愛華網(wǎng)“商業(yè)業(yè)態(tài)一般是10到15年就更換一代，例如百貨大樓被MALL代替，后來MALL又被社區(qū)商業(yè)代替，回歸到方便、人性化上來了。特別在歐洲，MALL實際上是一種逐漸退出的業(yè)態(tài)，可以說單純購物的業(yè)態(tài)已越來越?jīng)]落了。我們目前正在投資的項目就屬于新的業(yè)態(tài)?！北本┲欣ね顿Y集團(以下簡稱中坤集團)董事長黃怒波先生興致勃勃地向記者介紹著他們投資開發(fā)的北京大鐘寺現(xiàn)代商城。據(jù)他介紹，這個商城共35萬平方米，是集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的“世界第四代商業(yè)”。據(jù)說這個商城目前已經(jīng)吸引了麥德龍、家樂福、易初蓮花等國際零售業(yè)巨頭前來洽談入駐。?
業(yè)內(nèi)人士認為，近年來，以投資商鋪為主的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)正成為房地產(chǎn)投資商和開發(fā)商追逐的熱點，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也已從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)樾碌氖袌鲂螒B(tài)，并已形成了自己相對獨立的市場空間，北京市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也正是在業(yè)態(tài)的逐步轉(zhuǎn)變中“且行且珍重”。? 北京建立商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局? 根據(jù)北京市商委制定的《北京市“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，總體上將初步形成以城市中心區(qū)商業(yè)為核心，以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街400社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)新格局；促進兩網(wǎng)，即促進連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務(wù)網(wǎng)的發(fā)展；提高三區(qū)，即提高城市中心區(qū)(包括王府井、西單、前門-大柵欄三個商業(yè)中心)，商務(wù)中心區(qū)(包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心)，中關(guān)村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平；繁榮三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城，即開拓十個遠郊區(qū)(縣)中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街，即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街(區(qū))；完善400社區(qū)，即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心。? 大鐘寺現(xiàn)代商城是北京市60項重大工程之一，原先叫大鐘寺現(xiàn)代物流港。主要是對原北京大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品交易市場進行改造升級，中坤集團是北京大鐘寺農(nóng)副產(chǎn)品交易市場改造工程的承建方。據(jù)悉，大鐘寺現(xiàn)代商城是北京雙榆樹-大鐘寺市級商業(yè)中心建設(shè)的一部分，其他市級商業(yè)中心還有馬甸、公主墳、木樨園以及前門-大柵欄。? 近年來，世界零售業(yè)巨頭如沃爾瑪、家樂福、伊藤洋華堂和萬客隆等紛紛搶灘登陸北京。北京市商委主任梁偉曾表示，重點領(lǐng)域引進的外資商業(yè)企業(yè)到2005年將達到15家，到2010年不低于30家。2003年北京商業(yè)將以一天開兩家便利店、一個月開一家大賣場的速度發(fā)展。而已經(jīng)進駐北京的外資商業(yè)企業(yè)也在不斷攻城掠地，加大在北京開店的數(shù)量。這些都為北京的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了極好的發(fā)展機遇。? 第一個是失敗者，第二個是獲利者? 大型購物中心的建成，其帶來的人流、物流、財流無疑會促進該區(qū)域的興旺，也會帶來其他餐飲、娛樂等商業(yè)設(shè)施以及寫字樓、住宅樓的開發(fā)建設(shè)。記者日前在位于北京石景山即將開業(yè)的沃爾瑪山姆會員店看到，其西側(cè)的大型建材超市東方家園也剛剛建成，南側(cè)的“澤洋第五代甲級寫字樓”以及東側(cè)的晉元莊小區(qū)也正加緊施工，北京城建開發(fā)的這處“澤洋”寫字樓甚至已經(jīng)迫不及待地在施工墻上打出了“沃爾瑪商圈”的招牌。? 從商業(yè)利益來講，地產(chǎn)商和商業(yè)經(jīng)營者的關(guān)系結(jié)合得好得話，應(yīng)該是雙贏的局面。