愛(ài)華網(wǎng)摘?要:?前期調(diào)研是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作基礎(chǔ),是項(xiàng)目招商與運(yùn)營(yíng)管理的指導(dǎo)原則。本文從商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境、商圈環(huán)境、自身項(xiàng)目用地四個(gè)方面詳細(xì)闡述了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期調(diào)研方向及內(nèi)容,?為項(xiàng)目的后期定位和營(yíng)銷推廣做出正確指導(dǎo)。? 關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)?;?政策環(huán)境?;區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境?;?商圈環(huán)境? ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于大投入,高收益,高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),在開(kāi)發(fā)的前期應(yīng)對(duì)投資開(kāi)發(fā)政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、地塊的價(jià)值、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變量進(jìn)行分析和研究,以期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位提供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。目前,這一工作已成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中必不可少的環(huán)節(jié)。? 什么是商業(yè)地產(chǎn)呢?商業(yè)地產(chǎn)是滿足商業(yè)、貿(mào)易活動(dòng)的一種地產(chǎn)形式,簡(jiǎn)單的說(shuō)就是“商貿(mào)+地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)的前期研究是通過(guò)分析目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、城市商業(yè)總況、消費(fèi)承載與來(lái)源、市場(chǎng)資源依托、投資經(jīng)營(yíng)力、可比類似經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀,以商業(yè)需求和市場(chǎng)依托為導(dǎo)向,以客觀調(diào)研為依據(jù)對(duì)項(xiàng)目提出可行性的市場(chǎng)定位,為招商和銷售工作提供依據(jù)。? 一般來(lái)講,當(dāng)項(xiàng)目形式和經(jīng)營(yíng)行業(yè)尚未確定時(shí),我們主要從以下幾個(gè)宏觀方面進(jìn)行調(diào)研。? ? 一、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策環(huán)境的調(diào)研? ? 每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃,商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志,十多年以來(lái),我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有目共睹,尤其是上世紀(jì)末百貨商場(chǎng)大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”,既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展,也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象,對(duì)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn),一些大中城市行業(yè)管理部門(mén)開(kāi)始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。? 商業(yè)地產(chǎn)政策研究包括其開(kāi)發(fā)、建設(shè)、租售、招商、經(jīng)營(yíng)的各方面政策。例如房屋抵押貸款政策、稅收政策、金融政策、商品房預(yù)售政策、拆遷政策、建設(shè)性能認(rèn)定政策、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃政策、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理政策等等,政策對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有的有直接的影響,有非常強(qiáng)的針對(duì)性,有的比較間接,雖然針對(duì)性不強(qiáng),但對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)影響也不可低估,有些政策發(fā)揮協(xié)同作用,形成“組合拳”有打有壓,非常復(fù)雜,就需要我們認(rèn)真研究。例如,上海市規(guī)定:住宅底商不得用作餐廳、飯店、酒店等存在油煙污染、擾民的商業(yè)經(jīng)營(yíng)。該規(guī)定導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)底商的需求量減少,價(jià)格走低是大趨勢(shì),同樣,那些適合發(fā)展酒店業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的租金和售價(jià)會(huì)? ? 二、區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研? ? 區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境研究包括當(dāng)?shù)爻鞘械难芯亢蜕罱Y(jié)構(gòu)研究?jī)纱蟛糠?? (一)當(dāng)?shù)爻鞘醒芯?。包括城市?jīng)濟(jì)類型、支柱產(chǎn)業(yè)、核心競(jìng)爭(zhēng)力、GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況,未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃等。? 城市的經(jīng)濟(jì)類型和當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)或者支柱產(chǎn)業(yè)有關(guān),不同的產(chǎn)業(yè)有不同的贏利水平,從而造成GDP發(fā)展的差異,一些初級(jí)加工或資源型城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平比較低,如內(nèi)地城市太原,其主要支柱產(chǎn)業(yè)是礦產(chǎn)能源的開(kāi)發(fā),所以當(dāng)?shù)氐腉DP發(fā)展水平比較低,這從房?jī)r(jià)就可體現(xiàn)出來(lái)了,太原市現(xiàn)在的平均房?jī)r(jià)在4000元左右,在我國(guó)目前各地樓價(jià)瘋漲的非常時(shí)期可算的上一方凈土了;而知識(shí)、技術(shù)、高科技、資本密集的城市經(jīng)濟(jì)水平比較高。