瞄向工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)給開發(fā)商帶來最大好處是拿地便宜，不需要進(jìn)行招拍掛。很多地產(chǎn)商可以假借蓋廠房的名義，在所謂的工業(yè)園區(qū)蓋寫字樓、酒店和住宅等。開發(fā)商同樣是以獲取租金收益謀求利潤。

國內(nèi)某房產(chǎn)企業(yè)老板棋高一著，當(dāng)其他開發(fā)商在為某一塊土地招拍掛天價拿地的時候，該老板在京津兩地圈地近萬畝用于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，此前這間公司一直做住宅開發(fā)。

住宅開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型是一種必然趨勢，新樓盤將隨著土地供應(yīng)的減少而減少。在商業(yè)地產(chǎn)等的誘惑下，開發(fā)商的經(jīng)營理念和模式仍必須跟進(jìn)，不能拿開發(fā)住宅的模式套用到商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)項目上，否則，這種轉(zhuǎn)型的公司反而離末日更近。

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