對地產(chǎn)商而言，零售巨頭、餐飲娛樂、家居建材商的加盟，是其樓盤的一大賣點，借助商家的品牌效應(yīng)，能有效提升樓盤的銷售。對于商業(yè)經(jīng)營者來說，成熟的大型社區(qū)則可以保證高素質(zhì)的人流量和消費力，從而大大降低了投資風(fēng)險。? 商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)因其回報率高，進入者必然增多，競爭在所難免。業(yè)內(nèi)人士認為，北京商業(yè)地產(chǎn)的競爭才剛剛開始。中坤集團董事長黃怒波先生稱，商業(yè)地產(chǎn)的趨利性很強，如果商業(yè)地產(chǎn)前景一片光明，那一定是戰(zhàn)場逐漸升級的地方，且一定很集中。誰是先進入者，誰是創(chuàng)新者，誰的利潤就最大。但事情往往是：第一個是失敗者，第二個是獲利者。? 根據(jù)北京市的規(guī)劃，將在“十五”期間在北京市周圍東南西北四個方位分別建設(shè)四個大型ShoppingMall(購物中心)。位于北京東南部的亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)曾于2001年首先開始籌建大型購物中心項目。去年，北京大地集團開始在此地籌建“亞洲第一購物中心”，但卻遲遲沒有開工，原因是設(shè)計方案存在“消防問題”，該集團董事長許明曾表示今年2月份“消防問題”就能得到解決，但外界紛紛猜測是資金問題卡了殼。6月25日記者打電話詢問許明，他告訴記者目前該項目仍然處于擱淺狀態(tài)，具體原因仍沒有明說。? 北京中坤投資集團建設(shè)的大鐘寺現(xiàn)代商城位于北京的北三環(huán)邊上，地理位置極佳，因此吸引了不少世界500強企業(yè)來洽談，國內(nèi)也有企業(yè)來談，例如東方家園和家世界。據(jù)知情人士介紹，為了能入駐大鐘寺現(xiàn)代商城，世界500強企業(yè)的進攻勢頭很猛，可以說是鍥而不舍。他們想盡了各種辦法，甚至搬動北京的市長、區(qū)長來過問，增大了談判的砝碼。因為從國際形象上來說，政府也希望外資進來，畢竟其號召力比國內(nèi)企業(yè)強。相比較而言，國內(nèi)的? 企業(yè)則沒有這么大的力度。中坤集團董事長黃怒波先生認為，雖然東方家園和家世界做的也不錯，但畢竟他們比起世界500強來是剛剛起步，還需要有一個建立品牌，經(jīng)受市場競爭考驗的長期過程，需要時間來證明資金鏈條的強硬。顯然，中坤集團已經(jīng)將天平傾向世界500強的企業(yè)了。? 不過，黃怒波也強調(diào)，“我們也反對500強通過做中國政府的工作來與民族的商業(yè)競爭，這是個雙刃劍。我們跟他談判，實際上都在讓利，反過來，他帶來的知名度把周邊商鋪的價格帶了上來，這是一個互惠互利的過程。因為三環(huán)的位置太好了，他也許賠本也要進來，這會成為他們的一個標(biāo)志?！? 分析人士指出，一個商業(yè)地產(chǎn)項目從立項建設(shè)到開始經(jīng)營，涉及到建筑規(guī)劃、市場定位、主題定位、裝飾裝潢、商品布局、商鋪間隔、宣傳推廣、招商銷售乃至開業(yè)后商場的經(jīng)營管理等諸多內(nèi)容，只有把握好每一個環(huán)節(jié)，通過一系列的操作，才能實現(xiàn)項目自身素質(zhì)的提高和飛躍，在激烈的競爭中脫穎而出。像北京的前門和西單商業(yè)區(qū)，因為產(chǎn)權(quán)太分散，導(dǎo)致了業(yè)態(tài)的混亂。因此大鐘寺商業(yè)項目的大部分必須要靠自己經(jīng)營才能減少風(fēng)險，如果全賣出去，對業(yè)態(tài)將不好控制。? 房貸新政策為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)留下不確定因素? 今年6月13日，中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(以下簡稱121文件)，在業(yè)界引起了強烈反響。當(dāng)然也為商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)帶來了一些不確定因素。? 浩坤房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司卞江濤先生告訴記者，121文件如果得到實施的話，原來房地產(chǎn)商可以通過內(nèi)部招標(biāo)以及轉(zhuǎn)讓形式得到土地的渠道將很難行得通了，可能基本上都要通過公開拍賣，如果通過公開拍賣的話，價格就會上升，很多資金實力不雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商就拿不到土地，會使他們的發(fā)展面臨困境。? 據(jù)悉，中坤集團投資的長河灣樓盤共投入25億元，大鐘寺要投資30億元，沒有銀行的介入，或者外來的融資渠道是不可能的。所以，121文件實施的話，大鐘寺現(xiàn)代商城的銷售可能會受到影響。黃怒波先生告訴記者，目前他們還在對大鐘寺項目所受影響進行評估。? 據(jù)了解，業(yè)內(nèi)人士目前對121文件能不能執(zhí)行還眾說紛紜，有消息稱，121文件只是窗口指導(dǎo)意見，不定細則，但不定細則商業(yè)銀行就沒法去執(zhí)行。比如在河南每平方米2500元算高檔住宅，在北京則要9700元，因此執(zhí)行起來差別很大，難度也不小。
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