如我國(guó)的上海、深圳等城市。從世界范圍內(nèi)國(guó)家與國(guó)家之間的競(jìng)爭(zhēng)也是這樣的,日本從二戰(zhàn)后迅速成為了發(fā)達(dá)國(guó)家,其靠的就是技術(shù)、高科技,而我國(guó)主要還是靠能源和加工來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)。所以經(jīng)濟(jì)發(fā)展遠(yuǎn)落后于嚴(yán)重缺乏能源的日本。這就是區(qū)域經(jīng)濟(jì)類型的決定的。? (二)生活結(jié)構(gòu)研究。包括總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等。? 人口是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要參數(shù),在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)贏利模式是以數(shù)量為特征,不是以質(zhì)量為特征的,擁有龐大的人群才能擁有龐大的消費(fèi)群體。研究人口,主要研究人口總量(包括常住人口和流動(dòng)人口)、主力消費(fèi)人群比,家庭戶數(shù)、家庭結(jié)構(gòu)等,在此基礎(chǔ)上再研究人口收入水平和消費(fèi)水平,如果收入水平高,消費(fèi)能力就越強(qiáng),那么投資價(jià)值也越高,另外,對(duì)人的消費(fèi)和支出和消費(fèi)習(xí)慣有深入研究,可以指導(dǎo)我們的開(kāi)發(fā)方向。? ? 三、商圈調(diào)研? ? (一)核心商圈生活結(jié)構(gòu)研究。這部分的研究?jī)?nèi)容實(shí)際上就是上面講的城市生活結(jié)構(gòu)研究的內(nèi)容,只是核心商圈內(nèi)屬于重點(diǎn)研究的范圍,研究的更深入一些。? (二)商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)貨市場(chǎng)研究。? 就是商圈內(nèi)在建的、已建成的、現(xiàn)租售的、正在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)進(jìn)行研究。研究他們的招商狀況、經(jīng)營(yíng)狀況是否達(dá)到一個(gè)滿意的程度,如果現(xiàn)貨市場(chǎng)好,我們還要研究商業(yè)用地的期貨市場(chǎng)。? (三)商圈內(nèi)商業(yè)用地期貨市場(chǎng)研究。? 主要研究商業(yè)用地的供應(yīng)數(shù)量、規(guī)模大小、用途、性質(zhì),其中有些是我們潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,影響著我們項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)。? (四)商鋪?zhàn)饨鹧芯俊? 研究商鋪?zhàn)饨鹩兄匾饬x,租金是商業(yè)內(nèi)在價(jià)值的真實(shí)反映,也能反映出商業(yè)的贏利狀況和市場(chǎng)供求關(guān)系。那么,影響租金高低的因素有兩點(diǎn),一是區(qū)位,不同區(qū)位有不同的租金價(jià)值;二是用途,不同的用途具有不同的承租能力,我們要向行業(yè)承租能力大的方向去開(kāi)發(fā)。? ? 四、自身項(xiàng)目用地的調(diào)研? ? (一)規(guī)劃條件。? 開(kāi)發(fā)商取得的土地都有規(guī)劃控制指標(biāo),政府對(duì)我們的項(xiàng)目規(guī)劃有一些硬性要求,如覆蓋率、容積率、綠化率、建筑高度、消防等。通過(guò)政府給我們的指標(biāo),就可以判析政府的意向,政府希望我們做成什么樣的商業(yè)項(xiàng)目。例如,覆蓋率在30-35的,政府希望我們做成景觀性的商業(yè)項(xiàng)目,如果在50以上,政府一定是把項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目。? (二)交通形式構(gòu)成。? 交通形式構(gòu)成就是達(dá)到項(xiàng)目交通形式,有沒(méi)有公交車經(jīng)過(guò)?有多少路公交車?有沒(méi)有?？空?有沒(méi)有軌道交通?這些都是我們要研究的范圍。? (三)交通路線。? 什么樣的交通線路決定什么樣的商業(yè)形式。我們行業(yè)內(nèi)有句話叫做“寬街無(wú)鬧市”,所以我們做商業(yè)街不會(huì)把街面做的太寬,太寬了不利于產(chǎn)生互動(dòng)。寬街一般做現(xiàn)代商業(yè),如大出大入的專業(yè)市場(chǎng)等流通領(lǐng)域。? (四)臨街狀況。? 項(xiàng)目的臨街狀況決定項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值,俗話說(shuō)“金角、銀邊、草肚皮”,就是處在十字路口的各個(gè)角的物業(yè)是金,我們把這種商業(yè)用地稱為“角地”,在路邊單面臨街的物業(yè)就是銀了,這樣的商業(yè)用地我們叫“旗地”,如果物業(yè)不靠街,在街區(qū)內(nèi)部就不值錢(qián)了,因?yàn)檫@樣的物業(yè)門(mén)面少,不利于經(jīng)營(yíng),我們把這種商業(yè)用地叫“袋地”。? (五)土地物理形態(tài)。? 土地物理形態(tài)包括其所在商業(yè)環(huán)境、土地形態(tài)、地質(zhì)、立地障礙等,我們的項(xiàng)目項(xiàng)目講究的是商業(yè)生態(tài),周遍要具有共同繁榮的商業(yè)因素,要有利于我們的商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)值表現(xiàn);土地形態(tài)最好是長(zhǎng)方形或者是矩形的,最好不要是三角形或者不規(guī)則形,這樣不利于商業(yè)布局;另外我們還要關(guān)注地質(zhì)的好壞,地質(zhì)不好,我們改造土地的成本就越高;最后還要研究立地障礙,主要包括環(huán)境障礙、法律障礙、道路障礙、人為障礙。?
通過(guò)以上幾個(gè)環(huán)節(jié),有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)前期的宏觀方面的調(diào)研就基本完成,接下來(lái)要進(jìn)行的就是針對(duì)項(xiàng)目前期定位規(guī)劃而進(jìn)行的較為具體的調(diào)研,不過(guò)調(diào)研只是手段,并不是最終目的,只有對(duì)調(diào)查的內(nèi)容和數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)的分析對(duì)比,才能掌握一定量較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)規(guī)律與信息,為項(xiàng)目的后期定位和營(yíng)銷推廣做出正確指導(dǎo)。?
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