愛華網(wǎng)46歲的拓正陽擔(dān)心的事情終于要來臨了。?? 近日，商務(wù)部等部門開始對(duì)廣東、廣西、福建、上海、江蘇、浙江等部分地區(qū)的商業(yè)設(shè)施開發(fā)與運(yùn)營情況進(jìn)行調(diào)研。旨在配合房產(chǎn)新政的落實(shí)，避免由商業(yè)開發(fā)盲目性和重復(fù)性所帶來的商業(yè)地產(chǎn)泡沫。 ?? 12年來，拓正陽每天的工作便是通過各種渠道找地、與房地產(chǎn)開發(fā)商談項(xiàng)目合作。這也是他先后在北京萬通公司、家樂福中國公司和好又多公司工作的全部。?? 目前，拓正陽擔(dān)任好又多公司北方區(qū)開發(fā)總監(jiān)已經(jīng)快四年了。而今，他將面臨更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。? 空置率奇高?? 國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)一個(gè)怪現(xiàn)象:商業(yè)地產(chǎn)貌似過剩，但零售商卻很難找到合適的項(xiàng)目，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率奇高。?? 以好又多為例。好又多主要經(jīng)營大賣場業(yè)態(tài)，如今已經(jīng)成為在中國內(nèi)地開店最多的零售企業(yè)。但在北京市場上，這家臺(tái)商投資企業(yè)發(fā)展的卻并不是那么順利。?? 《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》獲悉，盡管好又多化身為內(nèi)資企業(yè)旺市百利避開相關(guān)零售政策的限制，但4年來也僅僅在京有4家店的戰(zhàn)績。"近2年來在京發(fā)展停滯，主要是沒有合適的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。"拓正陽直言不諱。為此，他努力去北京周邊地區(qū)拓展業(yè)務(wù)。?? 作為零售企業(yè)而言，找地是一個(gè)十分關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，其直接與該零售店的經(jīng)營狀況相關(guān)。?? 在去年年底，中國取消外商投資商業(yè)領(lǐng)域在地域、數(shù)量、股比的限制，商業(yè)領(lǐng)域進(jìn)入全面對(duì)外開放的新階段，外資商業(yè)企業(yè)進(jìn)入速度加快。?? 但此番商務(wù)部調(diào)查之后，零售商們未來在找地環(huán)節(jié)上可能越發(fā)困難，且零售網(wǎng)點(diǎn)本身具有稀缺性。? 據(jù)商務(wù)部公布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，中國去年僅商業(yè)營業(yè)用房投資就達(dá)1724億元，同比增長31.4%，高于全部房地產(chǎn)投資28.1%和全社會(huì)固定資產(chǎn)投資25.8%的增速，但空置面積達(dá)到2610萬平方米。?? 盡管商業(yè)地產(chǎn)投資一直居高不下，但部分商業(yè)設(shè)施因?yàn)闆]有商業(yè)地產(chǎn)意識(shí)而導(dǎo)致招商困難，空置率高。以重慶為例，去年重慶商業(yè)營業(yè)用房空置面積246萬平方米，空置一年以上的達(dá)160萬平方米。?? 空置率高主要是因?yàn)殚_發(fā)商在當(dāng)初開發(fā)設(shè)計(jì)中缺乏商業(yè)意識(shí)，而且對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)期值很高。這直接導(dǎo)致很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目難以被零售商相中。拓正陽認(rèn)為，很多開發(fā)商以為商鋪售價(jià)能高出住宅2－3倍，但這種心理反而造成他們"高不成低不就"。?? 二次調(diào)控?? "這次房產(chǎn)新政之后，一些資金可能流向商業(yè)地產(chǎn)。"易鋪網(wǎng)首席執(zhí)行官陳健明對(duì)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》表示。易鋪網(wǎng)為中國商業(yè)地產(chǎn)門戶網(wǎng)站。? 當(dāng)住宅市場因?yàn)楹暧^調(diào)控而驟然降溫時(shí)，轉(zhuǎn)向投資商業(yè)地產(chǎn)頗受海內(nèi)外資金關(guān)注。?? 新加坡地產(chǎn)大鱷嘉德置地以6.9億元收購了北京安貞華聯(lián)。嘉德置地集團(tuán)總裁廖文良表示，未來將擴(kuò)大嘉德零售業(yè)在中國的版圖，并通過建立一個(gè)中國零售產(chǎn)業(yè)基金，長期持有這些優(yōu)質(zhì)物業(yè)。?? 房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行預(yù)測，上海的商業(yè)地產(chǎn)特別是甲級(jí)寫字樓在未來將會(huì)有20%—30%的增幅。??
這表明商業(yè)地產(chǎn)投資依然居高不下。據(jù)中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟發(fā)布的資料顯示，今年一季度國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的空置面積又上升了20.3%，而隨著空置率的上升，商業(yè)地產(chǎn)的單價(jià)不僅沒有下跌，反而上漲了5.2%。這又可能形成商業(yè)地產(chǎn)泡沫。?? 此番商務(wù)部領(lǐng)銜調(diào)查全國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，意在防微杜漸。而這亦表明此前嚴(yán)查購物中心熱并沒有起到抑制作用。? 2004年年初，中國銀監(jiān)會(huì)通過其內(nèi)部系統(tǒng)對(duì)購物中心的貸款情況進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查，對(duì)象包括北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶和武漢等7城市。商務(wù)部同時(shí)通過各地經(jīng)貿(mào)委對(duì)大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)計(jì)梳理。但后來這項(xiàng)工作的具體進(jìn)展情況并沒有下發(fā)。?? 盡管商務(wù)部再次大舉調(diào)查商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況，但必須直面的問題是，目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)高空置率的現(xiàn)實(shí)如何去解決，商業(yè)地產(chǎn)又該如何對(duì)接中國零售業(yè)的發(fā)展。?? 名詞解釋?? 空置率:是指市場上現(xiàn)有的賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。按照國際空置率計(jì)算，歐美國家一般在10％上下屬于正常范圍。?? 我國空置率的計(jì)算方式是，開發(fā)商沒有賣出去的商品房數(shù)量，與前三年商品房竣工數(shù)量之比。按照我國這種算法，一般認(rèn)為5％－14％的空置率是合適的。另外，我國在計(jì)算空置房時(shí)，包括了空置一年以內(nèi)的待銷房屋，這部分房屋又占到空置房的50％左右。
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