???? ２月１６日，《河南日報》刊登一條消息：鄭州溫州商會林會長稱，今年，該商會的會員在河南的總投資將達１００億元，資金主要投向大的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　這條消息盡管只有寥寥２００來字，但還是引起眾多開發(fā)商和地產(chǎn)投資客密切關(guān)注。

　　溫州人的錢就像水流一樣，哪里利潤高就往哪里匯聚、流動。他們之所以攜巨資投向中原地產(chǎn)界，應該嗅到了其中的商機。

　　河南投資者對于本土地產(chǎn)，特別是商業(yè)地產(chǎn)投資起步較晚，資金量也不是很大。面對溫州投資大鱷的沖擊，本土投資者該如何應對？

　　實際上，這也是李先生的困惑！

　　李先生供職于鄭州一家企業(yè)，收入還算可觀。一次偶然機會，他在鄭州市黃河路服裝市場買下一間商鋪進行投資，出租出去以后投資回報效益還不錯，這讓他嘗到了甜頭。商鋪也就成了他的投資方向。在閑暇時間，他便留意報紙上了商鋪的投資信息，調(diào)查市場，走訪樓盤。

　　現(xiàn)在，他已經(jīng)在開封和鄭州擁有了三間鋪位。

　　“我的投資觀念和方法很原始?！崩钕壬f，“想系統(tǒng)了解一些這方面的投資知識，以免掉進去?！?/p>

　　被譽為京城房產(chǎn)投資第一人的張羽沖，曾投資百余套房產(chǎn)而無一失手。他認為，跟風盲從式的投資就如同高空走鋼絲，十分危險，投資商鋪必須要講究策略，歸結(jié)起來大概有五大方面。

　　策略一：用商家的眼光去清晰定位

　　張羽沖認為，投資商鋪最重要的一點就是定位要清晰，要弄明白把鋪子租給誰，適合什么品牌，會有什么人消費，商家能不能盈利，適合什么樣的租金水平，今后能不能升值等等問題。這些都屬于投資商鋪前的基本功課。張羽沖直言不諱地表示，必須先用商家的眼光去做足功課，才能進行投資。

　　比如看到一個商鋪，就必須考慮和調(diào)查清楚，這么大面積的商鋪適合什么樣的商業(yè)類型，是餐飲、中介公司、干洗店、專賣店還是小超市？這樣的地段和周邊的消費水平，能支撐什么水平的品牌？在保守估計的營業(yè)額基礎(chǔ)上，預期的租金水平能不能讓商家在撇去其他成本后還能盈利？張羽沖表示，如果不能把這些前期的功課做足了，投資失敗十有八九。

　　秘訣：要不斷地調(diào)查市場，走訪樓盤，對目標商鋪周邊的商業(yè)類型、數(shù)量及分布，各行業(yè)的平均租金水平、客流量、消費人群爛熟于胸，同時對不同行業(yè)的品牌企業(yè)對商鋪面積和租金水平的要求做到知己知彼。

　　策略二：地段，地段，還是地段

　　業(yè)界在總結(jié)地產(chǎn)投資的三大秘訣時，曾用“地段，地段，還是地段”來形容地理位置的重要性。作為地產(chǎn)投資產(chǎn)品之一的商鋪，同樣也擺脫不了這個法則。

　　張羽沖認為，對商鋪所在地段的考察和判斷，是投資商鋪成功的重要因素之一。在他看來，只有地段選擇成功，商鋪的出租才能保證商家的獲利，才能使得商鋪以較好的價格出租，從而保證投資者自身的租金回報，并奠定商鋪不斷升值的基礎(chǔ)。

　　秘訣：對于中小投資者而言，住宅、學校、醫(yī)院、超市和寫字樓集中的區(qū)域或其中心地帶，值得投資，并能保證較好的租金水平和回報。

　　策略三：注意產(chǎn)品細節(jié)

　　投資商鋪最終需要落實在產(chǎn)品上面，選擇合理甚至優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品，是投資成功的基礎(chǔ)。如今，市場上的商鋪產(chǎn)品很多。就投資類型來說，大概分商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項目的面積來說，分大、中、小三檔。

　　張羽沖表示，一般而言，社區(qū)商業(yè)由于有強大的住戶支撐，選擇對商家類型，投資的回報基本是比較穩(wěn)定的。就商鋪本身而言，６０平方米及１３０～１５０平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，而且對投資者的資金壓力也不會太大。另一個非常重要的要點就是要關(guān)注實際的得房率，一個售價３萬元／平方米、得房率８５％的商鋪要比一個售價２．５萬元／平方米、得房率７０％的商鋪要值得多。

　　秘訣：要關(guān)注得房率，對于得房率低于８５％的商鋪，要謹慎行事。對于面積的選擇，要考慮到出租的用途，６０平方米左右是個穩(wěn)妥的選擇。

　　策略四：遠離高風險的產(chǎn)品

　　張羽沖認為，高風險的商鋪主要有兩類：

　　其一，投資者自身定位不準。比如在一個并不是非常繁華、消費水平不十分強勁的區(qū)域買了一個大面積的商鋪。對于高檔餐飲業(yè)來說，面積合適，但是沒有消費支撐，肯定做不長久；而對中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務，面積又太大，無法承受租金。

　　其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營，而且極容易出現(xiàn)惡性競爭局面，最終淪落成小商品市場、小集市式的商場，整體檔次下滑，投資回報非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。

　　秘訣：還是要做足功課，同時不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開發(fā)商號稱ＸＸ年包租、保證ＸＸ％的回報率。

　　策略五：別把雞蛋放在同一個籃子

　　做投資，最重要的是要有風險意識，做事情必須要留有余地，不可貿(mào)然全力出擊。張羽沖認為，即使有５００萬元的資金，也不能全部都投入進商鋪投資中。比較理想的局面是拿出３００萬首付，１００萬元裝修、交納各種稅費及應付空置期的利息，另外１００萬元機動應急，這樣才不會被突然來臨的危險所擊倒。

　　如果條件允許的話，應該進行分散投資。選擇不同地段、不同面積的商鋪，并盡可能地多租賃給不同的行業(yè)，將風險降至最低。以張羽沖的經(jīng)驗來看，如果投資了多個商鋪，最好能有一個６０平方米以下的商鋪，因為這種面積的商鋪，總價相對要低，容易變現(xiàn)，可應付各種突臨的危機。

　　秘訣：不把雞蛋放在同一個籃子，永遠可以使投資立于不敗之地。

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